國家統(tǒng)計(jì)局于4月16日發(fā)布了2024年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。雖然受去年一季度高基數(shù)等因素影響,，房地產(chǎn)市場整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳,，但3月單月數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售和新開工等指標(biāo)降幅有所收窄,，市場展現(xiàn)出局部回暖跡象,。

年初至今，諸如“三大工程”等措施持續(xù)推動(dòng),，一定程度上填補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑缺口,；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制與融資“白名單”快速落地，有效暢通了房企融資路徑,；各地推出住房“以舊換新”,、放寬限購等優(yōu)化政策，為市場注入積極信號(hào),。然而,，鑒于市場供求關(guān)系的重大轉(zhuǎn)變與有效需求的不足，房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇仍需政策的持續(xù)推動(dòng)力及市場信心的進(jìn)一步恢復(fù),。

一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)雖顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資,、銷售、房企到位資金等指標(biāo)持續(xù)下滑,，但對(duì)此不應(yīng)過于悲觀,，應(yīng)以理性視角審視和客觀評(píng)價(jià)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,，今年1~3月全國投資總額為22082億元,，同比下降9.5%,，其中住宅投資下降10.5%。盡管自2022年4月起連續(xù)26個(gè)月呈負(fù)增長,，但相較于過去十年同期,，除略低于2019年外，仍高于其他年份,。在年度數(shù)據(jù)層面,，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資雖降至11.09萬億元，但仍高于2017年水平,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文曾依據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)指出,，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例應(yīng)長期維持在7%左右,。以此為參照,，2023年雖回落至8.8%，但仍處于合理區(qū)間之上,，故房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降應(yīng)被視為投資過熱后的理性回調(diào),，而非超調(diào)現(xiàn)象。

商品房銷售數(shù)據(jù)方面,，1~3月新建商品房銷售面積為22668萬平方米,，同比下降19.4%，住宅銷售面積下降23.4%,；銷售額為21355億元,，下降27.6%，住宅銷售額下降30.7%,?；仡櫧辏唐贩夸N售自2016年起保持在每年15億平方米以上的高位,，2018年至2021年連續(xù)四年銷售面積超過17億平方米,，2021年達(dá)近18億平方米的歷史高位。2022~2023年連續(xù)兩年下滑,，2023年降至11億平方米,，創(chuàng)下十年新低。盡管如此,，每年10億平方米的銷售規(guī)模相對(duì)于市場需求總量并不算低,。然而，銷售的急劇下滑不僅打擊市場信心,，更給房企資金回籠帶來巨大壓力,。值得注意的是，一季度數(shù)據(jù)的大幅下滑部分歸因于去年高基數(shù)效應(yīng),，而今年3月單月銷售面積達(dá)1.13億平方米,，優(yōu)于去年下半年各月表現(xiàn),。此外，一季度新建商品房銷售面積和銷售額較1~2月降幅分別收窄1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn),，顯示穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施已初見成效,，市場呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金方面,，1~3月到位資金為25689億元,，同比下降26%。其中,，國內(nèi)貸款降幅最小,，且較1~2月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，這表明房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和融資“白名單”正發(fā)揮作用,。定金及預(yù)收款下降37.5%,，反映期房預(yù)售壓力猶存，房企通過銷售回籠資金仍面臨困難,。個(gè)人按揭貸款下降41%,，揭示居民個(gè)人購房意愿低迷，盡管房貸利率已處歷史低位,，但對(duì)市場的刺激效果并不顯著,。

關(guān)于商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)，3月70個(gè)大中城市新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.3%,。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,，降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市環(huán)比分別下降0.3%和0.4%,，降幅與上月持平,。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn),；二三線城市環(huán)比均下降0.5%,，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中,，新房價(jià)格環(huán)比下降的城市有57個(gè),，二手房價(jià)格環(huán)比下降的城市有69個(gè)。部分前期調(diào)整充分的城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,，一線城市房價(jià)調(diào)整趨勢(shì)顯現(xiàn),，廣州、深圳房價(jià)尤為明顯,。二手房價(jià)格跌幅大于新房,，主要緣于新房價(jià)格受成本及政府指導(dǎo)價(jià)約束，調(diào)整空間有限，而二手房市場更具市場化特征,，價(jià)格調(diào)整更為靈活,，加之二手房市場漸成主流，掛牌量增加帶來更大的議價(jià)空間,，且部分二手房因房齡,、戶型、配套等劣勢(shì)拉低整體價(jià)格,。二手房價(jià)格的持續(xù)下跌也將影響新房價(jià)格,，房企或?qū)⒉扇∫詢r(jià)換量策略。

年初至今,，房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松基調(diào),。投資端，城中村改造,、保障房建設(shè)和“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”持續(xù)推動(dòng),，部分彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑；融資端,，延續(xù)“金融16條”相關(guān)政策,，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”制度,，有效疏通房企融資,；需求端，降低個(gè)人住房貸款利率,，各地因城施策出臺(tái)住房“以舊換新”,、放松限購等政策，為市場提供利好刺激,。

盡管如此,，一季度數(shù)據(jù)揭示房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段。供給端,，房企資金壓力未獲根本緩解,，影響開發(fā)投資及保交樓項(xiàng)目推進(jìn)；需求端,，有效需求不足,，居民購房能力與意愿下降，導(dǎo)致商品房銷售持續(xù)低迷,。市場要實(shí)現(xiàn)根本好轉(zhuǎn),，仍需政策持續(xù)發(fā)力與市場信心進(jìn)一步恢復(fù)。