趙婷 李滬生 應(yīng)尤佳

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)一詞越來越頻繁地被市場(chǎng)提及,，并陸續(xù)出現(xiàn)在各類資產(chǎn)支持計(jì)劃中,，且伴隨著各種“首單產(chǎn)品”的冠名。

面對(duì)REITs的廣闊市場(chǎng),，各類金融機(jī)構(gòu)躍躍欲試,。記者采訪了解到，受限于政策,、稅收等各種問題,，公募基金涉足尚存障礙，發(fā)行的相關(guān)產(chǎn)品仍為私募框架,，但部分公司已在積極布局,，靜待風(fēng)來。而具備ABS(資產(chǎn)證券化)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的基金子公司也表現(xiàn)得較為踴躍,。

類REITs產(chǎn)品頻出

上周五,，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式發(fā)行，被稱為全國(guó)首單住房租賃類REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)產(chǎn)品,。

據(jù)介紹,，該產(chǎn)品標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)位于北京市國(guó)貿(mào)CBD區(qū)域的“新派公寓”，不依賴于主體信用,，憑借公寓資產(chǎn)的租金回報(bào)和良好的物業(yè)增值預(yù)期獲得了優(yōu)先級(jí)和權(quán)益級(jí)投資者的認(rèn)可,，產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元，期限5年,。

近期,，REITs頻現(xiàn)于發(fā)行的各種資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃中，引發(fā)各方關(guān)注,。

據(jù)了解,，REITs為“Real Estate Investment Trusts”的簡(jiǎn)稱，作為房地產(chǎn)信托投資基金,，是一種以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金收益的不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn),，以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，并將投資綜合收益中的大部分比例分配給投資者的金融工具,。

一家基金子公司高管表示,，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行了19單類REITs產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)認(rèn)可度提升，市場(chǎng)會(huì)培育出來,。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，市場(chǎng)上部分產(chǎn)品不能稱之為真正的REITs，若以房租做ABS需將租期拉長(zhǎng)至少20年,，在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)就需要每3年~5年給金融機(jī)構(gòu)回售權(quán),，由原物業(yè)持有方提供流動(dòng)性支持，但關(guān)鍵是產(chǎn)權(quán)并不能轉(zhuǎn)移,。

盡管尚在探索期,，且存在稅收、法律主體等各方面問題,，其廣闊的前景依然得到金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可,。諾德基金董事長(zhǎng)潘福祥表示，REITs其實(shí)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn),、收益穩(wěn)定的產(chǎn)品,，一方面分享房地產(chǎn)增值的收益，另一方面,，可以分享出租帶來的穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)性收入,。

此外，潘福祥認(rèn)為,，如果經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能夠資產(chǎn)證券化,，對(duì)于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低金融杠桿,，降低銀行負(fù)債率都會(huì)是個(gè)好工具,，且這個(gè)工具被理論和實(shí)踐都證明是有效的。作為金融衍生品在運(yùn)作時(shí)可能有一定的金融風(fēng)險(xiǎn),，但是通過適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管和風(fēng)控,。

公募靜待風(fēng)口

一般來說，公募基金都是做標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品,，而REITs屬于非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,，參與機(jī)構(gòu)多為信托、證券,、子公司等,。

從已發(fā)行產(chǎn)品看，操作模式多以發(fā)行契約型產(chǎn)品為主,，募集方式也均為私募,。只有2015年6月發(fā)行的鵬華前海萬科REITs是例外，這是首單公募REITs,，發(fā)行規(guī)模為30億元,。

今年10月23日,，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)（600048）租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得審核通過，依然是契約型私募形式首度亮相,，不過其儲(chǔ)架發(fā)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已具備了公募發(fā)行基因,。

潘福祥表示，如果REITs對(duì)公募基金能夠放開,，將是一個(gè)繼FOF之后,，比較好的創(chuàng)新產(chǎn)品。在他看來,，REITs是適合公募做的,，完全可以將權(quán)益份額分得更小，這樣流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更低,。

據(jù)介紹，諾德基金在公募REITs上已經(jīng)開始了布局,，有相關(guān)專業(yè)人士跟蹤,、調(diào)研REITS的相關(guān)業(yè)務(wù)，待政策進(jìn)一步放開,，立刻就可以推進(jìn)業(yè)務(wù),。

也有業(yè)內(nèi)人士直言REITs做成公募產(chǎn)品是具備條件的。但也有基金公司人士認(rèn)為REITs項(xiàng)目總體體量可能不大,，而落實(shí)又很難,，沒有打算做REITs的公募布局。

基金子公司踴躍

相比公募的受限,，基金子公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開展更為積極踴躍,。

近期，嘉實(shí)資本發(fā)行了首單央企綠色認(rèn)證CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)“嘉實(shí)資本中節(jié)能綠色建筑資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,。嘉實(shí)資本分管資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理王藝軍表示,，REITs領(lǐng)域非常廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是其中一類,，目前正在積極儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，推廣相關(guān)業(yè)務(wù)。

王藝軍介紹,，具備不動(dòng)產(chǎn)的投,、融、管,、退等多方面的能力是開展REITs業(yè)務(wù)的重要前提,，核心是要找懂地產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人才來組建專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。目前不少機(jī)構(gòu)想做REITS,，但真正具有相關(guān)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員是比較稀缺的,，專業(yè)團(tuán)隊(duì)和核心能力的構(gòu)建具有挑戰(zhàn)性,。

在王藝軍看來，基金子公司因?yàn)橛匈Y產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)基礎(chǔ),，開展REITs更具備優(yōu)勢(shì),。如嘉實(shí)資本很早涉及房地產(chǎn)債權(quán)融資和股權(quán)投資并購(gòu)業(yè)務(wù)，并設(shè)置了獨(dú)立地產(chǎn)金融部門和地產(chǎn)金融創(chuàng)新部門,。同時(shí)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域發(fā)行了多只地產(chǎn)相關(guān)的證券化產(chǎn)品,，積累了豐富的房地產(chǎn)投融資經(jīng)驗(yàn)。

也有中小型基金公司子公司表示,，REITs項(xiàng)目很難做大,，而且落地很困難，有當(dāng)然好,，但是實(shí)際過程中是找不到合適項(xiàng)目,。