杭州樓市很“卷”,，杭州業(yè)主們對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求高,，這是全國(guó)的共識(shí)。近年來(lái),，由于限價(jià)等原因,，樓盤(pán)減配，品質(zhì)下降,，讓業(yè)主們?nèi)珲喸诤恚瑸榇?，杭州多個(gè)小區(qū)傳出“業(yè)主自籌升級(jí)外立面”的消息,，但大多最后不了了之。

一個(gè)多月前,，錢(qián)江世紀(jì)城某期房公示了外立面調(diào)整方案,，三面鋁板升級(jí)為四面鋁板，據(jù)悉,，該小區(qū)外立面升級(jí)是由業(yè)主自籌推動(dòng)的,，每戶出資3萬(wàn)多元,。這個(gè)成功案例引得其他樓盤(pán)業(yè)主蠢蠢欲動(dòng)，K11江明月朗園,、江斕映象府等在建新盤(pán),，業(yè)主群里都在張羅著自籌升級(jí)外立面。

然而就在這股風(fēng)潮中,，最近,，艮北某小區(qū)的業(yè)主們卻因?yàn)椤耙灰曰I把外立面升級(jí)為鋁板”這事吵起來(lái)了，雙方各自發(fā)聲,，開(kāi)啟了一場(chǎng)PUA和反PUA之戰(zhàn),。

反對(duì)派業(yè)主發(fā)《告全體業(yè)主書(shū)》

羅列反對(duì)自籌升級(jí)鋁板的5大理由

事情的來(lái)龍去脈大致如下：

艮北該小區(qū)有幾位業(yè)主通過(guò)個(gè)人關(guān)系，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取到自費(fèi)升級(jí)外立面的機(jī)會(huì),。據(jù)測(cè)算,，升級(jí)為鋁板的總費(fèi)用在4500萬(wàn)元左右，按每戶建筑面積分?jǐn)偅?39m2戶型業(yè)主需出資7.6萬(wàn)多元,，173m2戶型業(yè)主出資9.5萬(wàn)多元,，188m2戶型業(yè)主出資10.3萬(wàn)多元，折算到外立面面積,，相當(dāng)于升級(jí)成本在1000元/m2,。

由于業(yè)主自費(fèi)升級(jí)外立面這事比較復(fù)雜，需小區(qū)全體業(yè)主同意,，因此業(yè)主群里針對(duì)自籌事宜進(jìn)行投票,，在業(yè)主群和私聊的多方壓力下，一些原本持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主最終還是同意簽字,，但仍有一些業(yè)主始終未妥協(xié),。這讓個(gè)別積極推進(jìn)自籌的業(yè)主很焦慮，稱反對(duì)派業(yè)主為“老鼠屎”,，“沒(méi)有大局觀的小人”,，“為什么要跟500多戶鄰居作對(duì)”等，還要求不簽同意書(shū)的業(yè)主“退房”,。

積極擁護(hù)自籌的業(yè)主聲稱,，小區(qū)品質(zhì)不差，唯一的缺陷就是外立面是涂料,，就像“LV包包用一個(gè)廢紙箱裝著,，所有的光芒都被這外包裝掩蓋了”，如今10萬(wàn)元就能換個(gè)好包裝,，讓小區(qū)展現(xiàn)應(yīng)有的價(jià)值,，何樂(lè)而不為？并呼吁其它幾位“還沒(méi)想通”的業(yè)主盡快出來(lái)溝通，“你們也不想生活在一個(gè)以后無(wú)人理睬的小區(qū)吧,？”

其中一位反對(duì)派業(yè)主則憤而發(fā)出一封《告全體業(yè)主書(shū)》,，羅列了自己不同意簽字的5大理由。

理由一,，房?jī)r(jià)影響因素很多,，外立面只占很小一部分。該業(yè)主舉例,，艮北眾盤(pán)中,，板塊標(biāo)桿楊柳郡外立面是涂料且房齡較老，但房?jī)r(jià)卻跟周邊品質(zhì)最好的幾個(gè)鋁板和石材外立面的次新房小區(qū)一較高下,。

理由二,，關(guān)于升級(jí)費(fèi)用，該業(yè)主表示,，對(duì)于1000元/m2的價(jià)格存疑,，不愿意花10萬(wàn)元當(dāng)“冤大頭”。

理由三,，該業(yè)主認(rèn)為,，從小區(qū)后續(xù)維護(hù)來(lái)看，涂料外立面維護(hù)比較簡(jiǎn)單成熟,，而鋁板和龍骨作為金屬材料,，耐久性有一定限度，多年后的更換成本或許會(huì)很高,。

