自2023年開(kāi)年起,，深圳樓市就被寄予厚望。這一年樓市行情如何？機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳一二手住宅總計(jì)成交6.44萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.7%,，結(jié)束了兩連跌。

2023年的樓市暖色背后，是市場(chǎng)消費(fèi)活力的提振,，也是政策不斷推動(dòng)的結(jié)果。這年,，深圳共出臺(tái)過(guò)六大刺激市場(chǎng)的政策,，包括取消二手房參考價(jià)、雙證合一,、認(rèn)房不認(rèn)貸,、下調(diào)房貸利率,、降低二套房首付、取消750萬(wàn)豪宅線等,。

但政策的刺激具有針對(duì)性,，這也最終催生出一二手房市場(chǎng)的差異化表現(xiàn)。2023年,，連續(xù)兩年領(lǐng)跑銷(xiāo)售量的一手房市場(chǎng)增長(zhǎng)出現(xiàn)頹勢(shì),，一邊是二手房市場(chǎng)觸底反彈，另一邊是新房市場(chǎng)內(nèi)卷嚴(yán)重,、遭到人才房市場(chǎng)擠壓,，全年深圳僅出現(xiàn)四個(gè)“日光盤(pán)”，房企陷入去化壓力,，規(guī)則內(nèi)最低折扣甚至突破規(guī)則底線的超低折扣頻現(xiàn),。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳新房庫(kù)存已達(dá)近十年新高,。值得注意的是,，這一數(shù)字還將持續(xù)拉高，2024年有超180個(gè)項(xiàng)目入市,。

數(shù)據(jù)

新房去化近五年來(lái)最低

全年誕生四個(gè)“日光盤(pán)”

在高預(yù)期之下,，深圳樓市整體復(fù)蘇跡象明顯，但一二手市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯分化,，2023年,，新房市場(chǎng)已不再是扛起深圳樓市的主力。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2023年深圳網(wǎng)簽31621套一手住宅,，同比下跌8.2%，落后于二手住宅同期成交量32768套,。根據(jù)歷史數(shù)據(jù),，這是二手住宅市場(chǎng)成交近兩年來(lái)首次超越新房市場(chǎng)，也是近5年來(lái)新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn),。

價(jià)格方面,，深圳新房?jī)r(jià)格還在持續(xù)下探，成交均價(jià)約5.9萬(wàn)元/㎡,，同比跌5.7%,。

分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)成交中,，寶安網(wǎng)簽8891套,，以絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)占據(jù)冠軍寶座，同比上漲37.5%。排第二的龍華網(wǎng)簽5795套,，同比上漲15.3%,。龍崗及光明網(wǎng)簽量超4000套，但同比呈現(xiàn)跌幅,。南山,、羅湖成交同比下跌60%-70%，福田同比增長(zhǎng)11%,。

2023年是疫情管控措施放開(kāi)后的首年,，全國(guó)經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，加之深圳樓市泡沫不斷被擠出水分,，置業(yè)者日趨冷靜,，動(dòng)輒開(kāi)盤(pán)“日光”的景象已不復(fù)存在，這也使得年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“日光”的樓盤(pán)更顯難能可貴,。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的公開(kāi)數(shù)據(jù),，2023年，深圳共入市了178個(gè)新盤(pán),，2023年深圳新房住宅供應(yīng)面積579.2萬(wàn)平,，同比上升27.6%；供應(yīng)套數(shù)56909,，同比上升21.9%,。供應(yīng)量為近八年第二高，僅次于2021年,。

但其中僅有信義金御半山三期,、海德園A區(qū)、深房光明里,、前海時(shí)代尊府4個(gè)新盤(pán)實(shí)現(xiàn)“日光”,，這些新盤(pán)不外乎都具有地理區(qū)位價(jià)值明顯、產(chǎn)品力突出等特征,。與之作對(duì)比，2021年全年“日光盤(pán)”共有34個(gè),，2022年有6個(gè),。不過(guò)也有一些開(kāi)盤(pán)去化成績(jī)未“日光”但也表現(xiàn)不錯(cuò)的新盤(pán)，比如深業(yè)云海灣花園首日去化98%,，越秀潮樾府一期首開(kāi)去化96%,。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底,，深圳新房住宅庫(kù)存為517.88萬(wàn)㎡,，共計(jì)51687套。另?yè)?jù)深圳中原研究中心計(jì)算,，深圳存量新房去化時(shí)間約為19.3個(gè)月,，兩者均創(chuàng)10年來(lái)新高,。

行情

人才房大火，市場(chǎng)分流

新盤(pán)內(nèi)卷花式促銷(xiāo)打響“價(jià)格戰(zhàn)”

乍看上述數(shù)據(jù),，深圳新房市場(chǎng)似乎不咸不淡,。但值得一提的是，這些數(shù)據(jù)中并不包含2023年內(nèi)非?；鸨娜瞬欧砍山粩?shù)據(jù),。

