近日,，熱點(diǎn)城市杭州加入調(diào)控松綁的大軍中來，信號意義十足。截至目前,，位于長三角地區(qū)的上海、蘇州,、南京,、無錫、揚(yáng)州,、合肥,、常州、杭州等城市相繼不同程度地調(diào)整購房政策,，包括松綁限購及限售,、增加多孩家庭購房套數(shù)、降低增值稅免征年限,、提高公積金貸款額度……尤其是在首套房房貸利率上,，無錫、蘇州等地的利率已經(jīng)降至4.4%-4.6%,。

基于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場相較于其他城市群更為成熟,、活躍，一直是我國房地產(chǎn)市場走向的風(fēng)向標(biāo),。此輪房地產(chǎn)政策調(diào)整中,，長三角城市群走在前列，各大城市上演“大比拼”,。

在業(yè)內(nèi)人士看來,，熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市放松政策，無疑具有信號意義,，其他城市會(huì)快速跟進(jìn),。此輪政策調(diào)整對恢復(fù)市場信心有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時(shí)間,。

長三角多城出手“穩(wěn)樓市”

作為新一線城市,，長三角熱點(diǎn)城市杭州的穩(wěn)樓市政策影響較大。

5月17日,，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，政策的主要亮點(diǎn)是放寬限購、降低增值稅免征年限,、增加三孩家庭購房套數(shù)等,。

具體來看，在杭州限購范圍內(nèi)購買二手住房,，對于落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭,，取消了原“在購房之日前2年起已在杭州市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月”的規(guī)定；對于非杭州市戶籍家庭,，“連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月”調(diào)整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿12個(gè)月”,。同時(shí),，在限購范圍內(nèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的,，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年,。此外，對于符合條件的三孩家庭,，在杭州市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，嚴(yán)格來說,，杭州的政策力度并不大,，但其作為當(dāng)下樓市最熱點(diǎn)區(qū)域龍頭代表，開始穩(wěn)市了，這代表著本輪樓市的救市穩(wěn)市將全面升級,。

如果說杭州的樓市新政代表了新一輪升級,，那么此輪長三角地區(qū)各大城市政策的松綁不僅走在全國前列，還呈現(xiàn)調(diào)控城市數(shù)量多,、次數(shù)多,、因城施策等特征,，政策內(nèi)容不僅涉及松綁限購,、限售等需求層面，還包括增加多孩家庭購房套數(shù),、降低增值稅免征年限,、提高公積金貸款額度等。

早在4月初,，浙江省衢州市發(fā)布新政,，非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè),，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策,；新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售,。這是全國第一個(gè)同時(shí)明確取消限購,、松綁限售的城市。

此后,，蘇州政策調(diào)整撕開了長三角地區(qū)熱點(diǎn)樓市城市調(diào)控的口子,。4月11日，蘇州二手房限售時(shí)間由5年改為3年,。10天后,，蘇州住房公積金政策調(diào)整（不包括工業(yè)園區(qū)），對首次辦理公積金貸款的,，個(gè)人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元,，家庭由70萬元提高到90萬元。此后的5月9日,，蘇州限售松綁擴(kuò)圍至新房,，即日起，該城市新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年,。與此同時(shí),，蘇州松綁限購政策，非蘇州市戶籍居民家庭三年內(nèi)累計(jì)24個(gè)月社保改為連續(xù)6個(gè)月社保,，非限購區(qū)域房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購套數(shù),。

作為樓市熱點(diǎn)城市，在短短一個(gè)月內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)政策調(diào)整三次,，且尺度逐漸放開,，可謂是此輪樓市政策調(diào)整的典型。

杭州,、蘇州之外,，還有南京。雖然并未公開發(fā)文,，但是經(jīng)過核實(shí),，該城市部分地區(qū)已經(jīng)放松限購，具體為外地戶籍家庭在六合區(qū),、溧水區(qū)申請購房的條件有所放松,，非南京市戶籍家庭可憑證件開具六合區(qū)購房證明；外地戶籍居民無需提交社?；騻€(gè)稅證明,，即可在溧水區(qū)購買一套商品房。

此外,，無錫降低了增值稅免征年限,，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。揚(yáng)州降低了限售年限,、放松了限購,，具體為大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策,，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上,、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網(wǎng)簽備案之日起滿3年可上市交易,。常州降低了限售年限,，商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿2年可上市交易，這意味著常州將商品住房的限售年限由4年縮短至2年,。

表格內(nèi)容由新京報(bào)記者整理,。

首套房貸利率低至4.4%

熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)城市松綁限購、限售等房地產(chǎn)政策,，無疑引爆網(wǎng)絡(luò),。

