原標(biāo)題：女子鶴崗買房,，打工還清10年房貸,，房子卻成了別人的！當(dāng)?shù)胤ㄔ夯貞?yīng)

近日,，鶴崗女子劉玉梅還清10年房貸,，竟發(fā)現(xiàn)自己的房子早已住進一家陌生人，而且對方還能出具法院的正規(guī)文書。

9月11日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在聯(lián)系當(dāng)事人后調(diào)查發(fā)現(xiàn),，劉玉梅2011年在鶴崗市中心城區(qū)購置了一套130平方米房產(chǎn)，之后去了外地打工,。

期間，開發(fā)商與另一名購房者出現(xiàn)房屋買賣合同糾紛,，敗訴之后,，經(jīng)當(dāng)?shù)胤ㄔ赫{(diào)解，將購房者的房源做了調(diào)換,。

而這一調(diào)換,，加之該項目因涉及債務(wù)糾紛，至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證,，便出現(xiàn)了已售房源被二次交易的“離奇狀況”,。

9月12日，劉玉梅向記者表示,，今天上午,，法院初步給了他們一個方案：放棄自己還貸10年的這套房，法院重新協(xié)調(diào)一套其他項目同等面積的房,。

“但是本來小區(qū)的房子在市中心,，交通方便，地段好,，換的小區(qū)位置差,，不知道為什么要這樣做?！?/p>

記者聯(lián)系上向陽區(qū)法院院長楊薇,，但對方未接電話；受理法官甘麗娜聽說記者要問和平家園小區(qū)的那套房,，表示不方便回應(yīng),，隨即掛斷了電話。

自己房子被占

重新協(xié)調(diào)一套,？

鶴崗因“白菜價”房子受到全網(wǎng)關(guān)注,，但10年前房價其實不低。

劉玉梅稱,，自己是鶴崗本地人,，目前在浙江臺州當(dāng)老師。當(dāng)初,，她以4888元/平方米在鶴崗市向陽區(qū)和平家園小區(qū)售樓處買下一套新房,，貸款20萬元、分10年還清,，房屋總價加利息共計72萬余元,。

記者獲取的一份鶴崗市住建局房產(chǎn)科情況說明顯示,，這套房屋狀態(tài)在商品房預(yù)售許可管理、商品房項目現(xiàn)售備案管理系統(tǒng)中查詢已備案,，備案時間為2012年7月5日,，付款方式為按揭。

工商銀行鶴崗向秀麗支行向不動產(chǎn)登記中心出具的一份期房解凍通知書稱,，上述房屋的貸款于2022年7月13日還清,，請給予辦理抵押登記解凍手續(xù)。

10年房貸終于還清,，當(dāng)劉玉梅滿心歡喜地回到鶴崗準(zhǔn)備養(yǎng)老時,，竟發(fā)現(xiàn)房子早已被一戶王姓的陌生人家裝修入住。

據(jù)王某介紹,，自己在2019年時從親戚手里買下這套房屋,，并著手進行了裝修。

其拿出了一份鶴崗市向陽區(qū)法院執(zhí)行局的證明材料,，其中寫道,，本院在執(zhí)行(2018)黑0402民初687號民事判決書，張某與黑龍江省鑫鶴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫鶴房地產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛一案中經(jīng)法院調(diào)解,，雙方自愿達成和解協(xié)議,，將坐落在向陽區(qū)和平家園2號樓012708室，面積107.29平方米調(diào)換到2號樓010507室,，面積130平方米,，已交付到申請人張某名下，和解協(xié)議內(nèi)容屬實,。

而申請人張某是如何從107.29平方米得到已售出的130平方米房屋,，王某又如何從張某手中“買下”這套房，法院方面是否作過盡職調(diào)查,，整個過程充滿疑點,。

“為這事向法院申訴一年多都沒有結(jié)果，房子被占用了,?！眲⒂衩犯嬖V記者，9月4日上午,，向陽區(qū)法院方面主動聯(lián)系自己,，由副院長和一名法官作出解釋，并承諾在10日內(nèi),，即9月14日前作出處理,。

9月12日，也就有了本文開頭的那一幕：法院重新協(xié)調(diào)一套其他項目同等面積的房。

小區(qū)最便宜房源為70平,、10萬

鶴崗市和平家園小區(qū)位于煤建路與水電路口附近,，由鑫鶴房地產(chǎn)公司開發(fā)。

安居客數(shù)據(jù)顯示,，該小區(qū)在售二手房均價為2105元/平方米,，130平方米戶型的房源均價為3077元/平方米。最便宜的房源,，70平方米,，總價10萬元。

