2016年年中，梁爽(化名)以130萬元的總價款買下天津市東麗區(qū)一套二手房,，買完之后房價繼續(xù)躥升,，最高時達到210萬元。但隨著調(diào)控降臨,，價格一路下挫，最近的掛牌價在140萬元左右，基本跌回4年前購買時價格,。梁爽感慨，名義上房價漲了10萬,，但算上物價上漲,、房貸利息，可能還要賠錢,。

資料圖,，新華社供圖

中新經(jīng)緯客戶端近日在天津市場走訪發(fā)現(xiàn)，不管是新房,，還是二手房,，價格下跌成為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主流形態(tài)，市區(qū)內(nèi)的很多樓盤,，都出現(xiàn)了數(shù)千元/平方米的跌幅,。買到高點的購房人，或許都要承擔至少數(shù)十萬元的賬面損失,。

先漲80萬,，后跌70萬

時間線拉回2015年，在多次降準降息和樓市調(diào)控放松的刺激下,，全國多個主要城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出上揚勢頭,，天津房價也出現(xiàn)上漲,。這年底，梁爽打算在天津入手一套住宅,，她對中新經(jīng)緯客戶端說：“當時我們相中了一套總價不到90萬元的房子,，由于臨近春節(jié)，就計劃過年后再買,。但剛過春節(jié),，房東要求漲價10多萬元，就放棄了,?！?/p>

到2016年，天津市場愈發(fā)火熱,，梁爽變得比較焦急,，最終，她于2016年7月敲定東麗區(qū)一套二手住宅,，總價款為130萬元,。她說：“當時的房價一天一個價，漲得很快,。我們買入后,，房價還在漲，沒過多久,，同小區(qū)同戶型的二手房掛牌價最高達到了220萬元,，如果推算實際成交價，怎么也有210萬元,。那時候,，我們很慶幸，雖然沒有趕在最低點買,，但也賺了不少,。”

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，2016年,，天津全市新建商品住宅和二手私產(chǎn)住宅分別成交234264套、188751套,，成交量分別比2015年增長75%,、51%；成交均價分別為13662元/平方米,、12354元/平方米,，相較2015年上漲了16%、19%，創(chuàng)近年最高紀錄,。

面對房價非理性上漲,，天津于2016年下半年、2017年初數(shù)次出臺重磅調(diào)控政策,，從限購,、限貸等多方面抑制過熱的樓市。梁爽稱,，調(diào)控政策實施之初，效果并不是很明顯,，她樂觀估計,，這套房子最多下降二三十萬元就差不多了。但沒想到,，隨著時間的推移,，調(diào)控威力逐漸顯現(xiàn)。

同小區(qū)同戶型房源的最高掛牌價止于220萬元,，之后便進入到降價通道,，梁爽最近留意到，小區(qū)二手房源的掛牌價已經(jīng)降至140萬元,，基本跌回買入時的價格,。她稱，名義上房價漲了10萬元,，但算上物價上漲,、房貸利息，可能還要賠錢,。

天津河東區(qū)市民劉曉峰(化名)同樣經(jīng)歷了房價的“過山車”,，他們家的房子從2014年買入時的約150萬元，飆升至2017年3月的310萬元,，幾年調(diào)控下來,，價格又不斷下降。2019年8月,，他們家決定“賣一買一”,，購入一套三居室新房，但劉曉峰說：“這套房子位置不錯,，未來還是雙地鐵,，本以為會很快賣出去，但沒想到,，幾個月都沒人來看房,。中介說，不降價就賣不出,?！?/p>

在中介的催促下,，他幾次下調(diào)掛牌價，經(jīng)過8個月的漫長等待,，到2020年3月才最終確定買家,，實際成交價不到240萬元，較最初的掛牌價又下降30萬元,。也就是說,，這套房子漲了160萬元后，又跌去70萬,。

“每平方米平均降5000元”

劉曉峰的房子遲遲不能賣出,，或許與房產(chǎn)經(jīng)紀公司熱衷推銷新房有關(guān)。近日,，中新經(jīng)緯客戶端走訪了天津市幾家房產(chǎn)經(jīng)紀門店,，經(jīng)紀人們都在大力推介新房項目。德祐門店的一位經(jīng)紀人唐勇(化名)說：“雖然新房,、二手房交易都做,，但還是愿意推薦客戶買新房，現(xiàn)在新房,、二手房的價格差不多,，但新房的品質(zhì)高、交易流程簡單,、稅費負擔小,，客戶也比較認可?！?/p>

