原標題：用經(jīng)營貸置換房貸 餡餅還是陷阱,？

目前,，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，少數(shù)銀行對部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶,，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率,。房貸利率與經(jīng)營貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機”,。

“房貸置換,，500萬貸款10年省百萬利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……

最近,，不少房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話,，勸說他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低的經(jīng)營貸，省下大筆利息,。

事實果真如此嗎？

記者采訪多名業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn),，所謂的貸款置換操作,，不僅存在多種隱性收費，還潛藏著政策和法律風(fēng)險,。

一旦金融機構(gòu)發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作,，會立即要求貸款人在短期內(nèi)還清所有欠款，若無法及時還款,，或因騙貸而擔(dān)刑責(zé),。

現(xiàn)象

中介推房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)

經(jīng)營貸，顧名思義,，是為了滿足企業(yè)經(jīng)營活動需要發(fā)放的貸款,。

據(jù)了解，隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報價利率(LPR)的逐步走低,，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平,，少數(shù)銀行對部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。

個人房貸雖然也大都與LPR掛鉤,，改為LPR加點的方式定價,，但是存量房貸客戶的加點幅度已經(jīng)在房貸合同中固定,。

因此，不少前兩年辦理房貸的客戶現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上,。

二者的利差,，讓很多中介看到了“商機”，并宣稱會提供“一條龍”服務(wù),。

因為經(jīng)營貸是針對企業(yè)的貸款產(chǎn)品,，所以貸款者名下必須要有公司。

記者以客戶身份咨詢從事多年資金中介業(yè)務(wù)的“王經(jīng)理”,。

他表示,，現(xiàn)在房貸置換經(jīng)營貸特別合適，利率能做到3.4%,，只要名下有北京城區(qū)的住宅就行,。

“王經(jīng)理”表示，入股公司有關(guān)的各種手續(xù)和申請貸款的所有資料,，他們都會幫忙準備,。

不過，客戶需要將房貸先還清,，解除原來的房貸抵押,，再向銀行申請經(jīng)營貸。

如果客戶自己不能還清原來房貸,，他們也可以提供過橋資金,。

“王經(jīng)理”還強調(diào)，貸款下來后,，不能直接打進客戶自己賬戶,，必須有“第三方”，也就是企業(yè)采購原材料等經(jīng)營活動需要對接的供貨商,?！暗谌绞盏劫J款后再把錢打進你的賬戶?！?/p>

這樣“周到”的服務(wù),，肯定不是免費的。

“王經(jīng)理”說,，他們的收費標準是貸款額的1%-2%,，會根據(jù)每個案例的實際難易程度有所區(qū)別，如果涉及第三方,，可能還會單獨收費,，一般是0.5%。

過橋資金每日利率一般是千分之一。

記者從其他市場人士處了解到,，房貸置換經(jīng)營貸的基本操作都是“王經(jīng)理”所介紹的“套路”,，但是收費標準會有所不同。比如,，過橋資金利率,，不同城市不同中介的標準有高有低，低的能到萬分之五,，高的能到千分之二,。但是，只要經(jīng)營貸沒放款,，這筆過橋資金是用一天就要收一天,。雖然中介都說很快就能搞定，但現(xiàn)實中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的“岔子”,，一個月才放下款來,，過橋利息就花了一大筆。

值得一提的是,，所有這些手續(xù)費和利息都是轉(zhuǎn)貸的成本,。

公開報道顯示，少數(shù)“無良”中介會在辦理過程中,，以各種名義加收額外費用,，比如擔(dān)保費、公證費等,，轉(zhuǎn)貸者最后發(fā)現(xiàn),，轉(zhuǎn)貸的成本比預(yù)想的高了很多。

風(fēng)險

經(jīng)營貸需要定期續(xù)貸

事實上,，不少現(xiàn)實案例表明,，用經(jīng)營貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風(fēng)險。

絕大部分中介也不會把其中所有的風(fēng)險告訴客戶,。

某國有大行信貸部門的專業(yè)人士告訴記者，監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市,，特別是去年以來,，監(jiān)管力度明顯加強。

