原標(biāo)題：財(cái)政部專(zhuān)家：建議房地產(chǎn)稅從第三套房開(kāi)始征收

3月27日,，原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng),、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在接受媒體采訪談及房產(chǎn)稅時(shí)表示,，從家庭的第三套房開(kāi)始征稅,，這是接受度比較高的而且也相對(duì)寬松的方案，能爭(zhēng)取形成一個(gè)最大的公約數(shù),。

目前，房地產(chǎn)稅研究過(guò)程中還存在分歧,。

賈康表示,，他注意到了國(guó)家稅務(wù)總局前副局長(zhǎng)許善達(dá)有關(guān)“房地產(chǎn)稅研究過(guò)程中沒(méi)有達(dá)成共識(shí)”的說(shuō)法。

賈康分析,，據(jù)他過(guò)去所接觸到的,，有關(guān)免稅部分的安排這方面，就有不同思路,。

“按照人均多少平米做扣除以后征稅是我了解的比較主流的看法,。”賈康介紹,，現(xiàn)在中國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度完成以后有信息支撐的全套能力,，具體城鎮(zhèn)區(qū)域的這些房主們有家庭成員的信息、有多套住房的相關(guān)信息,、輸入身份證號(hào)相關(guān)家庭直系成員有多少套房信息,，這方面上是一網(wǎng)打盡的。

但是在網(wǎng)上有不同的意見(jiàn),。

社科院曾提出一個(gè)假想方案,，按人均40平米征稅。

賈康表示,，全中國(guó)統(tǒng)計(jì)下來(lái)是人均30平米出頭,，網(wǎng)上的反對(duì)意見(jiàn)是說(shuō)一個(gè)家庭兩個(gè)父母帶一個(gè)未成年子女三口人住120平米的房子，按這個(gè)界限不用交稅,，但是出現(xiàn)不幸孩子身亡,，兩個(gè)父母悲痛欲絕的情況下，稅務(wù)局的人上門(mén)說(shuō)需要交房地產(chǎn)稅了,。

他覺(jué)得按照這個(gè)假設(shè)場(chǎng)景是非常難辦的事,，不能光講法上合理，一個(gè)和諧社會(huì)要爭(zhēng)取處理好這種事情,。

賈康考慮的方法則更為寬松一點(diǎn),。

他自問(wèn)，第一套房不征行不行,？比如第一套房大到400平米,，小到40平米怎么辦？那就要討論大家愿不愿意接受，不能再細(xì)化了,。

另外,，如果第一套房扣除，會(huì)激發(fā)普遍的離婚潮,，父母變成一人一套房,，這個(gè)情況人們已經(jīng)領(lǐng)教過(guò)了，確實(shí)在有些城市出現(xiàn)過(guò)排隊(duì)離婚的場(chǎng)景,。

品牌營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家燕鵬飛點(diǎn)評(píng)到“那么是不是可以再放寬一點(diǎn),？單親家庭扣第二套房，雙親家庭扣第三套房,？”網(wǎng)上流出的香港就是這套方案,，潘石屹當(dāng)年說(shuō)過(guò)，家庭的第三套房開(kāi)始征稅,，這是接受度比較高的而且也相對(duì)寬松的方案,，能爭(zhēng)取形成一個(gè)最大的公約數(shù)。

4月25日,，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布,，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

這意味著,，經(jīng)過(guò)十年努力,，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地,，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源,，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立,。

“我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記推行已久,。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康4月25日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示,。

最早在2007年，我國(guó)原《物權(quán)法》頒布實(shí)施,，其中第10條明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”,，為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度指明了方向、奠定了法律基礎(chǔ),。

2013年,，黨中央、國(guó)務(wù)院正式作出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重大改革決策,，提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合,。

具體而言,，是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋,、草原,、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé),，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu),、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”,。

此后,，我國(guó)通過(guò)各類(lèi)舉措推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程加速,，包括于2015年3月1日起正式施行《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；2017年8月全國(guó)各級(jí)信息平臺(tái)接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái),，實(shí)現(xiàn)全國(guó)四級(jí)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行；2022年,，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等重要里程碑節(jié)點(diǎn)。

