經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

記者

陳月芹

9月26日，多個(gè)信源向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露,，鏈家北京區(qū)域計(jì)劃于近日調(diào)整中介費(fèi),，由原來(lái)收取房屋成交價(jià)的2.7%,、全部由買(mǎi)方承擔(dān)，調(diào)整為2%、由買(mǎi)賣(mài)雙方共擔(dān)。這意味著,，買(mǎi)方單方的中介費(fèi)比例將有望從2.7%降至1%。

針對(duì)中介費(fèi)向誰(shuí)收,、如何收才合理的問(wèn)題,，早在5月8日，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）便提到應(yīng)合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi),，并提出四點(diǎn)意見(jiàn)：

一是,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定。

二是,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,。

三是，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高,、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià),。

四是,，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,。

時(shí)隔4個(gè)多月，作為北京市場(chǎng)最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，鏈家計(jì)劃向中介費(fèi)動(dòng)刀,。

北京此次中介費(fèi)調(diào)整主要涉及降費(fèi)和“雙邊收傭”兩方面內(nèi)容。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,，中介費(fèi)降至2%,，是行政主管部門(mén)與企業(yè)反復(fù)溝通的結(jié)果，鏈家內(nèi)部也對(duì)這一費(fèi)率做了多輪壓力測(cè)試,。

自7月底中共中央政治局會(huì)議定調(diào)“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”以來(lái),，住建部、稅務(wù)部門(mén),、央行等多部門(mén)合力發(fā)布一系列穩(wěn)樓市政策,，幾乎覆蓋“四限”松綁、降低稅費(fèi)等購(gòu)房的每個(gè)環(huán)節(jié),，而對(duì)激活存量房市場(chǎng),，交易費(fèi)率是其中一個(gè)可調(diào)節(jié)的部分,。

一位知情人士透露，住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局兩部委關(guān)于中介服務(wù)文件的研究制定持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間,，早于2022年底便已初步成文,，幾經(jīng)修改和討論。對(duì)于降費(fèi)一事,，頭部經(jīng)紀(jì)公司與住房行政主管部門(mén)已溝通過(guò)多輪,，“降費(fèi)的趨勢(shì)是一定的，但應(yīng)該降到多少,，一直沒(méi)有定論”,。

收取2%中介費(fèi)是雙方經(jīng)過(guò)數(shù)月討論的結(jié)果。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,，鏈家內(nèi)部曾對(duì)中介費(fèi)調(diào)整至不同比例做過(guò)多輪壓力測(cè)試,，2%是鏈家在一線城市能接受的費(fèi)率下限，其他城市也會(huì)適當(dāng)降低,，根據(jù)城市具體情況而異,。

“2%，里面包含了很多成本,，還需考慮ACN合作機(jī)制（Agent Cooperate Network,，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）中的不同角色，例如加盟店模式中,，多數(shù)費(fèi)用都被分給合作門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人等”,，一位接近貝殼人士解釋。

對(duì)鏈家而言,，大本營(yíng)北京區(qū)域統(tǒng)一降費(fèi),，可能對(duì)整體收入、利潤(rùn)率帶來(lái)影響,，還需相對(duì)應(yīng)地調(diào)整經(jīng)紀(jì)人的薪酬機(jī)制,。

一位頭部中介公司高管表示，購(gòu)房者希望中介費(fèi)越低越好,，行政主管部門(mén)希望降低費(fèi)率來(lái)刺激市場(chǎng),，但中介公司需要測(cè)算出一個(gè)中間值，讓公司活下去,，并穩(wěn)住數(shù)十萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人,。

2014年以前，房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià),，房屋買(mǎi)賣(mài)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間,。

2014年7月，發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》,，將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí),，各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。至此,，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo),，由市場(chǎng)定價(jià)。

因此,，在此輪各城市推動(dòng)中介費(fèi)調(diào)整一事上,，多由行業(yè)協(xié)會(huì)作倡議和呼吁，本意是降低購(gòu)房交易成本,，促進(jìn)二手房成交,。

除了對(duì)鏈家本身的影響，北京二手房成交市占率第一的鏈家?guī)ь^降費(fèi),，會(huì)對(duì)整個(gè)中介行業(yè)上下游產(chǎn)生哪些影響,，也是行政主管部門(mén)和行業(yè)十分關(guān)心的問(wèn)題。

“中小型中介公司原先靠低費(fèi)率分一杯羹,，如今鏈家降到2%,，可能會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)?！钡弥溂壹磳⒔蒂M(fèi)的消息,，北京另一家中介公司人士便要求多個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)迅速做出應(yīng)對(duì)預(yù)案。

我愛(ài)我家在北京執(zhí)行的現(xiàn)行二手房交易費(fèi)率也為2.7%,，“但對(duì)老客戶(hù)成交,、連環(huán)單、房屋總價(jià)1200萬(wàn)元以上等,，會(huì)有相應(yīng)的組合優(yōu)惠,。”一位我愛(ài)我家人士說(shuō),。

5月30日,，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)打響了中介收費(fèi)調(diào)整“第一槍”，發(fā)文調(diào)整由買(mǎi)方全額支付交易傭金,，轉(zhuǎn)為由買(mǎi)、賣(mài)雙方等比等額分擔(dān)傭金,，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%,。

6月2日凌晨，福州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)出一則通知撤銷(xiāo)了該政策,，并稱(chēng)主要是因?yàn)閷?duì)住建部,、市場(chǎng)監(jiān)管總局等部門(mén)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)政策“把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透,，悖離上級(jí)精神,，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響”,。

一位房屋中介人士認(rèn)為，鏈家降費(fèi)或?qū)ν挟a(chǎn)生劇烈影響,。