原標題：深圳一爛尾樓三度拍賣,，延期交付兩年后仍無復(fù)工時間表

日前,，深圳華訊天谷大樓項目二次流拍之后，進入了第三次拍賣階段,，起拍價格已從16億元降至13億之后,，再度下降至10億元，相當于打了六折,。接下來該項目是否會有人接手,？這成為市場上關(guān)注的焦點，而更值得關(guān)注的是,，在這場拍賣背后,，涉及500多戶業(yè)主的房產(chǎn)交付問題。

開發(fā)商破產(chǎn),，天谷大樓項目已經(jīng)停工近三年,，延期交付兩年多，根據(jù)破產(chǎn)重整計劃,，拍賣獲得的資金將用于天谷大樓項目的復(fù)工復(fù)建,，未成功拍賣，意味著天谷大樓項目復(fù)工資金仍無著落,。

業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)表示,，按照10億元計算，上述項目的價格與周邊同類物業(yè)比起來沒有明顯優(yōu)勢,，而且該項目還涉及工程尾款,、司法查封等問題，第三次成功拍賣的可能性較小,。

項目已停工三年

（天谷大樓項目,，圖片來源：京東拍賣網(wǎng)）

10月8日，京東拍賣網(wǎng)站顯示，深圳市華訊天谷大樓項目476套房源組成的資產(chǎn)包第二次流拍,，起拍價約13.09億元,，有6673萬人圍觀，但無人出價,。目前,，該資產(chǎn)包已經(jīng)重新掛拍，將于10月24日再次拍賣,，起拍價已從首次拍賣的16.4億元降至10.5億元,。

競買公告顯示，上述標的處置單位為深圳市華訊方舟投資有限公司（下稱“華訊投資”）管理人,，監(jiān)督單位為深圳市中級人民法院,。

天谷大樓項目位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路旁，項目總建設(shè)用地約3.3萬平方米,，容積率6.9,規(guī)劃建筑面積約22.8萬平方米,。土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，土地使用年限50年（2016年至2066年）,。該項目已于2017年1月取得不動產(chǎn)權(quán)證書,。

天谷大樓項目包括地下3層、裙樓5層,、塔樓5座,，其中A、B,、C座均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房,，D、E座裙房為研發(fā)用房,，塔樓為配套宿舍,。根據(jù)深圳市地籍測繪大隊出具的測繪報告，天谷大樓項目共1602套房產(chǎn)(不包含地下一層至三層停車位),，其中1105套已經(jīng)辦理預(yù)售許可，辦理預(yù)售許可的房產(chǎn)中,，500多套單身宿舍已經(jīng)出售但未交房,，本次拍賣的部分為獲得預(yù)售許可但還未出售的476套不動產(chǎn)組成的資產(chǎn)包。

“本次拍賣標的情況較為復(fù)雜”,，競買公告如此提及,，而這也是上述資產(chǎn)包兩次流拍的重要原因。

具體來看,，競買公告顯示,，目前天谷大樓項目處于停工狀態(tài)，且尚未竣工。476套拍賣標的成交后,，由華訊投資繼續(xù)建設(shè)天谷大樓項目,，竣工驗收合格后，將標的房產(chǎn)交付給買受人,。值得注意的是,，天谷大樓項目未來的復(fù)工復(fù)建時間還不能確定，因此本次拍賣的標的物竣工驗收時間亦無法確定,。

競買公告還提及,，本次拍賣的資產(chǎn)包中105套單身宿舍已被司法查封，目前已向人民法院申請解除房產(chǎn)的查封措施,，解封時間受制于查封法院的配合程度,，時間無法確定。

另外,，競買公告還表示,，拍賣成交后，法院不出具確認成交或確認產(chǎn)權(quán)裁定書等相關(guān)法律文件,，也不出具更名過戶裁定書或協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書,。在產(chǎn)權(quán)變更條件達成后，買受人自行辦理過戶手續(xù),，買受人可向相關(guān)部門申請辦理預(yù)售合同備案,、網(wǎng)簽等手續(xù)，風險自負,。

“因法律,、政策或其他原因?qū)е虏荒芙桓兜娘L險由買受人承擔。如買受人計劃補辦相關(guān)登記手續(xù)的,，由買受人自行辦理,，華訊投資、管理人不保證拍賣標的物能辦理過戶及權(quán)屬登記手續(xù),?！备傎I公告顯示，