不過,，盡管有中介機構(gòu)的大力推介，天津新房市場仍處于低迷狀態(tài),。唐勇坦言,，與2017年高點相比，天津現(xiàn)在的新房價格確實出現(xiàn)不小的回落,，“這個沒辦法,，現(xiàn)在市場就是這樣，都在降,?！痹诹硪患议T店，經(jīng)紀人馮雯(化名)判斷：“相較于2017年,，市區(qū)內(nèi)的房價每平方米平均降了5000元,。”

在河東區(qū)與東麗區(qū)的交界處，國內(nèi)某頭部房企開發(fā)的住宅項目正在銷售,。中新經(jīng)緯記者在售樓部看到,，由于是工作日，當天前來看房的客戶只有幾組,，身著制服的置業(yè)顧問明顯多于看房客戶,，他們?nèi)齼蓛删墼谝黄痖e聊。一位置業(yè)顧問介紹,，該項目在售房源的價格多在2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米,，現(xiàn)在交定金，還能優(yōu)惠3個點,。唐勇稱,，前段時間該項目個別樓層房源的優(yōu)惠點數(shù)更高，能達到7個點,，這么大的力度,，也是想吸引客戶去買,。

在3年前,，這一區(qū)域的新房售價曾高達3萬元/平方米。與上述售樓部僅一路之隔的小區(qū),，是國內(nèi)另一家頭部房企開發(fā)的項目,，在2017年，這里的小高層與洋房的精裝售價達到3.2萬元/平方米以上,。到2019年7月,，開發(fā)商將精裝房改為毛坯房，一夜間降價6000元/平方米左右,，引起當時很多人關(guān)注,。

開發(fā)商大幅降價，招致老業(yè)主們的不滿,，紛紛要求給出說法,。一位老業(yè)主稱，2017年8月買房時,，由于小高層與洋房太貴,，就以2.5萬元/平方米的價格買了高層住宅，但2019年7月開發(fā)商降價后,，小高層與洋房的售價僅為2.3萬元/平方米,、2.5萬元/平方米，價格上與高層住宅形成倒掛,，業(yè)主們的損失都在幾十萬元到上百萬元,。同時，在過去一兩年間，該開發(fā)商在東麗區(qū),、北辰區(qū)項目的售價,，也都出現(xiàn)過數(shù)千元/平方米的降幅。

查詢房產(chǎn)交易平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，該小區(qū)當前二手房的售價多在2.3萬元/平方米-2.6萬元/平方米之間,，其中有兩套房源近兩周的降價幅度分別為18萬元、13萬元,。該項目一套一樓帶花園與地下室的二手洋房,，近兩周共計降價72萬元之多，即便如此,，掛牌價依舊不低,。

賣掉房子后，劉曉峰迅速以2.6萬元/平方米的價格購入一套新房,，這一價格,，已經(jīng)比該樓盤最初的售價低了約6000元/平方米。他說：“很多之前買房的業(yè)主,，都是3.1萬元/平方米,、3.2萬元/平方米買的，我進入業(yè)主群后,，老業(yè)主問我買的多少錢,，我都不敢說，害怕他們受不了,。不過,，我買的是尾盤，面積大,，樓層也不太好,，便宜一點是應該的?！?/p>

落戶人數(shù)相對有限

貝殼研究院提供給中新經(jīng)緯客戶端的數(shù)據(jù)顯示,，受調(diào)控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%,，2019年又比2018年下降11%,。疫情之下，今年1-7月的成交量,，較去年同期下降了23%,，占比去年全年的50%，預計全年成交量與去年基本持平,。價格方面,，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%,。

新房方面，貝殼研究院稱,，在2017年,，天津新房市場成交量環(huán)比下滑47%，回到了2015年以前的水平,，之后幾年保持穩(wěn)定,。調(diào)控對價格較高的核心城六區(qū)的新房市場打擊明顯，而作為主力成交區(qū)域的城市外圍,，下跌幅度較小,，且2018與2019年的量價均表現(xiàn)穩(wěn)定。

