央廣網(wǎng)北京9月20日消息（記者 張佳琪） 由于近些年住房市場火熱,，身為北京有房戶的李女士看中了一套價值千萬元的房屋并爽快簽約。但喜悅僅僅維持了3天,，北京市新限購政策便突然落地。嚴格的新政使李女士一時間難以承擔提高的購房款,，最終不得不放棄交易，本應慶賀喬遷之喜的雙方卻因為最后的近百萬元解約金而對簿公堂,。

此案于昨日（19日）在朝陽區(qū)人民法院開庭審理,。

新限購突然而至 交易面臨解約

今年3月，李女士在選房時遇到了為人熱情的周女士,，雙方一拍即合,。在北京市某房產(chǎn)公司提供的居間服務下，周女士以1400余萬元的價格將自己朝陽區(qū)約160平方米的房子賣給了李女士,，簽訂《房屋買賣合同》的同時,，李女士同意了先支付100萬元的定金的要求。

但是由于北京市已有的限購政策,，李女士必須賣掉名下的兩套住房才具備購房資格,。而在李女士看來，賣掉自己的兩套住房,，也正好能湊齊新房的房款,。于是雙方于同一天又簽訂了《購房資格協(xié)議》。約定李女士如果未能在規(guī)定日期前具備購房資格,，則周女士可以將房屋轉(zhuǎn)給李女士指定的購房人,。若期滿后30日仍內(nèi)未能指定購房人，周女士可以解除《買賣合同》,，并且扣除定金作為違約金,。對此嚴謹?shù)膮f(xié)議,，雙方都滿意而歸,。

但是好景不長，僅僅簽訂合同3天后,，3月17日,，北京市《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》發(fā)布。

新限購政策表明,，居民家庭名下在本市已擁有1套住房,，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%,，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%,。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

全新的限購政策使得北京的房屋市場預冷,。面對提高至60%的首付比例和被限制在25年內(nèi)的貸款期限,，很多人再也無力支付。李女士也成了其中一員，而新政發(fā)布正好發(fā)生在她們的交易過程中,。

最終,，李女士為了換新房而出售的兩套舊房連續(xù)四次降價均未能出售成交。一時籌不到房款的她,，最終于5月29日,，和周女士、房產(chǎn)中介三方簽訂《解約協(xié)議書》,。

房主不同意返還高額定金

由于全新的限購政策,，一時籌不到錢的李女士前期僅交了一半定金。而四次賣房未果后,，面對巨額的違約金,，周女士也同意了李女士的請求，將違約金從100萬降到了75萬并欣然接受了解約,。

面對已經(jīng)支付的75萬,，李女士一家依然覺得負擔沉重，于是李女士方面單方訴至法院,，要求周女士返還定金50萬或違約金25萬元,。

周女士對法院的傳票感到很驚訝，甚至以為這是一個詐騙電話,。

李女士對記者表示,，原定雙方已經(jīng)不再追求法律責任，但是李女士卻單方面告到了法院,，因此表示很震驚,。

“我同意李女士提出的解約，但是自己沒有任何責任或過錯,，自己只是按照合同辦事,。”周女士表示,，現(xiàn)在自己的房子雖然已經(jīng)賣給了別的買家,，但是售價卻降了150萬左右，比李女士支付自己的違約金高很多,，自己也蒙受了很大損失,。覺得對方不承認契約精神，不履行合同義務,。

本案尚未當庭宣判,。

類似案件不在少數(shù) 適用“情勢變更原則”

3月17日新政公布后，由于限購政策導致合同解除的案件不在少數(shù),。

北京市高通律師事務所律師鄭洪濤表示,，由于簽訂合同時,，雙方會有都沒有想到的突發(fā)情況，例如因為出臺新政策等客觀原因?qū)е路课轃o法成交,，并非人為因素,，因此此案適用于情勢變更原則。

情勢變更原則即合同有效成立后,、履行完畢前,，因不可歸責于雙方當事人的事由發(fā)生重大變化，從而使合同的基礎動搖或者喪失,，若繼續(xù)維持合同會顯失公平,，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同。通常來講,，按照情勢變更原則,，由于雙方對此均無責任，因此買賣雙方互不承擔違約責任,，所受損失均不能要求對方承擔,。

“但是此案件又具有特殊性?！编嵑闈蓭煴硎?，案件后半部分簽訂了《購房資格協(xié)議》，協(xié)議規(guī)定如果在8月8日前沒有賣出房屋,，購房人則不具備購房資格,，需要再30天內(nèi)需要指定新的購房人，即因為政策或者人為因素沒有完成出售時,，需要指定第三方接手房屋,，否則屬于違約。

“對于購房人來說,，可能會因為《購房資格協(xié)議》中的這一條款導致不利的后果,。” 鄭洪濤律師表示,。