理由四,，支持自籌的人大多覺(jué)得上鋁板=閉眼掙大錢(qián)，但該業(yè)主認(rèn)為,，現(xiàn)在投進(jìn)的10萬(wàn)元在10年即使能多賺50萬(wàn),，但跟通貨膨脹相比也不算多。

理由五,，該業(yè)主質(zhì)疑,，業(yè)主“自費(fèi)升級(jí)”這種情況的存在本身就不可理喻。那以后是不是開(kāi)發(fā)商只需建毛坯房,，所有東西都靠業(yè)主自費(fèi)升級(jí)了,？

在這份《告全體業(yè)主書(shū)》中，該業(yè)主還認(rèn)為,，投票的民主調(diào)研格式不合規(guī),，導(dǎo)致投票結(jié)果出現(xiàn)偏差；此外,，他還提到，群里不少鄰居認(rèn)為，像他這樣不同意簽字的“釘子戶”是不道德的,，但在他看來(lái),，強(qiáng)迫其它業(yè)主意見(jiàn)，更是一種違法行為,。

PUA和反PUA的背后

究竟是“顏值管理”還是“市值管理”

其實(shí),，像艮北該小區(qū)這樣，因?yàn)樽曰I升級(jí)外立面導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主內(nèi)部出現(xiàn)撕裂的情況并非個(gè)例,。今年年初,，南京某期房業(yè)主群里，就有“業(yè)主代表”在業(yè)主群里發(fā)布了針對(duì)反對(duì)自籌業(yè)主的“十項(xiàng)措施”,，包括在小區(qū)多個(gè)醒目位置公示未繳費(fèi)業(yè)主名單,、入住后上門(mén)訪談、禁止參與小區(qū)未來(lái)各項(xiàng)收益和福利活動(dòng),、密切關(guān)注未繳費(fèi)業(yè)主賣房意向等,。

很多業(yè)主感嘆，原本買(mǎi)房是為了給自己一個(gè)避風(fēng)的港灣,，沒(méi)想到如今還要跟小區(qū)鄰居展開(kāi)PUA和反PUA的暗戰(zhàn),，心累。

這兩年“業(yè)主自籌升級(jí)外立面”之風(fēng)盛行,，并不是偶然現(xiàn)象,。

一方面，“顏值即正義”的年代,，外立面在很大程度上決定了一個(gè)樓盤(pán)的定位和檔次,。在樓市，對(duì)樓盤(pán)外立面就存在一條鄙視鏈：玻璃幕墻＞干掛石材≥鋁板＞一體板＞真石漆＞普通涂料,。2021年,，位于江河匯的中海御道二區(qū)業(yè)主就曾打算眾籌2000多萬(wàn)元，將外立面升級(jí)為干掛石材,；位于濱江的盛廬小區(qū)和位于復(fù)興的水澄花園,，也傳出要將外立面升級(jí)為鋁板的消息。之后,，河語(yǔ)光年,、天玨、望濤月明等期房小區(qū),，都有業(yè)主張羅自籌升級(jí)外立面,。

盛廬小區(qū)，外立面改造升級(jí)至今未施工徐叔競(jìng)/攝

潮新聞?dòng)浾咦稍兞硕鄠€(gè)購(gòu)房者對(duì)于“自籌升級(jí)外立面”的看法,。不少購(gòu)房者表示,，如果花三,、四萬(wàn)元就可以升級(jí)外立面，他們還是支持的,，畢竟自家房子有個(gè)漂亮的外立面,，看著也舒心；但如果升級(jí)費(fèi)用超過(guò)10萬(wàn)元,，就會(huì)比較慎重,。

另一方面，很多業(yè)主之所以積極自籌升級(jí)外立面,，很大程度是想提振房?jī)r(jià),。像中海御道二區(qū)當(dāng)初自籌的出發(fā)點(diǎn)，就是不甘心小區(qū)房?jī)r(jià)被隔壁小區(qū)“踩在腳下”,。在很多小區(qū)業(yè)主群里,，也充斥著“上鋁板,，每戶房?jī)r(jià)增值上百萬(wàn)元”的吆喝,。

