買房子還享受4000多平方米的超大豪華會所,，2002年,，位于南京市江寧開發(fā)區(qū)的碧水灣西園項目推出利好條件,，吸引了不少購房者,。直到2015年,，這所4層高的會所還被開發(fā)商閑置,，不少業(yè)主經(jīng)常自發(fā)來這里健身娛樂,。而今年4月6日,，該小區(qū)的業(yè)主毛先生向快報熱線反映,，會所內(nèi)部已經(jīng)被開發(fā)商分割成了精裝公寓,，近日準備開始對外銷售。

會所正裝修,，內(nèi)部已被隔成一個個小屋

這個會所共4層,，歐式風(fēng)格的外立面，建筑面積約4000多平方米,，顯得氣派又豪華,。4月6日，現(xiàn)代快報記者在小區(qū)南門現(xiàn)場看到,，外部架滿了腳手架,，內(nèi)部已經(jīng)改為了“幸福里·公寓”的銷售中心，正門外豎立著宣傳廣告牌,。

一位置業(yè)經(jīng)理告訴記者,，整個“幸福里”項目共3層，105套房源,，戶型都為挑高復(fù)式精裝公寓,，面積為27至55平方米不等,。“目前還沒開盤,，最近幾天來問的人已經(jīng)不少”,。據(jù)了解，該項目的樣板房也還未完工,，預(yù)計在4月15日左右開始對外銷售,。

記者透過腳手架看到，在一層原本開闊的空間,，已被分成一個個30平方米左右的小屋,。除了銷售中心裝修一新外，分割后的公寓正在裝修,。

會所產(chǎn)權(quán)歸屬,，業(yè)主開發(fā)商都在爭

在一份當時的宣傳單頁上可以看到，“會所利好”被列為其中一條,，“擁有4600多平方米的超大豪華會所,，生活服務(wù)、強身健體,、文化休閑一應(yīng)俱全”,。

小區(qū)業(yè)主毛先生告訴記者,，2003年左右小區(qū)建成陸續(xù)交付,，這個豪華會所一直被開發(fā)商閑置，業(yè)主就常常自發(fā)來這里活動,。直到2015年開發(fā)商進駐小區(qū),，對會所改造裝修，引發(fā)不少業(yè)主不滿,。雙方爭議的焦點在于這幢會所的產(chǎn)權(quán)歸屬,。

不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣契約附件上的小區(qū)總平面圖,，位于小區(qū)南門的建筑標明為“社區(qū)服務(wù)中心”,。“這個會所的建設(shè)成本已經(jīng)被打入小區(qū)商品房價格當中,，相當于業(yè)主自己花錢買下來的,。” 該小區(qū)業(yè)主監(jiān)事會副主任劉順芳告訴現(xiàn)代快報記者,。他向記者出示了一份2007年江寧區(qū)物價局下發(fā)的函件,。函件中顯示，碧水灣西園4層會所已按照物業(yè)公共用房被納入商品房成本,。據(jù)此,，業(yè)委會認為此處會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬小區(qū)全體業(yè)主所有,。

現(xiàn)代快報記者了解到，2002年,，江寧碧水灣西園立項建設(shè),，建設(shè)方為江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2012年,，該公司被江蘇紫淮投資實業(yè)有限公司整體收購,，目前“幸福里·公寓”項目的開發(fā)商仍為江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但公司法人已經(jīng)發(fā)生變更,。

江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記科陳艷告訴記者,，經(jīng)過核實，2004年8月,，江蘇華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在原江寧區(qū)房產(chǎn)管理局申請登記,，這幢4層建筑為“辦公樓”，設(shè)計用途為“非住宅”,。

一審二審都判會所歸開發(fā)商所有

現(xiàn)代快報記者了解到,，2015年8月，業(yè)委會就會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題向江寧區(qū)人民法院提起訴訟,，認為該會所是小區(qū)共有部分,。

江寧法院認為，在開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主簽訂的《商品房買賣契約》中,，明確約定,，公共配套設(shè)施以規(guī)劃部門及主管部門批準定位為準，而規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門并沒有將訴爭定位為小區(qū)的共有部分,。但是業(yè)委會要求將訴爭房屋確認為碧水灣西園小區(qū)共有部分,，缺乏事實及法律依據(jù)。也就是說,，會所不歸全體業(yè)主所有,。

因不服一審判決，2016年,，業(yè)委會又向南京市中級人民法院上訴,。南京中院表示，開發(fā)商并沒有明確承諾會所的所有權(quán)歸屬全體業(yè)主,。南京中院二審駁回上訴,，維持原判。

會所變“公寓”,，能這樣改造嗎,？

好好的豪華會所，開發(fā)商自行分割能行嗎,？開發(fā)商表示,，已經(jīng)報批了,，并且拿到了建設(shè)工程規(guī)劃許可。現(xiàn)代快報記者查詢南京市規(guī)劃局網(wǎng)站公示欄看到,，在2016年7月29日公示的一份建設(shè)工程規(guī)劃許可證上,，開發(fā)商報批項目為“勝利西路18號辦公樓內(nèi)部改造工程”。在證書下角備注為,，本次改造僅涉及建筑內(nèi)部平面分割調(diào)整,。也就是說，會所內(nèi)部分割是允許的,。

而將內(nèi)部大空間改成一間間小“公寓”,，是否超出許可范圍？“如果僅僅是內(nèi)部分割,，沒有增加高度或擴大面積或者改變用途,，就沒有超出申報范圍”，南京市規(guī)劃局江寧分局法規(guī)科王建偉表示,。

那這些“公寓”能拿到產(chǎn)權(quán)證嗎,？江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記科陳艷表示，如果分割后的空間權(quán)屬和用途沒有發(fā)生變化,，并且完工后通過了測繪,、規(guī)劃、消防等多部門的審核,，那是可以拿到產(chǎn)權(quán)證的,。不過，現(xiàn)代快報記者了解到,，會所本身性質(zhì)屬于辦公樓,，以“公寓”的形式進行宣傳銷售,，這就涉嫌欺騙消費者了,。

開發(fā)商賣房一定要拿到預(yù)售許可？

有業(yè)主反映,，這一批“公寓”并未拿到商品房預(yù)售許可證,，就準備開始銷售。

江寧區(qū)住建局辦公室副主任許榮洲表示,，早在10多年前小區(qū)內(nèi)商品房交付時,，這處辦公樓已經(jīng)竣工。無論是整體建筑或是分割出來,，都不屬于商品房預(yù)售許可的范疇,，所以不能領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證。這批公寓應(yīng)該以存量房的形式進行交易,。

改造后的“公寓”,，是否違背商辦新規(guī),？

在今年3月8日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》,。將辦公樓改成公寓,，是否和新規(guī)相違背呢？

該通知中規(guī)定,，商業(yè)辦公類非住宅類建筑（不包括酒店,、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按單元式或住宅套型設(shè)計，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米,，此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%,，且不得分割銷售。

而現(xiàn)代快報記者查詢得知,，在通知中標明,，自發(fā)布之日（3月8日）起施行，之前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類建筑,，均按照本通知要求執(zhí)行,。

南京市規(guī)劃局江寧分局工作人員表示，該開發(fā)商已在去年7月,，就拿到了對房屋內(nèi)部改造的建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，并不適用于新規(guī)。