在史無前例的量化寬松政策刺激下，以及美國房地產(chǎn)行業(yè)自身的市場出清,，2012年美國房地產(chǎn)市場迎來復蘇的拐點,，實現(xiàn)了連續(xù)六年的繁榮。盡管三大指數(shù)變化幅度略有不同,，但都表明當前美國房價從2012年底部已回升了40%左右,，接近或超過歷史最高點。

四大動力助推美國房價攀升

美國房價創(chuàng)下歷史新高,，主要有需求,、供給、資金環(huán)境和海外買家等四方面因素或動力,。

第一,，勞動力市場改善提振了美國房地產(chǎn)市場的需求,，“千禧一代”成為住房需求的生力軍。美國勞動力市場改善表現(xiàn)在三個方面：9月份美國失業(yè)率為4.2%,，創(chuàng)下十年來新低,；美國勞動參與率回升到63.1%；美國私營企業(yè)時薪同比漲幅達2.5%,，環(huán)比連續(xù)31個月保持正增長,，穩(wěn)步回升趨勢確立。失業(yè)率下降和工資水平的上升,，為購房需求提供了強勁動力,。

與此同時，“千禧一代”正成為帶動美國自有住房率上升的重要力量,。2007年以來,，美國自有住房率大幅下滑，2016年二季度末降至歷史最低點62.9%后開始出現(xiàn)反彈,，2017年三季度末已回升至63.9%,。自有住房率的回升，主要動力來自于20歲-34歲的“千禧一代”收入水平不斷上升,，許多在硅谷地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕人對自有住房有著強烈的需求,。

第二，住房供應相對短缺,，特別是建筑業(yè)勞動力缺口問題較為嚴重,。由于開工許可限制，已獲批的新建私人住宅數(shù)仍低于危機前水平,，這使得新屋銷售占比大幅低于歷史平均水平,，新屋供給缺口較為嚴重。新屋供給的缺口,，重要原因是建筑業(yè)勞動力缺口問題突出,。

美國勞工部統(tǒng)計，建筑業(yè)仍有70萬的就業(yè)缺口,，其主要原因可能是金融危機前中老員工回崗率較低,，新就業(yè)人口從事建筑業(yè)的比例較低，特別是技術工人短缺,，加劇了建筑業(yè)勞動力短缺,。

美國住房供應短缺，還表現(xiàn)在成屋庫存降至低位,，新房供應無法跟上需求的節(jié)奏,，使得成屋銷售長期處于高位水平，成屋過剩庫存大量消耗,，使得當前美國成屋庫存已顯著低于危機前的水平,。

第三,，低利率環(huán)境助推房價上漲。從歷史長周期看,，雖然美聯(lián)儲加息以來美國長期抵押貸款利率有所回升,，但近年來美國房貸利率仍處于低位。特別是美聯(lián)儲加息,、縮表政策取向已確立的大背景下,，固定抵押貸款利率的按揭產(chǎn)品設計，將加速購房需求的提前釋放,。隨著工資水平的上行和整體經(jīng)濟環(huán)境的改善,，較低固定房貸利率對潛在購房者有著足夠的吸引力。

第四,，中國等海外買家熱情高漲,。次貸危機之后，海外買家前往美國房地產(chǎn)市場抄底的現(xiàn)象并不鮮見,。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的統(tǒng)計,，2011年至2017年3月末，海外買家在美購房總額占全美房地產(chǎn)銷售總額8%左右,。2017年3月前的12個月，海外買家購房金額累計達到1530億美元,，較2016年全年增長了49%,。盡管美國許多州政府制定了限制海外買家的政策，但海外買家的投資熱情依舊高漲,。而且,，海外買家的房產(chǎn)均價53.69萬美元，接近美國整體房產(chǎn)均價27.77萬美元的兩倍,。

關注兩大政策動向

美國房價重回歷史高位,，市場也開始擔心美國房地產(chǎn)是否又開始催生泡沫，次貸危機是否會卷土重來,，實際上,，包括中國買家在內(nèi)的美國房地產(chǎn)潛在投資者需要密切關注以下兩方面趨勢。

一方面是特朗普政府放松金融監(jiān)管的改革趨勢,。新一屆美國政府改變近年來金融嚴監(jiān)管的政策是大勢所趨,，為了兌現(xiàn)放松金融監(jiān)管的承諾，特朗普不惜以鮑威爾取代堅持嚴格金融監(jiān)管的耶倫,，擔任下一任美聯(lián)儲主席,。在此大背景下，美國按揭貸款的門檻條件還可能進一步下降,，相應地,，美國房貸違約的風險將上升,。

另一方面是美聯(lián)儲加息縮表的政策幅度與節(jié)奏。當前美聯(lián)儲正處于加息,、縮表的周期中,，在經(jīng)濟景氣周期中，居民收入增長并對房價上漲的前景樂觀,，但一旦基準利率達到頂點,，房價下行將不可避免。由此可見,，伴隨美聯(lián)儲加息,、縮表的幅度與節(jié)奏，基準利率何時達到頂點,，將是美國房價變化的最大變量,。

當前，支撐美國房地產(chǎn)繁榮的四大因素或動力仍然存在,，美國房價或許還有一定的上升空間,。但是可以預見的是，美聯(lián)儲基準利率達到高點之日,，或是美國房價達到頂點之時,，新一輪房地產(chǎn)泡沫危機是否會再次降臨，讓我們拭目以待,。

(原標題：美國房地產(chǎn)是否泡沫重現(xiàn),？)