原標(biāo)題：小區(qū)現(xiàn)46萬“天價車位”，業(yè)主拉橫幅抗議

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有車一族越來越多,，車位開始變得越來越緊俏,，然而你買得起車，卻可能買不起車位,。

7月10日，南昌市紅谷灘聯(lián)泰天悅樓盤首日向業(yè)主售賣地下車位，標(biāo)準(zhǔn)車位每個售價28萬元,，子母車位則高達(dá)46萬元,。這個價格都差不多是購房首付了，那么問題來了,，這個停車位為何這么貴,？開發(fā)商此舉合法嗎？記者進(jìn)行了走訪了解,。

開發(fā)商高價賣車位引業(yè)主抗議

“反對開發(fā)商漫天要價,，祈求政府干涉合理定價！”

“抵制‘天價’車位,，開發(fā)商陽奉陰違,，變相哄抬房價！”

10日,，聯(lián)泰天悅售賣車位的第一天,，業(yè)主們打出這樣的橫幅。

李先生2015年在聯(lián)泰天悅一期購買了一套房子,。李先生說,，他已經(jīng)入住快半年了，由于地下車位沒有建好,，平時他只能將車子停在小區(qū)外,。“7月9日晚上,，我們收到開發(fā)商通知,，7月10日對車位開始出售車位?！崩钕壬f,，業(yè)主們被聯(lián)泰天悅的“天價”地下車位價目表潑了一盆冷水。

“標(biāo)準(zhǔn)車位標(biāo)價28萬元/個,，子母車位46萬元/個,。”業(yè)主說,，小區(qū)南側(cè)同屬聯(lián)泰系列的聯(lián)泰橋郡開盤時車位售價僅8萬元/個,，雖然近幾年有所上浮，但也不過13萬元/個左右,。

“我們不知道他們真是小區(qū)的業(yè)主,，還是開發(fā)商請來的托?！庇浾咴诂F(xiàn)場看到,，有購買意向的少數(shù)業(yè)主被工作人員從后門請進(jìn)了售樓部，而在外面抗議的業(yè)主則被保安擋在門外,，他們只能頂著烈日抗議,。

限價房被指借車位變相牟利

據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹,，開發(fā)商售賣的車位并無產(chǎn)權(quán)，但要長租給業(yè)主使用,?！皹I(yè)主只能一次性付款，且不能按揭,?！睒I(yè)主質(zhì)疑，開發(fā)商之所以將車位賣出“天價”,，是由于樓盤是限價房,，因為限價削掉一部分房價利潤，所以開發(fā)商變相加價到車位上,，彌補(bǔ)限價房政策帶來的利潤損失。

記者從聯(lián)泰天悅開發(fā)商“江西聯(lián)泰實業(yè)有限公司”出具的開發(fā)項目規(guī)劃條件情況表看到,，樓盤總棟數(shù)22棟,，總居住戶數(shù)2205戶，地上不設(shè)車位,，地下車位2357個,。“按照現(xiàn)有的車位,，如果以開發(fā)商每個車位加價15萬元算,，開發(fā)商可增加約3.5億元的利潤?！睒I(yè)主質(zhì)疑,，開發(fā)商售賣“天價”車位，其直接動機(jī)不言而喻,。

對于“天價”車位的成因,，一名業(yè)內(nèi)人士分析說，現(xiàn)在是調(diào)控時期,，房子備案價不是想漲就能漲,，所以開發(fā)商就只能打車位主意了，反正開發(fā)商和購房者“一個愿打,，一個愿挨,，政府監(jiān)管缺失”。

業(yè)主說

1.購房時,，銷售人員曾宣稱車位建好后售價和周邊樓盤相當(dāng),，普通地下車位每個售價在11萬-12萬元。如今開發(fā)商售賣“天價”車位,，究其原因是政府出臺限價房措施后,，開發(fā)商哄抬車位價格變相牟利,。

2.目前外省多地對新建樓盤已逐步取消車位買賣行為，而聯(lián)泰天悅?cè)阅鎰菔圪u車位,，只售不租,，廣大業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商這一行為的合法性。

開發(fā)商說

1.聯(lián)泰天悅這一樓盤的品質(zhì)要比聯(lián)泰其他樓盤高出一截,，車位的設(shè)計,、夜間照明等配套要好。聯(lián)泰天悅地下車位的價格并不是參考周邊樓盤的車位價,，而是參考了紅谷灘一些高檔樓盤的車位價格確定的,。