另外,，競買公告顯示,，“本次拍賣公告所作的標的物情況說明，僅為競買人參與競買提供參考,，不能作為競買人判斷,、權(quán)衡價值的最終依據(jù)，競買人根據(jù)自身需求可自行調(diào)查,、了解,、核實。未盡事宜，深圳市華訊方舟投資有限公司及管理人不承擔任何責任,?！薄氨敬闻馁u成交價不包含由買受人負擔的稅、費等,?！?/p>

復(fù)工資金從哪里來？

上述拍賣標的情況之所以如此復(fù)雜,，與其開發(fā)商破產(chǎn)重整不無關(guān)系,。

2014年，華訊方舟集團控股的上市公司華訊股份有限公司（下稱“華訊股份”,，000687.SZ,，已于2022年6月退市）借殼上市，主營業(yè)務(wù)為軍事通信及產(chǎn)品,。2016年開始,，華訊股份的資產(chǎn)負債率持續(xù)上升，2019年末,，同比增長61.57%至123.79%,；2018年開始，華訊股份連續(xù)虧損,，后華訊股份公告承認,，該公司財務(wù)造假、虛增利潤,。

隨著控股的上市公司連續(xù)虧損,，華訊投資也宣布破產(chǎn)。2021年3月31日,，深圳市中級人民法院發(fā)布公告稱,，華訊投資資金枯竭，無法承擔天谷項目工程的續(xù)建工作,，已明顯陷入財務(wù)困境,。華訊投資主要資產(chǎn)即為該在建工程，而該工程存在變現(xiàn)困難的情況,，且財產(chǎn)價值可能大幅貶損,。

此后，法院指定廣東浩源律師事務(wù)所,、北京市中倫（深圳）律師事務(wù)所擔任華訊投資的管理人（下稱“管理人”）。華訊投資破產(chǎn)重整案分別于2021年5月,、2021年9月兩次招募共益?zhèn)顿Y人,、意向投資人，但最終均無投資人愿意接手并提供資金，華訊投資只能自救,。

2022年11月20日,，深圳市中級人民法院批準華訊投資的破產(chǎn)重整計劃。按照重整計劃,，天谷大樓項目復(fù)工復(fù)建資金缺口約7.7億元,。另外，天谷大樓項目有兩個復(fù)工復(fù)建籌資路徑,，一個是債權(quán)人或其他資金提供方籌集資金,，另一個是處置部分資產(chǎn)回籠資金支持復(fù)工復(fù)建。按照目前天谷大樓項目已經(jīng)開啟拍賣資產(chǎn)的情況來看,，債權(quán)人不愿出資,，華訊投資選擇了第二個路徑，即通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓,、網(wǎng)絡(luò)拍賣,、整體打包、單間銷售等方式對已取得預(yù)售許可的房產(chǎn)按現(xiàn)狀處置,。

盡管已經(jīng)開始拍賣資產(chǎn)自救,，但是華訊投資重整計劃的實施，以及天谷大樓項目的交付依舊面臨不確定性,。

天谷大樓項目的業(yè)主對第一財經(jīng)表示,，近期開會得到的消息是，按照現(xiàn)在物業(yè)的狀態(tài),，完成交付還需要7.7億元,，但是此前天谷大樓項目對工程總包方的欠款已經(jīng)有8億元左右，如果不將欠款補上,，總包方也不會真正動工,，所以要想順利復(fù)工交付，還需要16億元左右,。

“好賣的宿舍產(chǎn)品已經(jīng)銷售了不少,，留下大部分辦公類產(chǎn)品，想要有市場人士接手,，挺難的,。”合一城市更新集團深圳公司副總經(jīng)理肖巍對第一財經(jīng)表示,，雖然按照10億元的價格計算該項目樓面價不算高,，但這個項目此前已經(jīng)銷售了一半左右的單身宿舍，扣除銷售部分,，實際的樓面價與周邊同類物業(yè)比起來沒有明顯優(yōu)勢,，而且該項目還涉及工程尾款,、司法查封等問題，第三次成功拍賣的可能性較小,。

與此同時,，肖巍提及，近年來深圳各區(qū)正積極籌集保障性租賃住房,，如果區(qū)政府,、國企入場，該項目盤活的可能性會比較大,，不過,，其也表示，該項目改保租房的成本可能不低,，若最終算完帳虧的不嚴重,，在解決樓盤交付問題基礎(chǔ)上，還能完成保租房任務(wù),，政府方面還是有動力的,。

