臨近春節(jié),，江蘇銀行與高和資本宣布，共同發(fā)起設立國內首支商業(yè)地產ABS基金,，規(guī)模達200億元,。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示，該基金將專注于盤活商業(yè)地產,，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產證券化產品作為主要投資標的,，致力于商業(yè)地產證券化產品價值發(fā)掘和市場流動性激活。

對此,，上交所資產證券化負責人賀銳驍指出,，由專業(yè)投資機構的價值判斷能力和商業(yè)銀行等專業(yè)資產服務機構的風險管理能力結合，通過投資端的引導有助引導資產證券化市場形成更好的風險定價機制,，提升二級市場流動性,，專業(yè)的ABS基金參與將有助于形成市場定價的風向標?！　?/p>

盤活存量資產

數據顯示,，北京、上海,、廣州,、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平方米，價值1萬億元以上,，再加上低等級的辦公樓,、商業(yè)物業(yè)、酒店等,，一線城市商業(yè)地產價值應該在3萬億元以上,。“然而從現(xiàn)狀來看,，商業(yè)地產融資和流動性的工具非常有限,，中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數是商業(yè)銀行貸款，少數通過信托,、保險,、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低,，且不能很好德支持商業(yè)物業(yè)的運營和發(fā)展,。”有業(yè)內人士指出,。

反觀成熟市場,，以美國為例，商業(yè)地產主要通過REITs,、CMBS等方式進行融資,，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%,。江蘇銀行投行資產管理總部總經理高增銀認為,，隨著國內資本市場的不斷發(fā)展，直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向,，中國CMBS和REITs市場有著十萬億級的市場潛力,，將成為推動商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示,，商業(yè)物業(yè)從其本質來講是重要的實業(yè)品類,，是服務業(yè)，和其他實體經濟一樣,，需要創(chuàng)新金融的支持,。去年10月份《國務院關于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》已經提出“積極開展以商業(yè)物業(yè)等為基礎資產的資產證券化業(yè)務”。資產證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本,，另一方面由于將債務直接對應于資產,，可以有效降低和控制杠桿率。

專業(yè)機構操盤

據記者了解,，近幾年國內資產證券化業(yè)務開展得如火如荼,，江蘇銀行在發(fā)行信貸資產證券化產品的同時也通過各類資產證券化創(chuàng)新產品幫助企業(yè)盤活存量資產、拓寬融資渠道,。僅2016年，江蘇銀行便主導并完成多個全國首單項目,，包括全國首單票據收益權資產證券化項目,、全國首單不良資產收益權轉讓項目、全國首單境外上市企業(yè)供應鏈金融資產證券化項目等,，同時在消費金融,、應收賬款、收費收益權,、信托受益權證券化等領域均有成功案例,，初步形成了一定的市場影響力。

江蘇銀行總行運營總監(jiān)趙輝表示，近兩年來伴隨著商業(yè)地產證券化產品的蓬勃興起,，銀行也在積極投身參與這個市場的發(fā)展,，在這個過程中深切感受到，僅憑單打獨斗是不行的,。

而作為中國商業(yè)地產基金的領跑者,，高和資本自2009年成立以來，已經在北京,、上海核心區(qū)域投資商業(yè)物業(yè)總額超過270億元,。除在并購領域，高和資本還關注商業(yè)地產融資創(chuàng)新,，推動了CMBS在國內的落地,。

據悉，在未來投資選擇上,，新成立的基金將重點關注兩類產品,，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發(fā)行的高評級的優(yōu)先級ABS產品,，以流動性支持,、持有并交易的模式參與其中；另一類是優(yōu)質商業(yè)地產證券化項目的中間級,、次優(yōu)級產品,，以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據，發(fā)掘投資價值,。

填補投資品種“斷裂帶”

市場人士指出,，發(fā)起設立市場上第一支專注于商業(yè)地產證券化的基金，對商業(yè)地產后續(xù)發(fā)展意義重大,。廈門國金首席經濟學家,，清華大學國家金融研究院兼職研究員郭杰群博士認為，該基金的設立標志著國內的資產證券化市場從“農耕時代”向著“工業(yè)時代”的發(fā)展,。

高和資本合伙人周以升表示,，國內蔓延的資產荒，實質上是中等風險中等收益產品的稀缺,，在低風險-低收益與高風險-高收益的投資品種之間,，存在著一個投資品種的“斷裂帶”。從國外的經驗來看,，商業(yè)物業(yè)的證券化,，包括CMBS，REITs等將形成中等收益中等風險的收益品種,。而中國資產荒背后的原因是“能力荒”——體現(xiàn)金融創(chuàng)新和資產管理能力的瓶頸,，是“觀念荒”——對主體和剛性兌付的過度依賴,。國內資產證券化的發(fā)展需要回歸資產本身，逐步脫離對主體增信的依賴,，回歸資產判斷能力和資產管理能力上,。

證監(jiān)會公司債券部閆云松則表示，下一步資產證券化工作將繼續(xù)堅持以“破產隔離,、真實出售”原則,，有序推進基礎設施、商業(yè)地產等類型的資產證券化業(yè)務,，將降低企業(yè)杠桿,、盤活存量資產、支持實體經濟作為未來資產證券化的基本目標,。證監(jiān)會將繼續(xù)關注杠桿率及各項操作風險,，加大對中介機構盡職履責的檢查與監(jiān)督，推動行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,。閆云松同時指出,，專業(yè)的商業(yè)地產ABS投資基金，對于整個市場發(fā)展有重大意義,，有助于引導市場形成對該類資產的風險判斷標準,，促進市場的流動性，并提升行業(yè)執(zhí)業(yè)質量與標準,。