經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 張鳳玲 楊依依 曾裹挾著百億資本的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介們,，開始從兩年前顛覆傳統(tǒng)的熱潮中調(diào)整,。房多多砍掉金融部門、愛屋吉屋注銷超過15家子公司,、房天下重整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等,，都顯示新一代的房產(chǎn)中介生態(tài)玩家正在經(jīng)歷低谷。

如今,，資本殺入互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介領(lǐng)域的盛況不再,，也很難看到新入局者高舉顛覆行業(yè)的旗幟。

可玩味的是,，在互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介顛覆傳統(tǒng)的幾年里,，傳統(tǒng)中介的代表公司之一鏈家，年交易額由4000多億元奔向1萬億元只用了3年時間，融資120億元以上,。其實(shí)考慮到鏈家背后的資本和互聯(lián)網(wǎng)力量,，房產(chǎn)中介對新思維和技術(shù)的依賴度仍在攀升。

鏈家董事長左暉在內(nèi)部交流會議上說,，鏈家的核心競爭力是消費(fèi)者服務(wù)意識,，要顛覆非常艱難，他同時說：“我并不認(rèn)為完全沒有機(jī)會,?！?/p>

回到更擅長的山頭

“想到了市場會變壞,，但沒有想到會來得這么快，逼著我們轉(zhuǎn)型,?！币晃凰逊咳耸哭D(zhuǎn)述搜房董事長莫天全近期的話,。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過多名搜房內(nèi)部人士獲悉：莫天全確認(rèn)搜房轉(zhuǎn)型，該公司目前正在執(zhí)行業(yè)務(wù)整合和優(yōu)化人員增效,，具體包括：

一,、搜房的業(yè)務(wù)架構(gòu)變成總部平臺、AI集團(tuán)和DL（深度學(xué)習(xí)）集團(tuán)等部門,，戰(zhàn)略由搜房整個業(yè)務(wù)生態(tài)鏈升級為開放大平臺,，比如新媒體中心合并到AI集團(tuán)、整合媒體平臺和電商平臺等,，換言之,，搜房又想變回到自己的核心優(yōu)勢,。

二,、搜房已完成約300家線下門店性質(zhì)由重度直營轉(zhuǎn)變成加盟店,，比如北京門店加盟費(fèi)每年是5萬元,，只需將成交買賣單的3%給搜房，搜房向加盟店店長開放平臺,、房源,、客源和數(shù)據(jù)等,，其余利潤由加盟店店長自主支配。

三,、搜房自有的新房和二手房經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)變?yōu)镕0合伙人計(jì)劃,，搜房為經(jīng)紀(jì)人提供平臺、樓盤,、房源和客源線索,，經(jīng)紀(jì)人傭金的20%給予搜房。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過多渠道采訪獲悉：在管理層上,，搜房租房集團(tuán)總經(jīng)理張世民等中高管理層離職,。F0合伙人計(jì)劃造成大量經(jīng)紀(jì)人的身份變成了“外聘”。

搜房在三年前的定位還是房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)端口平臺,，房產(chǎn)中介商鏈家還是它的客戶。但搜房后來宣布去媒體化,、做線上意向客戶的轉(zhuǎn)化,，闖入了房產(chǎn)中介的領(lǐng)地。

“都不知道我明天要去哪個部門,，業(yè)務(wù)部門命名都是好多英文字母,，我也不知道業(yè)務(wù)部門明天是哪個英文字母，反正就是整合,。”搜房總部一位人士說,。

2017年二季度財(cái)報顯示搜房虧損210萬美元，搜房已經(jīng)連續(xù)11個季度出現(xiàn)業(yè)務(wù)凈虧損,，搜房的應(yīng)對是：精簡,、止損,、壓成本,。

搜房的困境并不是個案,，整個行業(yè)都受到了市場變化帶來的沖擊,。比如樂居某分公司部門合并到總部（內(nèi)容和銷售均涉及）,，人員優(yōu)化,，地方公司試點(diǎn)總經(jīng)理合伙人制,，年報顯示：樂居2016年第四季度、2017年第一季度線上廣告收入分別是2818萬美元,、2580萬美元,，出現(xiàn)下滑趨勢,。

搜房之外，易居和世聯(lián)行也在調(diào)整,。在面臨樓市預(yù)冷期,，這些企業(yè)還可以通過精簡機(jī)構(gòu)回到自己擅長的山頭，比如：搜房的端口用戶資源,、易居的營銷和開發(fā)資源,、世聯(lián)行的咨詢代理資源等等。

8月29日北京城建的龍樾華府亮相活動就是搜房操盤,，北京城建相關(guān)人士說還是看中搜房的流量和端口價值。一家世界500強(qiáng)房地產(chǎn)商對記者說,，還是很看中周忻的策劃能力,、溝通能力等。

大潮過后裸泳者

如果說具有基礎(chǔ)的房產(chǎn)中介公司仍有轉(zhuǎn)圜余地,，那么新型的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介面臨更嚴(yán)峻的局面,。

