原標題：法院：惡意訴訟！駁回！

以案說法

今年8月8日，華商報A02版刊登了《120萬全款買的房兩年后遭開發(fā)商起訴一審判決“合同無效”》的新聞。報道稱,，2016年4月，西安市民李女士支付120.4萬余元通過內(nèi)部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年后,，在房價飛漲的背景下，開發(fā)商以當時沒有預(yù)售許可證為由,，將包括李女士在內(nèi)的12名業(yè)主分別起訴至法院,，要求確認內(nèi)部認購合同無效。今年6月份,，法院下達一審判決,，判決雙方簽訂的內(nèi)部認購合同無效。一審宣判后,，李女士不服提起上訴,，今年8月西安中院二審開庭，但至今未宣判,。

房價上漲后,，開發(fā)商舉報因自己無證銷售，將不愿意退房的購房者告上法庭的案例并不只出現(xiàn)在西安,。近日,，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院對類似一起案件作出一審判決。

主講律師

陜西恒達律師事務(wù)所高級合伙人趙良善

陜西保群律師事務(wù)所律師宋偉

典型案例

開發(fā)商起訴購房協(xié)議無效

法院駁回訴訟請求

2016年,，家住石家莊的趙某斥資95余元全款購買了石家莊某開發(fā)商的一套房產(chǎn),，并簽訂了《內(nèi)部認購協(xié)議》，約定交房時間為2017年5月1日,。但趙某交錢后,，開發(fā)商一直未取得任何手續(xù),，也未能按期交房，購房者趙某多次到相關(guān)部門投訴開發(fā)商未果,。

雖然該項目一直未交房,，但根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，石家莊的房價2016年均價7548.42元,，2018年均價15843.13元,，整整上漲了一倍。

今年8月,，開發(fā)商向法院提起訴訟,，由于該項目截至目前沒有取得相關(guān)手續(xù)，請求法院確認其與趙某簽訂的《內(nèi)部認購協(xié)議》為無效合同,。

庭審中,，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認定有效”,，該房屋認購協(xié)議并非雙方的真實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律關(guān)系,。

法院認為,，原、被告對簽訂《內(nèi)部認購協(xié)議》的事實無異議,，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實意思表示,。庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規(guī)范依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條,，此即表明其認可與被告形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系,。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效,，明顯違背誠實信用原則,，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟,，參照相關(guān)法律,，應(yīng)從實體上否定其權(quán)利請求。

法院一審判決,，駁回原告的訴訟請求,。

律師觀點一

該案有標本意義判決是司法實踐的進步

趙良善律師認為，我國實行依法治國,，初衷及目的是為了實現(xiàn)社會相對公平,，保障絕大多數(shù)弱勢群體的利益。開發(fā)商訴訟目的是為了低成本違約,，再高額出售牟取暴利,，此種訴訟行為嚴重破壞了市場經(jīng)濟。雖然《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當認定無效?！钡窃摲l未明確訴權(quán)由誰行使,。基于司法實踐及立法意圖,，可知設(shè)置該法條的原因是：遏制房地產(chǎn)市場無證售房亂象,，從而保護買受人的合法權(quán)益。因此該法條是法律賦予買受人保護自身利益的訴權(quán),，不應(yīng)當被出賣一方惡意利用,。

本案中，出賣人通過訴訟牟利,，違背市場交易規(guī)則,，使買受人陷入不公平之困境，不符合法律初衷,，因此受理法院依法予以駁回,，保護法律尊嚴，維護法治平等,。我國雖不是判例法國家,，但是該判決的出現(xiàn)，對未取得預(yù)售許可的訴權(quán)進行了明確,，即買受人是正當權(quán)利行使人,，彌補了法律文字上的歧義和漏洞，更加明確了我國法律保護的法意,，也規(guī)范了現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟,，公平原則得以體現(xiàn)，具有標本意義,，是司法實踐的一大進步,。虛假訴訟在我國體現(xiàn)在很多方面，例如：偽造證據(jù),，制造債務(wù),，逃避財產(chǎn)分割等。其目的都是想通過法律手段，保護不正當,、不真實的權(quán)利,，這種權(quán)利的行使致使他人合法權(quán)利受到侵害，這種行為是法律所不支持的,，結(jié)果必然是受到法律制裁,。

