（原標(biāo)題：蘭州、南京等二三線城市購房政策微調(diào),，2018年房地產(chǎn)要“松綁”,？）
2017年11月15日，江蘇省南京市河西10家樓盤進(jìn)行開售登記,，吸引了大量購房者前往排隊(duì),。圖/視覺中國
樓市新微調(diào)
2018年開年伊始，蘭州,、南京,、合肥等二三線城市購房政策出現(xiàn)了局部的松動和微調(diào)，由此引發(fā)社會廣泛關(guān)注,。
輿論于是揣測,，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能“松綁”，樓市或有可能出現(xiàn)反彈,。
但住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)分析認(rèn)為，“
如今中央的意圖是因域施策,，分類調(diào)控,，將權(quán)力下放,，以中央統(tǒng)一部署為前提，各地采取相應(yīng)措施,。在樓市下行,、市場特征多樣的背景下，我認(rèn)為該類政策的出臺是在情理之中的,。
”
區(qū)域微調(diào)
2018年元旦剛過不久,，蘭州市房產(chǎn)局等部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）規(guī)定，自1月8日起,，購房者在購買蘭州市城關(guān)區(qū),、七里河區(qū)、安寧區(qū)等地住房時(shí)不再要求提供社保和納稅證明,，同時(shí)取消西固區(qū),、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策,。
在蘭州市房地產(chǎn)新政剛公布不久,，限購“松綁”的風(fēng)潮蔓延至南京。
1月7日,，南京市政府召開新聞發(fā)布會,，正式出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見》（下稱《意見》），《意見》規(guī)定,，由專業(yè)人才引進(jìn)項(xiàng)目或政府有關(guān)部門評審確定的A,、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制,；高層次人才住房公積金最多可貸120萬元,，部分項(xiàng)目可申領(lǐng)不少于300萬元的購房補(bǔ)貼。
《南京市人才安居辦法（試行）》規(guī)定,，所謂的A類人才指國際國內(nèi)頂尖人才,；B類人才以省333工程第一層次培養(yǎng)對象為參照，為國內(nèi)領(lǐng)軍人才,；C類人才以省有突出貢獻(xiàn)的中青年專家為參照,，為地方拔尖人才。
類似的“搶人才”大戰(zhàn)同樣在鄭州,、武漢,、西安、長沙,、天津等城市上演,。以鄭州為例，鄭州市出臺的《鄭州市青年人才首次購房補(bǔ)貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購房實(shí)施辦法（暫行）》規(guī)定,，因“千人計(jì)劃”“萬人計(jì)劃”引入鄭州的國家級項(xiàng)目領(lǐng)軍人才,，將分別獲得500萬元和200萬元獎勵(lì),，以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。
同樣,，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)通知,，規(guī)定2017年市本級大學(xué)生安居試點(diǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)不少于1.2萬套；高校無房教職工可申請周轉(zhuǎn)房并支持鼓勵(lì)高校利用自有土地建設(shè)公租房等,。
總體而言,，以南京市為代表的租房、購房限制“松綁”具有明顯特征：城市均為高層次人才的落戶,、首套住房購買提供政策支持,，并愿意為此提供高額住房補(bǔ)貼。
除蘭州,、南京兩類限購政策“松綁”外,，合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
近日,，合肥市國土資源局在對12345名群眾咨詢的回復(fù)中稱,，“商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月之前出讓地塊不限價(jià),?！痹撜叱雠_后被一些媒體解讀為合肥市住房“限價(jià)放開”。
隨后,，合肥市物價(jià)局于1月6日在官網(wǎng)公布《我市新建商品住房明碼標(biāo)價(jià)備案政策》一文,，針對“限價(jià)放開”一事進(jìn)行回應(yīng)。
同日,，合肥市國土資源局也發(fā)布《關(guān)于我局對12345名群眾咨詢回復(fù)內(nèi)容的說明》,，援引2016年11月出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》相關(guān)規(guī)定，市轄區(qū)和肥東縣,、肥西縣,、長豐縣區(qū)域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格,。以此證明,，合肥市并沒有“放開限價(jià)”,。
“在1月8日晚上,，我們的官方網(wǎng)站對政策進(jìn)行了進(jìn)一步的說明,。我認(rèn)為應(yīng)對還是比較積極的。我們并沒有放松監(jiān)管,，而是加強(qiáng)了監(jiān)管,，這和蘭州市獨(dú)特的背景息息相關(guān)?！碧m州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)說,。
與財(cái)政有關(guān),？
“蘭州該政策的出臺有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān),。”蘭州市社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》,。
在國家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)當(dāng)中,，2015年中國各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數(shù)第五名,。