幾年前通過高價購買房源數(shù)據(jù)、高工資挖經(jīng)紀(jì)人殺入中介領(lǐng)域的平安好房,、愛屋吉屋,、房多多、Q房,、房通網(wǎng)等,，具有良好的資本后援或互聯(lián)網(wǎng)基因。比如平安好房背后是平安集團(tuán),，愛屋吉屋創(chuàng)始人鄧薇曾經(jīng)創(chuàng)辦的“大黃蜂”打車軟件被阿里系收購,。

這些互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介里，融資額度最高的是愛屋吉屋,。而現(xiàn)在,，愛屋吉屋的APP，變成了一個既賣房也賣理財(cái)產(chǎn)品的平臺。

最早時期,，愛屋吉屋創(chuàng)始人曾經(jīng)在540天內(nèi)融資3.5億美金,，愛屋吉屋最后的一次融資還是2015年11月份，當(dāng)時晨興資本,、高榕資本,、順為資本等投資了1.5億美金。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過愛屋吉屋內(nèi)部人士獲悉：愛屋吉屋目前已注銷了約15家房產(chǎn)中介子公司,，出現(xiàn)了為數(shù)不少的裁員,。

更有意思的是，8月30日和31日,，經(jīng)濟(jì)觀察報記者在愛屋吉屋APP平臺上多次聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人了解房源情況,，無應(yīng)答。同時,，APP系統(tǒng)推薦了6款理財(cái)產(chǎn)品,。

一位資方直言，愛屋吉屋團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)找過他,，他沒有投資愛屋吉屋的原因非常簡單：創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)對市場和行業(yè)的理解沒有打動他,。

“他們當(dāng)時說成立12個月就能達(dá)到鏈家25%的市場份額，當(dāng)時我看了看他們的內(nèi)部數(shù)據(jù),，他們一月要花費(fèi)8000萬元左右,，中介費(fèi)很便宜，只有1%,。經(jīng)紀(jì)人基本工資都是5000元以上,，但這25%的市場份額其實(shí)是靠補(bǔ)貼弄來的，補(bǔ)貼成本一個單子至少3萬以上,，滴滴司機(jī)最高峰時,，一筆成交單子最高補(bǔ)貼超過100元就非常少，連BAT都不敢這么燒錢,，誰干啊,。”這位資方說,。

“我當(dāng)時只說了2句話,，‘這不就是人傻錢多嗎？花錢做競品攔截,，這也叫互聯(lián)網(wǎng)思維,？’”這位資方說，當(dāng)時他說完這句話,，其它投資者都瞪圓了眼睛,。

相比愛屋吉屋以互聯(lián)網(wǎng)思維砸錢補(bǔ)貼搶占市場,，房多多在商業(yè)模式上有進(jìn)一步的摸索。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者了解到,，房多多最后一次融資是2015年9月6日,。在這樣的背景下，現(xiàn)在的房多多已放棄“直買直賣”模式,，開始給中小中介派單模式,，并縮減了金融業(yè)務(wù)。

到現(xiàn)在深圳,、上海等地區(qū)辦公加起來人員約1500多人,，比高峰期的3000多人少了50%，加盟房多多的明星職業(yè)經(jīng)理人,、前萬科董秘肖莉,，連一些公司員工也不知道她的存在。

雖然房多多已放棄了過去的模式,，很多管理層也離職了,，原房多多二手房負(fù)責(zé)人常瑤琦離職后,，曾對外表示,，依然覺得“直買直賣”有商業(yè)前途?！爸辟I直賣”模式是指讓買賣家通過平臺直接約見看房,、談價，房多多只在用戶需要的時候,，提供在交易過程中的體驗(yàn)和服務(wù),，收取服務(wù)費(fèi)。在這樣的模式下,，房多多形成了如下人力結(jié)構(gòu)：超過50%人員負(fù)責(zé)勘探房源真實(shí)性,，剩下30%人員負(fù)責(zé)交易,，其余人員維護(hù)產(chǎn)品,。從購房者痛點(diǎn)、經(jīng)紀(jì)人服務(wù)品質(zhì)不完美的角度看,，這個“直買直賣”是成立的,。

世聯(lián)行北京公司執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖說，每家企業(yè)實(shí)際情況都不一樣,，但一家企業(yè)要取得成功,，有四點(diǎn)非常重要：一是懂市場；二是正確的戰(zhàn)略決策,；三是正確的經(jīng)營策略,；四是無差別的執(zhí)行,。他多次強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略、經(jīng)營和執(zhí)行對一個企業(yè)生產(chǎn)非常重要,。

一位開發(fā)商說,，“直買直賣”是房多多的金字招牌，也是他在眾多房產(chǎn)中介脫穎而出的原因,。鏈家是想為客戶提供真實(shí),、安全的房地產(chǎn)交易環(huán)境，房多多矛頭很明確,，直指二手房老大鏈家,，鏈家成為購房者的入口，但這個商業(yè)模式有缺口,，就是不管是第幾次在鏈家買房傭金都是2.7%,。而成熟的買賣雙方，理論上是可以跳過鏈家的,，走向直買直賣模式,。