縱觀全國,，在經(jīng)歷2016年,、2017年的房價大漲后，主要城市基本都出臺了力度不一的樓市調(diào)控政策,，而經(jīng)過近幾年的檢驗,，京津冀城市群成為調(diào)控效果較為明顯的區(qū)域之一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,，由于北京在樓市調(diào)控的示范效應,，整個京津冀城市群的調(diào)控政策都非常嚴格，這在很大程度上打擊了投機炒作需求,，加上這幾年的嚴格執(zhí)行,，整個區(qū)域的房價都出現(xiàn)明顯回調(diào),。

就天津而言,，他還分析，除了樓市調(diào)控嚴格,，天津這幾年發(fā)展速度放緩,、承接北京產(chǎn)業(yè)效果尚未顯現(xiàn)等宏觀經(jīng)濟因素，也對房地產(chǎn)市場形成一定的拖拽,。

2018年5月,，天津“海河英才”計劃宣布實施，由于落戶政策大幅降低,，引來一大批外地人排隊落戶,，成為轟動一時的事件。當時,，不少人都認為,，戶籍政策的松動，將會推動天津房價的上漲,。

但從現(xiàn)在的情況看,，“海河英才”計劃并未阻止房價從高點向下回落,。今年8月中旬，天津市人社局在公開回復網(wǎng)友提問時稱,，2年多來,，該市共引進人才近30萬人，其中戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員,、技能型人才均占到1/4左右,。

張大偉認為，天津的落戶門檻雖然較之前大幅降低,，但與杭州,、西安、南京等城市相比,，標準相對較高,，加上不能在外地有社保繳納記錄的規(guī)定，導致很多想去落戶的年輕人產(chǎn)生觀望情緒,。天津2年多吸引了近30萬人落戶,，與其他落戶人數(shù)動輒幾十萬、上百萬的城市比較,，也不是很多,。另外，即使拿到了天津戶籍,，這些“新天津人”也不會急于買房,，購買需求的釋放相對緩慢，在市場上難以形成購房熱潮,。

從2016年國慶節(jié)算起,，天津本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策即將滿4周年，時至今日,，還沒有出現(xiàn)明顯的松動,，房價未來如何走存在未知數(shù)。在采訪的最后,，經(jīng)紀人唐勇用不太肯定的語氣說：“應該不會再跌了,。”

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房價會降還是會漲,？“因城施策”意味著什么

“堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，因城施策,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。”這是今年政府工作報告中有關(guān)“涉房”表述,。據(jù)了解,，這是繼2018年政府工作報告提出“房住不炒”后,，再次提出“房住不炒”，2019年并未提及,。

外界關(guān)心,，這番表述背后有何考慮？對于房地產(chǎn)市場,，又將產(chǎn)生什么影響,，房價是會降還是會漲呢？

房住不炒的主基調(diào)未變

今年兩會上,，政府工作報告強調(diào),，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,?！?/p>

專家指出，中央多次強調(diào)“房住不炒”傳遞的信號是,，這將是很長一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào),，一方面強化了房子居住品的定位和功能，另一方面淡化弱化其投資品的炒作功能,，這有利于降低房地產(chǎn)金融風險,，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

就房地產(chǎn)的居住功能而言,，北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長,、首都師范大學教授趙秀池表示，目前我國仍處于城市化加速階段,。2019年城市化率為60.6%,，按保守估算，每年大約1200萬人口進城,，所以城鎮(zhèn)的住房需求還在不斷增加,。一方面需要為新進城居民解決住房問題,，另一方面原來的城鎮(zhèn)人口的住房需求也還有不少缺口,。為了滿足居民日益增長的住房美好愿望，隨著城鎮(zhèn)人口的不斷增加,，住房的供應必須不斷增加,，直到城市化目標完成，這個趨勢不會改變,。

從炒作風險來看,，目前房地產(chǎn)市場面臨著“三高”風險。一是房價高,；二是庫存高,；三是杠桿率高,。2019年底，個人住房貸款余額30.07萬億元,，同比增長16.7%,，過高的住房信貸不僅透支購買力，而且還將擠壓其他消費,。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此表示,，盡管房地產(chǎn)市場面臨很大的壓力，但是房住不炒依然要堅持,，近期全國各地也在積極管控房地產(chǎn)業(yè)務,，尤其是中介業(yè)務等，說明穩(wěn)價格,、穩(wěn)交易依然是政策面基本導向,。

