趙婷 李滬生 應(yīng)尤佳

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)一詞越來越頻繁地被市場提及,，并陸續(xù)出現(xiàn)在各類資產(chǎn)支持計劃中，且伴隨著各種“首單產(chǎn)品”的冠名,。

面對REITs的廣闊市場,，各類金融機構(gòu)躍躍欲試。記者采訪了解到,，受限于政策,、稅收等各種問題，公募基金涉足尚存障礙,，發(fā)行的相關(guān)產(chǎn)品仍為私募框架,，但部分公司已在積極布局，靜待風來,。而具備ABS(資產(chǎn)證券化)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的基金子公司也表現(xiàn)得較為踴躍,。

類REITs產(chǎn)品頻出

上周五，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”正式發(fā)行,，被稱為全國首單住房租賃類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品,。

據(jù)介紹，該產(chǎn)品標的物業(yè)資產(chǎn)位于北京市國貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”,，不依賴于主體信用,，憑借公寓資產(chǎn)的租金回報和良好的物業(yè)增值預(yù)期獲得了優(yōu)先級和權(quán)益級投資者的認可，產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元,，期限5年,。

近期，REITs頻現(xiàn)于發(fā)行的各種資產(chǎn)支持專項計劃中,，引發(fā)各方關(guān)注,。

據(jù)了解，REITs為“Real Estate Investment Trusts”的簡稱,，作為房地產(chǎn)信托投資基金,，是一種以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，并將投資綜合收益中的大部分比例分配給投資者的金融工具,。

一家基金子公司高管表示,，市場已經(jīng)發(fā)行了19單類REITs產(chǎn)品，隨著市場認可度提升,，市場會培育出來,。但業(yè)內(nèi)人士認為，市場上部分產(chǎn)品不能稱之為真正的REITs,，若以房租做ABS需將租期拉長至少20年,，在設(shè)計產(chǎn)品時就需要每3年~5年給金融機構(gòu)回售權(quán)，由原物業(yè)持有方提供流動性支持,，但關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)并不能轉(zhuǎn)移,。

盡管尚在探索期，且存在稅收,、法律主體等各方面問題,，其廣闊的前景依然得到金融機構(gòu)的認可。諾德基金董事長潘福祥表示,，REITs其實是個低風險,、收益穩(wěn)定的產(chǎn)品，一方面分享房地產(chǎn)增值的收益,，另一方面,，可以分享出租帶來的穩(wěn)定財產(chǎn)性收入。

此外,，潘福祥認為,，如果經(jīng)營性物業(yè)能夠資產(chǎn)證券化，對于化解金融風險,，降低金融杠桿,，降低銀行負債率都會是個好工具，且這個工具被理論和實踐都證明是有效的,。作為金融衍生品在運作時可能有一定的金融風險,，但是通過適當?shù)谋O(jiān)管和風控。

公募靜待風口

一般來說,，公募基金都是做標準化的產(chǎn)品,，而REITs屬于非標準化產(chǎn)品，參與機構(gòu)多為信托,、證券,、子公司等。

從已發(fā)行產(chǎn)品看,，操作模式多以發(fā)行契約型產(chǎn)品為主,，募集方式也均為私募。只有2015年6月發(fā)行的鵬華前海萬科REITs是例外，這是首單公募REITs,，發(fā)行規(guī)模為30億元,。

今年10月23日，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)（600048）租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得審核通過,，依然是契約型私募形式首度亮相,，不過其儲架發(fā)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計已具備了公募發(fā)行基因。

潘福祥表示,，如果REITs對公募基金能夠放開,，將是一個繼FOF之后,，比較好的創(chuàng)新產(chǎn)品,。在他看來，REITs是適合公募做的,，完全可以將權(quán)益份額分得更小,，這樣流動性風險更低。

據(jù)介紹,，諾德基金在公募REITs上已經(jīng)開始了布局,，有相關(guān)專業(yè)人士跟蹤、調(diào)研REITS的相關(guān)業(yè)務(wù),，待政策進一步放開,，立刻就可以推進業(yè)務(wù)。

也有業(yè)內(nèi)人士直言REITs做成公募產(chǎn)品是具備條件的,。但也有基金公司人士認為REITs項目總體體量可能不大,，而落實又很難，沒有打算做REITs的公募布局,。

基金子公司踴躍

相比公募的受限,，基金子公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開展更為積極踴躍。

近期,，嘉實資本發(fā)行了首單央企綠色認證CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)“嘉實資本中節(jié)能綠色建筑資產(chǎn)支持專項計劃”,。嘉實資本分管資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理王藝軍表示，REITs領(lǐng)域非常廣闊,，商業(yè)地產(chǎn)是其中一類,，目前正在積極儲備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，推廣相關(guān)業(yè)務(wù),。

王藝軍介紹,，具備不動產(chǎn)的投、融,、管,、退等多方面的能力是開展REITs業(yè)務(wù)的重要前提，核心是要找懂地產(chǎn)投資和運營的專業(yè)人才來組建專業(yè)化的團隊。目前不少機構(gòu)想做REITS,，但真正具有相關(guān)實操經(jīng)驗的專業(yè)人員是比較稀缺的,，專業(yè)團隊和核心能力的構(gòu)建具有挑戰(zhàn)性。

在王藝軍看來,，基金子公司因為有資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)基礎(chǔ),，開展REITs更具備優(yōu)勢。如嘉實資本很早涉及房地產(chǎn)債權(quán)融資和股權(quán)投資并購業(yè)務(wù),，并設(shè)置了獨立地產(chǎn)金融部門和地產(chǎn)金融創(chuàng)新部門,。同時在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域發(fā)行了多只地產(chǎn)相關(guān)的證券化產(chǎn)品，積累了豐富的房地產(chǎn)投融資經(jīng)驗,。

也有中小型基金公司子公司表示,，REITs項目很難做大，而且落地很困難,，有當然好,，但是實際過程中是找不到合適項目。