在史無前例的量化寬松政策刺激下,，以及美國房地產(chǎn)行業(yè)自身的市場出清，2012年美國房地產(chǎn)市場迎來復(fù)蘇的拐點,，實現(xiàn)了連續(xù)六年的繁榮,。盡管三大指數(shù)變化幅度略有不同，但都表明當前美國房價從2012年底部已回升了40%左右,，接近或超過歷史最高點,。

四大動力助推美國房價攀升

美國房價創(chuàng)下歷史新高，主要有需求,、供給,、資金環(huán)境和海外買家等四方面因素或動力。

第一,，勞動力市場改善提振了美國房地產(chǎn)市場的需求,，“千禧一代”成為住房需求的生力軍。美國勞動力市場改善表現(xiàn)在三個方面：9月份美國失業(yè)率為4.2%,，創(chuàng)下十年來新低,；美國勞動參與率回升到63.1%；美國私營企業(yè)時薪同比漲幅達2.5%,，環(huán)比連續(xù)31個月保持正增長,，穩(wěn)步回升趨勢確立。失業(yè)率下降和工資水平的上升,，為購房需求提供了強勁動力,。

與此同時，“千禧一代”正成為帶動美國自有住房率上升的重要力量,。2007年以來,，美國自有住房率大幅下滑，2016年二季度末降至歷史最低點62.9%后開始出現(xiàn)反彈,，2017年三季度末已回升至63.9%,。自有住房率的回升，主要動力來自于20歲-34歲的“千禧一代”收入水平不斷上升,，許多在硅谷地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕人對自有住房有著強烈的需求,。

第二，住房供應(yīng)相對短缺,，特別是建筑業(yè)勞動力缺口問題較為嚴重,。由于開工許可限制，已獲批的新建私人住宅數(shù)仍低于危機前水平,，這使得新屋銷售占比大幅低于歷史平均水平,，新屋供給缺口較為嚴重,。新屋供給的缺口，重要原因是建筑業(yè)勞動力缺口問題突出,。

美國勞工部統(tǒng)計,，建筑業(yè)仍有70萬的就業(yè)缺口，其主要原因可能是金融危機前中老員工回崗率較低,，新就業(yè)人口從事建筑業(yè)的比例較低,，特別是技術(shù)工人短缺，加劇了建筑業(yè)勞動力短缺,。

美國住房供應(yīng)短缺,，還表現(xiàn)在成屋庫存降至低位，新房供應(yīng)無法跟上需求的節(jié)奏,，使得成屋銷售長期處于高位水平,，成屋過剩庫存大量消耗，使得當前美國成屋庫存已顯著低于危機前的水平,。

第三，低利率環(huán)境助推房價上漲,。從歷史長周期看,，雖然美聯(lián)儲加息以來美國長期抵押貸款利率有所回升，但近年來美國房貸利率仍處于低位,。特別是美聯(lián)儲加息,、縮表政策取向已確立的大背景下，固定抵押貸款利率的按揭產(chǎn)品設(shè)計,，將加速購房需求的提前釋放,。隨著工資水平的上行和整體經(jīng)濟環(huán)境的改善，較低固定房貸利率對潛在購房者有著足夠的吸引力,。