趙秀池認為，在“房住不炒”的定位下,，主管部門和地方既要通過制度設計嚴控炒房,，又要大力發(fā)展租賃市場，建立租購并舉的住房制度,，給承租人賦權(quán),，通過減免稅收加大對個人房東和租賃機構(gòu)的支持力度，增加租賃住房的供給,，減少住房市場的購買壓力,。

更強調(diào)城市政策的靈活性

本次政府工作報告還提出，“因城施策”,。

嚴躍進表示,，此次兩會重提“因城施策”，其含義在于希望各地基于樓市實際情況來決定具體實施政策,，為各地政策松綁提供了更大的空間,。實際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進行政策放松是有必要的,，市場交易只有穩(wěn)定,，樓市才能發(fā)展得更好，預計兩會后政策放松概率加大,。

趙秀池對此表示,，下一步要落實地方政府的主體責任，因為只有地方政府對當?shù)厍闆r比較了解,，也才能做到因城施策,，平衡供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

從中央布局來看,，因城施策絕非坐視不管,，讓地方隨意決策。

根據(jù)住建部部署,，目前正推進全國一張網(wǎng)建設,。

即各地建立以房屋網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供數(shù)據(jù)支撐和決策依據(jù),，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當及時完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng),，按照房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務操作規(guī)范要求,，統(tǒng)一流程開展房屋網(wǎng)簽備案工作，及時獲取和上傳交易數(shù)據(jù),，實現(xiàn)新建商品房,、存量房網(wǎng)簽備案全覆蓋。

趙秀池對此表示,，對于地方而言,，通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)能夠更加準確地掌握當?shù)氐淖》啃畔ⅲM而制定正確的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，穩(wěn)定社會預期,，其因城施策更加有的放矢。對于中央而言,，通過全國一張網(wǎng)建設,，有利于中央對地方樓市調(diào)控進行監(jiān)管，同時也能夠更加全面地掌握全國樓市動態(tài),，從全國層面對市場進行監(jiān)控研判,。

房地產(chǎn)市場依然存在較大空間

今年的政府工作報告還指出，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。

嚴躍進表示,，房地產(chǎn)發(fā)展目標依然是平穩(wěn)健康發(fā)展，就當前樓市情況看,，市場交易偏弱,、樓市投機依然較多、部分貸款資金繼續(xù)進入房地產(chǎn),，這都是后續(xù)需要重點關(guān)注的內(nèi)容,。

嚴躍進表示，相比而言,，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、“落實地方政府主體責任”等內(nèi)容沒有寫入此次兩會報告,，這也使得各地在平衡房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟關(guān)系,、鼓勵地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)方面有更大的作為,。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華此前告訴中國新聞周刊，在保持市場平穩(wěn)發(fā)展的背景下,，加上疫情的影響,，今年房價大幅上漲的基礎(chǔ)并不存在。

此次,，政府工作報告還提出,，“深入推進新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用,。完善便民設施,，讓城市更宜業(yè)宜居”。

趙秀池表示,，這也是樓市的一大脈動,。新型城鎮(zhèn)化建設中，城市群的發(fā)展非常重要,，城市群的發(fā)展可以起到1+1大于2的效果,。城市群發(fā)展中，每個城市要找好自己的定位,，與城市群中的中心城市和其他城市錯位發(fā)展,，互相扶持。因此,，城市群要做好城市群規(guī)劃,，確定各自的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，進而確定各城市需要的崗位,。

嚴躍進表示,，完善便民設施的類似表述，之前相對是比較少的,，這有兩個重要含義,。第一，城市發(fā)展不局限于住房建設,，更強調(diào)宜居性,，后續(xù)補短板是重要的內(nèi)容，尤其是在城市公共設施等方面會強化,，包括老舊小區(qū)改造等都是重要的發(fā)力點,。第二，城市的功能定位更加清晰,，“宜業(yè)宜居”成為關(guān)鍵,，后續(xù)預計城市建設將獲得更多的財政支持，尤其是在綠化率提升、新基建建設,、公共醫(yī)療衛(wèi)生設施建設等方面會發(fā)力,，這對于房地產(chǎn)發(fā)展也具有積極的作用。

（原標題：天津房價進入下降通道：1平米降5000元,、兩周降價72萬）