在史無前例的量化寬松政策刺激下,，以及美國房地產(chǎn)行業(yè)自身的市場出清,，2012年美國房地產(chǎn)市場迎來復(fù)蘇的拐點(diǎn),，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)六年的繁榮。盡管三大指數(shù)變化幅度略有不同,，但都表明當(dāng)前美國房價(jià)從2012年底部已回升了40%左右,，接近或超過歷史最高點(diǎn),。

四大動(dòng)力助推美國房價(jià)攀升

美國房價(jià)創(chuàng)下歷史新高,，主要有需求、供給,、資金環(huán)境和海外買家等四方面因素或動(dòng)力,。

第一，勞動(dòng)力市場改善提振了美國房地產(chǎn)市場的需求,，“千禧一代”成為住房需求的生力軍,。美國勞動(dòng)力市場改善表現(xiàn)在三個(gè)方面：9月份美國失業(yè)率為4.2%，創(chuàng)下十年來新低,；美國勞動(dòng)參與率回升到63.1%,；美國私營企業(yè)時(shí)薪同比漲幅達(dá)2.5%，環(huán)比連續(xù)31個(gè)月保持正增長,，穩(wěn)步回升趨勢(shì)確立,。失業(yè)率下降和工資水平的上升，為購房需求提供了強(qiáng)勁動(dòng)力,。

與此同時(shí),，“千禧一代”正成為帶動(dòng)美國自有住房率上升的重要力量。2007年以來,，美國自有住房率大幅下滑,，2016年二季度末降至歷史最低點(diǎn)62.9%后開始出現(xiàn)反彈，2017年三季度末已回升至63.9%,。自有住房率的回升,，主要?jiǎng)恿碜杂?0歲-34歲的“千禧一代”收入水平不斷上升，許多在硅谷地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕人對(duì)自有住房有著強(qiáng)烈的需求,。

第二,，住房供應(yīng)相對(duì)短缺，特別是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問題較為嚴(yán)重,。由于開工許可限制,，已獲批的新建私人住宅數(shù)仍低于危機(jī)前水平，這使得新屋銷售占比大幅低于歷史平均水平,，新屋供給缺口較為嚴(yán)重,。新屋供給的缺口,，重要原因是建筑業(yè)勞動(dòng)力缺口問題突出。

美國勞工部統(tǒng)計(jì),，建筑業(yè)仍有70萬的就業(yè)缺口,，其主要原因可能是金融危機(jī)前中老員工回崗率較低，新就業(yè)人口從事建筑業(yè)的比例較低,，特別是技術(shù)工人短缺,，加劇了建筑業(yè)勞動(dòng)力短缺。

美國住房供應(yīng)短缺,，還表現(xiàn)在成屋庫存降至低位,，新房供應(yīng)無法跟上需求的節(jié)奏，使得成屋銷售長期處于高位水平,，成屋過剩庫存大量消耗,，使得當(dāng)前美國成屋庫存已顯著低于危機(jī)前的水平。

第三,，低利率環(huán)境助推房價(jià)上漲,。從歷史長周期看，雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息以來美國長期抵押貸款利率有所回升,，但近年來美國房貸利率仍處于低位,。特別是美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表政策取向已確立的大背景下,，固定抵押貸款利率的按揭產(chǎn)品設(shè)計(jì),，將加速購房需求的提前釋放。隨著工資水平的上行和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善,，較低固定房貸利率對(duì)潛在購房者有著足夠的吸引力,。