而今年恰是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革實(shí)施十周年,。

自然資源部表示,，目前全國(guó)有約3000個(gè)大廳,、40000個(gè)窗口，每天為40萬(wàn)群眾和企業(yè)提供各類(lèi)登記服務(wù),，十年來(lái)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本,、不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份。

此外,，2000多個(gè)市縣同步頒發(fā)電子證書(shū)證明3.3億多本。

至此,，我國(guó)全面建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,。

這一改革的全面實(shí)現(xiàn)將產(chǎn)生什么影響,？尤其是,，土地,、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)和群眾最普遍,、價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn),，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響,？

“全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)家實(shí)施現(xiàn)代化治理的前提條件,，不只是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題,?！辟Z康對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱,。

至于與房?jī)r(jià),、房地產(chǎn)稅等公眾關(guān)心的敏感問(wèn)題的關(guān)系,，賈康認(rèn)為首先要看到,，這一制度覆蓋各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn),，屬于國(guó)家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層面的信息問(wèn)題,，不能只是把它直接與房地產(chǎn)調(diào)控掛鉤,，或簡(jiǎn)單地理解成只為征收房地產(chǎn)稅而推行的工作。

不過(guò)賈康仍指出,，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記,，屬于最基礎(chǔ)性的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和深化相關(guān)改革的前提條件,，對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)稅開(kāi)征,，亦將起到基礎(chǔ)條件支撐作用,。

“不動(dòng)產(chǎn)登記的全面實(shí)現(xiàn)對(duì)于國(guó)家了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀起著重要的價(jià)值,?！贬槍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌分析道,。

顧云昌對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今,，有著龐大的房屋規(guī)模和發(fā)展速度,，但對(duì)于自己的家底仍是不清楚的,?！懊寮业?，對(duì)于群眾權(quán)益保障以及政府制定房地產(chǎn)發(fā)展政策都有益處,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控,、高質(zhì)量發(fā)展離不開(kāi)數(shù)據(jù)的支持,?！?/p>

具體到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的影響,，多位房地產(chǎn)專(zhuān)家都對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)肯定了兩者間的促進(jìn)關(guān)系,。

顧云昌指出,，房地產(chǎn)稅中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)稅的稅率如何計(jì)算,、是否全面增收,、是否有一定優(yōu)惠等，這些都離不開(kāi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù),，如今不動(dòng)產(chǎn)登記的全面統(tǒng)一則對(duì)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)有一定的助推作用。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后,，房地產(chǎn)稅才可能全面落地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉持相似觀點(diǎn)，并直言房地產(chǎn)稅是未來(lái)幾年肯定會(huì)落地,。

張大偉認(rèn)為,，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的全面完成,，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，特別是過(guò)去少數(shù)灰色收入進(jìn)入房地產(chǎn)的可能降低,。“不動(dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控,，目的也并非反腐。但應(yīng)該說(shuō)這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件,，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大?！?/p>

針對(duì)樓市影響方面,，張大偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，雖然樓市已經(jīng)有多年時(shí)間消化,，但是對(duì)于部分高端住宅部分投資型旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō),，這一政策依然是利空,；同時(shí)已經(jīng)不可能再刺激小城市的房地產(chǎn)發(fā)展。

“畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記完成后,，房地產(chǎn)稅中的持有環(huán)節(jié)稅已經(jīng)具備了出臺(tái)的所有技術(shù)條件?！睆埓髠シQ,。

地方應(yīng)以定制化思路考量

時(shí)代周報(bào)：據(jù)預(yù)測(cè),，上海（樓盤(pán)）和重慶（樓盤(pán)）可能會(huì)在既有房產(chǎn)稅的改革基礎(chǔ)上率先升級(jí)為房地產(chǎn)稅政策,。從此前上海,、重慶的試點(diǎn)情況來(lái)看，主要是對(duì)高端存量或增量的征收,，由于涉及人群有限,，影響亦有限,。這兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可以給全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅征收帶來(lái)哪些啟示？

