銷售凈利率連年下滑 凈負債率三年半增長100個百分點

　　□本報記者 沈右榮

　　十年前就開始嘗試回歸A股的富力地產(chǎn),，十年后或仍難如愿。

　　保薦人辭職將中國最大最知名的物業(yè)發(fā)展商之一富力地產(chǎn)(02777.HK)10年來的第五次回歸A股計劃畫上了休止符,，350億元募資計劃就此擱淺。

　　由“富力雙雄”李思廉,、張力共同掌舵的富力地產(chǎn),，自從2007年赴港上市后，就動了回A股的心思,，或許是時運不濟,，4次上市計劃均告失敗。這一次,，矢志不渝的富力地產(chǎn)雖然看似信心滿滿,，實際上仍存較大的不確定性。

　　長江商報記者采訪發(fā)現(xiàn),，近年來,，富力地產(chǎn)在地塊和酒店物業(yè)方面頻頻發(fā)力，但公司的銷售毛利率,、凈利率持續(xù)下滑,，酒店物業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。

　　大肆擴張也讓富力地產(chǎn)債務不斷攀升,。據(jù)長江商報記者初步統(tǒng)計,，其總負債3年增長五成，凈負債率從2014年的91.7%猛升至今年上半年的192.67%。

　　其實,，市場對富力地產(chǎn)闖關A股并不看好,。除了首創(chuàng)置業(yè)回A未果、龍湖地產(chǎn)失敗,、萬達商業(yè)仍在排隊外,，房地產(chǎn)市場全國性調控及富力地產(chǎn)自身的高負債等，也會影響其IPO進程,。

　　10月24日,，一長期關注A股IPO的投行人士向長江商報記者表示，近年來,，尚無一家房企進入A股市場,。自從去年IPO常態(tài)化以來，平均每家公司首發(fā)募資額度多在5億元左右,，富力地產(chǎn)高達350億元的募資,，或許是A股難以承受之重。

　　針對上述問題,，長江商報記者向富力地產(chǎn)發(fā)去了采訪函,，并多次致電，截至發(fā)稿時,，仍未獲得具體回復,。

　　闖關A股IPO仍存變數(shù)

　　保薦代表人變更似乎讓富力地產(chǎn)的回A之路充滿了變數(shù)。

　　10月22日,，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，因保薦人辭職需要向證監(jiān)會申請中止IPO審查，待完成保薦人變更后再申請恢復,。

　　這是富力地產(chǎn)第五次闖關A股IPO,，于2015年9月25日遞交上市申請，擬發(fā)行10.7億新股,，占發(fā)行后總股本的24.93%,，擬募資350億元。

　　富力地產(chǎn)于2007年赴港上市成功,，因融資規(guī)模等不理想,，當年就高調宣布回歸A股。

　　然而,，富力地產(chǎn)的回A之路已走了10年,，至今尚看不到盡頭。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn),，2007年,，富力地產(chǎn)董事長李思廉曾公開表示,，在當年底前回歸A股。沒想到計劃沒有變化快,，美國次貸危機演變?yōu)槿蚪鹑谖C,，中國資本市場環(huán)境發(fā)生重大變化,，富力地產(chǎn)首次回A計劃破滅,。

　　2008年，富力地產(chǎn)申請在上交所掛牌,。但因地產(chǎn)公司申請過于集中,，加上部分房企上市后大肆融資圈地，拉抬房價,，引發(fā)地產(chǎn)調控,，證監(jiān)會開始放緩IPO審批進度。無奈,，富力地產(chǎn)只得宣布延長回A時間,。

　　2010年4月“國十條發(fā)布”，準備第三次啟動IPO的富力地產(chǎn)無奈再次宣布,，A股計劃再延長一年,。

　　2012年2月，證監(jiān)會顯示富力地產(chǎn)的狀態(tài)為“落實反饋意見中”,。但在次年5月31日,，為時半年的在審IPO財務大核查，以269家企業(yè)(占擬上市企業(yè)1/4)的終止審查臨近尾聲,，在這份終止審查名單中,，富力地產(chǎn)赫然在列。

　　富力地產(chǎn)第四次A股夢落空,。

　　對于富力地產(chǎn)第五次回歸A股計劃,，不少人士接受長江商報記者采訪時表示難度不小。

　　一長期關注A股IPO的人士向長江商報記者表示,，單從富力地產(chǎn)擬募資350億元的額度來看,，希望就較為渺茫。該人士稱,，自從去年下半年IPO常態(tài)化以來,，平均每家公司首發(fā)募資額在5億元左右，為富力地產(chǎn)擬募資額的七十分之一,。在目前環(huán)境下,，監(jiān)管層對放行巨無霸將會非常慎重。

　　一上市房企人士亦向長江商報記者稱,，近幾年來,，尚無一家房企在A股上市,，此前首創(chuàng)置業(yè)回A至今未果，龍湖地產(chǎn)借殼宣告失敗,，萬達商業(yè)排隊兩年多仍無實質進展,。在房地產(chǎn)全面調控的大背景下，富力地產(chǎn)想進入A股也非易事,。

