自2023年開年起,，深圳樓市就被寄予厚望,。這一年樓市行情如何,？機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，2023年深圳一二手住宅總計成交6.44萬套,，同比增長14.7%,，結(jié)束了兩連跌,。

2023年的樓市暖色背后,，是市場消費活力的提振,，也是政策不斷推動的結(jié)果,。這年，深圳共出臺過六大刺激市場的政策,，包括取消二手房參考價,、雙證合一、認房不認貸,、下調(diào)房貸利率,、降低二套房首付、取消750萬豪宅線等,。

但政策的刺激具有針對性,，這也最終催生出一二手房市場的差異化表現(xiàn)。2023年,，連續(xù)兩年領(lǐng)跑銷售量的一手房市場增長出現(xiàn)頹勢,，一邊是二手房市場觸底反彈，另一邊是新房市場內(nèi)卷嚴重,、遭到人才房市場擠壓,，全年深圳僅出現(xiàn)四個“日光盤”，房企陷入去化壓力,，規(guī)則內(nèi)最低折扣甚至突破規(guī)則底線的超低折扣頻現(xiàn),。

機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳新房庫存已達近十年新高,。值得注意的是,，這一數(shù)字還將持續(xù)拉高，2024年有超180個項目入市,。

數(shù)據(jù)

新房去化近五年來最低

全年誕生四個“日光盤”

在高預(yù)期之下,，深圳樓市整體復(fù)蘇跡象明顯，但一二手市場也出現(xiàn)明顯分化,，2023年,，新房市場已不再是扛起深圳樓市的主力。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳網(wǎng)簽31621套一手住宅,，同比下跌8.2%,，落后于二手住宅同期成交量32768套。根據(jù)歷史數(shù)據(jù),，這是二手住宅市場成交近兩年來首次超越新房市場,，也是近5年來新房市場成交的最低點。

價格方面,，深圳新房價格還在持續(xù)下探,，成交均價約5.9萬元/㎡，同比跌5.7%,。

分區(qū)域來看,，各區(qū)成交中，寶安網(wǎng)簽8891套,，以絕對的領(lǐng)先優(yōu)勢占據(jù)冠軍寶座,，同比上漲37.5%。排第二的龍華網(wǎng)簽5795套,，同比上漲15.3%,。龍崗及光明網(wǎng)簽量超4000套，但同比呈現(xiàn)跌幅,。南山,、羅湖成交同比下跌60%-70%，福田同比增長11%,。

2023年是疫情管控措施放開后的首年,，全國經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，加之深圳樓市泡沫不斷被擠出水分,，置業(yè)者日趨冷靜,，動輒開盤“日光”的景象已不復(fù)存在，這也使得年內(nèi)實現(xiàn)“日光”的樓盤更顯難能可貴,。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺的公開數(shù)據(jù),，2023年，深圳共入市了178個新盤,，2023年深圳新房住宅供應(yīng)面積579.2萬平,，同比上升27.6%；供應(yīng)套數(shù)56909,，同比上升21.9%,。供應(yīng)量為近八年第二高,，僅次于2021年,。

但其中僅有信義金御半山三期,、海德園A區(qū),、深房光明里,、前海時代尊府4個新盤實現(xiàn)“日光”,，這些新盤不外乎都具有地理區(qū)位價值明顯、產(chǎn)品力突出等特征,。與之作對比,，2021年全年“日光盤”共有34個，2022年有6個,。不過也有一些開盤去化成績未“日光”但也表現(xiàn)不錯的新盤,，比如深業(yè)云海灣花園首日去化98%，越秀潮樾府一期首開去化96%,。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,，截至2023年底，深圳新房住宅庫存為517.88萬㎡,，共計51687套,。另據(jù)深圳中原研究中心計算，深圳存量新房去化時間約為19.3個月,，兩者均創(chuàng)10年來新高,。

行情

人才房大火，市場分流

新盤內(nèi)卷花式促銷打響“價格戰(zhàn)”

乍看上述數(shù)據(jù),，深圳新房市場似乎不咸不淡,。但值得一提的是，這些數(shù)據(jù)中并不包含2023年內(nèi)非?；鸨娜瞬欧砍山粩?shù)據(jù),。

