如今,，小區(qū)已成為商家的廣告戰(zhàn)場，但鋪天蓋地的廣告是如何進來的,？廣告費究竟有多少,？廣告收益到底該歸誰？對于這些,，卻少有業(yè)主知情,，而由此也頻頻引發(fā)小區(qū)植入廣告的糾紛訴訟。近日,，長春市南郡水云天小區(qū)的業(yè)主委員會,，就將長春市南方物業(yè)服務有限公司告上了法庭，想討回近3年的廣告收益,。

業(yè)委會：因更改合作方式?jīng)]談攏物業(yè)要撤出,，索要61萬小區(qū)廣告收益遭物業(yè)拒絕

合同到期想更換合作方式

長春市民馬先生是第二任南郡水云天小區(qū)的業(yè)主委員會主任，馬先生說：“我們這個小區(qū)的物業(yè),，是小區(qū)剛建成的時候就存在的，管理模式跟其他小區(qū)一樣,，叫 包干制 ,，第一屆業(yè)主委員會就仔細分析過這種模式，大家都認為需要更改一下,?！瘪R先生說，南郡水云天小區(qū)是2006年建成交工，小區(qū)2013年才成立第一屆業(yè)委會,，第二屆業(yè)委會是在2016年12月28日成立的,。“2016年12月31日,，物業(yè)和我們的合同到期了,，在準備續(xù)簽時，我們提出要改成 酬金制 的合作管理方式,，物業(yè)的法人代表趙女士明確表示,，如果是 酬金制 ，她們就不再續(xù)約了,?！瘪R先生說，之所以要改變合作管理方式,，是因為之前的“包干制”并不透明,，資金的流向以及使用都是不公開的，且業(yè)委會基本沒有監(jiān)管的權力,。

“現(xiàn)在很多一線城市,，包括國外已經(jīng)實行酬金制的方式，效果非常好,，業(yè)委會能夠代表業(yè)主發(fā)聲,，監(jiān)管資金和維護、維修小區(qū),，讓資金透明,，讓業(yè)委會有力度?！瘪R先生說,，所以更改合作方式勢在必行。

物業(yè)說退出又反悔了

2016年12月16日,，物業(yè)公司法人代表趙女士在小區(qū)電梯內(nèi)張貼了《致全體業(yè)主的第一封信》,，明確表示要按照歷年的合同方式繼續(xù)服務，否則合同期滿將退出南郡水云天小區(qū),?！凹热凰麄儾荒芙邮埽瑯I(yè)委會就準備開始招標了,，有不少物業(yè)公司愿意嘗試 酬金制 這種方式,，所以我們就與物業(yè)溝通，要讓他們盡快交接,?！瘪R先生說,，物業(yè)也同意了，并且小區(qū)開發(fā)商長春南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的老板也曾電話通知業(yè)委會,，與業(yè)委會雙方共同起草的《交接函》,，已經(jīng)交給物業(yè)公司。

然而,，交接過程中卻出現(xiàn)了問題,。

說好的交接時間，物業(yè)并沒有拿出應該交接的文件及錢款,。馬先生說,，至今物業(yè)仍未撤出小區(qū),，“按照《物業(yè)管理條例》第三十八條和二十九條第一款規(guī)定,，物業(yè)服務合同終止時,，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和建設工程規(guī)劃驗收合格證等竣工驗收資料，及建筑工程驗收質(zhì)量認定書交還給業(yè)委會,。另外,，按照《長春市物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，前期服務合同終止,，物業(yè)服務企業(yè)還應當移交實施物業(yè)服務期間形成的有關改造,、維修、保養(yǎng)的技術資料,；物業(yè)服務用房,；使用公用部位、公用設施設備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務費購置的資產(chǎn),；公用部位,、公用設施設備經(jīng)營性收益節(jié)余；物業(yè)服務企業(yè)管理期間應當移交的其他管理資料和資產(chǎn),?！瘪R先生說，這些應當移交的資料和資產(chǎn),，業(yè)委會均沒有收到,，甚至部分居民已經(jīng)上交的2017年度物業(yè)費，也沒有移交給業(yè)委會,。馬先生說,，1月9日，社區(qū)曾組織業(yè)委會,、物業(yè)舉行三方懇談會,，但物業(yè)以“沒有意義”為由拒絕出席。

