中房智庫研究員 徐妍

　　正值“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷售旺季，但全國各地卻掀起了新一輪“調(diào)控潮”,。本來調(diào)控雖然尚未波及北京等一線城市,，但從各大機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年北京樓市的“銀十”并未迎來更多新項目入市,。截至9月20日，北京市的住宅庫存量也僅余4.7萬套。

　　取證難影響純新盤入市

　　2017年10月,，北京住宅市場預(yù)計將有11個項目入市。不過,，其中包括國銳金嵿公館,、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷等8個項目均為老項目后期,，僅和光塵樾,、通州萬國城MOMA、京投發(fā)展?璟悅府3個項目屬于純新盤,。

　　亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，進入2017年以來，北京住宅市場月度開盤量基本都在10個左右,，即便是以往銷售旺季的“金九銀十”也未有改觀,。供應(yīng)的減少也使得住宅庫存快速下滑，截至9月20日,，北京住宅存量僅余4.7萬套,，相比去年同期減少1.8萬套。

　　相比庫存下滑,，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴重,，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房,、自住房以及商辦）僅實現(xiàn)成交1234套,，相比去年同期減少59%。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,，今年北京住宅市場的供需均進入了“冰凍期”,。從入市項目特征來看,，8個老項目當中現(xiàn)房或準現(xiàn)房多達7個。推遲入市已成為今年北京許多項目的普遍選擇,。一方面是由于信貸收緊帶來的需求受限,，成交低迷使得項目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的情況也未有緩解,。

　　“調(diào)控政策當中對于獲取預(yù)售證的限制,，除去價格封頂之外，‘不高于前期銷售價格,、不高于周邊產(chǎn)品價格’也是限制條件之一,，這使得一些業(yè)績壓力不大的老項目選擇蟄伏。而對業(yè)績有要求的項目則開始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價格限制,，加精裝,、加科技等硬件的升級也導(dǎo)致了上市項目量的減少以及供應(yīng)周期的延后?！惫惚硎?，從純新盤方面來看，“高價地項目”取證難的問題依然存在,，其中和光塵樾項目為2015年拿地，樓面地價在每平方米5萬元左右,，項目所在區(qū)域房價基本在10萬元/平方米左右,，該項目也一直在積極取證當中。

　　不過隨著租售并舉的房地產(chǎn)長效機制開始建立,，房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化,，北京樓市對于預(yù)售的管控也有逐漸放開的跡象，繼8月5個“8萬元+”項目取證之后,，9月截至18日已取證的6個住宅項目當中,，中信墅、觀承別墅,、景粼原著三個項目均有樓棟取證價格超過8萬元/平方米,，而地處五六環(huán)之間的棠頌別墅的取證價格也接近8萬元/平方米。

　　后市供應(yīng)放量仍不樂觀

　　相對于新房市場的進退維谷,，北京二手房市場的情況也并不樂觀,。截至9月底，北京二手房網(wǎng)簽量已降至三年最低,，交易均價也出現(xiàn)了三年以來的首次下滑,。

　　偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，截至9月23日,，2017年第三季度北京全市二手住宅共網(wǎng)簽20626套,，環(huán)比2017年第二季度下降43.7%,，同比2016年第三季度下降73.7%，創(chuàng)下了2015年以來的季度最低交易量,。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,，首付比例的變化、銀行貸款利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響十分巨大,。從今年二,、三季度的支付結(jié)構(gòu)可以看出，北京開始加大對住房貸款的調(diào)控力度后,，使用商業(yè)貸款的二手房交易占比已經(jīng)降至三年最低,，全款反而成為占比最高的支付方式。

　　“在政策并無松動可能的環(huán)境下,，市場的回溫比較有限,。由于前期漲幅較大，目前依然還有下降空間,，如果政策繼續(xù)維持現(xiàn)有力度甚至加碼,，房價繼續(xù)下跌的可能性很大?！?/p>

　　在新房市場的后市預(yù)期方面,，郭毅分析認為，隨著9,、10月份陸續(xù)有新項目的成功“過線取證”,，大量高價項目也將進入排隊獲取預(yù)售證的通道。不過基于整體市場價格的控制,，雖然取證價格的“天花板”已有所松動,，但是總體放量仍將受到限制，預(yù)計到2017年底整體市場供應(yīng)總量都難現(xiàn)起色,。