原標(biāo)題：認(rèn)房不認(rèn)貸10天后的北京樓市：二手房成交量明顯放大

北京市出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)一周,，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京樓市進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn),，北京地區(qū)二手房掛牌量迅速增加，目前已經(jīng)逼近16萬(wàn)套,，處于絕對(duì)高位；成交量也位于絕對(duì)高位,，周末日成交量超1000套,，較新政出臺(tái)前實(shí)現(xiàn)翻倍。

二手房交易活躍

“目前,，北京地區(qū)二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到159806套,，較新政出臺(tái)前增加了8000多套?！北本╂溂乙晃恢薪楦嬖V記者,，“目前掛牌的主要是遠(yuǎn)郊區(qū),，但成交一般，剛需還沒有入場(chǎng),。成交比較好的是市中心一些學(xué)區(qū)房以及一些改善型住房,。”

記者在西城區(qū)一家中介門店了解到,，目前,，北京市很多學(xué)區(qū)房片區(qū)掛牌量基本沒有新增，但是成交量相比新政前要明顯放大,。購(gòu)買學(xué)區(qū)房的基本都是換房客戶,，很多采取先買后賣的方式。中介介紹,，目前,，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格整體比較平穩(wěn)，一些房源價(jià)格低于近幾年成交平均價(jià),，主要是長(zhǎng)時(shí)間沒有成交,，價(jià)格已經(jīng)談判過很多輪。

記者還了解到,，考慮到非核心區(qū)的房子不好賣,，很多學(xué)區(qū)房的中介人員將換房客戶的交易預(yù)留時(shí)間拉長(zhǎng)至半年左右。而此前,，這些中介只給換房客戶預(yù)留2個(gè)月左右的交易周期,。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京自9月1日發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以來,，成交量持續(xù)位于高位,。其中，9月2日北京地區(qū)二手房成交量達(dá)到1200套,，3日成交量達(dá)到1400套,。過去的一周，北京二手房累計(jì)成交了5000套左右,，接近8月的一半,。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房成交10960套,，環(huán)比上漲12.8%,，同比下降21.3%。雖然市場(chǎng)整體交易仍處于低活躍度區(qū)間,，但和7月相比,，北京二手房成交量有所回暖。

　　新房成交分化

記者走訪北京新盤了解到，政策利好疊加“金九銀十”旺季周期,，不少開發(fā)商推出了新樓盤項(xiàng)目,，其中包括一些豪宅項(xiàng)目。

近日,，位于北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園板塊的融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目正式開盤,，總價(jià)3000萬(wàn)元起。開盤首日,，現(xiàn)場(chǎng)有169套成功認(rèn)購(gòu),，總認(rèn)購(gòu)金額約56.2億元。記者了解到,，該項(xiàng)目經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的蓄客,，取得開盤資格后，立刻就選擇開盤入市,。

“項(xiàng)目是2026年10月交房,，期房銷售，一共350套,，開盤賣了一半,。單價(jià)是12.6萬(wàn)元/平方米至14.35萬(wàn)元/平方米，精裝修交付,。周圍的二手房也差不多是這個(gè)價(jià)?！比趧?chuàng)壹號(hào)銷售人員告訴記者,。

豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍告訴記者，對(duì)于高端項(xiàng)目而言,，一些高凈值客戶一般不會(huì)選擇貸款,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響其實(shí)不大，真正有影響的是對(duì)購(gòu)房心理的提振,。

走訪過程中,，多位銷售人員告訴記者，北京新樓盤之前最好賣的是兩居室,，新政出臺(tái)后,，三居室、四居室的認(rèn)購(gòu)情況明顯好轉(zhuǎn),。短期內(nèi),，本身產(chǎn)品不錯(cuò)、比較暢銷的樓盤應(yīng)該很快會(huì)出現(xiàn)搶房,、清盤情況,。對(duì)于二類改善盤來說，能上車的客戶多了,，銷量也會(huì)有一定的提升,。

但也有一些樓盤由于性價(jià)比低,、樓盤位置欠佳，缺乏產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,，銷售情況依然欠佳,。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)一周,，新建住宅累計(jì)成交3500套左右,。主要集中在9月2日、3日,，分別為1800套和900套,。此后幾天北京地區(qū)新房成交量基本維持在100套左右，成交整體比較平穩(wěn),。

“購(gòu)買核心區(qū),、總價(jià)在千萬(wàn)元級(jí)別的購(gòu)房者，新政出臺(tái)前很多是全款,，目前依然是全款為主,。買核心區(qū)房產(chǎn)的家庭，很多不止有一套房子,，所以對(duì)他們的影響不大,。剛需客戶目前入場(chǎng)積極性還沒有完全釋放，需要進(jìn)一步等待市場(chǎng)發(fā)酵,?！庇袖N售人士告訴記者。