靠中介包裝申請經(jīng)營貸肯定是違規(guī)的,。銀行會對申請經(jīng)營貸的公司有多方面的要求,，以他所在的銀行為例，必須要求公司經(jīng)營滿一年,，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請貸款,，包裝后的公司通常變更時間較短，不符合銀行經(jīng)營貸的要求，銀行也會對此加大審核力度,。

即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請到經(jīng)營貸,，在貸后管理中，銀行也會跟蹤該公司的經(jīng)營情況,，一旦發(fā)現(xiàn)異常,，監(jiān)測到貸款違規(guī)進入樓市，銀行將會要求客戶限期還清所有貸款,，客戶個人征信也會留下不良記錄,。

記者發(fā)現(xiàn)，對于違規(guī)包裝出來的經(jīng)營貸,，抽貸并非小概率事件,。

去年全國多地銀保監(jiān)局都針對經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市開展專項行動，不少客戶收到銀行抽貸的通知,，短期內(nèi)湊不齊錢還貸款,，只能找高息過橋資金應(yīng)急，甚至不得不低價賣房籌款,。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下,，用自己名下的一套二手住房抵押，申請了200萬元經(jīng)營款用作首付,。

去年8月初,，他突然收到銀行通知，要求在30天內(nèi)還清全部違規(guī)貸款,，否則不僅會有罰息,，還要進入失信名單。

舒先生一時賣不掉手里的房子,，又沒有那么多余錢,，情急之下只能借高息過橋資金還貸。

面對每天近2000元的過橋日息,，再加上二手房難以出手,，舒先生說自己度日如年。

最后不得不將二手房降價賣出,。

此外,，大部分銀行會要求經(jīng)營貸客戶1年或3年，最多5年續(xù)簽一次,。

利率越低,，續(xù)貸的間隔越短。

每次續(xù)貸,，銀行還會按程序?qū)彶檫@家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營情況,。

銀行不會保證一定會成功續(xù)貸,，更不會保證續(xù)貸時利率與原來一樣。

對貸款者壓力更大的是,，續(xù)簽的時候,，不少銀行會要求先歸還本金，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款,。

這意味著,，客戶很可能還要找中介的過橋資金應(yīng)急。

有銀行人士表示,，最近兩年因為疫情的原因,，為支持實體經(jīng)濟，正常經(jīng)營的小微企業(yè)基本都能無本續(xù)貸,，很多人會感覺經(jīng)營貸很寬松,，以后政策如果變了，優(yōu)惠便利條件沒有了,，貸款利率也可能會變高,。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險。

提醒

貸款申請弄虛作假或追刑責(zé)

從中介的“一條龍”服務(wù)看,，用經(jīng)營貸置換房貸整個流程,，手續(xù)繁雜，環(huán)節(jié)眾多,。

任何一個節(jié)點出現(xiàn)差錯,，都可能讓貸款者蒙受損失，甚至遭遇法律風(fēng)險,。

北京時代九和律師事務(wù)所合伙人許桂林律師舉例說,，經(jīng)營貸的貸款不是直接進入本人的賬戶，萬一遇到不講信用的第三方,，或者第三方出了意外情況,，也可能拿不到錢或不能及時拿到錢。

此外,，中介提供的過橋資金如果出了問題,，貸款者不僅拿不到錢，還將陷入債務(wù)糾紛,。

許桂林提醒大家,，找中介包裝經(jīng)營貸最嚴重的后果，并非金錢或個人征信的損失,，而是有“牢獄之災(zāi)”。

如果借款人和貸款中介在申請貸款的過程中存在弄虛作假的行為,，又給銀行造成壞賬,，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報警追究刑事責(zé)任。

據(jù)了解,，我國《刑法》規(guī)定,，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的,，處三年以下有期徒刑或者拘役,，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴重情節(jié)的,，處三年以上七年以下有期徒刑,，并處罰金。

根據(jù)司法解釋,，騙取貸款金額在100萬以上,，給銀行造成的損失在20萬元以上就可以立案。