融信年報顯示其資產(chǎn)負債比率的計算公式為：資產(chǎn)負債比率=（借款總額-受限制現(xiàn)金-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及初步年期超過三個月的定期存款）/權益總額,；而較為大眾所熟知的資產(chǎn)負債率計算公式則為：資產(chǎn)負債率=負債總額/資產(chǎn)總額=負債總額/（權益總額+負債總額）。

比較兩個公式不難看出,，兩個負債率分子分母的具體構(gòu)成均不同,，因此差距較大。此外,，“權益總額”在兩個負債率中都處在分母位置,，如果“權益總額”大幅增加，便能致使兩負債率的最終數(shù)值產(chǎn)生較大變動,。

2014年,，融信權益總額（即股東權益合計）僅有10.29億元；到2015年底,，其權益總額較2014年翻了五番,，達到50.73億元。2016年,，融信權益總額漲到230.89億元,，約是2015年的4倍。

這便是融信瘋狂借債,，其“資產(chǎn)負債比率”和“資產(chǎn)負債率”不升反降的原因,。

一位不愿具名的注冊會計師對記者表示，如果“權益總額”大幅增加且增幅超過兩個負債率計算公式中分子的增幅,，就能把公司債務成功“掩飾住”,，為負債高的房企創(chuàng)造低成本債務融資的機會。

明股實債？

《國際金融報》記者通過實地走訪及向多位專業(yè)人士咨詢發(fā)現(xiàn),，融信連年猛增的權益總額背后或許是“明股實債”,。

這需要從融信自2014年以來，連年猛增的“權益總額”的具體來源開始分析,。

融信2015年年報顯示,，公司權益總額為50.73億元，較2014年的10.29億元猛增了40.44億元,。其中,，有16.48億元來源于“非控股股東的注資”，占新增40.44億元的40.75%,，近一小半,。

融信2015年年報披露，此筆16.48億元的注資來源于福建歐氏建設發(fā)展有限公司（下稱“歐氏建設”）,，用于投資融信三個房地產(chǎn)項目并換取49%的股權,。

而這家名為歐氏建設的公司，其股東為歐國義,、歐國仁以及福建歐氏投資（集團）有限公司,。歐國義、歐國仁和融信的實際控制人歐宗洪也是自家人,，且福建歐氏投資（集團）有限公司是歐宗洪大哥歐宗金的產(chǎn)業(yè),。

上述不愿具名的注冊會計師對記者表示，所謂“明股實債”,，是房地產(chǎn)企業(yè)利用項目進行股權型融資,，約定收益和股權回購期限，作為債權人的項目小股東給項目提供“股東貸款”,，在其財報中一般不會被計入負債,。

再看融信2016年新增的權益總額具體來源可以發(fā)現(xiàn)，又有一筆來自非控股權益的注資占到權益總額230.89億元的36.68%,。但是,，融信在其2016年年報中并未披露此非控股權益的具體來源。