杭州樓市很“卷”,，杭州業(yè)主們對樓盤品質(zhì)要求高,，這是全國的共識。近年來,，由于限價等原因,，樓盤減配,，品質(zhì)下降，讓業(yè)主們?nèi)珲喸诤?，為此,，杭州多個小區(qū)傳出“業(yè)主自籌升級外立面”的消息，但大多最后不了了之,。

一個多月前,，錢江世紀(jì)城某期房公示了外立面調(diào)整方案，三面鋁板升級為四面鋁板,，據(jù)悉,，該小區(qū)外立面升級是由業(yè)主自籌推動的，每戶出資3萬多元,。這個成功案例引得其他樓盤業(yè)主蠢蠢欲動,，K11江明月朗園、江斕映象府等在建新盤,，業(yè)主群里都在張羅著自籌升級外立面,。

然而就在這股風(fēng)潮中，最近,，艮北某小區(qū)的業(yè)主們卻因為“要不要自籌把外立面升級為鋁板”這事吵起來了,，雙方各自發(fā)聲，開啟了一場PUA和反PUA之戰(zhàn),。

反對派業(yè)主發(fā)《告全體業(yè)主書》

羅列反對自籌升級鋁板的5大理由

事情的來龍去脈大致如下：

艮北該小區(qū)有幾位業(yè)主通過個人關(guān)系,，向開發(fā)商爭取到自費升級外立面的機(jī)會。據(jù)測算,，升級為鋁板的總費用在4500萬元左右,，按每戶建筑面積分?jǐn)偅?39m2戶型業(yè)主需出資7.6萬多元，173m2戶型業(yè)主出資9.5萬多元,，188m2戶型業(yè)主出資10.3萬多元,，折算到外立面面積，相當(dāng)于升級成本在1000元/m2,。

由于業(yè)主自費升級外立面這事比較復(fù)雜,，需小區(qū)全體業(yè)主同意，因此業(yè)主群里針對自籌事宜進(jìn)行投票,，在業(yè)主群和私聊的多方壓力下,，一些原本持反對意見的業(yè)主最終還是同意簽字，但仍有一些業(yè)主始終未妥協(xié)。這讓個別積極推進(jìn)自籌的業(yè)主很焦慮,，稱反對派業(yè)主為“老鼠屎”,，“沒有大局觀的小人”，“為什么要跟500多戶鄰居作對”等,，還要求不簽同意書的業(yè)主“退房”,。

積極擁護(hù)自籌的業(yè)主聲稱，小區(qū)品質(zhì)不差,，唯一的缺陷就是外立面是涂料,，就像“LV包包用一個廢紙箱裝著，所有的光芒都被這外包裝掩蓋了”,，如今10萬元就能換個好包裝,，讓小區(qū)展現(xiàn)應(yīng)有的價值，何樂而不為,？并呼吁其它幾位“還沒想通”的業(yè)主盡快出來溝通,，“你們也不想生活在一個以后無人理睬的小區(qū)吧？”

其中一位反對派業(yè)主則憤而發(fā)出一封《告全體業(yè)主書》,，羅列了自己不同意簽字的5大理由,。

理由一，房價影響因素很多,，外立面只占很小一部分,。該業(yè)主舉例，艮北眾盤中,，板塊標(biāo)桿楊柳郡外立面是涂料且房齡較老,，但房價卻跟周邊品質(zhì)最好的幾個鋁板和石材外立面的次新房小區(qū)一較高下。

理由二,，關(guān)于升級費用,，該業(yè)主表示，對于1000元/m2的價格存疑,，不愿意花10萬元當(dāng)“冤大頭”,。

理由三，該業(yè)主認(rèn)為,，從小區(qū)后續(xù)維護(hù)來看,，涂料外立面維護(hù)比較簡單成熟，而鋁板和龍骨作為金屬材料,，耐久性有一定限度，多年后的更換成本或許會很高,。

理由四,，支持自籌的人大多覺得上鋁板=閉眼掙大錢，但該業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)在投進(jìn)的10萬元在10年即使能多賺50萬,，但跟通貨膨脹相比也不算多,。

理由五，該業(yè)主質(zhì)疑,，業(yè)主“自費升級”這種情況的存在本身就不可理喻,。那以后是不是開發(fā)商只需建毛坯房，所有東西都靠業(yè)主自費升級了,？

在這份《告全體業(yè)主書》中,，該業(yè)主還認(rèn)為，投票的民主調(diào)研格式不合規(guī),，導(dǎo)致投票結(jié)果出現(xiàn)偏差,；此外，他還提到,，群里不少鄰居認(rèn)為,，像他這樣不同意簽字的“釘子戶”是不道德的，但在他看來,，強(qiáng)迫其它業(yè)主意見,，更是一種違法行為。

PUA和反PUA的背后

究竟是“顏值管理”還是“市值管理”

其實,，像艮北該小區(qū)這樣,，因為自籌升級外立面導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主內(nèi)部出現(xiàn)撕裂的情況并非個例。今年年初,，南京某期房業(yè)主群里,，就有“業(yè)主代表”在業(yè)主群里發(fā)布了針對反對自籌業(yè)主的“十項措施”，包括在小區(qū)多個醒目位置公示未繳費業(yè)主名單,、入住后上門訪談,、禁止參與小區(qū)未來各項收益和福利活動、密切關(guān)注未繳費業(yè)主賣房意向等,。

