原標(biāo)題：實(shí)地探訪杭州“維權(quán)”樓盤：糾紛僅為個(gè)案,，但樓市幾大信號(hào)不可不重視

國(guó)慶期間樓市不平靜,！

社交媒體上傳出多地疑似因樓盤降價(jià)而引發(fā)的糾紛事件,。

網(wǎng)傳上?；菽媳坦饒@項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者實(shí)地探訪其中杭州涉事樓盤了解到，該樓盤的糾紛僅為個(gè)案,，開發(fā)商調(diào)整了部分房源的價(jià)格且同意退房,。整體來看，由于目前一二線城市大多實(shí)施了新房限價(jià)制度,，普遍存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛情況,，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，一手房住宅仍有價(jià)格優(yōu)勢(shì),。

不過房地產(chǎn)分析人士同時(shí)指出,，2018年樓市出現(xiàn)了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進(jìn)入促銷優(yōu)惠,，加快回款的節(jié)奏中,。這種背景下，打折,、降價(jià)現(xiàn)象很可能由點(diǎn)到線到面擴(kuò)散,。房企將會(huì)在運(yùn)用促銷手段加快銷售和控制風(fēng)險(xiǎn)之間謹(jǐn)慎平衡。

杭州樓盤“糾紛”僅為個(gè)案

2008年,，萬科在全國(guó)降價(jià)促銷,，杭州萬科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房,。10年過去,，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城?未來海岸項(xiàng)目（后簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目）發(fā)生。由于該項(xiàng)目二期部分房源價(jià)格較一期有所下調(diào),，部分一期業(yè)主拉出橫幅維權(quán),。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者國(guó)慶期間走訪涉事樓盤了解到，項(xiàng)目二期降價(jià)僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經(jīng)與部分業(yè)主達(dá)成了退房且不收取違約金的協(xié)議,。退房的業(yè)主數(shù)目說法不一,，大致數(shù)目在5-10戶之間。

公開資料顯示,，目前該項(xiàng)目先后推出兩批搖號(hào)房源,，第一次一期是在8月下旬，推出36幢,、40幢,、41幢，房屋套數(shù)382套,，戶型面積90㎡以下為16600元/㎡,，90-140㎡均價(jià)為17200元/㎡。二期推出27幢,、28幢,，共155套房源，房源戶型為93-115㎡,，90-140㎡,，均價(jià)為16822元/㎡。從均價(jià)來看,，兩次開盤的90-140㎡,，價(jià)差為378元/㎡。

不過在個(gè)別房型,，價(jià)差則較為明顯,。記者了解到，本次價(jià)格下調(diào)主要是針對(duì)項(xiàng)目二期頂層和底層的部分房源,。其中,，二期頂層115平方米的房源較一期均價(jià)下降了2200元/平米左右，92平方米的房源則相較下降了1400元/平米左右,。這意味著同等面積房源,，一期業(yè)主要比二期業(yè)主多花十幾萬元至二十余萬元不等，由此引發(fā)一期業(yè)主的維權(quán)行為,。

“二期中的頂層,、底層房源較一期有降價(jià)，但中間樓層漲了,，這樣一降一漲后總體均價(jià)基本不變,，這是公司為了銷售便利而對(duì)定價(jià)策略作的一點(diǎn)調(diào)整?！币晃徊辉妇呙捻?xiàng)目銷售告訴記者,。

“降價(jià)35萬的情況只在個(gè)別樓層和房源中存在,，主要由于一期房源景觀更好一些，所以頂層,、底層的定價(jià)也相對(duì)略高一些,。”前述項(xiàng)目銷售人員這樣解釋道,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，樓市接近拐點(diǎn)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個(gè),，首先,，開發(fā)商定價(jià)隨意缺乏監(jiān)管，在房?jī)r(jià)中成本占比比較少,，利潤(rùn)過高,，部分項(xiàng)目預(yù)售周期過長(zhǎng)，比如北京通州很多項(xiàng)目從開盤的不到5000元/平方米短短幾年上漲幅度超過2萬元/平方米,。其中成本差別不大,，房?jī)r(jià)過分偏離成本使得購房者投資投機(jī)心理過盛。其次,，開發(fā)商銷售過程中部分的部分違規(guī)行為或者承諾也為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。最后,，多年來房?jī)r(jià)從來沒有真實(shí)跌過,，使得購房者忽視了房屋作為商品價(jià)格不僅會(huì)漲，也會(huì)下跌,。

