原標(biāo)題：深圳一爛尾樓三度拍賣(mài)，延期交付兩年后仍無(wú)復(fù)工時(shí)間表

日前，深圳華訊天谷大樓項(xiàng)目二次流拍之后,，進(jìn)入了第三次拍賣(mài)階段,，起拍價(jià)格已從16億元降至13億之后，再度下降至10億元,，相當(dāng)于打了六折。接下來(lái)該項(xiàng)目是否會(huì)有人接手？這成為市場(chǎng)上關(guān)注的焦點(diǎn),，而更值得關(guān)注的是，在這場(chǎng)拍賣(mài)背后，涉及500多戶(hù)業(yè)主的房產(chǎn)交付問(wèn)題,。

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn),，天谷大樓項(xiàng)目已經(jīng)停工近三年，延期交付兩年多,，根據(jù)破產(chǎn)重整計(jì)劃,，拍賣(mài)獲得的資金將用于天谷大樓項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)建，未成功拍賣(mài),，意味著天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工資金仍無(wú)著落,。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，按照10億元計(jì)算,，上述項(xiàng)目的價(jià)格與周邊同類(lèi)物業(yè)比起來(lái)沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì),，而且該項(xiàng)目還涉及工程尾款、司法查封等問(wèn)題,，第三次成功拍賣(mài)的可能性較小,。

項(xiàng)目已停工三年

（天谷大樓項(xiàng)目，圖片來(lái)源：京東拍賣(mài)網(wǎng)）

10月8日,，京東拍賣(mài)網(wǎng)站顯示,，深圳市華訊天谷大樓項(xiàng)目476套房源組成的資產(chǎn)包第二次流拍，起拍價(jià)約13.09億元,，有6673萬(wàn)人圍觀,，但無(wú)人出價(jià)。目前,，該資產(chǎn)包已經(jīng)重新掛拍,，將于10月24日再次拍賣(mài)，起拍價(jià)已從首次拍賣(mài)的16.4億元降至10.5億元,。

競(jìng)買(mǎi)公告顯示,，上述標(biāo)的處置單位為深圳市華訊方舟投資有限公司（下稱(chēng)“華訊投資”）管理人，監(jiān)督單位為深圳市中級(jí)人民法院,。

天谷大樓項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路旁,，項(xiàng)目總建設(shè)用地約3.3萬(wàn)平方米，容積率6.9,規(guī)劃建筑面積約22.8萬(wàn)平方米,。土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地,，土地使用年限50年（2016年至2066年）。該項(xiàng)目已于2017年1月取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū),。

天谷大樓項(xiàng)目包括地下3層,、裙樓5層、塔樓5座,，其中A,、B、C座均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，D,、E座裙房為研發(fā)用房，塔樓為配套宿舍,。根據(jù)深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)出具的測(cè)繪報(bào)告,，天谷大樓項(xiàng)目共1602套房產(chǎn)(不包含地下一層至三層停車(chē)位)，其中1105套已經(jīng)辦理預(yù)售許可,，辦理預(yù)售許可的房產(chǎn)中,，500多套單身宿舍已經(jīng)出售但未交房，本次拍賣(mài)的部分為獲得預(yù)售許可但還未出售的476套不動(dòng)產(chǎn)組成的資產(chǎn)包,。

“本次拍賣(mài)標(biāo)的情況較為復(fù)雜”,，競(jìng)買(mǎi)公告如此提及，而這也是上述資產(chǎn)包兩次流拍的重要原因,。

具體來(lái)看,，競(jìng)買(mǎi)公告顯示，目前天谷大樓項(xiàng)目處于停工狀態(tài),，且尚未竣工,。476套拍賣(mài)標(biāo)的成交后，由華訊投資繼續(xù)建設(shè)天谷大樓項(xiàng)目,，竣工驗(yàn)收合格后,，將標(biāo)的房產(chǎn)交付給買(mǎi)受人。值得注意的是,，天谷大樓項(xiàng)目未來(lái)的復(fù)工復(fù)建時(shí)間還不能確定,，因此本次拍賣(mài)的標(biāo)的物竣工驗(yàn)收時(shí)間亦無(wú)法確定。

