59歲的郁亮和2024年的房地產(chǎn)市場
第一季的統(tǒng)計數(shù)據(jù)揭示了房地產(chǎn)市場的趨勢,資金正加速撤離住宅開發(fā)投資領(lǐng)域。1至3月,,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為22082億元,,同比下降9.5%,其中住宅投資下降10.5%,達16585億元。值得注意的是,3月房地產(chǎn)投資降幅較1至2月進一步擴大,,顯示出投資資金在該領(lǐng)域的萎縮態(tài)勢。59歲的郁亮和2024年的房地產(chǎn)市場,。
對比2023年數(shù)據(jù),,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為110913億元,同比下降9.6%,,住宅投資下降9.3%,,為83820億元。2024年一季度住宅投資降幅相較于上年擴大了1.2個百分點,,明確顯示出資金持續(xù)撤出住宅投資建設(shè)的狀況,。
新建商品房銷售量價齊跌,非剛需購房需謹(jǐn)慎,。1至3月,,新建商品房銷售面積為22668萬平方米,同比下降19.4%,,住宅銷售面積降幅更大,,達到23.4%。銷售金額方面,,總體下降27.6%至21355億元,,住宅銷售額下降幅度高達30.7%。1至2月房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)大幅下滑,,盡管3月跌幅略有收窄,,但銷售面積與房價均呈現(xiàn)顯著下降趨勢,。在我近期課程中的調(diào)研結(jié)果顯示,,僅有約5%的人認為2024年是購房良機,,多數(shù)人持看跌態(tài)度,缺乏購房信心,。
回顧2023年,,商品房銷售面積為111735萬平方米,同比下降8.5%,,住宅銷售面積下降8.2%,。商品房銷售額下降6.5%至116622億元,住宅銷售額降幅為6.0%,。相比之下,,2024年開局的銷售表現(xiàn)堪憂,非剛需購房者或可考慮繼續(xù)觀望,。59歲的郁亮和2024年的房地產(chǎn)市場,。
廣州在一線城市中領(lǐng)跌,二手房市場尤為顯著,。全國70個大中城市房價無一例外地下跌,。3個月內(nèi),廣州二手房價格下跌7.4%,,跌幅居一線城市之首,。深圳、上海,、北京分別下跌6.2%,、5.8%和5.2%。盡管廣州在過去一年中采取了一系列政策松綁措施,,包括大幅度調(diào)整限購政策及全面放開限購,,且部分銀行對“首套房”認定趨于寬松,但房價仍持續(xù)走低,,一線城市周邊區(qū)域尤受沖擊,。
廣州中原研究發(fā)展部報告指出,相較于春節(jié)前,,賣方業(yè)主心理價位普遍下調(diào),。3月廣州二手房網(wǎng)簽均價環(huán)比下降10.1%,至28079元/平方米,。當(dāng)前市場信心仍在緩慢恢復(fù)中,,整體形勢呈現(xiàn)易冷難熱態(tài)勢,期待更多政府信號引導(dǎo)市場走向,。
房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者與企業(yè)境況各異,。以萬科董事長郁亮為例,即將步入耳順之年的他正面臨職業(yè)生涯中最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。國際資本對萬科的狙擊導(dǎo)致其外債評級降至垃圾級,,雖多次得到深圳國資及深圳地鐵的支持,,但公司股價在過去一年下跌36%,市場擔(dān)憂情緒彌漫,。盡管如此,,萬科被列入50家“白名單”房企,享有深圳國資及地鐵的持續(xù)支持,,其優(yōu)質(zhì)企業(yè)的身份使其在銀行融資方面獲得額外關(guān)照,。59歲的郁亮和2024年的房地產(chǎn)市場。
郁亮自1988年北大畢業(yè)后進入萬科,,2001年36歲時被提拔為總經(jīng)理,,直至2017年接替王石成為“萬科一哥”。在房地產(chǎn)行業(yè)提出去杠桿,、去庫存改革口號的背景下,,他于2018年提出“活下去”的戰(zhàn)略口號,展現(xiàn)出其知進退的智慧,。面對當(dāng)前困境,,或許他有過一絲后悔,但人生無法假設(shè),,既要享受時代紅利,,也要承受系統(tǒng)性風(fēng)險。
并非所有地產(chǎn)企業(yè)境遇慘淡,。以越秀地產(chǎn)為例,,盡管行業(yè)整體低迷,其2023年合同銷售金額逆勢上漲13.6%,,達1400多億,,營業(yè)收入增長10%,為802億,,僅核心利潤同比下跌近20%,。越秀地產(chǎn)之所以保持穩(wěn)健,主要歸因于三大因素:一是聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地段,,規(guī)模適中,;二是融資成本低,加權(quán)平均貸款成本僅為3.82%,;三是得到廣州市政府的大力支持,,有望在房地產(chǎn)市場中提升地位,助力越秀集團沖擊世界500強,。
相比之下,,時代地產(chǎn)、融創(chuàng)、富力地產(chǎn)等民企處境堪憂,,市值分別蒸發(fā)90%以上,、95%及90%,甚至面臨清盤危機,。而中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等國企央企,,盡管利潤有所增長,,市值仍分別下跌50%多及近60%??梢?,房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出明顯的國央企與民企、一線城市與二三線城市,、商品房與保障房等多方面的分化趨勢,。
面對行業(yè)困境,阿那亞模式提供了突圍之道,,即服務(wù)與房地產(chǎn)結(jié)合,。阿那亞項目曾于2013年陷入爛尾,但在馬寅及其團隊的努力下,,成功轉(zhuǎn)型為經(jīng)營型房地產(chǎn)企業(yè),,提出“有品質(zhì)的簡樸,有節(jié)制的豐盛”的理念,。如今,,阿那亞的運營服務(wù)收入已與房地產(chǎn)銷售持平,憑借優(yōu)質(zhì)服務(wù),,其房產(chǎn)售價遠高于周邊項目,,且銷售火爆。
展望未來,,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)K型分化:商品房高端化,,保障房普惠化,以滿足不同收入群體的需求,;人口流入地區(qū),、擁有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及氣候條件的地區(qū)房價有望持續(xù)上漲,反之則可能持續(xù)下跌,。
總之,,房地產(chǎn)市場雖面臨深度調(diào)整,但仍存在機遇,。認清形勢,,把握機會,才是應(yīng)對之道。
萬科近期迎來積極進展,,先是獲得了多家銀行73億的信貸支持,接著其股價與債券價格連續(xù)上漲,,為公司在資本市場的表現(xiàn)帶來喘息之機,。這些好消息或許能讓董事會主席郁亮感到些許輕松
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