原標(biāo)題：用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸 餡餅還是陷阱,？

目前,，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶,，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率,。房貸利率與經(jīng)營(yíng)貸利率的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”,。

“房貸置換,，500萬貸款10年省百萬利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……

最近,，不少房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話,，勸說他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低的經(jīng)營(yíng)貸，省下大筆利息,。

事實(shí)果真如此嗎,？

記者采訪多名業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，所謂的貸款置換操作,，不僅存在多種隱性收費(fèi),，還潛藏著政策和法律風(fēng)險(xiǎn),。

一旦金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，會(huì)立即要求貸款人在短期內(nèi)還清所有欠款,，若無法及時(shí)還款,，或因騙貸而擔(dān)刑責(zé)。

現(xiàn)象

中介推房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)

經(jīng)營(yíng)貸,，顧名思義,，是為了滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要發(fā)放的貸款。

據(jù)了解,，隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)的逐步走低,，很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至最低3.4%-3.8%的水平,，少數(shù)銀行對(duì)部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。

個(gè)人房貸雖然也大都與LPR掛鉤，改為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的方式定價(jià),，但是存量房貸客戶的加點(diǎn)幅度已經(jīng)在房貸合同中固定,。

因此，不少前兩年辦理房貸的客戶現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上,。

二者的利差，讓很多中介看到了“商機(jī)”,，并宣稱會(huì)提供“一條龍”服務(wù),。

因?yàn)榻?jīng)營(yíng)貸是針對(duì)企業(yè)的貸款產(chǎn)品,，所以貸款者名下必須要有公司。

記者以客戶身份咨詢從事多年資金中介業(yè)務(wù)的“王經(jīng)理”,。

他表示,，現(xiàn)在房貸置換經(jīng)營(yíng)貸特別合適，利率能做到3.4%,，只要名下有北京城區(qū)的住宅就行,。

“王經(jīng)理”表示，入股公司有關(guān)的各種手續(xù)和申請(qǐng)貸款的所有資料,，他們都會(huì)幫忙準(zhǔn)備,。

不過，客戶需要將房貸先還清,，解除原來的房貸抵押,，再向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。

如果客戶自己不能還清原來房貸,，他們也可以提供過橋資金,。

“王經(jīng)理”還強(qiáng)調(diào)，貸款下來后,，不能直接打進(jìn)客戶自己賬戶，必須有“第三方”,，也就是企業(yè)采購(gòu)原材料等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要對(duì)接的供貨商,。“第三方收到貸款后再把錢打進(jìn)你的賬戶,?！?/p>

這樣“周到”的服務(wù),，肯定不是免費(fèi)的。

“王經(jīng)理”說,，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是貸款額的1%-2%,，會(huì)根據(jù)每個(gè)案例的實(shí)際難易程度有所區(qū)別，如果涉及第三方,，可能還會(huì)單獨(dú)收費(fèi),，一般是0.5%。

過橋資金每日利率一般是千分之一,。

記者從其他市場(chǎng)人士處了解到,，房貸置換經(jīng)營(yíng)貸的基本操作都是“王經(jīng)理”所介紹的“套路”，但是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同,。比如,，過橋資金利率，不同城市不同中介的標(biāo)準(zhǔn)有高有低,，低的能到萬分之五,，高的能到千分之二。但是,，只要經(jīng)營(yíng)貸沒放款,，這筆過橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說很快就能搞定,，但現(xiàn)實(shí)中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的“岔子”,，一個(gè)月才放下款來，過橋利息就花了一大筆,。

值得一提的是,，所有這些手續(xù)費(fèi)和利息都是轉(zhuǎn)貸的成本。

公開報(bào)道顯示,，少數(shù)“無良”中介會(huì)在辦理過程中,，以各種名義加收額外費(fèi)用，比如擔(dān)保費(fèi),、公證費(fèi)等,，轉(zhuǎn)貸者最后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸的成本比預(yù)想的高了很多,。

風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)貸需要定期續(xù)貸

事實(shí)上,，不少現(xiàn)實(shí)案例表明，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風(fēng)險(xiǎn),。

絕大部分中介也不會(huì)把其中所有的風(fēng)險(xiǎn)告訴客戶,。

某國(guó)有大行信貸部門的專業(yè)人士告訴記者，監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，特別是去年以來,，監(jiān)管力度明顯加強(qiáng),。