競(jìng)買(mǎi)公告還提及,，本次拍賣(mài)的資產(chǎn)包中105套單身宿舍已被司法查封,，目前已向人民法院申請(qǐng)解除房產(chǎn)的查封措施，解封時(shí)間受制于查封法院的配合程度,，時(shí)間無(wú)法確定,。

另外，競(jìng)買(mǎi)公告還表示,，拍賣(mài)成交后,，法院不出具確認(rèn)成交或確認(rèn)產(chǎn)權(quán)裁定書(shū)等相關(guān)法律文件，也不出具更名過(guò)戶(hù)裁定書(shū)或協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等法律文書(shū),。在產(chǎn)權(quán)變更條件達(dá)成后,，買(mǎi)受人自行辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，買(mǎi)受人可向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理預(yù)售合同備案,、網(wǎng)簽等手續(xù),，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

“因法律、政策或其他原因?qū)е虏荒芙桓兜娘L(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān),。如買(mǎi)受人計(jì)劃補(bǔ)辦相關(guān)登記手續(xù)的,，由買(mǎi)受人自行辦理，華訊投資,、管理人不保證拍賣(mài)標(biāo)的物能辦理過(guò)戶(hù)及權(quán)屬登記手續(xù),。”競(jìng)買(mǎi)公告顯示,，

另外,，競(jìng)買(mǎi)公告顯示，“本次拍賣(mài)公告所作的標(biāo)的物情況說(shuō)明,，僅為競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)買(mǎi)提供參考,，不能作為競(jìng)買(mǎi)人判斷、權(quán)衡價(jià)值的最終依據(jù),，競(jìng)買(mǎi)人根據(jù)自身需求可自行調(diào)查,、了解、核實(shí),。未盡事宜,，深圳市華訊方舟投資有限公司及管理人不承擔(dān)任何責(zé)任?！薄氨敬闻馁u(mài)成交價(jià)不包含由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)的稅,、費(fèi)等?！?/p>

復(fù)工資金從哪里來(lái),？

上述拍賣(mài)標(biāo)的情況之所以如此復(fù)雜，與其開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)重整不無(wú)關(guān)系,。

2014年,，華訊方舟集團(tuán)控股的上市公司華訊股份有限公司（下稱(chēng)“華訊股份”，000687.SZ,，已于2022年6月退市）借殼上市,，主營(yíng)業(yè)務(wù)為軍事通信及產(chǎn)品。2016年開(kāi)始,，華訊股份的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升,，2019年末，同比增長(zhǎng)61.57%至123.79%,；2018年開(kāi)始,，華訊股份連續(xù)虧損，后華訊股份公告承認(rèn),，該公司財(cái)務(wù)造假,、虛增利潤(rùn),。

隨著控股的上市公司連續(xù)虧損，華訊投資也宣布破產(chǎn),。2021年3月31日,，深圳市中級(jí)人民法院發(fā)布公告稱(chēng)，華訊投資資金枯竭,，無(wú)法承擔(dān)天谷項(xiàng)目工程的續(xù)建工作,，已明顯陷入財(cái)務(wù)困境。華訊投資主要資產(chǎn)即為該在建工程,，而該工程存在變現(xiàn)困難的情況，且財(cái)產(chǎn)價(jià)值可能大幅貶損,。

此后,，法院指定廣東浩源律師事務(wù)所、北京市中倫（深圳）律師事務(wù)所擔(dān)任華訊投資的管理人（下稱(chēng)“管理人”）,。華訊投資破產(chǎn)重整案分別于2021年5月,、2021年9月兩次招募共益?zhèn)顿Y人、意向投資人,，但最終均無(wú)投資人愿意接手并提供資金,，華訊投資只能自救。