“在全國GDP發(fā)展從6.5％上漲為6.9％的背景下,，蘭州市為什么從8.3％降到6.3％？就是因?yàn)?strong>轉(zhuǎn)型升級沒有完成,，蘭州市仍然靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),，靠舊有的模式在發(fā)展?！迸ｅP超說,。
牛錚超認(rèn)為，在新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵點(diǎn)上,，蘭州市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下行的趨勢,，居民收入受到了影響；再加上蘭州市房價(jià)結(jié)構(gòu)性不合理,，核心區(qū)房價(jià)很高,，周邊地區(qū)房價(jià)較低，這種明顯的價(jià)格差制約了蘭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。在此基礎(chǔ)之上,，出臺限購松綁的政策也就不足為奇了。
蘭州市主城區(qū)和周邊地區(qū)的明顯價(jià)格差可通過數(shù)據(jù)予以證明,。蘭州市房產(chǎn)局給出的數(shù)據(jù)顯示,，蘭州市核心區(qū)均價(jià)1萬元/平方米左右，最高甚至有1.7萬元/平方米的樓盤,。但在周邊區(qū)域,，均價(jià)僅5千元/平方米左右，最高樓盤約為7千元/平方米,，僅為核心區(qū)的一半左右,。
蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉義認(rèn)為，通過實(shí)行同一,、二線城市相區(qū)別的調(diào)控政策,，有利于提高城市化率，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,。通過對限購“松綁”,，能夠有效減輕經(jīng)濟(jì)下行壓力,，提高地方財(cái)政收入。
許多觀點(diǎn)認(rèn)為這是通過實(shí)行限購“松綁”增加財(cái)政收入,。有分析稱,，“松綁”政策出臺有明顯的去庫存、補(bǔ)收入意圖,。通過取消部分區(qū)域限購和社保,、納稅證明等方面的限制，而進(jìn)行二手房限售,，實(shí)質(zhì)上是把公眾對二手房的需求往一手房擠,，消化一手房庫存；與此同時(shí),，2017年蘭州的財(cái)政收入下降,，而地方債務(wù)快要到期，需要土地收入與房地產(chǎn)稅收收入支撐,。
蘭州市財(cái)政局局長牛成喆反駁了有關(guān)“財(cái)政收入緊缺的說法”,。他表示，蘭州市2017年地區(qū)財(cái)政總收入660億元,，一般公共預(yù)算收入233億元,，分別增長10％和11％，高于全國2017年全年財(cái)政收入增速8.2％的數(shù)值,。
蘭州市房產(chǎn)局副局長高佳對前述觀點(diǎn)也進(jìn)行了辯駁,，他表示，在“松綁”政策出臺之前,，蘭州市房產(chǎn)局并沒有征求過市財(cái)政局的意見,。調(diào)控政策的出臺，僅僅是根據(jù)建設(shè)部和中央的要求,，加強(qiáng)分類指導(dǎo),，因城施策，對原有政策進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整,，提高房產(chǎn)局調(diào)控政策的精準(zhǔn)性,。
調(diào)控“組合拳”
在牛錚超看來，蘭州市已經(jīng)擁有了一套完善的房地產(chǎn)監(jiān)管體系,，通過一套組合拳,，能夠有效控制房地產(chǎn)市場向著有序的方向前進(jìn)。
這套組合拳一共由三個(gè)部分組成,，第一個(gè)招數(shù)是“解”,，也就是在限購松綁的同時(shí)，針對部分地域進(jìn)行限售，同時(shí)對取消限購的區(qū)域進(jìn)行甄別,，保證房價(jià)并不會因?yàn)椤八山墶倍霈F(xiàn)明顯的反彈,。
第二個(gè)招數(shù)是“限”，也就是通過強(qiáng)化備案制度,，限制一定區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格,。比如《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品住房價(jià)格備案時(shí),，應(yīng)合理確定申報(bào)的銷售價(jià)格,，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房的明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)和“一價(jià)清”制度,，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。同時(shí)房產(chǎn)部門對拒不接受新建商品住房價(jià)格備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，暫停其網(wǎng)簽備案資格,。
所謂的“一套一標(biāo)”，指的是商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià),。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)?！耙粌r(jià)清”,，則是只通過一次價(jià)格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢,，這意味房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得以各種名義,，向購房者收取商品住房銷售價(jià)格以外的費(fèi)用，尤其不可趁機(jī)漲價(jià),。
“從去年4月份以來,，作為房地產(chǎn)行政主管部門，我們對大量企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管,，規(guī)范他們的銷售行為,。對于不執(zhí)行價(jià)格監(jiān)測，變相哄抬價(jià)格的,，將視其具體情況,，取消它的網(wǎng)簽備案資格，限制其銷售,。我們支持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動,，反對囤積房源，變相抬高價(jià)格的行為,?！备呒迅嬖V《中國新聞周刊》。
