臨近春節(jié),，江蘇銀行與高和資本宣布,，共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金，規(guī)模達(dá)200億元,。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示,，該基金將專注于盤活商業(yè)地產(chǎn)，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標(biāo)的,，致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價值發(fā)掘和市場流動性激活,。

對此，上交所資產(chǎn)證券化負(fù)責(zé)人賀銳驍指出,，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的價值判斷能力和商業(yè)銀行等專業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理能力結(jié)合,，通過投資端的引導(dǎo)有助引導(dǎo)資產(chǎn)證券化市場形成更好的風(fēng)險定價機(jī)制，提升二級市場流動性,，專業(yè)的ABS基金參與將有助于形成市場定價的風(fēng)向標(biāo),。　　

盤活存量資產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示,，北京,、上海、廣州,、深圳甲級寫字樓面積高達(dá)2500萬平方米,，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓,、商業(yè)物業(yè)、酒店等,，一線城市商業(yè)地產(chǎn)價值應(yīng)該在3萬億元以上,。“然而從現(xiàn)狀來看,，商業(yè)地產(chǎn)融資和流動性的工具非常有限,，中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，少數(shù)通過信托,、保險,、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間,，融資效率低,，且不能很好德支持商業(yè)物業(yè)的運營和發(fā)展?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出,。

反觀成熟市場，以美國為例,，商業(yè)地產(chǎn)主要通過REITs,、CMBS等方式進(jìn)行融資,，其中美國CMBS占?xì)v年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%,。江蘇銀行投行資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理高增銀認(rèn)為,，隨著國內(nèi)資本市場的不斷發(fā)展，直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向,，中國CMBS和REITs市場有著十萬億級的市場潛力,，將成為推動商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示,，商業(yè)物業(yè)從其本質(zhì)來講是重要的實業(yè)品類,，是服務(wù)業(yè)，和其他實體經(jīng)濟(jì)一樣,，需要創(chuàng)新金融的支持,。去年10月份《國務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》已經(jīng)提出“積極開展以商業(yè)物業(yè)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)”。資產(chǎn)證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本,，另一方面由于將債務(wù)直接對應(yīng)于資產(chǎn),，可以有效降低和控制杠桿率。

專業(yè)機(jī)構(gòu)操盤

據(jù)記者了解,，近幾年國內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展得如火如荼,，江蘇銀行在發(fā)行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的同時也通過各類資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道,。僅2016年,，江蘇銀行便主導(dǎo)并完成多個全國首單項目，包括全國首單票據(jù)收益權(quán)資產(chǎn)證券化項目,、全國首單不良資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目,、全國首單境外上市企業(yè)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化項目等，同時在消費金融,、應(yīng)收賬款,、收費收益權(quán)、信托受益權(quán)證券化等領(lǐng)域均有成功案例,，初步形成了一定的市場影響力,。

江蘇銀行總行運營總監(jiān)趙輝表示，近兩年來伴隨著商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的蓬勃興起,，銀行也在積極投身參與這個市場的發(fā)展,，在這個過程中深切感受到，僅憑單打獨斗是不行的,。

而作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領(lǐng)跑者,，高和資本自2009年成立以來，已經(jīng)在北京,、上海核心區(qū)域投資商業(yè)物業(yè)總額超過270億元,。除在并購領(lǐng)域,，高和資本還關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新，推動了CMBS在國內(nèi)的落地,。

據(jù)悉,，在未來投資選擇上，新成立的基金將重點關(guān)注兩類產(chǎn)品,，一是在滬深交易所,、銀行間市場等公開市場發(fā)行的高評級的優(yōu)先級ABS產(chǎn)品，以流動性支持,、持有并交易的模式參與其中,；另一類是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)證券化項目的中間級、次優(yōu)級產(chǎn)品,，以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據(jù),，發(fā)掘投資價值。