天谷大樓的物業(yè)性質(zhì)為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和單身宿舍，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房在使用上與寫字樓相似,，而在寶安區(qū)寫字樓空置率高企的背景下,，天谷大樓是否值得投資？此前參與該項目的一位工作人員對記者表示,，如果將天谷大樓用作總部大樓,，而不是單獨出租售賣，其投資價值會比較高,。

廣東知恒律師事務(wù)所鄭博恩對第一財經(jīng)表示,，不同于一般的司法拍賣，在破產(chǎn)拍賣中,，為提高財產(chǎn)處置效率,，債務(wù)人財產(chǎn)可以進行多次網(wǎng)絡(luò)拍賣，直至變現(xiàn)為止,，拍賣次數(shù)并不受限,。在多次拍賣仍無人競拍的情況下，債權(quán)人會議可自主選擇是否繼續(xù)進行拍賣,。另外,，債權(quán)人會議可調(diào)整重整計劃，制定其他自救方案,。

已延期交付兩年

早在2019年天谷大樓項目就已經(jīng)停工,，至今已有四年，按照此前已售的500多套房源的預(yù)售合同,，2021年6月30日就應(yīng)是交房時間,，也就是說該項目已延期交付兩年多,。

王芳（化名）是500多戶天谷大樓業(yè)主中的一員，其對第一財經(jīng)表示,，此前，其家庭在深圳并無住房,，盡管當時購房的時候知道天谷大樓的住房性質(zhì)是單身宿舍不是商品住宅,，但在深圳房價普遍較高的情況下，能以一百多萬的價格在深圳購買一套住房,，已經(jīng)是一件幸運的事情,，只是沒想到花出去的錢換來的是這樣的結(jié)果。因為已經(jīng)花了幾十萬在這套房產(chǎn)上,，盡管項目已經(jīng)延期交房兩年多,，其每月依舊正常支付這套房源在銀行的貸款。

而近期華訊投資要求業(yè)主簽訂一份補充協(xié)議和承諾書,，讓500多戶業(yè)主放棄近四年的延期交付違約金,，讓王芳和業(yè)主們很惱火。

華訊投資發(fā)布的通知表示,，按照重整計劃,，業(yè)主需要簽訂一份購房補充協(xié)議，協(xié)議簽訂之后,，

華訊投資將不再支付業(yè)主2021年6月30日～2025年3月10日將近四年的房產(chǎn)延期交付違約金,，而按照購房合同，延期交付違約金按照購房款總價每日萬分之四的比例賠償,。上述承諾書表示,，若2025年3月10日未能如期交付，華訊投資將賠償業(yè)主購房款總價每日萬分之三的延期交付違約金,。

另外,，華訊投資發(fā)布的相關(guān)通知還表示，根據(jù)重整計劃,，若購房人未在2023年8月31日前簽署《補充協(xié)議》,，則將視為解除原合同而不再交房，因購房款成立債權(quán)的則納入普通債權(quán)范圍,，依重整計劃償債方案按比例清償及債轉(zhuǎn)股,。

“他們的意思是，華訊投資想辦法籌資保交樓,，業(yè)主就不要再追究其他的責任,，這樣才能有利于讓投資人接盤該項目，算是一個免責協(xié)議,?！蓖醴急硎?，大多數(shù)業(yè)主都不能接受?！安贿^不簽約,，最終變?yōu)槠胀▊鶛?quán)人，如果華訊投資破產(chǎn)清算,，業(yè)主能拿到的錢只有購房合同金額的13%,。”王芳感到無奈,。

按照上述邏輯,，為了降低損失，業(yè)主似乎不得不選擇簽訂補充協(xié)議,，放棄延期交付違約金,。對此，鄭博恩對第一財經(jīng)表示,，業(yè)主可以向法院提起訴訟,，或可向破產(chǎn)重整批準法院反映自身訴求，在反映無果的情況下提起訴訟,。

華訊投資發(fā)布的通知顯示,，截至2023年7月26日，已經(jīng)有134戶購房人簽署了補充協(xié)議和承諾書,。而在8月末,，即補充協(xié)議簽訂截至日期前幾日，華訊投資又發(fā)布通知稱,，鑒于公司正公開處置房產(chǎn)籌資,，洽談融資工作正在進行，為保障購房人權(quán)益,，將簽署補充協(xié)議截止的時間延長至復(fù)工復(fù)建后,。

截至發(fā)稿，天谷大樓項目復(fù)工的時間依舊還是一個未知數(shù),。