　　市場(chǎng)反響積極

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒體采訪時(shí)表示,，政策出臺(tái)后，我們也在密切觀察,，市場(chǎng)反響總體上是積極的,。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也做過調(diào)查，調(diào)查顯示,，從全國(guó)整體上看,，購(gòu)房意愿大概能夠增加15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市增幅可能會(huì)更高,。剛需和改善性需求購(gòu)房者,，積極入市的跡象是非常明顯的。一些市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示,，帶看量和成交量都有比較明顯的提升,。

據(jù)浦湛介紹，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)以后，北上廣深4個(gè)一線城市積極落地,，已經(jīng)全面落實(shí)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,。從過去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程來看，4個(gè)一線城市都是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市,，它們對(duì)周邊城市乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)的城市,，甚至是全國(guó)，都有非常明顯的“風(fēng)向標(biāo)”作用,。另外也要看到,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，特別是在目前的發(fā)展階段,，城市之間的分化更為顯著,。2018年開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)際上就采取了“因城施策”“一城一策”的調(diào)控機(jī)制,。在這一機(jī)制下,，城市要結(jié)合各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，來完善優(yōu)化調(diào)整調(diào)控政策,。

對(duì)于房企而言,，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策積極效應(yīng)顯現(xiàn),，購(gòu)房者市場(chǎng)情緒明顯被帶動(dòng)起來,，也更容易激活市場(chǎng)交易需求。加快銷售是房企現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)的必由之路,，對(duì)于一些頭部涉險(xiǎn)房企而言更是如此,。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后,，相關(guān)房企更要抓住市場(chǎng)利好機(jī)會(huì),，加速銷售,。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地第二天
有人買房在北京安家

北京一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人大森（化名）表示,，他8月便已聽說北京或要實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，但是直到9月,，隨著政策正在落地,，他的工作才跟著忙了起來。

大森告訴記者,，有些區(qū)域已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地開始漲價(jià),，這種情況已經(jīng)有兩三年都沒見過了。新房有一個(gè)備案價(jià)格,，比如說某個(gè)樓盤可能備案價(jià)格就是每平米53000元,，之前不好賣的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)給予一些特價(jià)房，變相的降價(jià)和折扣,，但是現(xiàn)在這種情況的確在縮減,。

聊起最近的工作，大森表示,，自己負(fù)責(zé)的區(qū)域看房量有所增加,，大家看的大多是價(jià)格在500萬(wàn)元左右、兩室一廳的剛需房,。而這種增加也不僅僅體現(xiàn)在北京的樓市上,，許多人在中介公司的APP上查找經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)榇笊脑u(píng)分比較高找到他,，記者采訪當(dāng)天,，他就接到了哈爾濱、武漢,、合肥等城市的客戶咨詢,，大家聊了幾句之后才發(fā)現(xiàn)大森所負(fù)責(zé)的并不是他們所在的城市，“但是確實(shí)也可以看出來,，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)都開始有回暖的跡象,。”

大森表示,，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策的落地,，特別是在北京、上海等城市的落地,，其實(shí)是給很多人增加了選擇,。“打個(gè)比方,，原來在本區(qū)域換房是不太愿意換的,，或者說在本區(qū)域換房是換不了的，因?yàn)閺囊粋€(gè)小區(qū)兩居室換到三居室,，尤其是市區(qū),，可能原來房子值500萬(wàn)，那想換的房子可能值800萬(wàn),，中間差300萬(wàn)是換不起的,，但是現(xiàn)在出了這個(gè)政策之后，貸款能貸的多就可能換得起了,，一定會(huì)有一些人去換,，此外一些具有剛需購(gòu)房需求的人也會(huì)趁機(jī)入手?！?/p>

王先生畢業(yè)后一直在北京工作,，本來就擁有首套購(gòu)房資格,。一直想在北京買房，但是因?yàn)榇饲霸趧e的城市有貸款記錄,，這樣的話首付的比例高,，他支付不起，所以之前一直在觀望,，經(jīng)常在休息日抽空去看房,。而這次終于等到北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，他和家人商定后第二天就聯(lián)系中介簽了購(gòu)房合同,。他感慨：“不用再等了,，終于可以在北京安家了?！?/p>

既是買家也是賣家：
每次去看新房子心情都很復(fù)雜

北京市昌平區(qū)的葉女士在2015年畢業(yè)后留北京工作,，兩年后在昌平買了房。因?yàn)榭紤]到家里小朋友的教育問題,，她想將房子置換,，終于在上個(gè)月定了新房，但是老房子一直在找買方,。對(duì)此,，葉女士表示：“每次去看新房子心情都很復(fù)雜?！?/p>

葉女士解釋說,，買房是因?yàn)橄胭I的小區(qū)已經(jīng)看好了，一直在等更合適的時(shí)機(jī),。一方面想等自己的房子賣出去,，另一方面希望小區(qū)房?jī)r(jià)能繼續(xù)再降。后來有一套已經(jīng)看好的房子,，中介說業(yè)主在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上可再低20多萬(wàn)元,。因?yàn)樵谀莻€(gè)小區(qū)看房子快半年了，她覺得這套房子從位置,、樓層來說最符合要求,，價(jià)格也是近半年來該小區(qū)最低的，再加上業(yè)主同意給一個(gè)7個(gè)月的周期,，于是就決定先交定金,。

