原標題：拋售？天津放開限購次日,，二手降價房源數(shù)驟然翻倍,，業(yè)內(nèi)：市場還要看“外地人”

9月1日,，天津非市內(nèi)六區(qū)放開限購。

記者發(fā)現(xiàn),，次日當?shù)囟址拷祪r出售的數(shù)量突然從前一日的2783套，暴增至5858套，直接翻番,。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對《華夏時報》記者表示,，城市內(nèi)劃定限購區(qū)域和非限購區(qū)域，其他城市先前早有操作,，而從以往的實踐經(jīng)驗來看,，城市內(nèi)的市場會出現(xiàn)加劇分化的局面。

也就是說,，天津市內(nèi)六區(qū)未來可能更受熱捧,，而非限購區(qū)域由于教育、交通等多項配套措施等因素,，去庫存的壓力會更大,。

采訪過程中，有天津中介人士對記者透露,，購房者只管選房源即可,，不必為市內(nèi)六區(qū)限購而苦惱，只需花幾百元購買一個“購房資質(zhì)”,，一天時間就能解決問題,。

另有當?shù)刂薪槿耸糠Q，首付20%是央行執(zhí)行的,，首付10%是開發(fā)商執(zhí)行的,，濱海新區(qū)有項目首付可低至10%。

有當?shù)鼐用癖硎?，缺的并非首付,，而是后期穩(wěn)定的還貸能力。

不限購區(qū)域去庫存將更難,？

住房往往是普通居民家庭最大的資產(chǎn),，商品房購買政策和房價漲跌的消息，常常緊密牽動著居民的神經(jīng),。

近期,，房地產(chǎn)行業(yè)令居民震驚的利好消息層出不窮，北上廣深出臺“認房不認貸”王炸政策,，市場情緒被推入高潮,，其他城市也在持續(xù)推動深化相關(guān)刺激購房的政策。

9月1日晚間,，天津發(fā)布《關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民剛性和改善性住房需求的通知》（下稱《通知》）,。

《通知》中最引人注意的就是：天津宣布，除市內(nèi)六區(qū)以外,，其他區(qū)域全面放開限購,！

天津市共有16個區(qū)，具體分為市內(nèi)六區(qū),、環(huán)城四區(qū),、遠郊五縣和濱海新區(qū),。

其中，市內(nèi)六區(qū)指的是和平區(qū),、河西區(qū),、南開區(qū)、河東區(qū),、河北區(qū),、紅橋區(qū)。

當?shù)劁N售稱,，市內(nèi)六區(qū)集聚教育優(yōu)勢,，又分為上三區(qū)和下三區(qū)。

來源：克而瑞房產(chǎn)信息

《通知》發(fā)布的次日,，當?shù)刂薪槿耸縿P對本報記者表示,，“不必在意天津所謂的限購政策，只要想買,，就有辦法,。選好房源后，花幾百元買個購房資質(zhì)是很簡單的,，只需要一天時間就能解決問題,。”所謂的“購房資質(zhì)”究竟是什么,？劉凱說,，就是以企業(yè)員工的名義買房。

張宏偉對記者表示,，過去幾年,，其他城市曾有類似的操作，譬如寧波,、石家莊等地,，之前就曾對市內(nèi)部分區(qū)域進行限購。

根據(jù)其他城市以往的市場反應來看,，被限購區(qū)域,，即主城區(qū)的配套更優(yōu)質(zhì),，人流也更密集,，之后的市場更受熱捧。

張宏偉說,，非限購區(qū)域由于去庫存壓力較大,，教育、醫(yī)療,、交通等各項配套無法和限購區(qū)域媲美等因素,，后期市場常常表現(xiàn)不佳,，往往還會降價。

而購房者因非限購區(qū)域隨時能購買,，因而購買進程也不會急迫,。

張宏偉認為，市內(nèi)六區(qū)以外區(qū)域放開限購,，對市場或許有一點影響,，但短期內(nèi)不會有大的改變。

張宏偉表示,，“一旦劃定了限購區(qū)域和非限購區(qū)域,，那么市場就會更加分化，限購的區(qū)域會更火爆,，非限購的區(qū)域去庫存會更困難,。參考其他城市的經(jīng)驗，天津市未來的趨勢大體也是如此,?！?/p>

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對本報記者從另一個角度進行了分析。

她認為,，此次官方發(fā)文大面積取消限購,，算得上是“核彈級”措施。

郭毅分析,，以往也有城市放開限購,，但多是圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯和人才引進宗旨進行調(diào)整，譬如上海市臨港區(qū)就曾如此,。

但此次天津市放開限購的意義不同,，是直接放開，沒有和人才引進捆綁,。

天津此次放開限購,，對準一線城市和二線城市提供了政策參考。

郭毅認為,，在天津取消限購的示范效應下,，其他城市，尤其是此前因人才引進出現(xiàn)大量流動人口的城市,，極有可能結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)政策進行局部放開限購,，甚至整體放開限購。