2023年是深圳市可售型人才房推出后的第二年，但也真正算得上是人才房的元年,，深圳樂居根據(jù)深圳住建局數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，全市全年入市20個人才房項目，貨量超1.65萬套,，截至2024年1月2日,，已去化超1.3萬套。

人才房的火熱去化,，一方面也是政策調(diào)整的功勞,。據(jù)了解，2022年11月9日可售型人才房推出之初,，曾要求深圳戶籍,、大學(xué)本科或國家職業(yè)資格二級及以上人員、累計社保3年,、單身年滿35周歲,。等到了2023年2月，第二批人才房推出之際，上述原始政策初步得到放寬,，單身年齡下調(diào)至30歲,，放寬共同申請人戶籍要求、三房申請條件等,。

同年8月,，為刺激三房去化，深圳市住房保障署發(fā)文再調(diào)低申購門檻,，增加了第三,、四隊列，最低門檻由以前的本科學(xué)歷調(diào)整為具有全日制?？茖W(xué)歷,；3人家庭新增可認購三房戶型，不過歸為第四隊列,。該政策調(diào)整后,，此前三房遇冷的存量項目也取得售罄的結(jié)果。

另一方面,，人才房的稀缺屬性更是促銷的催化劑,。2023年7月，深圳市發(fā)文宣布不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房,。

2023年人才房的去化成績已經(jīng)達到普通商品房成交總量的40%以上,，以市場價六折的優(yōu)勢價格分流了部分剛需客戶，搶占了部分商品房市場,。剩余有限的市場則加劇了房企之間的競爭,。

灣財社記者梳理發(fā)現(xiàn)，2023年以來不少新房樓盤都曾推出過促銷活動,。比如,，深圳龍崗某樓盤曾因“零首付”引得萬人空巷；4月坪山某樓盤推出“買房送菜地”的活動,，受到市場熱議,；爾后，李克勤,、王心凌,、單依純、辛?xí)早?、易建?lián)等公眾人物頻頻受邀為各大新房項目站臺,，在展現(xiàn)開發(fā)商資本實力的同時也收獲了可觀的流量；五一期間,，多樓盤更是打出誘人折扣,，直接以現(xiàn)金減免展現(xiàn)去化誠意,，彼時東海、中洲,、招蛇,、萬科、前海等開發(fā)商頻頻發(fā)力,，優(yōu)惠力度最低數(shù)十萬,，最高超千萬,。

而到了下半年,，新盤開盤后的低折扣已經(jīng)是常態(tài)化。比如年底開盤的中洲迎璽,，地處新盤密度超高的龍華深圳北片區(qū),，以87折后約5.9萬元/㎡的單價，刷新片區(qū)內(nèi)的全年最低紀錄,。

而在地理位置更不具優(yōu)勢的坪山,，新房市場更是“內(nèi)卷”嚴重，低首付（三成首付以下）,、85折以下折扣,、提供首付貸等紅線擦邊行為層出不窮。

日前,，在調(diào)查一起坪山區(qū)碧嶺片區(qū)超低首付樓盤時,，南都·灣財社記者從該樓盤銷售人員口中獲悉，其新房首付可只需半成,，還可享最低七五折,。灣財社記者另從片區(qū)內(nèi)多個樓盤銷售處獲悉，低首付,、85折以下折扣彼時已是普遍現(xiàn)象,。

去年，灣財社記者也曾致電坪山區(qū)住建局官網(wǎng)聯(lián)系方式,，詢問目前坪山區(qū)普遍存在的“低首付”現(xiàn)象,，被對方告知，“低首付”是市場行為,，但若有樓盤誘導(dǎo)辦理首付貸等操作則視為違規(guī),。

縱觀深圳新房市場，算上人才房成交量,，其表現(xiàn)實際還算樂觀,，平均每日可賣出超百套新房。但高居不下的存量仍持續(xù)困擾著各房企,，帶去焦慮,，未來勢必還將繼續(xù)加劇競爭,。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳新房庫存已達近十年新高,。值得注意的是,，2024年預(yù)計將有超180個項目入市，這一數(shù)字或?qū)⒊掷m(xù)拉高,。

采寫：南都·灣財社記者陳鏡安