根據(jù)王某提供的證明材料,，記者發(fā)現(xiàn)，鑫鶴房地產(chǎn)公司與調(diào)換房屋的張某曾存在房屋買賣合同糾紛,。

中國裁判文書網(wǎng)顯示,，張某于2012年4月28日與鑫鶴房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購得和平家園2號樓012703號房,，建筑面積84.87平方米,，4980元平方米，總金額42.27萬元,。

2019年底,，鑫鶴房地產(chǎn)公司與張某的糾紛案以調(diào)解方式結(jié)案。

在一波調(diào)解和換房操作之后,，王某以低于市場的價格住進了新家,，張某全身而退，房屋的原主人卻無房可住,，繼續(xù)還著房貸,。

因為棚改房低到幾萬元一套，小城鶴崗近年來成為網(wǎng)絡(luò)上的“神奇之地”,，吸引了不少逃離大城市的年輕人,。9月11日，鶴崗劉女士的買房“奇遇”也迅速成為了網(wǎng)絡(luò)熱點,。

讓人唏噓的是,，劉女士買房時遇上的是價格“高位”，辛苦還貸10年后,，發(fā)現(xiàn)房子竟被他人“合法”入住,，對方還能出具法律文書。法院則回應(yīng),，為劉女士協(xié)調(diào)一套其他項目同等面積的房產(chǎn),。

在這場“奇遇”中，劉女士的權(quán)利應(yīng)如何維護？法院在審查環(huán)節(jié)應(yīng)盡哪些義務(wù),？9月13日,，上海權(quán)典律師事務(wù)所孟小龍律師接受封面新聞記者專訪，作出法律分析與解讀,。

1

有點離譜,！

還貸10年房子被他人“合法”入住

據(jù)每日經(jīng)濟新聞報道，鶴崗人劉玉梅,，此前一直在臺州教書,。2011年在鶴崗購置了一套130平方米的房產(chǎn)，位于鶴崗市中心城區(qū)的和平家園小區(qū),。貸款20萬元,，分10年還清，總價72萬余元,。

△和平家園高層的視野極佳

劉玉梅以不低的房價,，用10年的時間還清了房貸。當(dāng)她準(zhǔn)備回鶴崗養(yǎng)老,，回到這個小區(qū)時,，不僅發(fā)現(xiàn)房價降了，還發(fā)現(xiàn)她的房子竟早已不再是她的,！從未謀面的陌生人王某一家住進了屬于劉女士的房子,。更令人震驚的是，王某竟然能出示法院的正規(guī)文書,。

原來,，在劉玉梅離開鶴崗工作的期間，和平家園小區(qū)發(fā)生了一起房屋買賣合同糾紛,。另一名購房者張某,，與開發(fā)商發(fā)生了爭端。法院介入,，調(diào)解雙方達成協(xié)議,，將購房者的房源進行了調(diào)換。將坐落在向陽區(qū)和平家園2號樓012708室,，面積107.29平方米調(diào)換到2號樓010507室,，面積130平方米，已交付到申請人張某名下,，和解協(xié)議內(nèi)容屬實,。

而2號樓010507室，正是劉玉梅所購的房產(chǎn),。

9月12日,，鶴崗市向陽區(qū)法院給出了一個初步的方案,，

讓張玉梅放棄這套還清了房貸的房子，法院將協(xié)調(diào)提供一套其他項目同等面積的房,。

這一決定讓劉玉梅感到疑惑和不滿：“

這套調(diào)解房并沒有之前買的那套地段好,。”

劉玉梅疑惑的還有,，

張某是如何從107.29平方米得到已售出的130平方米房屋的,？

據(jù)悉，該項目因涉及債務(wù)糾紛,，至今未能辦理產(chǎn)權(quán)證,，便出現(xiàn)了已售房源被二次交易的“離奇狀況”。

9月13日,，封面新聞記者致電向陽區(qū)人民法院,，并未得到此事的回應(yīng)。

2

市中心“珍稀戶型”

價格“高位”時單價近5000元

相較于當(dāng)?shù)厝缃竦摹鞍撞恕狈績r,，劉女士在2011年購房時,，單價并不低。當(dāng)初,，劉女士以4888元/平方米購入新房，貸款20萬元,、分10年還清,，房屋總價加利息共計72萬元。

鶴崗當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介鐘先生發(fā)來的看房視頻顯示,，劉女士所在的2號樓高層視野極佳,，可看到遠處兒童公園的摩天輪，主臥的窗戶可俯瞰鶴崗火車站,，客廳和陽臺都很寬敞,。

△劉女士的2號樓屬于高層“珍稀戶型”

在當(dāng)年的項目立意中，和平家園的定位在于“四合院式的高檔住宅”,，也屬于重點學(xué)區(qū)房,。戶型從88-171平方米都有，屬于市中心的“珍稀戶型”,。