葉女士向記者說出自己的擔(dān)憂,，政策出臺(tái)后,，她心想自己的房子可能會(huì)更好賣，但實(shí)際并沒有,；另一方面也擔(dān)心置換房子的業(yè)主會(huì)反悔,，當(dāng)時(shí)只交了5萬(wàn)元定金,。房屋中介也告訴她，政策出了之后,，手里幾個(gè)在談的業(yè)主變強(qiáng)硬了,。不過，她買房的業(yè)主還挺好的,，沒有其他的想法,，之前約定的下周二交剩下的25萬(wàn)元定金。全部定金交完,，這邊就能徹底放下心了,，再等明年2月交房款剩下的部分和過戶。目前的任務(wù)就是全力想辦法賣自己的那套房,，畢竟其屬于“老破小”還沒學(xué)區(qū),，并不好賣。

對(duì)于這種情況,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大森解釋,，這種情況肯定存在，并且不在少數(shù),。隨著政策的出臺(tái),，預(yù)期的成交量肯定是要往上走的，但具體情況還是要看板塊,。他向記者舉例,，一個(gè)同事上周給他打電話，告訴他自己負(fù)責(zé)的市場(chǎng)最近特別好,，有客戶趕快推薦,，肯定能穩(wěn)簽。但實(shí)際上呢,，他身邊的情況就是房子依然不是那么好賣,。區(qū)域不同差異感受也不同，尤其是一些業(yè)主,，賣掉一個(gè)很冷淡區(qū)域的房子,，然后去換一個(gè)特別熱門的區(qū)域，感受是十分煎熬的,。他可能那邊是一套房一套房地錯(cuò)過,，而這邊如果他不能現(xiàn)賣的話，其實(shí)會(huì)特別難受,，感覺到一邊是冰冷的冬天,，一邊是炎熱的夏天。

有人持謹(jǐn)慎態(tài)度：
只要有能力,，我們會(huì)盡量少貸款

大森說,，最近一兩年,，北京市場(chǎng)的房源量有所增加?？蛻裟苊黠@感覺到的是,，你看的房子越來越多，市面上可能今天有一套便宜房子,，明天還有一套更便宜的房子,，所以作決定的心就沒有那么堅(jiān)定，而且作決定的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng),。隨著房源的增長(zhǎng),，很多業(yè)主如果急著賣，就只能降價(jià),。

他解釋：“因?yàn)橘u房其實(shí)沒有什么好的招數(shù),，如果說想盡快賣出去，只能是降價(jià),，所以實(shí)際上這幾個(gè)月的情況是下跌的,。身邊有一些小的房地產(chǎn)公司，在這段時(shí)間都被賣掉了,?！?/p>

談到網(wǎng)上關(guān)于9月2日北京二手房成交了1000多單的報(bào)道，大森表示,，新政出來之后,，成交量是增加了，但這一天的數(shù)據(jù)可能比較個(gè)例,，并不一定真實(shí)反映市場(chǎng)的情緒,，“可能還是比不上早些年的同期水平，不過肯定是比今年之前幾個(gè)月好很多的,?！?/p>

大森提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)也是一條線,，如果把它當(dāng)股市來看的話,，可能在政策前夜，這就是谷底,，一個(gè)非常利好的政策之后,，它一定會(huì)往上走，那么很多人,、尤其是已經(jīng)具備購(gòu)買能力的人,，其實(shí)會(huì)有一種“措手不及”的感覺，就像是超市剛開門,，顧客一定是往前沖的,，至于里邊有什么特價(jià)、是不是真的便宜,，其實(shí)是不知道的,。“所以剛開始會(huì)有一個(gè)小高峰,，很多人是這樣往前沖,，特別是在一些比較搶手的戶型和地段?！?/p>

不過,，大森說，在郊區(qū)等地段,，其實(shí)很多人都在賣房子,，對(duì)買家來說并不需要這么著急，“反正每天小區(qū)都在上房子,?！?/p>

此外，記者了解發(fā)現(xiàn),，雖然政策對(duì)于許多購(gòu)房者是利好的,，但是不少人在購(gòu)房中還是持保留和謹(jǐn)慎的態(tài)度。

李女士在北京已經(jīng)工作十幾年,，本來就有買房的計(jì)劃,，剛好趕上政策，所以就趁此機(jī)會(huì)迅速賣了房,。然而談到買新房,，她表示：“雖然首付我確實(shí)少付了，不過我們也不想貸那么多,，未來還款的壓力會(huì)比較大,，所以還想再算一下最后到底首付多少我可以承受?！?/p>

因孩子讀書有置換需求的王女士也表示,，她本來考慮去海淀區(qū)買房，幾經(jīng)糾結(jié)還是放棄了,，怕以后老破小沒人買,，“現(xiàn)在這個(gè)情形，只要有能力,，我們會(huì)盡量少貸款,。”