國家統(tǒng)計局于4月16日發(fā)布了2024年一季度宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。雖然受去年一季度高基數(shù)等因素影響,，房地產(chǎn)市場整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳,，但3月單月數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售和新開工等指標(biāo)降幅有所收窄,，市場展現(xiàn)出局部回暖跡象,。

年初至今,，諸如“三大工程”等措施持續(xù)推動，一定程度上填補了房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑缺口,；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制與融資“白名單”快速落地,，有效暢通了房企融資路徑；各地推出住房“以舊換新”,、放寬限購等優(yōu)化政策,，為市場注入積極信號。然而,，鑒于市場供求關(guān)系的重大轉(zhuǎn)變與有效需求的不足,，房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇仍需政策的持續(xù)推動力及市場信心的進一步恢復(fù)。

一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)雖顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資,、銷售,、房企到位資金等指標(biāo)持續(xù)下滑，但對此不應(yīng)過于悲觀,，應(yīng)以理性視角審視和客觀評價,。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，今年1~3月全國投資總額為22082億元,，同比下降9.5%,，其中住宅投資下降10.5%。盡管自2022年4月起連續(xù)26個月呈負增長,，但相較于過去十年同期,，除略低于2019年外，仍高于其他年份,。在年度數(shù)據(jù)層面,，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資雖降至11.09萬億元，但仍高于2017年水平,。經(jīng)濟學(xué)家高善文曾依據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗指出,，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例應(yīng)長期維持在7%左右。以此為參照,，2023年雖回落至8.8%,，但仍處于合理區(qū)間之上，故房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降應(yīng)被視為投資過熱后的理性回調(diào),，而非超調(diào)現(xiàn)象,。

商品房銷售數(shù)據(jù)方面，1~3月新建商品房銷售面積為22668萬平方米,，同比下降19.4%,，住宅銷售面積下降23.4%；銷售額為21355億元,，下降27.6%,，住宅銷售額下降30.7%?；仡櫧?，商品房銷售自2016年起保持在每年15億平方米以上的高位，2018年至2021年連續(xù)四年銷售面積超過17億平方米,，2021年達近18億平方米的歷史高位,。2022~2023年連續(xù)兩年下滑，2023年降至11億平方米,，創(chuàng)下十年新低,。盡管如此，每年10億平方米的銷售規(guī)模相對于市場需求總量并不算低,。然而,，銷售的急劇下滑不僅打擊市場信心，更給房企資金回籠帶來巨大壓力,。值得注意的是,，一季度數(shù)據(jù)的大幅下滑部分歸因于去年高基數(shù)效應(yīng)，而今年3月單月銷售面積達1.13億平方米,，優(yōu)于去年下半年各月表現(xiàn),。此外，一季度新建商品房銷售面積和銷售額較1~2月降幅分別收窄1.1和1.7個百分點,，顯示穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施已初見成效,，市場呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金方面,，1~3月到位資金為25689億元,，同比下降26%。其中,，國內(nèi)貸款降幅最小,，且較1~2月收窄1.2個百分點，這表明房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和融資“白名單”正發(fā)揮作用,。定金及預(yù)收款下降37.5%,，反映期房預(yù)售壓力猶存，房企通過銷售回籠資金仍面臨困難,。個人按揭貸款下降41%,，揭示居民個人購房意愿低迷，盡管房貸利率已處歷史低位,，但對市場的刺激效果并不顯著,。

關(guān)于商品住宅銷售價格變動，3月70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%,。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%,，降幅較上月收窄0.2個百分點,；二三線城市環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅與上月持平,。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%,，降幅收窄0.1個百分點；二三線城市環(huán)比均下降0.5%,，降幅均收窄0.1個百分點,。70個大中城市中，新房價格環(huán)比下降的城市有57個,，二手房價格環(huán)比下降的城市有69個,。部分前期調(diào)整充分的城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，一線城市房價調(diào)整趨勢顯現(xiàn),，廣州,、深圳房價尤為明顯。二手房價格跌幅大于新房,，主要緣于新房價格受成本及政府指導(dǎo)價約束,，調(diào)整空間有限，而二手房市場更具市場化特征,，價格調(diào)整更為靈活,，加之二手房市場漸成主流，掛牌量增加帶來更大的議價空間,，且部分二手房因房齡,、戶型、配套等劣勢拉低整體價格,。二手房價格的持續(xù)下跌也將影響新房價格,，房企或?qū)⒉扇∫詢r換量策略。

年初至今,，房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào),。投資端，城中村改造,、保障房建設(shè)和“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”持續(xù)推動,，部分彌補了房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑；融資端,，延續(xù)“金融16條”相關(guān)政策,，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和“白名單”制度，有效疏通房企融資,；需求端,，降低個人住房貸款利率，各地因城施策出臺住房“以舊換新”、放松限購等政策,，為市場提供利好刺激,。

盡管如此，一季度數(shù)據(jù)揭示房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段,。供給端,，房企資金壓力未獲根本緩解,，影響開發(fā)投資及保交樓項目推進,；需求端，有效需求不足,，居民購房能力與意愿下降,，導(dǎo)致商品房銷售持續(xù)低迷。市場要實現(xiàn)根本好轉(zhuǎn),，仍需政策持續(xù)發(fā)力與市場信心進一步恢復(fù),。