原標(biāo)題：中央政治局：適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱

北京商報(bào)訊（記者劉四紅）據(jù)新華社報(bào)道，中共中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì)議,，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

會(huì)議指出,，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

要加大保障性住房建設(shè)和供給,，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn),。

要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，制定實(shí)施一攬子化債方案。

要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn),。

會(huì)議強(qiáng)調(diào),，要加大民生保障力度，把穩(wěn)就業(yè)提高到戰(zhàn)略高度通盤考慮,，兜牢兜實(shí)基層“三?！钡拙€，擴(kuò)大中等收入群體,。

要加強(qiáng)耕地保護(hù)和質(zhì)量提升,，鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興,。

要堅(jiān)決防范重特大安全事故發(fā)生,，保障迎峰度夏能源電力供應(yīng)。

01

房地產(chǎn),，迎來(lái)歷史性時(shí)刻,？

日前召開(kāi)的重要會(huì)議指出，再次定調(diào)房地產(chǎn)：

要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加大保障性住房建設(shè)和供給,，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

與此前相比,，這次會(huì)議并未提及“房住不炒”,，而且明確“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，給市場(chǎng)帶來(lái)了相對(duì)強(qiáng)勁的寬松預(yù)期,。

同時(shí),，新一輪城中村改造即將啟動(dòng)，但與七八年前的棚改完全不同,，這一次不僅局限于超大特大城市,，而且失去了大拆大建的可能性，影響難以同日而語(yǔ),。

不過(guò),，這段定調(diào)最引人注目的并非政策如何松綁，而是提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要判斷,，這在歷來(lái)重要會(huì)議中首次出現(xiàn),。

一個(gè)“重大變化”,，一個(gè)“新形勢(shì)”，足以說(shuō)明房地產(chǎn)再也回不去了,。

供求關(guān)系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心,。

如果說(shuō)過(guò)去20多年,，房地產(chǎn)整體都是“供不應(yīng)求”，無(wú)論政策如何加碼,，市場(chǎng)都是巋然不動(dòng),，全國(guó)房?jī)r(jià)仍舊一路上行。

然而,，最近幾年來(lái),，在種種因素影響之下，市場(chǎng)陡然逆轉(zhuǎn),，不僅“萬(wàn)人搶房”的盛景不再,，就連被許多炒房者奉為圭臬的“北上深永遠(yuǎn)漲”似乎也開(kāi)始瓦解了。

顯然,，房地產(chǎn)正在從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供過(guò)于求”,，而市場(chǎng)也在從“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”。

用房企的話來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)正在從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”,，走向“黑鐵時(shí)代”。

這幾年,，全球大環(huán)境以及超預(yù)期因素的沖擊,，無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向帶來(lái)了推波助瀾的效應(yīng)。

但究其根本,，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也出現(xiàn)了重大變化,。

02

一個(gè)普遍的共識(shí)是，全國(guó)住房整體平衡,，只有部分超大特大城市還存在結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象,。

根據(jù)澤平宏觀統(tǒng)計(jì)，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09,，一線,、二線、三四線城市分別為0.97,、1.08,、1.12。

不難看出,，只有人口持續(xù)涌入的一線城市,，還存在一定的短缺現(xiàn)象，而在大量三四線城市，住房過(guò)?；蛞咽浅B(tài),。

這在前幾年的政策邏輯上也有體現(xiàn)——“重點(diǎn)解決好青年人、新市民的住房困難問(wèn)題”,，這些人口主要集中在超大特大城市,。

來(lái)自學(xué)界的研究也驗(yàn)證了這一判斷，根據(jù)清華大學(xué)吳璟,、徐曼迪等人的分析,，考慮到人口增長(zhǎng)、城市化和城市更新等因素,，全國(guó)住房需求也在不斷萎縮,。

論文顯示，2001-2010年,我國(guó)年均住房需求量約為812萬(wàn)套,2011-2015年約為974萬(wàn)套,；

而在2021-2025年,則會(huì)降為656萬(wàn)套;2026-2030年,會(huì)進(jìn)一步降低到455萬(wàn)套,。

與之對(duì)比，高峰時(shí)期,，我國(guó)每年商品房銷售面積高達(dá)18億平方米,，約合1400-1500萬(wàn)套住房，明顯超出了市場(chǎng)的真實(shí)需求,。

如此巨大的體量,，撐起了世界第一大房地產(chǎn)市場(chǎng)，也培育出近10萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)的超級(jí)市場(chǎng),，帶動(dòng)數(shù)百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)人的就業(yè)需求,。

然而，市場(chǎng)需求在減少,，住房供應(yīng)不可能長(zhǎng)期維持在高位,，新形勢(shì)的到來(lái)就是必然事件。

03

人口,，是房地產(chǎn)的長(zhǎng)期之錨,。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口

，只要有足夠多的人口支撐,，尤其是年輕人的支撐,，房地產(chǎn)即便遭遇階段性困局，最終也能走出來(lái),。

歷史經(jīng)驗(yàn)證明,，“嬰兒潮”是助推房?jī)r(jià)上漲的最大動(dòng)力之一，而人口負(fù)增長(zhǎng),、超老齡化,，則是房?jī)r(jià)橫盤乃至持續(xù)走低的最大拖累,。

