原標(biāo)題：專家：2024年是購(gòu)房性價(jià)比最高的一年

1月下旬,，全國(guó)至少三個(gè)城市出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)的限購(gòu)松綁,、取消政策,。先是1月27日廣州明確,，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi),，購(gòu)買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不再限購(gòu),。隨后1月30日蘇州明確,，不再審核購(gòu)房資格；同日,，上海也出臺(tái)政策，明確自1月31日起,，非本市戶籍單身人士可在外環(huán)外認(rèn)購(gòu)一套住房,。

此次多個(gè)城市的購(gòu)房政策放松，充分說明2024年購(gòu)房環(huán)境寬松友好的導(dǎo)向,，體現(xiàn)了各地基于房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì),，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。2023年7月,，在黨中央明確“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)下,，國(guó)務(wù)院、各部委以及各地紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的具體措施,。尤其是大城市的動(dòng)作比較明顯,，相關(guān)政策包括落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策、降低首付比例和房貸利率,、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等,。從這個(gè)角度看，當(dāng)前各地政策延續(xù)了2023年下半年的總基調(diào),，也為購(gòu)房市場(chǎng)創(chuàng)造更加寬松的條件,。

理解房地產(chǎn)限購(gòu)放松政策的邏輯，才能更好理解接下來的政策動(dòng)向,。限購(gòu)政策放松主要有三個(gè)路徑或模式,，即：針對(duì)區(qū)域的放松、針對(duì)房屋的放松,、針對(duì)購(gòu)房對(duì)象的放松,。其中，區(qū)域放松主要包括市區(qū)郊區(qū)的放松,、傳統(tǒng)城區(qū)和新城區(qū)的放松等,；房屋放松主要包括普通住宅和類住宅（“商改住”）的放松,、大戶型和小戶型的放松等；購(gòu)房對(duì)象的放松主要包括針對(duì)本地戶籍和外地戶籍的放松,、首套和二套購(gòu)房群體的放松,、單身和離異群體的放松等。

此類分類可看出各地政策演變規(guī)律,。近期部分城市放松中小套型的限購(gòu),，結(jié)合此前放松大戶型限購(gòu)的操作，基本上可以看出“先放松大戶型,、再放松小戶型”的政策演變邏輯,。理解此類邏輯，有助于把握政策動(dòng)向,、更好調(diào)整市場(chǎng)策略,。

根據(jù)邏輯分析和實(shí)際觀察到的現(xiàn)象，在此從“賣”和“買”兩個(gè)角度進(jìn)行分析：

“賣”的方面,。過去很少會(huì)提及“賣”,，因?yàn)檫^去民眾更加關(guān)注“買”。但最近兩年,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化,，很多城市二手房掛牌量明顯增加，拋售心態(tài)有所加重,。從這個(gè)角度看,，“如何賣”“何時(shí)賣”等問題頗受市場(chǎng)關(guān)注。預(yù)計(jì)今年各地會(huì)重視“賣”的問題,。就現(xiàn)在看,，由于一些城市政策放松，潛在的購(gòu)房需求相對(duì)增加,，部分賣房者定價(jià)策略開始變化,。但是，對(duì)于急迫換房的賣房者,，如果此前購(gòu)房成本不高,，則仍有降價(jià)意愿。

“買”的方面,。購(gòu)房者會(huì)比較關(guān)心“房?jī)r(jià)是要上漲還是下跌”等問題,。2024年，全國(guó)房?jī)r(jià)總體以穩(wěn)為主,，但有結(jié)構(gòu)分化,。人口基礎(chǔ)好的城市尤其是大城市，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)“先小跌,、再不跌”的走勢(shì),。而對(duì)于人口基礎(chǔ)薄弱的城市而言,，房?jī)r(jià)總體還會(huì)小跌，但跌幅可控,。2024年,，部分城市房源會(huì)有較多價(jià)格折扣，尤其是二手房,。一些軌道交通沿線或教育資源不錯(cuò)的新房項(xiàng)目,，總體上會(huì)有5%的價(jià)格折扣。

總得來說,，2024年是購(gòu)房政策寬松,、市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的一年。尤其是在2023年房?jī)r(jià)積極調(diào)整后,，泡沫減少了,，市場(chǎng)顧慮也少了?？紤]到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)依然扎實(shí),，后續(xù)市場(chǎng)將有向好發(fā)展的可能。住房消費(fèi)依然會(huì)保持活躍態(tài)勢(shì),，買賣雙方的市場(chǎng)信心也將明顯提振。（嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院研究總監(jiān)）