如果準一線城市和二線城市放開限購影響到一線城市,，那么全國房地產(chǎn)市場回暖,，將會形成很好的盤面和勢頭。

新政次日,，降價房源數(shù)量突然翻番

9月2日,，天津市的銷售人士郭嘉（化名）略顯疲憊地告訴記者,，由于這幾日天津市不斷“放大招”，當日他從早上開始,，一直都在接購房者的咨詢電話,，許多客戶在咨詢天津的購房政策，而咨詢者中,，更多人關(guān)心的是孩子入學問題,。

同日，天津市的另一位銷售人士馬飛（化名）告訴記者,，9月2日是周六,，當日售樓處的人比平時多了不少。

隨后,，他為記者發(fā)來一段現(xiàn)場視頻,，從這段視頻來看，現(xiàn)場的人的確不少,。

馬飛還表示,，他們有一個微信群，當日他已經(jīng)在群里看到開發(fā)商意欲漲價的消息,。

盡管從銷售人士的角度來看,，市場比往昔熱鬧了，但從數(shù)據(jù)來看,，天津二手房降價出手的人是更多了,。

諸葛找房顯示，今年9月2日,，天津?qū)Ψ鞘袃?nèi)六區(qū)放開限購的次日,，當日降價房源5858套，這是自今年8月27日開始（數(shù)據(jù)只顯示到8月27日）,，降價房源數(shù)量最多的一日,。

今年9月2日，降價房源5858套,，而前一日的降價房源數(shù)量還只有2783套,。

也就是說，9月2日,，天津?qū)Ψ鞘袃?nèi)六區(qū)放開限購次日,，降價房源數(shù)量比前一日暴增約53%。

房天下顯示,，近6周以來,，天津市二手房掛牌數(shù)量每周小幅上升,。

以7月24日至7月30日這周為例,，掛牌數(shù)量293991套,。

緊接著，7月31日至8月6日這周,，掛牌量即增加4152套,。

隨后的每一周，掛牌數(shù)量均在增加,，至8月21日至8月27日這周,，掛牌量為307432套。

與二手房掛牌量穩(wěn)步增加不同,，參考均價則呈現(xiàn)每周逐步下滑趨勢,。

8月14日至8月20日，參考均價21232元/平米,，隨后一周每平米降價116元,。

房天下的多維度掛牌行情數(shù)據(jù)顯示，掛牌房源中,，100萬元至300萬元總價的房源占比最高,，約占56.35%，其次就是100萬元以下的房源,，占比29.33%,。

總價超過300萬元的房源掛拍數(shù)量占比最小。

據(jù)天津中原研究院數(shù)據(jù),，2023年上半年,，天津市一二手房成交套數(shù)13.6萬套，其中外地人購買了7.7萬套,，占比56.7%,。

其中，天津市商品住宅成交套數(shù)5.1萬套,，其中外地人購買了3.1萬套,，占比62.1%；天津市二手房成交套數(shù)8.5萬套,，外地人購買4.6萬套,，占比53.4%。

有業(yè)內(nèi)人士認為,，天津樓市的未來,，還要看“外地人”的購房意愿。

低首付促銷頻現(xiàn)

今年8月31日,，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%,。

天津當?shù)刂薪槿耸扛嬖V記者,，目前天津的首付政策是：市內(nèi)六區(qū)首付比例不變，依然維持首套首付30%,，二套首付40%,。

但除市內(nèi)六區(qū)以外的其他區(qū)域首付則降低10%，目前是首套首付20%,，二套首付30%,。

值得注意的是，天津市內(nèi)六區(qū)首付30%,，這比央行發(fā)布的首付標準底線還高出10%,。

但除市內(nèi)六區(qū)以外的其他區(qū)域，則緊貼央行設定的底線,。

從近兩年來,，《華夏時報》記者對天津市場的跟蹤調(diào)查來看，天津有些樓盤的首付比例甚至比政策要求的下限更低,。

今年6月,，天津中介人士韓可（化名）告訴記者，位于天津濱海新區(qū)的濱海西站的中梁公館項目,，首付只需要10%,，首付款大約9萬元。

據(jù)韓可介紹,，濱灣萬科城,、濱江都會、濱海梧桐等項目,，15%的首付款即可購房,。

而萬科濱江只需要花2萬元就能買到一個車位。

韓可表示,，有關(guān)項目實施更低首付購房,，后續(xù)首付款也無需再補交，直接做到貸款中,，這樣能減緩購房者的首付壓力,。

按照今年8月31日央行的要求，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,。

但韓可則對本報記者表示,，首付20%是央行執(zhí)行的，首付10%是開發(fā)商執(zhí)行的,。

降低首付款,，是撬動購房者的策略之一,。

據(jù)本報記者了解，2022年10月,，位于天津市西青區(qū)的“保利和光塵樾”項目還曾在某知名房產(chǎn)銷售平臺打出“一口價房源首付5%”的廣告,。

近日，天津市一位居民在抖音平臺表示：我缺的不是首付,，而是360個月的穩(wěn)定還款能力,。