賈康：房地產(chǎn)稅的征收方案,，不同城市應(yīng)因地制宜,，不能一概而論。中央的表態(tài)是充分授權(quán)地方,，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯分化,，不只是分化為一二三四線城市，各線中不同層次的城市也在分化,，一個(gè)城市不同地段,、不同功能區(qū)也在分化，所以不存在可以普遍適用的解決方案,。但也要注意,，雖然同一城市有不同地段、不同功能的區(qū)分化,，但房地產(chǎn)稅征收通常都要按大片來(lái)考慮,，不能太細(xì)碎了。

時(shí)代周報(bào)：房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì),，涉及的不只是這一稅種下的具體問(wèn)題,，還有一系列配套的制度改革，例如地租等,。在房地產(chǎn)稅開(kāi)征前,，還有哪些配套政策考量？

賈康：開(kāi)征房地產(chǎn)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程,，無(wú)法一蹴而就,，應(yīng)考慮前后呼應(yīng)的配套政策。搭建這個(gè)基本框架,，要把稅,、費(fèi)、地租和不動(dòng)產(chǎn)整個(gè)制度框架全盤(pán)考慮,，做好制度協(xié)調(diào),，要考慮怎么整合、怎樣盡可能降低社會(huì)的綜合負(fù)擔(dān),，其中,，還要考慮不同類(lèi)型的負(fù)擔(dān)如何分流歸位以理順相互關(guān)系。例如住房的土地使用權(quán)在70年后到期，如何按《物權(quán)法》已定原則進(jìn)行續(xù)期操作,？這些問(wèn)題都要在配套改革中處理好,。

具體的配套政策，每個(gè)地方都不一樣,，地方應(yīng)以定制化的思路考量,，但核心道理是一致的：如何在啟動(dòng)房地產(chǎn)稅征收時(shí)，綜合各方面復(fù)雜的參數(shù),，做好配套方案的設(shè)計(jì),。這項(xiàng)工程難點(diǎn)很多，主要難點(diǎn)就是既得利益的阻礙,。

　　免征標(biāo)準(zhǔn)可考慮再寬松

時(shí)代周報(bào)：越來(lái)越多人贊同,，房地產(chǎn)稅的征收不能簡(jiǎn)單依據(jù)人均平方數(shù)或首套房等單一指標(biāo)來(lái)作扣除的第一單位，免征標(biāo)準(zhǔn)的劃定該有哪些考量,？

賈康：免征標(biāo)準(zhǔn)很重要,。堅(jiān)持扣除第一單位，應(yīng)明確地在立法上作為一個(gè)前提,，至于第一單位是人均多少平方米,、或是不是一個(gè)家庭的第一套房，這種技術(shù)爭(zhēng)議其實(shí)不是根本問(wèn)題,。核心是如何使房地產(chǎn)稅的征收如何具備可行性,，在社會(huì)可接受的程度上實(shí)施，這就需要公眾理性地討論起步時(shí)的最大公約數(shù),。

在立法過(guò)程中粗線條勾畫(huà)技術(shù)層面的框架后,，出臺(tái)征收方案時(shí)則可以柔性切入。例如,，在扣除第一單位的前提下,，最寬松的考慮，既不是人均多少平方米的扣除,，因?yàn)檫@樣在家庭成員出現(xiàn)變故的情況下可能引起稅收負(fù)擔(dān)的上升,；也不一定是所謂的第一套房，第一套房在中國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中有可能引出以避稅為目的的離婚潮,。

是否可考慮再寬松些,？例如單親家庭按第一套房作為扣除的第一單位，從第二套房開(kāi)始征收,；雙親家庭則按前兩套房做扣除的第一單位,，從第三套房開(kāi)始征收?？傊?，先把最可為公眾廣泛接受的制度框架建立起來(lái)，以后再逐步地動(dòng)態(tài)優(yōu)化,。