“十年前,，70萬一套房，不夸張,?！辩娤壬C實了2011年的“行情”，同時表示現(xiàn)在的“行情”不能同日而語,。去年,，鐘先生介紹的客戶最后成交價在20—30萬之間,。

3

劉女士的權(quán)利該如何保障？

后續(xù)法律行為可視情況撤銷

“對于該事件的處理,，目前法院給出的方案是,，幫劉女士置換到另外一套同等面積的房子。當(dāng)然,，這是一種解決方案,，但肯定需征得劉女士的同意才可以。拋開這個方案,，我們可以具體分析一下這個案件中的法律關(guān)系,。”

上海權(quán)典律師事務(wù)所律師孟小龍認為,，房產(chǎn)是否過戶,，是問題關(guān)鍵。

如果劉女士購買的這套房子已經(jīng)辦理了過戶手續(xù),，那么毫無疑問,，她確定享有房子的所有權(quán)。

這樣一來,，就會導(dǎo)致后面所有的法律行為,，比如執(zhí)行和解協(xié)議、房屋買賣行為等,，在法律性質(zhì)上都是錯誤的,，都應(yīng)當(dāng)被撤銷。

“但是,，如果她購買的這套房子沒有辦理過戶手續(xù),，那么根據(jù)法律規(guī)定，她享有一種權(quán)利,，即物權(quán)期待權(quán),。”

孟小龍指出,，該物權(quán)期待權(quán),，區(qū)別于物權(quán)所有權(quán)。根據(jù)我國《民法典》的規(guī)定,，房子的所有權(quán)此時仍然屬于開發(fā)商,。但盡管如此，開發(fā)商并沒有一個法律上的實體權(quán)利,，即如果此時開發(fā)商將該房子用作向債權(quán)人償付債務(wù),，或與向債權(quán)人履行其他義務(wù)，則有違公平,、誠實信用的法律原則,。因此,，作為享有物權(quán)期待權(quán)的劉女士，此時可以根據(jù)執(zhí)行和解的相關(guān)規(guī)定,，作為利害關(guān)系,，向執(zhí)行法院申請確認執(zhí)行和解協(xié)議無效，或申請撤銷執(zhí)行和解協(xié)議,。

孟小龍還提到,，根據(jù)新聞報道內(nèi)容，張某在與開發(fā)商簽訂執(zhí)行和解并獲得該房屋后,，又將該房屋以低于市場價賣給了王某,，如果最終認定張某和王某之間具有惡意串通的事實，此時買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效,。此時,，如果房屋已經(jīng)登記過戶，則可以申請登記機關(guān)撤銷登記,。

△據(jù)王某介紹,，自己在2019年時從親戚手里買下這套房屋，并著手進行了裝修,。王某出示鶴崗市向陽區(qū)法院執(zhí)行局的證明材料

“作為本案中最無辜的劉女士,，如果最終無論是開發(fā)商，還是法院,，給出了讓其滿意的調(diào)解方案,，比如置換一個條件均等的房子，或置換房子之外還給予賠償?shù)?，則也是一個比較好的糾紛解決結(jié)果?！泵闲↓堈J為,。

4

法院應(yīng)盡到審查義務(wù)

查明事實并自我糾錯

此前，劉女士自述向法院申訴了一年多都沒有結(jié)果,。鶴崗市向陽區(qū)法院在9月4日聯(lián)系了劉女士,，由副院長和一名法官作出解釋，承諾在9月14日前作出處理,，即重新協(xié)調(diào)一套其他項目同等面積住房,。

對此，孟小龍認為,，事件發(fā)生后,，法院給出了處理方案，盡管初步?jīng)]有與劉女士達成一致意見,，但也說明法院在積極解決此類糾紛,。

△2019年底,，鑫鶴房地產(chǎn)公司與張某的糾紛案以調(diào)解方式結(jié)案

“如果該執(zhí)行和解協(xié)議是在執(zhí)行人員的居中調(diào)解下作成，則執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審查義務(wù),。比如,，需審查雙方執(zhí)行和解協(xié)議中約定的置換房屋的真實權(quán)利狀態(tài)，比如房屋上是否有抵押事實等,，目的是確保和解協(xié)議不侵犯其他第三人的合法權(quán)益,。在現(xiàn)實生活中，盡管開發(fā)商享有對某些房屋的所有權(quán),，但有時房屋已經(jīng)售賣給買受人,，基于此,，執(zhí)行人員更加應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審核義務(wù),。”孟小龍表示,，在這起案件中,，法院內(nèi)部可以啟動自我糾錯程序，在查明事實的基礎(chǔ)上,，將先前作出的執(zhí)行和解協(xié)議進行主動撤銷或確認無效,。