但這一模式，需要有很好的經(jīng)營細(xì)分,。它的客戶絕對不可以是不懂購房流程的小白,，是資深買房高手，這本是房多多可以實(shí)現(xiàn)逆襲的入口,。一位有過多次買房經(jīng)驗(yàn)的購房者向經(jīng)濟(jì)觀察報記者抱怨到,，“我在亦莊買了一套500萬元左右的房子，很多買房流程都是我們家主動提醒和督促經(jīng)紀(jì)人,，銀行貸款都是自己跑下來的,，卻給中介繳納了10多萬元費(fèi)用?！?/p>

劉春巖說,，在經(jīng)營層面，要搞清楚流量思維和價值思維的不同,，流量思維是看房,、流量次數(shù)，是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)資本估值的重要方法,，流量思維不一定帶來價值,，比如某款A(yù)PP看房1萬次，但購房者成交0套,，看房1萬次可能在資本估值非常高,，但其實(shí)沒有價值。在經(jīng)營一家公司時候,，需要分清楚平衡資本和企業(yè),、流量和價值的關(guān)系,，“你要搞清楚，你企業(yè)做起來靠誰,，是資本,，還是消費(fèi)者?！?/p>

經(jīng)濟(jì)觀察報通過訪問房多多的多名員工獲悉：該公司的經(jīng)營考核中更看重流量思維,，房多多APP上獎勵側(cè)重于帶看房數(shù)量。

仍未被顛覆的鏈家

如何顛覆鏈家,，是傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)中介和新型互聯(lián)網(wǎng)中介一直在思考的命題,。“從哪個方向可以更好地顛覆鏈家,？”同樣是過去幾年鏈家內(nèi)部戰(zhàn)略研討的重要主題,，左暉自己都提過多個“如何更好顛覆鏈家方案”具體方案。

左暉的結(jié)論是,，顛覆鏈家不是很容易,，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易不是單方面的買賣行為，鏈家的服務(wù),、客源等各方面細(xì)節(jié),，做得沒有比其他同行差。

但左暉覺得,，要顛覆,，需要非常強(qiáng)大的技術(shù)能力，但是并不是不可能的,。換言之,，如果有強(qiáng)大的技術(shù)能力，也是可以顛覆鏈家的,。

左暉認(rèn)為鏈家的核心競爭力在消費(fèi)者的核心關(guān)注點(diǎn)上,，所以他說，鏈家要做兩件事情,，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提高效率和培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)化,。

經(jīng)濟(jì)觀察報記者了解到，圍繞著經(jīng)紀(jì)人和技術(shù),，鏈家現(xiàn)在的組織架構(gòu)分為兩部分,，線上鏈家和線下鏈家,，線上鏈家強(qiáng)調(diào)技術(shù),、線下鏈家強(qiáng)調(diào)服務(wù)，原來在西二旗辦公的鏈家網(wǎng)也已經(jīng)開始搬遷到酒仙橋總部辦公,，左暉堅(jiān)定守住經(jīng)紀(jì)人門店模式,。與其說,，線下門店是拓展房源的重要渠道，不如說門店是連接經(jīng)紀(jì)人和鏈家最好的粘合器,。

經(jīng)濟(jì)觀察報通過采訪多名鏈家人士獲悉：在這3年里,，在資本方面，鏈家引入了萬科,、融創(chuàng)戰(zhàn)略投資者,，頻頻和開發(fā)商互動，并不局限于二手房業(yè)務(wù),，在新房業(yè)務(wù)上面,，也開始滲透、盈利,，2016年新房業(yè)務(wù)銷售額過千億元,。

同時，與外部端口平臺的生分,，加速鏈家擁有了自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺,，目前鏈家的端口流量在行業(yè)排名前3。鏈家10萬名經(jīng)紀(jì)人全部到鏈家APP系統(tǒng)上辦公,，不到1年時間,，徹底實(shí)現(xiàn)了線上化。

此前,，原鏈家網(wǎng)CEO彭永東升為鏈家CEO,，這次人事調(diào)整背后，暗示著鏈家重技術(shù)的發(fā)展趨勢,，鏈家變成了交易平臺,，而不是之前固守北京的二手房中介公司。

同時鏈家在行業(yè)研究,、租賃,、旅居等方面頻頻發(fā)力，在具體細(xì)節(jié)上,，也在借鑒其它互聯(lián)網(wǎng)公司的行為,，比如在租賃方面，鏈家也有類似于直買直賣的模式,，最近推出了業(yè)主直租業(yè)務(wù),。“一家企業(yè)的發(fā)展,，趨勢是一方面,，最核心的還是戰(zhàn)略、經(jīng)營和執(zhí)行,，如果一家公司輕易被顛覆,，那么說明本身就有問題,。不能很輕易被顛覆才正常?！眲⒋簬r說,。