時(shí)代周報(bào)：《中國(guó)家庭金融資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》2016年數(shù)據(jù)顯示,，69.05%的城鎮(zhèn)家庭僅有1套房產(chǎn)，15.44%的家庭有2套房產(chǎn),，僅有3.63%的家庭擁有3套及以上房產(chǎn),。這一事實(shí)能給房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)帶來(lái)什么啟示？在房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)上,，從免征面積,、稅率和征收范圍等方面，如何統(tǒng)籌以取得最大公約數(shù),？

賈康：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多行政手段已經(jīng)誤傷了不少剛需,，不是長(zhǎng)久之計(jì)。房地產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段,，可以替代目前副作用很大的行政手段,。

最大公約數(shù)是立法過(guò)程中的重要考量，不可能大家都一致同意,，只能通過(guò)走向共贏的機(jī)制來(lái)尋求最大公約數(shù),。也就是說(shuō)，立法過(guò)程應(yīng)該是陽(yáng)光化,、透明的,，有必要時(shí)還應(yīng)舉行聽(tīng)證會(huì)，通過(guò)電視,、廣播,、網(wǎng)絡(luò)等渠道直播，大家充分地表達(dá)自身的觀點(diǎn),，但這些觀點(diǎn)應(yīng)是有論據(jù)的,、講理的，通過(guò)這樣的方式來(lái)尋求最大公約數(shù),。免征面積,、稅率和征收范圍屬于具體的問(wèn)題，需要牽頭的立法機(jī)構(gòu)根據(jù)其工作機(jī)制,，最后形成一個(gè)交付人大審議通過(guò)的文本,。

　　在市場(chǎng)中動(dòng)態(tài)調(diào)整

時(shí)代周報(bào)：房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)中，一個(gè)核心的考慮是走調(diào)節(jié)高端的路線,，即對(duì)于剛需而言,，可以盡量減少負(fù)擔(dān)，對(duì)于房子持有多的則要多交稅,，但如何避免囤房者增加的持房成本轉(zhuǎn)嫁到租房或者買(mǎi)房者身上,？

賈康：如果房主把房子出租,，那就是隨行就市，不是房主想轉(zhuǎn)嫁持房成本就能轉(zhuǎn)嫁的,。這里存在一個(gè)潛力空間,，即如果很多空置房在房地產(chǎn)稅推出時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，其實(shí)相當(dāng)于增加供給,，使供需平衡得以改善,，降低租金價(jià)格或者對(duì)沖租金的上漲，這是一個(gè)市場(chǎng)過(guò)程,。

大量的空置房進(jìn)入市場(chǎng),，可以抑制甚至降低房租價(jià)格，但還要看各地具體的數(shù)量表現(xiàn),。不排除部分房主轉(zhuǎn)嫁持房成本的情況,，這是一個(gè)調(diào)整的過(guò)程，總體來(lái)說(shuō)資源配置是優(yōu)化的,，降低空置率對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)是好事,。

時(shí)代周報(bào)：有人擔(dān)心，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程已繳納了土地出讓金,，再在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅可能造成重復(fù)征稅的情況,。如何協(xié)調(diào)土地出讓金和稅收的關(guān)系？

賈康：土地出讓金即通常所說(shuō)的地租,，這兩者是相互協(xié)調(diào)的關(guān)系,，在這兩個(gè)影響參數(shù)互動(dòng)的過(guò)程中，市場(chǎng)發(fā)揮作用求得平衡,，如果以后形成了穩(wěn)定稅收,，前面批租環(huán)節(jié)的價(jià)格水平可能會(huì)下降。

另外,，要強(qiáng)調(diào)的是,，兩者不是二者取其一的關(guān)系。土地出讓金是土地所有者通過(guò)讓渡經(jīng)濟(jì)權(quán)利得到的收入,，而房地產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征收,，是國(guó)家憑借社會(huì)管理者的政治權(quán)力所征繳的收入，兩種收入的依據(jù)不同?，F(xiàn)代社會(huì)的稅制實(shí)際上是多稅種,、多環(huán)節(jié)的復(fù)合稅制，必然存在重復(fù)納稅的問(wèn)題,，真正需要關(guān)注和討論的,，是這種重復(fù)是否合理。