律師觀點二

可以解除協(xié)議但開發(fā)商應(yīng)賠償購房者損失

宋偉律師表示，根據(jù)我國《民事訴訟法》規(guī)定,，當事人之間惡意串通,，企圖通過訴訟、調(diào)解等方式侵害他人合法權(quán)益的,，人民法院應(yīng)當駁回其請求,，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。根據(jù)《合同法》規(guī)定,，當事人行使權(quán)利,、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。

宋偉表示,，誠實信用原則作為民法的一項基本指導(dǎo)原則,，可以對當事人的法律行為進行裁量和判斷，決定其法律效力以及引起的法律責(zé)任,，從而補充和完善已有的法律行為,，使之更符合社會公正與公平。由于現(xiàn)有法律的滯后性與社會發(fā)展的變動性之間的矛盾,，有時會使得法律在適用上遇到難以確準裁量的困難,，以誠實信用原則為準繩，可以對法律中不盡人意之處進行合理的修正和補充,，使當事人的利益及責(zé)任公平分配,。法院以誠實守信原則認定此案，其實進一步明確民事主體在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益,，進而維持雙方的利益以及當事人利益與社會利益的平衡,。

宋偉說，除了這種方式,，法院還可以根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)法律,，支持開發(fā)商解除購房協(xié)議，但因協(xié)議不能繼續(xù)履行是由開發(fā)商造成,，因此給購房者造成損失應(yīng)由開發(fā)商賠償購房者溢價損失,。華商報記者張成龍

評論

任何一份司法判決都不能有損誠信建設(shè)

楊鵬

站在購房者或者普通老百姓的角度看,，石家莊橋西區(qū)法院這份判決可謂大快人心?？墒?，面對相類似的案情，也有著截然相反的一審判決,，這讓人憂多于喜,，因為我們不敢預(yù)判下一回還會這么判？

確實,，在房價暴漲的現(xiàn)實中，開發(fā)商以自己違法銷售為由起訴請求法院認定已簽訂的購房協(xié)議無效,，到底應(yīng)該怎么判處才能達到社會效果和法律效果相統(tǒng)一,？儼然已成一個不小的現(xiàn)實考驗。

要看到,，開發(fā)商確實存在違法銷售的事實,，如果套用現(xiàn)有法條認定購房協(xié)議無效，這看上去也是順理成章,，但如此判決卻讓輿論如鯁在喉,。關(guān)鍵原因在于，五證不全的商品房確實有法律風(fēng)險,，不過,，根據(jù)法律規(guī)定，如果在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明則“可以認定有效”,，那么,，開發(fā)商堅持起訴卻不辦理預(yù)售證，動機本身令人懷疑——如果房價沒有暴漲,，開發(fā)商會起訴自己五證不全違規(guī)銷售嗎,？開發(fā)商之所以起訴，誰說不是因為巨大的利益驅(qū)使呢,？

不客氣地說,，開發(fā)商視不同情況在法律和監(jiān)管的空子間鉆來鉆去，規(guī)則豈不是被開發(fā)商玩弄于股掌之間,？毫無疑問,，在這起官司中，如果開發(fā)商贏了,，輸?shù)目刹恢官彿空?，輸?shù)淖顟K的是社會誠信！石家莊橋西區(qū)法院做出這份判決最令人佩服的地方,，就是對于社會誠信的堅定地呵護,。畢竟，任何一份司法判決，都不能有損于社會誠信建設(shè),。如果一份司法判決,，可能誘發(fā)社會誠信的倒退，這叫人情何以堪,？因此,，鑒于近期較為集中出現(xiàn)類似同案不同判、同法不同解的現(xiàn)象,，或許有必要出臺司法解釋或者發(fā)布指導(dǎo)性案例,，以保證各地法院在面對相類似的案情時，能夠統(tǒng)一法律適用標準,，維護司法公正,，防止因為不恰當?shù)乃痉ㄅ袥Q導(dǎo)致正爬坡的社會誠信建設(shè)不進則退。