1946年到1964年出生的嬰兒潮一代，迄今都是英國(guó)最大的住房持有群體,。而在日本,，當(dāng)時(shí)的嬰兒潮，更是助推了上世紀(jì)70年代-80年代的房地產(chǎn)大繁榮,。

經(jīng)濟(jì)研究也表明,，一個(gè)國(guó)家年輕人口越多，越容易形成資產(chǎn)泡沫,；老年人增多之后，當(dāng)初的資產(chǎn)泡沫沒(méi)有這么多人來(lái)接盤,，資產(chǎn)回報(bào)率可能會(huì)下降,。

就此而言，人口少子化+老齡化,，所帶來(lái)的雙重壓力,，將對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)形成更大力度、更深層次的制約,。

目前,，我國(guó)人口大盤已經(jīng)見(jiàn)頂，總?cè)丝诔霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),，而人口出生率相比高峰階段大幅腰斬,。

從代際人口來(lái)看，00后,、10后的總體人口規(guī)模,，相比80后、90后少了6000多萬(wàn)人,，而未來(lái)的“20后”群體或?qū)⑦M(jìn)一步收縮,。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)梳理，我國(guó)目前存活的00后,、10后群體規(guī)模約為3.3億人,，而80后、90后群體規(guī)模高達(dá)3.93億

,。

可見(jiàn),，隨著人口形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，無(wú)論是養(yǎng)老金還是房?jī)r(jià),，都將面臨一定挑戰(zhàn),。

04

城鎮(zhèn)化，是房地產(chǎn)的重要支撐,。

城鎮(zhèn)化,，意味著人口在空間上的大遷移,。

農(nóng)村人口進(jìn)城，年輕人口向大城市集中,，高學(xué)歷人口向一二線城市匯聚,，這場(chǎng)最為宏大的人口遷移運(yùn)動(dòng)，顯著改變中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)格局,，也更為深刻地影響到房?jī)r(jià)的區(qū)域差異,。

根據(jù)國(guó)際規(guī)律，城鎮(zhèn)化率在30%以下為啟動(dòng)階段,，在30%-70%之間為加速發(fā)展階段,，超過(guò)70%即進(jìn)入成熟階段。

目前,，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%,，按照每年1%左右的速度來(lái)看，未來(lái)5-6年時(shí)間,，或?qū)⒂|及70%的天花板,。

這意味著，改革開(kāi)放以來(lái)狂飆突進(jìn)的城鎮(zhèn)化或?qū)⑦M(jìn)入下半場(chǎng),，當(dāng)城鎮(zhèn)化增速放緩,，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也會(huì)受到影響。

當(dāng)然,，由于戶籍制度的存在,，我國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化率或許并沒(méi)有這么高，目前戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%

,，這為房地產(chǎn)提供了一定的緩沖空間,。

不過(guò)，最近幾年,，全國(guó)上下正在展開(kāi)一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“零門檻落戶”行動(dòng),，除了為數(shù)不多的超大特大城市外，幾乎所有地區(qū)都取消了落戶限制,。

我們看到,，以石家莊、沈陽(yáng),、鄭州為代表的二線城市,，在搶人大戰(zhàn)的刺激之下，率先取消了落戶限制,，幾近“零門檻”,。

而前不久，浙江省取消了除杭州城區(qū)之外的所有地區(qū)的落戶限制,，而作為一線城市的廣州也大幅放寬了郊區(qū)的落戶限制,。

戶籍門檻一旦不復(fù)存在,，過(guò)去困擾樓市發(fā)展的限購(gòu)問(wèn)題也將悄然瓦解，這對(duì)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一定的短期利好,。

05

預(yù)期,，還是預(yù)期。

人們之所以愿意超前消費(fèi),、瘋狂加杠桿,，自然是因?yàn)閷?duì)未來(lái)的收入增長(zhǎng)充滿信心，對(duì)未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而助推的資產(chǎn)價(jià)格膨脹充滿期待,。

然而,，經(jīng)濟(jì)、人口,、城鎮(zhèn)化等基本面正在不斷弱化這一邏輯,，超預(yù)期事件的層出不窮，更是加劇了種種不確定性,。

與此同時(shí)，居民杠桿率仍在高位,，且不論是否透支了未來(lái)空間,，債務(wù)與收入此長(zhǎng)彼消的張力，自然會(huì)約束正常消費(fèi),。

面對(duì)這一局面,，有識(shí)之士最擔(dān)心的不是通貨膨脹，而是通貨緊縮,，而通縮遠(yuǎn)比通脹更可怕,，“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。

所以,，當(dāng)務(wù)之急,，仍舊是提振信心，重塑預(yù)期,，讓整個(gè)社會(huì)回到拼經(jīng)濟(jì)的基本面上來(lái),，如此才是真正的房地產(chǎn)救市之道。