近日,，熱點城市杭州加入調控松綁的大軍中來,，信號意義十足。截至目前,，位于長三角地區(qū)的上海,、蘇州、南京,、無錫,、揚州、合肥,、常州,、杭州等城市相繼不同程度地調整購房政策,，包括松綁限購及限售,、增加多孩家庭購房套數(shù)、降低增值稅免征年限,、提高公積金貸款額度……尤其是在首套房房貸利率上,，無錫、蘇州等地的利率已經(jīng)降至4.4%-4.6%,。

基于良好的產業(yè)基礎和經(jīng)濟實力,，長三角地區(qū)的房地產市場相較于其他城市群更為成熟、活躍,，一直是我國房地產市場走向的風向標,。此輪房地產政策調整中，長三角城市群走在前列,，各大城市上演“大比拼”,。

在業(yè)內人士看來，熱點區(qū)域的熱點城市放松政策,，無疑具有信號意義,，其他城市會快速跟進。此輪政策調整對恢復市場信心有積極作用,，但政策效果顯現(xiàn)還需要時間,。

長三角多城出手“穩(wěn)樓市”

作為新一線城市，長三角熱點城市杭州的穩(wěn)樓市政策影響較大,。

5月17日,，杭州發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，政策的主要亮點是放寬限購、降低增值稅免征年限,、增加三孩家庭購房套數(shù)等,。

具體來看，在杭州限購范圍內購買二手住房,，對于落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭,，取消了原“在購房之日前2年起已在杭州市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的規(guī)定；對于非杭州市戶籍家庭,，“連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月”調整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿12個月”,。同時,，在限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房的,，增值稅征免年限由5年調整到2年,。此外，對于符合條件的三孩家庭,，在杭州市限購范圍內限購的住房套數(shù)增加1套,。

中原地產首席分析師張大偉表示，嚴格來說,，杭州的政策力度并不大,，但其作為當下樓市最熱點區(qū)域龍頭代表，開始穩(wěn)市了,，這代表著本輪樓市的救市穩(wěn)市將全面升級,。

如果說杭州的樓市新政代表了新一輪升級，那么此輪長三角地區(qū)各大城市政策的松綁不僅走在全國前列,，還呈現(xiàn)調控城市數(shù)量多,、次數(shù)多、因城施策等特征,，政策內容不僅涉及松綁限購,、限售等需求層面，還包括增加多孩家庭購房套數(shù),、降低增值稅免征年限,、提高公積金貸款額度等。

早在4月初,，浙江省衢州市發(fā)布新政,，非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè),，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關購房政策,；新出讓地塊新建商品住房,、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。這是全國第一個同時明確取消限購,、松綁限售的城市,。

此后，蘇州政策調整撕開了長三角地區(qū)熱點樓市城市調控的口子,。4月11日,，蘇州二手房限售時間由5年改為3年。10天后,，蘇州住房公積金政策調整（不包括工業(yè)園區(qū)）,，對首次辦理公積金貸款的，個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元,，家庭由70萬元提高到90萬元,。此后的5月9日，蘇州限售松綁擴圍至新房,，即日起,，該城市新房限制轉讓時間由3年調整為2年。與此同時,，蘇州松綁限購政策,，非蘇州市戶籍居民家庭三年內累計24個月社保改為連續(xù)6個月社保，非限購區(qū)域房產不再計入家庭限購套數(shù),。

作為樓市熱點城市,，在短短一個月內，蘇州房地產政策調整三次,，且尺度逐漸放開，可謂是此輪樓市政策調整的典型,。

杭州,、蘇州之外，還有南京,。雖然并未公開發(fā)文,，但是經(jīng)過核實，該城市部分地區(qū)已經(jīng)放松限購,，具體為外地戶籍家庭在六合區(qū),、溧水區(qū)申請購房的條件有所放松，非南京市戶籍家庭可憑證件開具六合區(qū)購房證明,；外地戶籍居民無需提交社?；騻€稅證明，即可在溧水區(qū)購買一套商品房,。

此外,，無錫降低了增值稅免征年限,，個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。揚州降低了限售年限,、放松了限購,，具體為大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區(qū)購房的，可不適用現(xiàn)行限購政策,，在市區(qū)范圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上,、非市區(qū)范圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網(wǎng)簽備案之日起滿3年可上市交易,。常州降低了限售年限,，商品住房自取得不動產權證后滿2年可上市交易，這意味著常州將商品住房的限售年限由4年縮短至2年,。

