高位炒房者面臨續(xù)貸陣痛 價差陣痛與杠桿風險加劇(3)
為應(yīng)對續(xù)貸階段的價差問題，部分投資者嘗試各種解決方案,。李藝考慮將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親戚,，通過簽訂購房協(xié)議重新辦理房貸,，所得貸款用于償還經(jīng)營貸。但此法風險高,、涉及稅費多,，李藝仍在猶豫。市場上還有專門從事續(xù)貸業(yè)務(wù)的中介,，聲稱可通過借入消費貸或其他貸款填補缺口,，或通過特殊渠道提高評估價以“絲滑”彌合價差。然而,，深圳一中介坦言，當前市場環(huán)境下,，“高評高貸”操作難度增大,，房價下跌時評估價通常隨之下調(diào)，銀行與合作評估機構(gòu)會對房產(chǎn)進行細致評估,，當房價上漲預(yù)期強烈時,，適度上調(diào)評估價較為可行，但在當下市場行情中,，難以實現(xiàn)“高評高貸”,。
針對經(jīng)營貸置換房貸的行為，法律人士提醒購房人,，其間將房產(chǎn)抵押以獲取經(jīng)營貸還房貸,，但經(jīng)營貸每隔幾年需對房屋進行評估，評估價下調(diào)意味著續(xù)貸時能申請到的貸款額度減少,，可能導致購房人面臨巨大資金缺口,，需先行補足舊貸缺口，帶來沉重經(jīng)濟負擔,。一些人會選擇中介推薦的過橋貸款或以貸養(yǎng)貸方式填補窟窿,，但這會增加額外成本，一旦后續(xù)資金鏈斷裂,，負債可能如滾雪球般迅速累積,。
對于協(xié)助操作經(jīng)營貸置換房貸的中介或銀行機構(gòu)，一旦被查處,，將面臨包括刑事處罰在內(nèi)的嚴厲懲處,。2021年3月，原銀保監(jiān)會,、住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知,，要求加強對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款的風險管理，對使用房產(chǎn)抵押的貸款加強估值管理,，合理確定貸款抵押成數(shù),。2023年2月,，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布鄭重提示，嚴禁房地產(chǎn)中介機構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營貸”的行為,。
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