2022年11月20日,，深圳市中級(jí)人民法院批準(zhǔn)華訊投資的破產(chǎn)重整計(jì)劃,。按照重整計(jì)劃，天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建資金缺口約7.7億元,。另外,，天谷大樓項(xiàng)目有兩個(gè)復(fù)工復(fù)建籌資路徑，一個(gè)是債權(quán)人或其他資金提供方籌集資金,，另一個(gè)是處置部分資產(chǎn)回籠資金支持復(fù)工復(fù)建,。按照目前天谷大樓項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)啟拍賣(mài)資產(chǎn)的情況來(lái)看，債權(quán)人不愿出資,，華訊投資選擇了第二個(gè)路徑,，即通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài),、整體打包,、單間銷(xiāo)售等方式對(duì)已取得預(yù)售許可的房產(chǎn)按現(xiàn)狀處置。

盡管已經(jīng)開(kāi)始拍賣(mài)資產(chǎn)自救,，但是華訊投資重整計(jì)劃的實(shí)施,，以及天谷大樓項(xiàng)目的交付依舊面臨不確定性。

天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,，近期開(kāi)會(huì)得到的消息是,，按照現(xiàn)在物業(yè)的狀態(tài),，完成交付還需要7.7億元，但是此前天谷大樓項(xiàng)目對(duì)工程總包方的欠款已經(jīng)有8億元左右,，如果不將欠款補(bǔ)上,，總包方也不會(huì)真正動(dòng)工，所以要想順利復(fù)工交付,，還需要16億元左右,。

“好賣(mài)的宿舍產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售了不少，留下大部分辦公類(lèi)產(chǎn)品,，想要有市場(chǎng)人士接手,，挺難的?！焙弦怀鞘懈录瘓F(tuán)深圳公司副總經(jīng)理肖巍對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,，雖然按照10億元的價(jià)格計(jì)算該項(xiàng)目樓面價(jià)不算高，但這個(gè)項(xiàng)目此前已經(jīng)銷(xiāo)售了一半左右的單身宿舍,，扣除銷(xiāo)售部分,，實(shí)際的樓面價(jià)與周邊同類(lèi)物業(yè)比起來(lái)沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，而且該項(xiàng)目還涉及工程尾款,、司法查封等問(wèn)題,，第三次成功拍賣(mài)的可能性較小。

與此同時(shí),，肖巍提及,，近年來(lái)深圳各區(qū)正積極籌集保障性租賃住房，如果區(qū)政府,、國(guó)企入場(chǎng),，該項(xiàng)目盤(pán)活的可能性會(huì)比較大，不過(guò),，其也表示,，該項(xiàng)目改保租房的成本可能不低，若最終算完帳虧的不嚴(yán)重,，在解決樓盤(pán)交付問(wèn)題基礎(chǔ)上,，還能完成保租房任務(wù)，政府方面還是有動(dòng)力的,。

天谷大樓的物業(yè)性質(zhì)為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和單身宿舍,，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房在使用上與寫(xiě)字樓相似，而在寶安區(qū)寫(xiě)字樓空置率高企的背景下,，天谷大樓是否值得投資,？此前參與該項(xiàng)目的一位工作人員對(duì)記者表示，如果將天谷大樓用作總部大樓,，而不是單獨(dú)出租售賣(mài),，其投資價(jià)值會(huì)比較高,。

廣東知恒律師事務(wù)所鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，不同于一般的司法拍賣(mài),，在破產(chǎn)拍賣(mài)中,，為提高財(cái)產(chǎn)處置效率，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)可以進(jìn)行多次網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài),，直至變現(xiàn)為止,，拍賣(mài)次數(shù)并不受限。在多次拍賣(mài)仍無(wú)人競(jìng)拍的情況下,，債權(quán)人會(huì)議可自主選擇是否繼續(xù)進(jìn)行拍賣(mài),。另外，債權(quán)人會(huì)議可調(diào)整重整計(jì)劃,，制定其他自救方案,。

已延期交付兩年

早在2019年天谷大樓項(xiàng)目就已經(jīng)停工，至今已有四年,，按照此前已售的500多套房源的預(yù)售合同，2021年6月30日就應(yīng)是交房時(shí)間,，也就是說(shuō)該項(xiàng)目已延期交付兩年多,。