表格內容由新京報記者整理,。

首套房貸利率低至4.4%

熱點區(qū)域的熱點城市松綁限購、限售等房地產政策,，無疑引爆網(wǎng)絡,。

相比于行政調控政策的寬松，長三角部分城市在影響購房者實際購房成本的利率方面,，也在逐漸探底,。

5月15日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布重磅政策,，對于貸款購買普通自住房的居民家庭,，降低首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點,。這也就意味著,，首套房LPR最低將為4.4%。

隨后,，蘇州,、無錫跟進利率調整。據(jù)了解,，蘇州部分銀行首套房貸利率由4.6%降至4.4%,，二套房仍執(zhí)行5.2%；無錫同樣如此,，部分銀行首套房開始執(zhí)行4.4%的利率水平,，二套房利率不變。

事實上,，在央行新政前,，蘇州、無錫首套房貸主流利率水平已經(jīng)降至4.6%左右,，在二線城市中幾乎為最低,，而全國其他二線城市首套房貸利率水平多在4.8%,、4.9%左右，甚至超過了5%,。

蘇州一位房產中介人士表示,，蘇州首套房貸利率最高時曾超過6%，今年2月份還在5.1%左右,，2月底開始下調,，目前主流利率在4.6%左右，不過,，在5月18日已經(jīng)有銀行收到調整的通知,，首套房貸利率降至4.4%，“資料審核可能會很嚴格,，也就是說銀行挑客戶,，但我相信4.4%的利率應該會成為一個趨勢?！?/p>

“因城施策”加速落地

縱觀長三角區(qū)域這一輪樓市政策調整,，不同層級城市政策尺度不同，有的城市直接取消限購,，有的城市則是放寬限購,、限售政策。因城施策下,，不同城市運用不同的政策工具,，這主要是基于當?shù)胤康禺a現(xiàn)狀作出的選擇。

中指研究院浙江分院常務副總高院生分析稱,，“長三角區(qū)域此輪政策調整,，整體的特征還是因城施策，像衢州房地產市場下行壓力較大,，直接取消了限購和限售,，力度非常大。而杭州這次的政策重點,，則是針對二手房的庫存壓力和二手房整體市場目前比較低迷的狀況?！?/p>

58安居客房產研究院分院院長張波表示,，杭州、南京,、蘇州等熱點二線城市,，均采用了有限度的“松綁”，有的選擇外圍區(qū)域放松限購,，有的選擇降低限購年限的門檻,，都是根據(jù)城市基本面做出的選擇,。而且，從全國其他城市來看,，放松的節(jié)奏有所不同,，但有關限購的放松都會采取類似的策略。

此外,，增加多孩家庭購房套數(shù)也是此輪長三角地區(qū)城市調控的一個新特征,。高院生認為，像蘇州,、揚州,、無錫、杭州,，都圍繞著多孩家庭出臺了一些傾斜的政策,，這些未來可能也會有更多的城市跟進。

市場信心何時恢復,？

雖然在全國范圍內,，長三角房地產市場情況相對較好，但是在這一輪市場調整周期中,，也出現(xiàn)下滑,。“該區(qū)域政策調整的一個背景是,，今年1-4月,，長三角多個城市商品住宅的成交規(guī)模同比下降幅度都在四成以上，整體市場仍未完全企穩(wěn),?！备咴荷硎荆硪粋€背景是土地市場的低迷,，除了杭州,、合肥、無錫略好以外,，其他城市諸如南京,、蘇州、寧波等的土拍都沒有達到預期,，所以,，調控政策的放松能夠對當前房地產市場的穩(wěn)定起到一定作用。

因此,，此輪政策的松綁,，疊加各地銀行的“降息”，市場信心以及市場成交是否能夠恢復？何時恢復,？

高院生表示,，政策松綁對于恢復市場信心肯定有積極作用，但政策效果顯現(xiàn)還需要時間,，政策的放松是第一步,，整體的經(jīng)濟環(huán)境、疫情影響等因素,，也會使得政策效果顯現(xiàn)的周期比較長,。另外，樓市政策的放松是一個循序漸進的過程,，不能一蹴而就,，接下來根據(jù)市場的反饋可能會有進一步政策推出。

“熱點二線城市正處于恢復之中,，政策效力在更多城市正不斷釋放,，但市場信心面的全面提升預計要在6月之后?！痹趶埐磥?，從成交量來看，目前長三角城市市場還未恢復到去年同期水平,，部分城市的房價依然處于下行或底部盤整階段,，但預計長三角市場信心恢復在全國各城市群居前，市場面整體復蘇的節(jié)奏亦會領先,，并可帶動其他四大城市群房地產市場進一步復蘇,。