第三個(gè)手段是“收”，意味著通過收緊對核心區(qū)的限購,，有效避免房價(jià)劇烈波動,，導(dǎo)致房價(jià)的混亂。
一套“組合拳”出臺的目的,，首要是促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體的平衡,，通過對周邊區(qū)域的限購進(jìn)行適度松綁，能夠在保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時(shí),，促進(jìn)蘭州市土地結(jié)構(gòu)性平衡,。
“這項(xiàng)政策出臺的目的，除了解決城市居民首套剛需,，解決城市功能疏解,，支持改善型需求以外，另外一個(gè)重要目的就是控制房價(jià)上漲,?！备呒驯硎荆m州市房產(chǎn)局工作的重點(diǎn)之一,，是將房價(jià)控制在合理范圍內(nèi),，并遏制房價(jià)過快上漲。
蘭州市房產(chǎn)局對此事的進(jìn)一步解釋是,，蘭州市的房產(chǎn)價(jià)格受到甘肅省房地產(chǎn)市場的影響,，具有一定的地產(chǎn)價(jià)格上行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后,，并不一定會導(dǎo)致房價(jià)下跌,，僅是盡力將蘭州市存在的房地產(chǎn)泡沫和水分進(jìn)行擠壓。
對于蘭州市房產(chǎn)局而言,，工作重心之一是控制蘭州市核心區(qū)的房價(jià),，即使如此，周邊區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格在銷售旺季仍然保持了穩(wěn)定的狀態(tài),。
蘭州市房產(chǎn)局還向《中國新聞周刊》介紹,，保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的手段，首先是從控制房屋面積入手,，通過提供主打80到100平方米建筑面積的房屋,，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時(shí),，通過控制土地供應(yīng),，保證整體房產(chǎn)市場穩(wěn)定。
經(jīng)過調(diào)研,，蘭州市房產(chǎn)局在2018年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商品房供應(yīng)總面積400多萬平方米,，其中西固區(qū),、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)300多萬平方米的商品房供應(yīng)量,，占總供應(yīng)量70％以上,。預(yù)計(jì)在大量價(jià)格適中、房屋建筑面積適中的住房投向市場后,，房價(jià)能夠有效得到遏制,，蘭州市房價(jià)上行壓力能夠進(jìn)一步緩解。
“對于價(jià)格而言,，并不是政府最為看重的第一要務(wù),，政府在調(diào)控的時(shí)候，更加看重樓市是否平穩(wěn),。樓市肯定有波動,，但是不能波動太大，及時(shí)調(diào)整調(diào)控的力度,，使樓市保持相對平穩(wěn),，這就意味著房價(jià)也會平穩(wěn)?！鳖櫾撇治稣f。
因域施策
中國的房地產(chǎn)市場具有復(fù)雜性,，有些城市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲,，而有些城市正在為去庫存而焦慮。
2017年12月18日,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2017年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》,，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中一線城市房價(jià)環(huán)比下降,，二三線城市房價(jià)環(huán)比略有上漲,，有些城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比17連漲，有些城市房價(jià)已經(jīng)處在下行通道,。
在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中,，顧云昌認(rèn)為，若要進(jìn)行不顧城市自身特性,，“一刀切”式的將局部房地產(chǎn)政策同中國宏觀調(diào)控政策保持一致,，勢必會造成政策“水土不服”。
“事實(shí)上,，通過政策的出臺,，蘭州市希望能夠建立起一個(gè)因地施策和分類調(diào)控的政策環(huán)境，為了打擊‘快進(jìn)快出’以及跟風(fēng)炒作的房地產(chǎn)炒作風(fēng)潮,。蘭州市根據(jù)自身特點(diǎn),，將原有限購政策進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，在限售方面增加相應(yīng)要求,，從而建立起一個(gè)穩(wěn)定、長期的房價(jià)預(yù)期,?！备呒迅嬖V《中國新聞周刊》。
在蘭州市的調(diào)控政策出臺后,，全國相繼出現(xiàn)一系列基于分類調(diào)控思路的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，而這些調(diào)整樓市政策的城市，大多是二三線城市,，這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮(zhèn)化壓力,，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，因此對原有政策進(jìn)行一定程度的微調(diào),。
“對一些落后的城市和落后的地區(qū),，落實(shí)差別化的調(diào)控政策，建立長效的調(diào)控機(jī)制,，我覺得還是有一定的意義,。”劉義說,。
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