2023年是深圳市可售型人才房推出后的第二年，但也真正算得上是人才房的元年,，深圳樂(lè)居根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，全市全年入市20個(gè)人才房項(xiàng)目，貨量超1.65萬(wàn)套,，截至2024年1月2日,，已去化超1.3萬(wàn)套。

人才房的火熱去化,，一方面也是政策調(diào)整的功勞,。據(jù)了解，2022年11月9日可售型人才房推出之初,，曾要求深圳戶籍,、大學(xué)本科或國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)及以上人員、累計(jì)社保3年,、單身年滿35周歲,。等到了2023年2月，第二批人才房推出之際,，上述原始政策初步得到放寬,，單身年齡下調(diào)至30歲，放寬共同申請(qǐng)人戶籍要求,、三房申請(qǐng)條件等,。

同年8月，為刺激三房去化,，深圳市住房保障署發(fā)文再調(diào)低申購(gòu)門(mén)檻,，增加了第三、四隊(duì)列,，最低門(mén)檻由以前的本科學(xué)歷調(diào)整為具有全日制專(zhuān)科學(xué)歷,；3人家庭新增可認(rèn)購(gòu)三房戶型，不過(guò)歸為第四隊(duì)列,。該政策調(diào)整后,，此前三房遇冷的存量項(xiàng)目也取得售罄的結(jié)果。

另一方面，人才房的稀缺屬性更是促銷(xiāo)的催化劑,。2023年7月,，深圳市發(fā)文宣布不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。

2023年人才房的去化成績(jī)已經(jīng)達(dá)到普通商品房成交總量的40%以上,，以市場(chǎng)價(jià)六折的優(yōu)勢(shì)價(jià)格分流了部分剛需客戶,，搶占了部分商品房市場(chǎng)。剩余有限的市場(chǎng)則加劇了房企之間的競(jìng)爭(zhēng),。

灣財(cái)社記者梳理發(fā)現(xiàn),，2023年以來(lái)不少新房樓盤(pán)都曾推出過(guò)促銷(xiāo)活動(dòng)。比如,，深圳龍崗某樓盤(pán)曾因“零首付”引得萬(wàn)人空巷,；4月坪山某樓盤(pán)推出“買(mǎi)房送菜地”的活動(dòng)，受到市場(chǎng)熱議,；爾后,，李克勤、王心凌,、單依純,、辛?xí)早鳌⒁捉?lián)等公眾人物頻頻受邀為各大新房項(xiàng)目站臺(tái),，在展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力的同時(shí)也收獲了可觀的流量,；五一期間，多樓盤(pán)更是打出誘人折扣,，直接以現(xiàn)金減免展現(xiàn)去化誠(chéng)意,，彼時(shí)東海、中洲,、招蛇,、萬(wàn)科、前海等開(kāi)發(fā)商頻頻發(fā)力,，優(yōu)惠力度最低數(shù)十萬(wàn),，最高超千萬(wàn)。

而到了下半年,，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)后的低折扣已經(jīng)是常態(tài)化,。比如年底開(kāi)盤(pán)的中洲迎璽，地處新盤(pán)密度超高的龍華深圳北片區(qū),，以87折后約5.9萬(wàn)元/㎡的單價(jià),，刷新片區(qū)內(nèi)的全年最低紀(jì)錄,。

而在地理位置更不具優(yōu)勢(shì)的坪山,，新房市場(chǎng)更是“內(nèi)卷”嚴(yán)重，低首付（三成首付以下）、85折以下折扣,、提供首付貸等紅線擦邊行為層出不窮,。

日前，在調(diào)查一起坪山區(qū)碧嶺片區(qū)超低首付樓盤(pán)時(shí),，南都·灣財(cái)社記者從該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員口中獲悉,，其新房首付可只需半成，還可享最低七五折,。灣財(cái)社記者另從片區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售處獲悉,，低首付、85折以下折扣彼時(shí)已是普遍現(xiàn)象,。

去年,，灣財(cái)社記者也曾致電坪山區(qū)住建局官網(wǎng)聯(lián)系方式，詢問(wèn)目前坪山區(qū)普遍存在的“低首付”現(xiàn)象,，被對(duì)方告知,，“低首付”是市場(chǎng)行為，但若有樓盤(pán)誘導(dǎo)辦理首付貸等操作則視為違規(guī),。

縱觀深圳新房市場(chǎng),，算上人才房成交量，其表現(xiàn)實(shí)際還算樂(lè)觀,，平均每日可賣(mài)出超百套新房,。但高居不下的存量仍持續(xù)困擾著各房企，帶去焦慮,，未來(lái)勢(shì)必還將繼續(xù)加劇競(jìng)爭(zhēng),。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳新房庫(kù)存已達(dá)近十年新高,。值得注意的是,，2024年預(yù)計(jì)將有超180個(gè)項(xiàng)目入市，這一數(shù)字或?qū)⒊掷m(xù)拉高,。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者陳鏡安