(原標(biāo)題:房企“錢荒”,?)
在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控威力之下,,房企資金鏈問題開始爆發(fā),。近日,深圳奧宸地產(chǎn)資金鏈斷裂傳聞席卷地產(chǎn)圈,,老板不知所蹤,,員工被爆欠薪3000萬。
即使是大型房企也不樂觀。隨著融資渠道全面收緊,,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,,房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被“腰斬”。在融資和銷售兩端卡緊之下,,資金回籠成為房企下半年的難題,。
錢“緊”,債務(wù)壓力大
根據(jù)奧宸員工發(fā)出的討薪訴求書,,奧宸長(zhǎng)期拖欠員工工資達(dá)3000萬,。據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w探訪,目前深圳奧宸地產(chǎn)南山阿里云大廈辦公室,,因拖欠物業(yè)費(fèi)已被貼上封條,。
這家曾名列“中國(guó)地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)”的房企,在深圳,、北京,、昆明等多個(gè)城市擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過,,其在2014年就開始出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題,,云南2個(gè)項(xiàng)目停工,深圳項(xiàng)目去年也被司法查封,。今年此輪調(diào)控之下,,奧宸地產(chǎn)資金鏈再度出現(xiàn)問題。
不只是奧宸地產(chǎn),,近期房企股權(quán)交易頻繁,,更是出現(xiàn)了大量中小型房企出售旗下項(xiàng)目的案例。前不久,,深圳控股就以現(xiàn)金總價(jià)54.25億元向恒大地產(chǎn)集團(tuán)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù),,這部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在三、四線城市,。
“從我看到的情況,,今年以來房企的資金鏈壓力確實(shí)更大了,尤其是小型房企生存困難,?!本G城中國(guó)副總裁馮征告訴記者,這已經(jīng)不是融資成本提高到多少的問題,,而是能否融到資,,大型房企依托銀行、實(shí)力股東的關(guān)系,,會(huì)好很多,。
維權(quán),、并購(gòu)或許只是開始,每一輪調(diào)控,,都有一部分中小房企扛不住,。其中,上一輪調(diào)控的2014年,,僅3月份被媒體曝光出來的房企資金鏈斷裂案例就有10余起,,遍及浙江、江蘇等地,。
上市房企也面臨資金鏈緊張,、債務(wù)到期壓力。近日,,國(guó)泰君安一份數(shù)據(jù)顯示,,405家發(fā)行樣本中,有107家房企凈負(fù)債率超過100%,,有接近50家凈負(fù)債率超過150%,16家房企凈負(fù)債率甚至超過300%,。尤其是目前快速并購(gòu)的房企,,如融創(chuàng)、陽(yáng)光城,,均面臨高負(fù)債率問題,。
融資端全面收緊
從去年以來,房地產(chǎn)開發(fā)貸,、公司債,、股權(quán)融資等受到很大限制,甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受限制,。
值得一提的是,,房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被腰斬??硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,,今年5月108家房企新增融資額為579.69億元,同比下跌了45.3%,。
在克而瑞數(shù)據(jù)中,,銀行貸款環(huán)比下降了29.67%;受債市波動(dòng)影響,,房企的票據(jù),、債券發(fā)行額縮量明顯,環(huán)比下降49.9%,;同期海外發(fā)債額為零,。值得注意的是,,房企通過境內(nèi)債券融資是近兩年輸血的重要手段。
目前,,房企不得不轉(zhuǎn)向信托,、私募等其他融資渠道,而融資成本也將變得更高,,有房企融資成本甚至超過10%,。據(jù)用益金融信托研究院報(bào)告顯示,6月12日-6月18日成立的集合信托中,,房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模占比再次罕見地居首,。
用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜分析稱,房企的資金需求較大,,目前銀行貸款,、再融資、海外融資等成本相對(duì)較低的融資渠道均受一定阻滯,,導(dǎo)致房企資金募集回流到信托,、資管等高成本融資渠道。
不過,,針對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正在趨嚴(yán),。近期,銀監(jiān)會(huì)重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),,房地產(chǎn)開發(fā)貸,、公司債等房企“輸血”管道也受到了限制。
在美聯(lián)儲(chǔ)步入加息通道之下,,海外融資也已呈現(xiàn)關(guān)閉的跡象,。Wind數(shù)據(jù)顯示,2017年二季度以來,,房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,,僅高于2014年同期的10億美元,創(chuàng)2013年以來同期次低,。
下半年“走量”回籠資金成重點(diǎn)
盡管上市房企前五月銷售額仍然不錯(cuò),,但二季度的頹勢(shì)已經(jīng)越發(fā)明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,包括萬科,、碧桂園等在內(nèi)的21家龍頭房企5月單月合計(jì)銷售金額為2269.8億元,環(huán)比下降5%,,而相比3月份跌幅更是高達(dá)25.4%,,這一銷售數(shù)據(jù)也是年內(nèi)銷售最差的月份。
隨著回款問題疊加融資渠道收緊等影響,,房企在未來很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題,,這要求房企加快銷售回籠資金,。近日,綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸表示,,對(duì)于三,、四線城市來說,只要沒有巨大虧損,,公司能走量都會(huì)走量,,以綠城中國(guó)在海南的藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例,春節(jié)后就賣出了30億元,,目前三,、四線城市的庫(kù)存量已經(jīng)降至40%。
無獨(dú)有偶,,近日融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌也坦承,,下半年開發(fā)貸、住房按揭等銀行貸款將繼續(xù)收緊,,再加上銷售速度放緩,,開發(fā)商的日子將更加艱難,現(xiàn)金流也會(huì)更加緊張,?!耙虼耍F(xiàn)在融創(chuàng)的邏輯是,,要能夠快速賣掉,哪怕只賺一點(diǎn)錢都可以,,至少?zèng)]虧本,。”
新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為,,企業(yè)要加快進(jìn)度,、加力推廣、加速推盤,,不浪費(fèi)每一個(gè)客戶,,老盤要快速去庫(kù)存,新盤要保守定價(jià)格,,才能保持高速運(yùn)轉(zhuǎn),。
不過,一,、二線城市新房項(xiàng)目的普遍降價(jià)似乎不太可能,,“綠城在一、二線城市的項(xiàng)目由于口碑不錯(cuò),,一般不會(huì)有價(jià)格波動(dòng),。具體到各家房企,,還要看各家房企自己的狀況?!瘪T征表示,。