靠中介包裝申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸肯定是違規(guī)的。銀行會(huì)對(duì)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的公司有多方面的要求,，以他所在的銀行為例,，必須要求公司經(jīng)營(yíng)滿一年，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請(qǐng)貸款,，包裝后的公司通常變更時(shí)間較短,，不符合銀行經(jīng)營(yíng)貸的要求，銀行也會(huì)對(duì)此加大審核力度,。

即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請(qǐng)到經(jīng)營(yíng)貸，在貸后管理中,，銀行也會(huì)跟蹤該公司的經(jīng)營(yíng)情況,，一旦發(fā)現(xiàn)異常,，監(jiān)測(cè)到貸款違規(guī)進(jìn)入樓市,，銀行將會(huì)要求客戶限期還清所有貸款,，客戶個(gè)人征信也會(huì)留下不良記錄,。

記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于違規(guī)包裝出來的經(jīng)營(yíng)貸，抽貸并非小概率事件,。

去年全國(guó)多地銀保監(jiān)局都針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市開展專項(xiàng)行動(dòng)，不少客戶收到銀行抽貸的通知,，短期內(nèi)湊不齊錢還貸款,，只能找高息過橋資金應(yīng)急,，甚至不得不低價(jià)賣房籌款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下,，用自己名下的一套二手住房抵押,，申請(qǐng)了200萬元經(jīng)營(yíng)款用作首付,。

去年8月初,，他突然收到銀行通知,，要求在30天內(nèi)還清全部違規(guī)貸款，否則不僅會(huì)有罰息,，還要進(jìn)入失信名單。

舒先生一時(shí)賣不掉手里的房子,，又沒有那么多余錢,，情急之下只能借高息過橋資金還貸,。

面對(duì)每天近2000元的過橋日息,，再加上二手房難以出手，舒先生說自己度日如年,。

最后不得不將二手房降價(jià)賣出。

此外,，大部分銀行會(huì)要求經(jīng)營(yíng)貸客戶1年或3年，最多5年續(xù)簽一次,。

利率越低，續(xù)貸的間隔越短,。

每次續(xù)貸,，銀行還會(huì)按程序?qū)彶檫@家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)情況。

銀行不會(huì)保證一定會(huì)成功續(xù)貸,，更不會(huì)保證續(xù)貸時(shí)利率與原來一樣。

對(duì)貸款者壓力更大的是,，續(xù)簽的時(shí)候,，不少銀行會(huì)要求先歸還本金,，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款,。

這意味著，客戶很可能還要找中介的過橋資金應(yīng)急,。

有銀行人士表示，最近兩年因?yàn)橐咔榈脑?，為支持?shí)體經(jīng)濟(jì),，正常經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)基本都能無本續(xù)貸，很多人會(huì)感覺經(jīng)營(yíng)貸很寬松,，以后政策如果變了,，優(yōu)惠便利條件沒有了，貸款利率也可能會(huì)變高,。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險(xiǎn),。

提醒

貸款申請(qǐng)弄虛作假或追刑責(zé)

從中介的“一條龍”服務(wù)看，用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸整個(gè)流程,，手續(xù)繁雜,，環(huán)節(jié)眾多。

任何一個(gè)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)差錯(cuò),，都可能讓貸款者蒙受損失,，甚至遭遇法律風(fēng)險(xiǎn),。

北京時(shí)代九和律師事務(wù)所合伙人許桂林律師舉例說，經(jīng)營(yíng)貸的貸款不是直接進(jìn)入本人的賬戶,，萬一遇到不講信用的第三方,，或者第三方出了意外情況，也可能拿不到錢或不能及時(shí)拿到錢,。

此外,，中介提供的過橋資金如果出了問題,，貸款者不僅拿不到錢，還將陷入債務(wù)糾紛,。

許桂林提醒大家，找中介包裝經(jīng)營(yíng)貸最嚴(yán)重的后果,，并非金錢或個(gè)人征信的損失,，而是有“牢獄之災(zāi)”,。

如果借款人和貸款中介在申請(qǐng)貸款的過程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞賬,，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報(bào)警追究刑事責(zé)任,。

據(jù)了解,，我國(guó)《刑法》規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款,，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的,，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金,；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的,，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金,。

根據(jù)司法解釋,，騙取貸款金額在100萬以上，給銀行造成的損失在20萬元以上就可以立案,。