王芳（化名）是500多戶(hù)天谷大樓業(yè)主中的一員，其對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,，此前,，其家庭在深圳并無(wú)住房，盡管當(dāng)時(shí)購(gòu)房的時(shí)候知道天谷大樓的住房性質(zhì)是單身宿舍不是商品住宅,，但在深圳房?jī)r(jià)普遍較高的情況下,，能以一百多萬(wàn)的價(jià)格在深圳購(gòu)買(mǎi)一套住房，已經(jīng)是一件幸運(yùn)的事情,，只是沒(méi)想到花出去的錢(qián)換來(lái)的是這樣的結(jié)果,。因?yàn)橐呀?jīng)花了幾十萬(wàn)在這套房產(chǎn)上，盡管項(xiàng)目已經(jīng)延期交房?jī)赡甓?，其每月依舊正常支付這套房源在銀行的貸款,。

而近期華訊投資要求業(yè)主簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議和承諾書(shū)，讓500多戶(hù)業(yè)主放棄近四年的延期交付違約金,，讓王芳和業(yè)主們很惱火,。

華訊投資發(fā)布的通知表示，按照重整計(jì)劃,，業(yè)主需要簽訂一份購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議,，協(xié)議簽訂之后，

華訊投資將不再支付業(yè)主2021年6月30日～2025年3月10日將近四年的房產(chǎn)延期交付違約金,，而按照購(gòu)房合同,，延期交付違約金按照購(gòu)房款總價(jià)每日萬(wàn)分之四的比例賠償,。上述承諾書(shū)表示，若2025年3月10日未能如期交付,，華訊投資將賠償業(yè)主購(gòu)房款總價(jià)每日萬(wàn)分之三的延期交付違約金,。

另外，華訊投資發(fā)布的相關(guān)通知還表示,，根據(jù)重整計(jì)劃,，若購(gòu)房人未在2023年8月31日前簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，則將視為解除原合同而不再交房,，因購(gòu)房款成立債權(quán)的則納入普通債權(quán)范圍,，依重整計(jì)劃償債方案按比例清償及債轉(zhuǎn)股。

“他們的意思是,，華訊投資想辦法籌資保交樓,，業(yè)主就不要再追究其他的責(zé)任，這樣才能有利于讓投資人接盤(pán)該項(xiàng)目,，算是一個(gè)免責(zé)協(xié)議,。”王芳表示,，大多數(shù)業(yè)主都不能接受,。“不過(guò)不簽約,，最終變?yōu)槠胀▊鶛?quán)人,，如果華訊投資破產(chǎn)清算，業(yè)主能拿到的錢(qián)只有購(gòu)房合同金額的13%,?！蓖醴几械綗o(wú)奈。

按照上述邏輯,，為了降低損失,，業(yè)主似乎不得不選擇簽訂補(bǔ)充協(xié)議，放棄延期交付違約金,。對(duì)此,，鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，業(yè)主可以向法院提起訴訟,，或可向破產(chǎn)重整批準(zhǔn)法院反映自身訴求,，在反映無(wú)果的情況下提起訴訟。

華訊投資發(fā)布的通知顯示,，截至2023年7月26日,，已經(jīng)有134戶(hù)購(gòu)房人簽署了補(bǔ)充協(xié)議和承諾書(shū)。而在8月末,，即補(bǔ)充協(xié)議簽訂截至日期前幾日,，華訊投資又發(fā)布通知稱(chēng),，鑒于公司正公開(kāi)處置房產(chǎn)籌資，洽談融資工作正在進(jìn)行,，為保障購(gòu)房人權(quán)益,，將簽署補(bǔ)充協(xié)議截止的時(shí)間延長(zhǎng)至復(fù)工復(fù)建后。

截至發(fā)稿,，天谷大樓項(xiàng)目復(fù)工的時(shí)間依舊還是一個(gè)未知數(shù),。