經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文近日公開(kāi)闡述了他對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的獨(dú)特見(jiàn)解。其觀點(diǎn)與過(guò)去一年諸多同行的主流看法形成鮮明對(duì)比,，尤其在對(duì)日本房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的研究熱潮中獨(dú)樹(shù)一幟,。

高善文指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑可能并非步日本1991年后房地產(chǎn)崩潰的后塵,，反而可能更類似于韓國(guó)1998年后的復(fù)蘇歷程,。不同于日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期萎靡，韓國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷短暫的四年調(diào)整后,，自2002年起伴隨經(jīng)濟(jì)基本面的改善持續(xù)上行,，繁榮長(zhǎng)達(dá)十余年,。這一差異的關(guān)鍵在于兩國(guó)房地產(chǎn)需求是否過(guò)度消耗,。高善文通過(guò)詳實(shí)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為,，盡管我國(guó)自2015年來(lái)房?jī)r(jià)顯著攀升，顯現(xiàn)出泡沫跡象,，但在特定制度背景與國(guó)情下,，房地產(chǎn)需求尚未達(dá)到透支狀態(tài)。理由包括：一是我國(guó)土地市場(chǎng)非完全市場(chǎng)化,，土地供應(yīng)受壟斷影響,，房?jī)r(jià)上漲未必能有效刺激土地供應(yīng)增長(zhǎng)；二是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程未完成,，與1998年韓國(guó)相似,，尚處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段；三是2022-2023年樓市展現(xiàn)出獨(dú)特現(xiàn)象,，即房?jī)r(jià)回調(diào)時(shí),，二手房交易量反增，新房與二手房總成交量保持穩(wěn)定,，打破了以往泡沫破裂后交易量驟降的常規(guī)模式,。

基于上述分析，高善文認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有存量,，部分潛在購(gòu)房者因價(jià)格預(yù)期及房?jī)r(jià)未達(dá)心理價(jià)位而暫未入市,，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，這部分需求將迅速填補(bǔ)市場(chǎng)空缺,。

我對(duì)高善文對(duì)當(dāng)前復(fù)雜房地產(chǎn)形勢(shì)的剖析深感贊同,。實(shí)際觀察顯示，今年樓市確如其所述,，其中深圳市場(chǎng)尤為典型,。自年初以來(lái)，深圳樓市呈現(xiàn)出只要價(jià)格適宜,，房源即可順利成交的態(tài)勢(shì),。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月深圳二手房網(wǎng)簽量突破5100套,，二手房過(guò)戶量達(dá)3800套,，新房成交超過(guò)2200套，與2月相比,，新房與二手房交易量均呈全線增長(zhǎng),。尤其是二手房市場(chǎng)，自年后網(wǎng)簽量逐周刷新紀(jì)錄,，全月突破5000套大關(guān),，達(dá)到近3年來(lái)最高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，5000套是深圳二手房市場(chǎng)由平淡轉(zhuǎn)向活躍的分水嶺,，上一次月度成交破5000套發(fā)生在2021年2月,。

值得注意的是，今年3月深圳樓市成交量的增長(zhǎng)并非建立在價(jià)格上漲的基礎(chǔ)上,，而是以降價(jià)促銷為主導(dǎo),。數(shù)據(jù)顯示，相較于去年第四季度,，今年一季度深圳成交均價(jià)在5萬(wàn)至7萬(wàn)之間的板塊占比從47%降至30%,。3月成交的二手房中，81.4%成交價(jià)低于參考價(jià),，其中33.8%低于參考價(jià)10%-20%,。原本旨在抑制房?jī)r(jià)上漲的參考價(jià)，如今反而成為衡量房?jī)r(jià)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn),。

以深圳南山科技園網(wǎng)紅樓盤華潤(rùn)城潤(rùn)府二期為例,，一套面積150平方米、位于中高樓層的大三房?jī)H用三天便以1888萬(wàn)售出,，相較同戶型歷史峰值價(jià)格3288萬(wàn),，降幅高達(dá)44%。盡管此類大幅降價(jià)房源較為罕見(jiàn),，但深圳部分小區(qū)房?jī)r(jià)確實(shí)較高峰期明顯回落,。如大沖城市花園、諾德假日花園,、八卦嶺宿舍等小區(qū),，部分戶型相較于2019年價(jià)格分別下降24%、7%和29%,。對(duì)比3月成交數(shù)據(jù),，不少小區(qū)房?jī)r(jià)已回調(diào)至2018年水平，甚至有小區(qū)或樓盤相較于峰值下跌30%-40%,。

正是由于價(jià)格調(diào)整到位,，深圳樓市在今年3月實(shí)現(xiàn)了新房與二手房成交量的迅猛增長(zhǎng)。通常而言,，房?jī)r(jià)下跌30%被視為正資產(chǎn)與負(fù)資產(chǎn)的分界線,，超過(guò)此閾值，繼續(xù)下跌將面臨貸款額跌破的阻力,，市場(chǎng)進(jìn)入超跌狀態(tài),。目前深圳樓市基本符合超跌市場(chǎng)的特征，歷經(jīng)三年深度調(diào)整,，已成為全國(guó)最具性價(jià)比的一線城市,。這也在一定程度上解釋了今年2月深圳放寬限購(gòu)政策后，吸引全國(guó)投資者關(guān)注并赴深考察的現(xiàn)象。