中房智庫研究員 徐妍

　　正值“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷售旺季，但全國(guó)各地卻掀起了新一輪“調(diào)控潮”,。本來調(diào)控雖然尚未波及北京等一線城市,，但從各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年北京樓市的“銀十”并未迎來更多新項(xiàng)目入市,。截至9月20日,，北京市的住宅庫存量也僅余4.7萬套。

　　取證難影響純新盤入市

　　2017年10月,，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目入市,。不過，其中包括國(guó)銳金嵿公館,、西宸原著,、領(lǐng)秀慧谷等8個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期，僅和光塵樾,、通州萬國(guó)城MOMA,、京投發(fā)展?璟悅府3個(gè)項(xiàng)目屬于純新盤。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，進(jìn)入2017年以來,，北京住宅市場(chǎng)月度開盤量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀,。供應(yīng)的減少也使得住宅庫存快速下滑,，截至9月20日，北京住宅存量?jī)H余4.7萬套,，相比去年同期減少1.8萬套,。

　　相比庫存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴(yán)重,，截至9月20日,，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實(shí)現(xiàn)成交1234套,，相比去年同期減少59%,。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年北京住宅市場(chǎng)的供需均進(jìn)入了“冰凍期”。從入市項(xiàng)目特征來看,，8個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè),。推遲入市已成為今年北京許多項(xiàng)目的普遍選擇。一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限,，成交低迷使得項(xiàng)目入市積極性下滑,；另外去年延續(xù)至今年取證難的情況也未有緩解。

　　“調(diào)控政策當(dāng)中對(duì)于獲取預(yù)售證的限制,，除去價(jià)格封頂之外,，‘不高于前期銷售價(jià)格、不高于周邊產(chǎn)品價(jià)格’也是限制條件之一,，這使得一些業(yè)績(jī)壓力不大的老項(xiàng)目選擇蟄伏。而對(duì)業(yè)績(jī)有要求的項(xiàng)目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價(jià)格限制,，加精裝,、加科技等硬件的升級(jí)也導(dǎo)致了上市項(xiàng)目量的減少以及供應(yīng)周期的延后?！惫惚硎?，從純新盤方面來看，“高價(jià)地項(xiàng)目”取證難的問題依然存在,，其中和光塵樾項(xiàng)目為2015年拿地,，樓面地價(jià)在每平方米5萬元左右，項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)基本在10萬元/平方米左右,，該項(xiàng)目也一直在積極取證當(dāng)中。

　　不過隨著租售并舉的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開始建立,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化,，北京樓市對(duì)于預(yù)售的管控也有逐漸放開的跡象,，繼8月5個(gè)“8萬元+”項(xiàng)目取證之后,，9月截至18日已取證的6個(gè)住宅項(xiàng)目當(dāng)中，中信墅,、觀承別墅、景粼原著三個(gè)項(xiàng)目均有樓棟取證價(jià)格超過8萬元/平方米,，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價(jià)格也接近8萬元/平方米,。

　　后市供應(yīng)放量仍不樂觀

　　相對(duì)于新房市場(chǎng)的進(jìn)退維谷，北京二手房市場(chǎng)的情況也并不樂觀,。截至9月底,，北京二手房網(wǎng)簽量已降至三年最低,，交易均價(jià)也出現(xiàn)了三年以來的首次下滑。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),，截至9月23日,，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽20626套，環(huán)比2017年第二季度下降43.7%,，同比2016年第三季度下降73.7%,，創(chuàng)下了2015年以來的季度最低交易量。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，首付比例的變化,、銀行貸款利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分巨大,。從今年二、三季度的支付結(jié)構(gòu)可以看出,，北京開始加大對(duì)住房貸款的調(diào)控力度后，使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低,，全款反而成為占比最高的支付方式,。

　　“在政策并無松動(dòng)可能的環(huán)境下，市場(chǎng)的回溫比較有限,。由于前期漲幅較大,，目前依然還有下降空間，如果政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度甚至加碼,，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性很大,。”

　　在新房市場(chǎng)的后市預(yù)期方面,，郭毅分析認(rèn)為,，隨著9、10月份陸續(xù)有新項(xiàng)目的成功“過線取證”,，大量高價(jià)項(xiàng)目也將進(jìn)入排隊(duì)獲取預(yù)售證的通道,。不過基于整體市場(chǎng)價(jià)格的控制，雖然取證價(jià)格的“天花板”已有所松動(dòng),，但是總體放量仍將受到限制,，預(yù)計(jì)到2017年底整體市場(chǎng)供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色。