記者同時(shí)了解到,，部分一期業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)并未影響到項(xiàng)目二期的銷售，項(xiàng)目二期推出的155套房源目前已經(jīng)售罄,。限價(jià)政策導(dǎo)致的一二手房?jī)r(jià)格倒掛下,，“買到即是賺到”仍確保了一手房的銷售。一個(gè)頗具戲劇性的細(xì)節(jié)是,，由于二期部分房源低于一期,，一期個(gè)別業(yè)主退房后轉(zhuǎn)而選擇購買二期的房源。

公開信息顯示,，該項(xiàng)目位于杭州市蕭山區(qū),，并非市中心區(qū)域，但由于該區(qū)域新房供應(yīng)較少,，且項(xiàng)目均價(jià)顯著低于周邊二手房均價(jià),，項(xiàng)目在該區(qū)域中仍均有較高性價(jià)比。

記者走訪項(xiàng)目周邊二手房市場(chǎng)了解到,，項(xiàng)目所在地附近的住宅房源單價(jià)在20000-23000元/平方米左右,，酒店式公寓單價(jià)在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高賣到過25000元一平方，現(xiàn)在回調(diào)了一點(diǎn),，目前附近有一些二手酒店式公寓在賣,，單價(jià)在17000-20000元左右，所以如果能買到該項(xiàng)目的限價(jià)房,，肯定是賺的,，只是賺多賺少的問題?！币晃环慨a(chǎn)中介人士告訴記者,。

一位杭州房產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，今年杭州對(duì)新房?jī)r(jià)格做出限制,，實(shí)行搖號(hào)購房,，這使得能搖中的購房者大多都能買到比市場(chǎng)價(jià)格低的房子，“這其實(shí)在客觀上對(duì)購房者產(chǎn)生了一種保護(hù),，所以這次該項(xiàng)目的維權(quán)相對(duì)比較平和,，沒有出現(xiàn)打砸的現(xiàn)象。從目前的周邊而搜房?jī)r(jià)格來看,，購房者并沒有虧本的問題,，只是少賺一點(diǎn)而已”。

兩大信號(hào)不可不重視

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，由于新房供給增加,，包括北京、南京,、深圳,、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升,。于此同時(shí),，熱點(diǎn)城市仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，信貸收緊,，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓,，公積金政策在全國(guó)多個(gè)城市也開始收緊，使得市場(chǎng)繼續(xù)開始觀望?，F(xiàn)階段購房者的購買力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高,，北京、上海,、深圳,、杭州、南京,、合肥等城市,，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn),。

此外，樓市幾大信號(hào)也傳達(dá)出重要信息——

1售樓處糾紛越來越多

目前樓市降價(jià)還未普遍,，只在小部分城市的個(gè)案項(xiàng)目中出現(xiàn),。思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示,，雖然“房住不炒”,，但就算是自住型購房者，也希望資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲,，并在歷史的驗(yàn)證中對(duì)此抱以樂觀預(yù)期,，因此很難接受房企的降價(jià)行為，特別是很短時(shí)間內(nèi),，樓盤價(jià)格出現(xiàn)的下調(diào),。糾紛的出現(xiàn)，也是房企真實(shí)降價(jià),、樓市成交轉(zhuǎn)冷的體現(xiàn)形式之一,。

2搖號(hào)中簽率越來越高

搖號(hào)本是為了應(yīng)對(duì)熱點(diǎn)城市一手房一房難求的產(chǎn)物。當(dāng)搖號(hào)中簽率越來越高,，甚至出現(xiàn)搖號(hào)補(bǔ)選的時(shí)候,，這種信號(hào)值得玩味。

以杭州為例,，記者了解到,，9月以來上市限價(jià)樓盤越來越多，購房者趨于理性,，觀望態(tài)勢(shì)明顯，搖號(hào)中簽率越來越高,，多個(gè)樓盤出現(xiàn)搖號(hào)補(bǔ)選,、開盤未售罄等現(xiàn)象，甚至有部分樓盤出現(xiàn)撤銷搖號(hào)登記的現(xiàn)象,。有業(yè)內(nèi)人士指出,，或許未來非熱門樓盤將不需要搖號(hào)。

此外,，一些銷售進(jìn)展不佳的樓盤開始重啟引入中介分銷,。而事實(shí)上，2017年以來的杭州樓市很少需要引入中介分銷,，這也從一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化,。