小區(qū)廣告收益用哪去了

“在這期間,，我們一直在搜集資料,，第一任業(yè)委會主任把每年開會，物業(yè)拿出來的預算和決算報告交給我們了,，我們發(fā)現(xiàn)其中有一項是廣告收入,，這筆收入就是上述的 使用公用部位、公用設施設備經(jīng)營性收益 ,，但我們從來也沒聽說過,，更沒有明確標出用于做什么了?！瘪R先生稱,，目前業(yè)委會手中僅有2014年、2015年及2016年的財務報告,，根據(jù)這三年的報告,，統(tǒng)計因廣告產(chǎn)生的收益有61萬余元。而要求物業(yè)交出這筆費用,，卻被拒絕了,。

“物業(yè)說年年給我們小區(qū)維修、維護的費用大,，物業(yè)有虧損,，就將這筆錢填補到虧損中去了?！瘪R先生說,，在招標到新的物業(yè)前，要先拿回這筆費用,，用來維持小區(qū)正常運轉(zhuǎn),，“我們小區(qū)這個廣告到處都是，我還曾碰見過來更換廣告牌的一個小伙,，問他打廣告多少錢,，他說電梯里一個廣告位10天是200元?！瘪R先生說,，因一直無法與物業(yè)達成一致，馬先生等業(yè)委會成員委托律師,，就廣告費一事,，將物業(yè)告上法庭。

物業(yè)：原法人代表離職 新經(jīng)理至今無回復

1月24日,，記者聯(lián)系物業(yè)法人代表趙女士,。她表示，自己多日前已經(jīng)離職,，對于此事自己不方便再多說,，讓記者聯(lián)系物業(yè)新任總經(jīng)理,。但她表示，任職期間,，確實物業(yè)有放棄續(xù)約承諾交接并退出該小區(qū)一事,。

記者隨后聯(lián)系到該物業(yè)公司客服部工作人員鄭女士。她表示,，新任總經(jīng)理已經(jīng)上崗,，但因故不方便接受記者采訪，可以對記者的問題進行轉(zhuǎn)達,。對于廣告費用一事及目前物業(yè)方面的態(tài)度,，鄭女士說還需要總經(jīng)理來解答，但拒絕透露總經(jīng)理的聯(lián)系方式,。截至記者發(fā)稿時,，物業(yè)方面沒有給予記者任何回應。

律師：我省業(yè)委會向物業(yè)追索廣告費第一案

已完成網(wǎng)上立案

1月中旬,，吉林吉翔律師事務所接受長春市南郡水云天小區(qū)業(yè)主委員會的委托,，指派劉海波律師承辦本案。劉海波說,，長春市南郡水云天小區(qū)業(yè)委會與長春市南方物業(yè)服務有限公司合同糾紛案件,，已于1月20日完成網(wǎng)上立案，相關材料提交朝陽法院,。劉海波稱,，通過吉林高院司法公開網(wǎng)查詢，這是吉林省第一起業(yè)委會起訴物業(yè)公司要求返還廣告費等經(jīng)營性收入的案件,。

廣告費應歸業(yè)主所有

在此案中,，關于廣告費收入歸屬問題，劉海波稱,，根據(jù)《物權法》有關規(guī)定,，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權,，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,，屬于業(yè)主共有,。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，利用物業(yè)共用部位,、共用設施設備進行經(jīng)營的,，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會,、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用,。

根據(jù)最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的有關規(guī)定,，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分,、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害,、恢復原狀,、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持,。

小貼士：關于包干制和酬金制

據(jù)劉海波介紹,，根據(jù)《國家發(fā)展和改革委員會會、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》有關規(guī)定,，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。