那么外立面升級(jí)為鋁板,，對(duì)房?jī)r(jià)的提振作用究竟如何？以杭州目前唯一一個(gè)真正完成外立面升級(jí)為鋁板的小區(qū)水澄花園為例,，2021年該小區(qū)16幢房子的外立面進(jìn)行改造升級(jí),，2022年完成。在透明售房網(wǎng)上,，目前水澄花園二手房大多打著“全新鋁板外立面”的賣點(diǎn),，但成交并不活躍，近半年無(wú)簽約記錄,。在貝殼平臺(tái)上,，有套掛牌多年的水澄花園二手房，建筑面積約142㎡,，2015年初始掛牌價(jià)為650萬(wàn)元,；2019年底降價(jià)20萬(wàn)元；2021年8月,，或許因?yàn)橥饬⒚娓脑炖?，該房源漲價(jià)50萬(wàn)元，掛牌價(jià)調(diào)整為680萬(wàn)元,；但同年11月,，該房源又降價(jià)20萬(wàn)元；2022年以來(lái),，3該房源連續(xù)三次降價(jià),，目前掛牌價(jià)為598萬(wàn)元。

業(yè)主自籌升級(jí)外立面難點(diǎn)多

杭州有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)免費(fèi)做加法

水澄花園的成功,，有其特殊性,。該小區(qū)為一家電力公司的職工保障房,，建成于2006年，外立面改造升級(jí)費(fèi)用由公司出資,。盛廬路小區(qū)的情況跟水澄花園比較相似,，不過(guò)該小區(qū)外立面改造施工至今仍未啟動(dòng)。它們的外立面改造,，更偏向“民生工程”。而錢(qián)江世紀(jì)城某期房之所以成功調(diào)整升級(jí)外立面,，很大程度是因?yàn)椤盀觚埵录?，開(kāi)發(fā)商前期宣傳與購(gòu)房合同對(duì)于外立面的描述出現(xiàn)偏差，出現(xiàn)漏洞,，業(yè)主才得以成功,。

錢(qián)江世紀(jì)城某期房外立面調(diào)整升級(jí)規(guī)劃公示圖

總體來(lái)看，業(yè)主自籌升級(jí)外立面難點(diǎn)很多,。一是錢(qián)難收齊,，不少業(yè)主對(duì)于外立面升級(jí)存有疑慮，還一些業(yè)主則不愿自掏腰包,；二是業(yè)主難找齊,，很多期房業(yè)主并不在業(yè)主群里，如果開(kāi)發(fā)商不配合,，“全體業(yè)主同意”這個(gè)硬條件就完不成,；三是改造工程出現(xiàn)質(zhì)量安全問(wèn)題誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

潮新聞?dòng)浾邚囊晃唤ㄖこ绦袠I(yè)資深人士處了解到,，目前杭州市場(chǎng)上常用的外立面材料中,，真石漆的綜合單價(jià)（含人工、材料等）約100元/㎡,；鋁板約650元/㎡,；干掛石材視不同材質(zhì)而定，價(jià)格在600~900元/㎡,；玻璃幕墻約1100元/㎡,。“這是大致行情,，不過(guò)如果業(yè)主自籌改造的話成本會(huì)更高,，因?yàn)椴荒芾每偘哪_手架。哪怕是期房,，在外架拆除前到交付,，中間也有很長(zhǎng)的時(shí)間差?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示,，外立面升級(jí)為鋁板,，需要在外立面打洞，放置預(yù)埋板,，如果之前外墻防水沒(méi)做好,，后續(xù)容易出現(xiàn)外墻滲漏問(wèn)題。另外,，鋁板的厚度也有一定要求,，要達(dá)到2.5mm或3mm，否則太薄的鋁板容易曬變形,。

還有不少購(gòu)房者認(rèn)為,，“業(yè)主自籌”的風(fēng)氣不值得提倡，因?yàn)檫@相當(dāng)于慣著開(kāi)發(fā)商躺平,。有業(yè)主就表示,，“前兩年開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)很薄的情況下，減配還能理解,，但像艮北這個(gè)樓盤(pán),，樓面價(jià)和限價(jià)的價(jià)差約1.5萬(wàn)元/㎡，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)是有保障的,，完全可以做更好的外立面,。”

事實(shí)上,，今年隨著市場(chǎng)行情變化,，很多樓盤(pán)都在做加法。近日,，已售罄的申花紅盤(pán)地上慶樾上府和文樾上院,，開(kāi)發(fā)商就主動(dòng)免費(fèi)升級(jí)外立面，將東西側(cè)外立面涂料部分升級(jí)為鋁板,，無(wú)需業(yè)主自籌,。