很多業(yè)主感嘆,，原本買房是為了給自己一個避風(fēng)的港灣，沒想到如今還要跟小區(qū)鄰居展開PUA和反PUA的暗戰(zhàn),，心累,。

這兩年“業(yè)主自籌升級外立面”之風(fēng)盛行，并不是偶然現(xiàn)象,。

一方面,，“顏值即正義”的年代，外立面在很大程度上決定了一個樓盤的定位和檔次,。在樓市,，對樓盤外立面就存在一條鄙視鏈：玻璃幕墻＞干掛石材≥鋁板＞一體板＞真石漆＞普通涂料,。2021年，位于江河匯的中海御道二區(qū)業(yè)主就曾打算眾籌2000多萬元,，將外立面升級為干掛石材,；位于濱江的盛廬小區(qū)和位于復(fù)興的水澄花園，也傳出要將外立面升級為鋁板的消息,。之后,，河語光年、天玨,、望濤月明等期房小區(qū),，都有業(yè)主張羅自籌升級外立面。

盛廬小區(qū),，外立面改造升級至今未施工徐叔競/攝

潮新聞記者咨詢了多個購房者對于“自籌升級外立面”的看法,。不少購房者表示，如果花三,、四萬元就可以升級外立面,，他們還是支持的，畢竟自家房子有個漂亮的外立面,，看著也舒心,；但如果升級費用超過10萬元，就會比較慎重,。

另一方面,，很多業(yè)主之所以積極自籌升級外立面，很大程度是想提振房價,。像中海御道二區(qū)當(dāng)初自籌的出發(fā)點,，就是不甘心小區(qū)房價被隔壁小區(qū)“踩在腳下”。在很多小區(qū)業(yè)主群里,，也充斥著“上鋁板,，每戶房價增值上百萬元”的吆喝。

那么外立面升級為鋁板,，對房價的提振作用究竟如何,？以杭州目前唯一一個真正完成外立面升級為鋁板的小區(qū)水澄花園為例，2021年該小區(qū)16幢房子的外立面進(jìn)行改造升級,，2022年完成,。在透明售房網(wǎng)上，目前水澄花園二手房大多打著“全新鋁板外立面”的賣點,，但成交并不活躍,，近半年無簽約記錄。在貝殼平臺上,，有套掛牌多年的水澄花園二手房,，建筑面積約142㎡,，2015年初始掛牌價為650萬元；2019年底降價20萬元,；2021年8月，或許因為外立面改造利好,，該房源漲價50萬元,，掛牌價調(diào)整為680萬元；但同年11月,，該房源又降價20萬元,；2022年以來，3該房源連續(xù)三次降價,，目前掛牌價為598萬元,。

業(yè)主自籌升級外立面難點多

杭州有開發(fā)商主動免費做加法

水澄花園的成功，有其特殊性,。該小區(qū)為一家電力公司的職工保障房,，建成于2006年，外立面改造升級費用由公司出資,。盛廬路小區(qū)的情況跟水澄花園比較相似,，不過該小區(qū)外立面改造施工至今仍未啟動。它們的外立面改造,，更偏向“民生工程”,。而錢江世紀(jì)城某期房之所以成功調(diào)整升級外立面，很大程度是因為“烏龍事件”,，開發(fā)商前期宣傳與購房合同對于外立面的描述出現(xiàn)偏差,，出現(xiàn)漏洞，業(yè)主才得以成功,。

錢江世紀(jì)城某期房外立面調(diào)整升級規(guī)劃公示圖

總體來看,，業(yè)主自籌升級外立面難點很多。一是錢難收齊,，不少業(yè)主對于外立面升級存有疑慮,，還一些業(yè)主則不愿自掏腰包；二是業(yè)主難找齊,，很多期房業(yè)主并不在業(yè)主群里,，如果開發(fā)商不配合，“全體業(yè)主同意”這個硬條件就完不成,；三是改造工程出現(xiàn)質(zhì)量安全問題誰來負(fù)責(zé),？

潮新聞記者從一位建筑工程行業(yè)資深人士處了解到，目前杭州市場上常用的外立面材料中,，真石漆的綜合單價（含人工,、材料等）約100元/㎡,；鋁板約650元/㎡；干掛石材視不同材質(zhì)而定,，價格在600~900元/㎡,；玻璃幕墻約1100元/㎡?！斑@是大致行情,，不過如果業(yè)主自籌改造的話成本會更高，因為不能利用總包的腳手架,。哪怕是期房,，在外架拆除前到交付，中間也有很長的時間差,?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，外立面升級為鋁板,，需要在外立面打洞,，放置預(yù)埋板，如果之前外墻防水沒做好,，后續(xù)容易出現(xiàn)外墻滲漏問題,。另外，鋁板的厚度也有一定要求,，要達(dá)到2.5mm或3mm,，否則太薄的鋁板容易曬變形。

還有不少購房者認(rèn)為,，“業(yè)主自籌”的風(fēng)氣不值得提倡,，因為這相當(dāng)于慣著開發(fā)商躺平。有業(yè)主就表示,，“前兩年開發(fā)商利潤很薄的情況下,，減配還能理解，但像艮北這個樓盤,，樓面價和限價的價差約1.5萬元/㎡,，開發(fā)商利潤是有保障的，完全可以做更好的外立面,?！?/p>

事實上，今年隨著市場行情變化,，很多樓盤都在做加法,。近日，已售罄的申花紅盤地上慶樾上府和文樾上院,，開發(fā)商就主動免費升級外立面,，將東西側(cè)外立面涂料部分升級為鋁板,，無需業(yè)主自籌。