2.車位并非售賣，而是出讓固定使用權(quán),，使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)一樣,，同為70年，這在許多城市都是一個普遍現(xiàn)象,。大部分樓盤的地下車位都是不租的,，開發(fā)商投資建地下車位的成本原本就高，為了收回成本,，賣得貴也很正常,。

地下空間確認(rèn)權(quán)屬后才可銷售

熟悉房產(chǎn)市場的業(yè)主表示，政府對房價進(jìn)行限價,，房價表面上是“穩(wěn)定”了,，但購房者的成本卻沒有減少。甚至有些樓盤,，采取捆綁車位的方式售樓,，且必須是先一次性付清車位款再簽購房合同，同時車位款不計入購房合同,。

針對業(yè)主的質(zhì)疑,，7月10日，聯(lián)泰天悅售樓部營銷負(fù)責(zé)人介紹,，當(dāng)時政府對該樓盤限價1.47萬元/平方米,，而樓盤的正常成交價應(yīng)該在1.85萬元元/平方米，每平方米相差4000元左右,?！拔覀儍H今年就賣了10萬平方米，限價前后相差4億元,，靠車位提價根本補(bǔ)不回限價帶來的影響,。”

2014年南昌就出臺了《南昌市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》,，規(guī)定地下空間建筑物應(yīng)當(dāng)經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬后方可銷售,、出租,。“聯(lián)泰天悅地下車位沒有產(chǎn)權(quán),，開發(fā)商這樣賣車位究竟有沒有法律依據(jù),？”針對業(yè)主的這一質(zhì)疑，樓盤相關(guān)人員沒能給予回應(yīng),。

出讓使用權(quán)和售賣實為偷換概念

7月10日,，記者從聯(lián)泰天悅出具的《車位使用協(xié)議書》上看到，開發(fā)商向小區(qū)業(yè)主協(xié)議出讓地下車位固定使用權(quán),，業(yè)主須一次性付清車位使用費(fèi),。關(guān)于車位權(quán)證辦理，該協(xié)議書注明,，南昌市尚未出臺辦理地下及半地下車位產(chǎn)權(quán)證,、土地證和車位使用權(quán)證的政策，不能辦理該車位產(chǎn)權(quán)證,、土地證或車位使用權(quán)證,。協(xié)議還注明，車位使用年限自協(xié)議簽訂之日起至2076年,。

“這就是開發(fā)商偷換概念,，一次性付清使用費(fèi)等同于購買車位,，只是沒有產(chǎn)權(quán)罷了,。”小區(qū)熟悉法律條款的業(yè)主認(rèn)為,，該協(xié)議上有相關(guān)的違約責(zé)任劃分，從法律意義上講就等同于合同,。所以該協(xié)議從本質(zhì)上看就是一個年限為70年的租賃合同,。

業(yè)內(nèi)人士表示,，《合同法》中明確規(guī)定了，租賃合同最長期限為20年,，超過該期限將不受法律保護(hù)。業(yè)主質(zhì)疑,，這樣的《車位使用協(xié)議書》是否受法律保護(hù),？

開發(fā)商無權(quán)處置業(yè)主共有的車位

相關(guān)房產(chǎn)律師認(rèn)為,，小區(qū)車位大體上有三種,，有產(chǎn)權(quán)車位、人防車位,、無產(chǎn)權(quán)車位?！暗谌N最復(fù)雜,，要看開發(fā)商的建安成本,，比如開發(fā)商在計算公攤面積時是否已經(jīng)把地下車位建筑面積計算在內(nèi),；把建造地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，小區(qū)在規(guī)劃時是否明確車位作為公共配套設(shè)施的功能,?！甭蓭煴硎?，由原建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和,。而公用建筑面積組成就包括地下室等,。

“若開發(fā)單位將屬于業(yè)主共有的地下車位私自出售或出租，開發(fā)商屬于無權(quán)處分人,，業(yè)主有權(quán)向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業(yè)主所有,。”律師補(bǔ)充說,。

此外,，根據(jù)我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要,。律師表示，“滿足”的意義在于,，有購買能力的業(yè)主可以購買,，沒有能力購買的則可以租用?！爸毁u不租,，違背了小區(qū)地下車庫作為小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃初衷”。

至于具體價格,，原則上應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商來決定,。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠信原則，以市場價為依據(jù),。

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