相比于行政調(diào)控政策的寬松，長三角部分城市在影響購房者實(shí)際購房成本的利率方面,，也在逐漸探底,。

5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布重磅政策,，對于貸款購買普通自住房的居民家庭,，降低首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。這也就意味著,，首套房LPR最低將為4.4%,。

隨后，蘇州,、無錫跟進(jìn)利率調(diào)整,。據(jù)了解，蘇州部分銀行首套房貸利率由4.6%降至4.4%,，二套房仍執(zhí)行5.2%,；無錫同樣如此，部分銀行首套房開始執(zhí)行4.4%的利率水平,，二套房利率不變,。

事實(shí)上,，在央行新政前,，蘇州、無錫首套房貸主流利率水平已經(jīng)降至4.6%左右,，在二線城市中幾乎為最低,，而全國其他二線城市首套房貸利率水平多在4.8%、4.9%左右,，甚至超過了5%,。

蘇州一位房產(chǎn)中介人士表示，蘇州首套房貸利率最高時(shí)曾超過6%,，今年2月份還在5.1%左右,，2月底開始下調(diào)，目前主流利率在4.6%左右,，不過,，在5月18日已經(jīng)有銀行收到調(diào)整的通知，首套房貸利率降至4.4%,，“資料審核可能會(huì)很嚴(yán)格,，也就是說銀行挑客戶，但我相信4.4%的利率應(yīng)該會(huì)成為一個(gè)趨勢,?！?/p>

“因城施策”加速落地

縱觀長三角區(qū)域這一輪樓市政策調(diào)整，不同層級城市政策尺度不同,，有的城市直接取消限購,，有的城市則是放寬限購、限售政策,。因城施策下,，不同城市運(yùn)用不同的政策工具，這主要是基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀作出的選擇。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生分析稱,，“長三角區(qū)域此輪政策調(diào)整,，整體的特征還是因城施策，像衢州房地產(chǎn)市場下行壓力較大,，直接取消了限購和限售,，力度非常大。而杭州這次的政策重點(diǎn),，則是針對二手房的庫存壓力和二手房整體市場目前比較低迷的狀況,。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,，杭州,、南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市,，均采用了有限度的“松綁”,，有的選擇外圍區(qū)域放松限購，有的選擇降低限購年限的門檻,，都是根據(jù)城市基本面做出的選擇,。而且，從全國其他城市來看,，放松的節(jié)奏有所不同,，但有關(guān)限購的放松都會(huì)采取類似的策略。

此外,，增加多孩家庭購房套數(shù)也是此輪長三角地區(qū)城市調(diào)控的一個(gè)新特征,。高院生認(rèn)為，像蘇州,、揚(yáng)州,、無錫、杭州,，都圍繞著多孩家庭出臺(tái)了一些傾斜的政策,，這些未來可能也會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

市場信心何時(shí)恢復(fù),？

雖然在全國范圍內(nèi),，長三角房地產(chǎn)市場情況相對較好，但是在這一輪市場調(diào)整周期中,，也出現(xiàn)下滑,。“該區(qū)域政策調(diào)整的一個(gè)背景是,，今年1-4月,，長三角多個(gè)城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上,，整體市場仍未完全企穩(wěn)?！备咴荷硎?，另一個(gè)背景是土地市場的低迷，除了杭州,、合肥,、無錫略好以外，其他城市諸如南京,、蘇州,、寧波等的土拍都沒有達(dá)到預(yù)期，所以,，調(diào)控政策的放松能夠?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到一定作用,。

因此，此輪政策的松綁,，疊加各地銀行的“降息”,，市場信心以及市場成交是否能夠恢復(fù)？何時(shí)恢復(fù),？

高院生表示,，政策松綁對于恢復(fù)市場信心肯定有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時(shí)間,，政策的放松是第一步，整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、疫情影響等因素,，也會(huì)使得政策效果顯現(xiàn)的周期比較長。另外,，樓市政策的放松是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,，不能一蹴而就，接下來根據(jù)市場的反饋可能會(huì)有進(jìn)一步政策推出,。

“熱點(diǎn)二線城市正處于恢復(fù)之中,，政策效力在更多城市正不斷釋放，但市場信心面的全面提升預(yù)計(jì)要在6月之后,?！痹趶埐磥恚瑥某山涣縼砜?，目前長三角城市市場還未恢復(fù)到去年同期水平,，部分城市的房價(jià)依然處于下行或底部盤整階段，但預(yù)計(jì)長三角市場信心恢復(fù)在全國各城市群居前,，市場面整體復(fù)蘇的節(jié)奏亦會(huì)領(lǐng)先,，并可帶動(dòng)其他四大城市群房地產(chǎn)市場進(jìn)一步復(fù)蘇,。