每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 文多

近日,，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，華僑城集團轉(zhuǎn)讓旗下項目公司北京僑禧投資有限公司（下簡稱北京僑禧）51%股權(quán),。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士猜測,，華僑城脫手該項目一是為了回籠資金,，二是按照集團的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略行事,，華僑城規(guī)模擴張與加速周轉(zhuǎn)的邏輯正在兌現(xiàn),。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，華僑城現(xiàn)在是處于“大進大出”的時代,。從去年到今年已“吞進”上萬億資源，而大規(guī)模的投資遭到市場的質(zhì)疑和華僑城內(nèi)部的壓力,，如今脫手項目來剝離不良資產(chǎn)進行“瘦身”,，“一進一出”都是為了提高華僑城股權(quán)的品質(zhì)和未來產(chǎn)品增值的潛力,。

上半年負(fù)債率略升至71.59%

在今年8月，華僑城就轉(zhuǎn)讓了北京僑禧投資49%股權(quán),，泰禾集團(000732,，SZ)旗下公司接手。若本次將剩余的51%股權(quán)再行轉(zhuǎn)讓,，則意味著華僑城將徹底退出北京僑禧投資的豐臺項目,。

宋丁認(rèn)為，“轉(zhuǎn)讓”的項目肯定也是與現(xiàn)在的發(fā)展戰(zhàn)略不太符合,，實際的意義就是剝離不良資產(chǎn),，通過“大出”的動作也向市場、股東,、社會表明,，華僑城不單純是大規(guī)模擴張，也同時在瘦身,。但要注意的是,，大規(guī)模的擴張，盡管華僑城融資能力很強,，但資金壓力是必然會出現(xiàn)的,。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理近年華僑城A（000069，SZ）公告獲悉,，2017年上半年華僑城A營業(yè)收入137.89億元,，但是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)176.9億元，而去年同期則為負(fù)7.9億元,。2017年前三季度,，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入193.68億元，而公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)88.88億元,。

招商證券研報分析,，三季度營業(yè)利潤規(guī)模大幅增長的主要原因是華僑城A在三季度確認(rèn)了對北京僑禧和深圳華僑城文化旅游兩家子公司的股權(quán)處置收益，整體投資收益30.55億元,。

此外,，華僑城A最新的新增借款公告披露，截至2017年7月31日借款余額為688.91億元,，1~7月累計新增借款266.49億元占到2016年末凈資產(chǎn)481.16億元的55.38%,。華僑城A就此表示，“新增借款是基于公司正常經(jīng)營需要產(chǎn)生的,，主要用于公司日常經(jīng)營及補充流動資金,。”

負(fù)債率方面,，華僑城A的資產(chǎn)負(fù)債率從去年年底的67.12%,，增加至今年上半年的71.59%,。

宋丁認(rèn)為，華僑城從去年到今年大規(guī)模的擴張,，負(fù)載一定是增加的,，不過和國內(nèi)央企相比，其負(fù)債率并不是太高,，超過一定比例是很常見的,。

同時易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，華僑城負(fù)債規(guī)模增加,，和其持續(xù)推進文旅,、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)有關(guān)，也是反映了其戰(zhàn)略擴張的導(dǎo)向,。當(dāng)然未來房地產(chǎn)市場降溫的態(tài)勢會更加明確,，此類企業(yè)對于項目銷售背后的資金回籠等都需要謹(jǐn)慎，否則這會帶來很多問題,，比如說投資者過于擔(dān)心其高負(fù)債背后的壓力,。

多元化出手 加速規(guī)模擴張

華僑城A發(fā)布的《2016年董事會工作報告》披露，公司土地儲備豐富,，截至2016年期末,，公司控股的旅游綜合及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計權(quán)益土地儲備641.17萬平方米，規(guī)劃總建面902.24萬平方米,。

進入2017年后,，據(jù)廣發(fā)證券研報數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末,，華僑城A全口徑土地資源儲備約為1200萬方,，未結(jié)算建面約1170萬方，未結(jié)貨值約4800億元,。前三季度公司土地拿地金額約338億元,，獲取土地規(guī)劃建筑面積約300萬方,，進入了深圳前海區(qū)域,，補充了天津,、佛山、重慶的土地資源儲備,，同時進入了海南市場,；且下半年深圳香山里花園四期、龍華紅山項目,、南京置地,、南京華僑城等多個重點項目也將入市,，預(yù)計全年可實現(xiàn)300~400億元銷售,。

此外,，華僑城也涉足并購，9月華僑城以87.675億元收購成都信和御龍山項目80%的股權(quán),。嚴(yán)躍進認(rèn)為,，對于華僑城來說,，積極參與并購也是依賴其央企的優(yōu)勢,，當(dāng)前很多地方性的國企地產(chǎn)項目都面臨退出或轉(zhuǎn)型的可能。華僑城的類似投資,，和此類項目的盤活需求有很高的吻合性,，通過并購也有助于華僑城尋找更大的城市布局面和產(chǎn)業(yè)布局面。

除了土地資源與住宅項目,，華僑城自2015年華僑城提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略后，現(xiàn)在正在深耕發(fā)展,，并提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮(zhèn)的計劃,。同時,，華僑城還在云南、海南進行全域旅游開發(fā),，在西安打造總投超2300億的七大文旅綜合開發(fā)項目,。

不過在嚴(yán)躍進看來，特色小鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)化項目面臨很多不確定性,，這方面的資金壓力其實會比較大,，所以要重點看是否布局在大城市周邊，否則部分特色小鎮(zhèn)項目可能投資機會不會太大,，潛在的資金壓力也會比較大,。

宋丁認(rèn)為，華僑城要把大資產(chǎn)進行盤活,、重組,，包括負(fù)資產(chǎn)、流動資金的使用、現(xiàn)金流的進出等平衡好?，F(xiàn)在華僑城最緊迫的就是要找到“大進大出”的產(chǎn)業(yè)鏈中特別優(yōu)秀的板塊,，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規(guī)模的總盤是不可想象的,。

那么,，華僑城是如何規(guī)劃的？

華僑城A相關(guān)負(fù)責(zé)人在10月31日投資者關(guān)系活動上表示,，新戰(zhàn)略時期華僑城A將更加聚焦于旅游產(chǎn)業(yè)，通過并購整合加快旅游業(yè)務(wù)發(fā)展,，并借助于輕資產(chǎn)運營的方式加快向華僑城以外的業(yè)務(wù)擴張,。地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，借助于強強合作,、戰(zhàn)略聯(lián)盟,，華僑城A將進一步加快項目的周轉(zhuǎn)速度；同時,，承接華僑城集團城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)中的短平快項目,，承擔(dān)土地價值實現(xiàn)者的戰(zhàn)略角色。