　　“當然,，富力并非完全地產(chǎn)企業(yè)，其偏向酒店業(yè)服務商層面,?！鄙鲜龇科笕耸糠Q，從這方面看,，富力地產(chǎn)或還有希望,。

　　10年布局酒店依然未盈利

　　偏向酒店服務業(yè)的富力地產(chǎn)曾進行了長達10年的酒店業(yè)布局，只是其至今仍然處于虧損狀態(tài),。

　　公開信息顯示,，早在2008年，富力地產(chǎn)就開始布局酒店資產(chǎn),。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)2016年年報,，其包括合資項目在內已落成、營運或開業(yè)籌備中的酒店數(shù)量已達33家,，分布在香港,、紐約等世界各大城市。如果算上今年7月耗資近200億元受讓萬達的77家酒店,，富力地產(chǎn)的酒店資產(chǎn)達到了110家,，這樣的規(guī)模在A股房企中是擁有酒店最多的房企。

　　盡管富力地產(chǎn)酒店數(shù)量和規(guī)模具有很大優(yōu)勢,，但盈利能力較弱,。

　　資料顯示，2012年至2016年,，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務凈利潤分別虧損1.75億元,、2.49億元、1.4億元,、1.67億元,、1.83億元，5年共計虧損9.14億元,。酒店業(yè)務的毛利率也持續(xù)下滑,。2014年至2016年，其毛利率分別為29.41%,、26.9%,、19.79%,，三年下降了近10個百分點。

　　今年上半年,，其酒店業(yè)務仍然未擺脫虧損困境,。

　　酒店業(yè)長期虧損，富力地產(chǎn)仍受讓了萬達的77家酒店資產(chǎn),，88%的酒店開業(yè)超過一年,，盈利能力也很一般。去年這77家酒店的凈資產(chǎn)回報率僅有2.6%,。

　　業(yè)內人士分析富力地產(chǎn)酒店業(yè)務虧損原因稱,，主要是一些新建酒店開業(yè)不久尚處于客流培育期,，入住率較低,，虧損或微利還算正常。

　　值得一提的是,，巨資接盤萬達77家酒店后,，國際信用評級機構惠譽將富力地產(chǎn)目前為BB的長期外本幣發(fā)行人評級、優(yōu)先無擔保評級以及子公司所有未到期債券的評級列入負面觀察,。其稱,，酒店資產(chǎn)將小幅拖累富力地產(chǎn)的利息、稅項,、折舊,、攤銷前收益，或將壓縮其利潤率,。

　　負債總額三年增五成

　　富力地產(chǎn)闖關A股還有一個負債迅猛增長的短板,，在去杠桿的監(jiān)管要求下，壓力不小,。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn),，除了頻頻大手筆布局酒店資產(chǎn)外，在地產(chǎn)領域尤其海外投資方面,，富力地產(chǎn)也頗為激進,。

　　2013年2月，富力地產(chǎn)斥資85億元收購位于馬來西亞柔佛州地皮,。隨后,，進軍澳大利亞，先后在墨爾本及布里斯班收購了5個開發(fā)項目,。去年初,，又以約5.42億元購買了位于澳大利亞布里斯班的一地塊。

　　今年3月22日,，再耗資約5.1億元收購了位于英國南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊及其其附近地塊,。該項交易完成不到半個月,，又斥資約13.42億元從CLS Holdings買下九榆地區(qū)150萬平方英尺的綜合住宅開發(fā)項目Vauxhall Square(占地3.4英畝)。今年8月21日,，富力地產(chǎn)聯(lián)手中渝置地以40億元價格拿下英國倫敦九榆樹廣場(Nine Elms Square)地塊,。

　　大舉投資讓富力地產(chǎn)的債務急劇上升。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示,，富力地產(chǎn)的負債總額由2014年的1197.01億元上升至去年底的1795.64億元,，三年增長了50%。2014年至今年上半年,，其資產(chǎn)負債率分別為69.68%,、73.23%、79.32%,、80.71%,，逐年攀升，同期財務費用為 10.04億元,、20.11億元,、21.75億元及8.52億元(上半年提前償還了16億美元優(yōu)先票據(jù))。

　　從凈負債率看,，2014年至今年上半年為91.7%,、124.47%、159.52%,、192.67%,，三年半增長了100個百分點。

　　與之對應的是,，同期,，銷售毛利率為41.66%、38.22%,、32.02%,、37.84%，銷售凈利率為18.69%,、15.16%,、13.13%、12.13%,，均呈下滑趨勢,。

　　此前曾有消息稱，富力地產(chǎn)正在尋求一筆高達約119億元的境內擔保貸款用于支付收購萬達酒店款,，而這筆交易支付期限僅剩三個月,。如果成行，將進一步拉升其負債水平,。

　　毫無疑問,，高負債率的壓力是富力地產(chǎn)堅定回A拓展融資渠道的迫切需求,。在回A仍存較大不確定性情況下，或許,，富力地產(chǎn)要另覓他途,。