海通證券測算,，在扣除5%的相關支出后,，原規(guī)劃下（根據(jù)2012年公告,，原規(guī)劃為工業(yè)用地）,，土地增值收益全部為中集享有，預計該收益或超過10億元,；新規(guī)劃下,，土地增值收益的40%歸中集，60%歸其他相關方,，預計中集獨自享有的土地增值價值或達238億元（對應的面積約為19萬平方米）,，幾乎相當于再造一個新中集,。

根據(jù)公告,，相關部門已經(jīng)同意在前海服務區(qū)安排約5.7萬平方米用地供公司先期啟動，其中約3.6萬平方米為先期啟動項目的一期用地,。此外,，南方中集同意由前海管理局依據(jù)深圳市政府《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》和專項規(guī)劃,，分階段收回整備范圍內(nèi)的市政基礎設施,、公共服務設施用地及公共綠地,。

“工轉商”可能性較大

事實上，具體到前海片區(qū),，作為深港合作的實驗田擁有三大“地主”,，除了中集集團外，招商局集團在前海擁有約4平方公里土地,，深圳國際全資子公司西部物流擁有約38萬平方米,，包括中集集團,、深圳國際,、招商局集團在內(nèi)的三企業(yè)，因地價升值帶來的資產(chǎn)溢價,，早已成為多方矚目的焦點,。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,，雖然各方都在不遺余力地推動土地確權，這也符合前海加快開發(fā)的大背景,，但在確權的過程中，涉及多方利益的土地性質“工轉商”如何厘定則成了此前最大的難題,。

記者從中集的公告中看到,，目前框架協(xié)議僅明確了整備范圍和整備原則,，各方在土地價值評估差異處理、土地增值收益分享等問題上達成了共識,。麥伯良曾表示,，土地確權有兩大難點,，一是涉及利益特別大,，二是要形成可推廣復制的案例。

除明確土地權屬問題之外,，誰來開發(fā),、又如何開發(fā)也是制約“工轉商”進程的另一大瓶頸。但從目前中集集團表態(tài)來看,，其多次強調要以開發(fā)商的角色直接參與土地開發(fā),。

“根據(jù)前海合作區(qū)規(guī)劃及進展，很大可能為‘工轉商’,，但后續(xù)事項尚需等各方另行簽署協(xié)議,，存在不確定性?！庇兄槿耸繉Υ吮硎?。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中集目前在全國擁有近30平方公里土地儲備,。除了深圳前海（52.4萬平米）外，還有深圳太子灣（6.4萬平方米）,、深圳坪山（82萬平方米）,、上海寶山（17.8萬平方米）等核心地塊。

根據(jù)中集集團在投資者關系互動平臺上的披露,，前海土地方案的框架已基本明朗,，蛇口太子灣地塊方案則有望在下半年落地。