樓市罕見一幕,，外資巨頭突然轉向

外資巨頭突然罕見唱多中國房地產市場,，引發(fā)關注,。瑞銀大中華區(qū)房地產研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后,，由于政府的援助,，我們第一次對中國房地產行業(yè)變得更加樂觀,?！?/p>

從市場層面來看，中國房地產市場正陸續(xù)出現積極信號,。其中,，上海豪宅銷售持續(xù)火爆，帶動上海新房房價指數環(huán)比上漲,；深圳樓市也出現復蘇跡象,，3月份二手房成交套數達4547套，環(huán)比大增115.13%,，截至4月15日,，深圳月內二手住宅成交套數達到2067套，超過3月同期,。樓市罕見一幕,。

那么，在一系列利好信號的加持下,，中國樓市何時將迎來拐點,？樓市罕見一幕，外資巨頭突然轉向,。

罕見唱多

瑞銀大中華區(qū)房地產研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后,，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產行業(yè)變得更加樂觀,?！?/p>

他預計，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平,，中國大型地產開發(fā)商們的股票可能會出現反彈,。

值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕見地對中國恒大集團給出了“賣出”評級,，并將目標價從14.5港元下調至6港元,，是唯一一位給予恒大賣出評級的分析師，震驚市場,。

站在當前,，John Lam認為，在經歷了調整之后，中國房地產行業(yè)正準備緩慢復蘇,。

John Lam預計,，中國今年的房地產行業(yè)銷量和價格不會上漲，但降幅會有所緩解,。他認為,，按面積計算，今年國內住宅銷售可能會下降7%,，低于2022年創(chuàng)紀錄的27%跌幅,。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄,。

John Lam預測,，一旦房價穩(wěn)定下來，被壓抑的需求將會回歸,，因為過去三年的房地產價格下跌周期導致人們推遲購買,。

John Lam還提到，由于許多房地產企業(yè)已停止購買土地和建造房屋,，從而減少了供應量,。在樓市低迷期間，中國開發(fā)商的新屋開工量下降了58%,，遠高于同期按面積計房地產銷售37%的降幅,。

John Lam認為，這種“去庫存”可能會使國內住房的庫存水平明顯下滑,。

John Lam進一步表示,，中國的房地產市場比日本更健康，其危機程度也不及后者嚴重,。其原因是,，中國城市化率和家庭杠桿率較低，并且實施了嚴格的外匯管制,，這些因素結合在一起,，使中國能夠比日本更好地管理房地產泡沫。

John Lam預測,，期待房地產價格和新開工率在2025年6月前恢復穩(wěn)定,。目前，最大的爭論是購房者需求如何恢復的宏觀問題,。

積極信號

其實，從市場層面來看,，中國房地產市場正陸續(xù)出現積極信號,，一線城市及新一線城市的回暖跡象愈發(fā)明顯。

據中指院的統(tǒng)計數據顯示，截至3月31日,，重點城市二手房成交套數已連續(xù)6周環(huán)比增長,，單周成交量一度達到2023年下半年以來周度最高水平。另據貝殼研究院監(jiān)測,，今年以來,，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復，部分城市和產品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲,。

具體來看,，上海樓市的復蘇較為明顯，豪宅銷售堪稱火爆：

4月21日,，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤,，該項目單日銷售額達99.97億元，去化率100%,，成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目,。

4月18日，上海陸家嘴(600663)豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄,，總價1.1億元“樓王”開場即被選購,，單日收金70.27億元。

今年3月底,，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤,，以196.5億元銷售額直接刷新全國開盤紀錄。

受益于豪宅銷售火爆的帶動,，上海新房房價指數環(huán)比漲幅已位列全國第一,。據國家統(tǒng)計局數據顯示，2024年3月,，上海新房房價指數環(huán)比上漲0.5%,，領漲全國；同比上漲4.3%,，位居全國第二,。樓市罕見一幕。

另外,，深圳樓市也持續(xù)出現復蘇跡象,。據深圳市房地產信息平臺公布的數據，3月份二手房成交套數達到4547套,，其中二手住宅成交3840套,，環(huán)比大增115.13%，創(chuàng)2023年4月份以來新高,。

進入4月份,，截至4月15日,，深圳月內二手住宅成交套數達到2067套，超過3月份同期,。

另據深圳市房地產中介協會發(fā)布的數據,，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套,，環(huán)比增長34.3%,，單周交易量再創(chuàng)2022年以來新高。

其中,，剛需是支撐近期深圳二手房市場放量的重要力量,。3月份深圳二手住宅成交結構當中，60—90平方米住宅成交占比39%,，成交占比最大,；戶型方面，3月份三房戶型成交占比42%,，占比最大,。

據北京市住建委官網數據統(tǒng)計，今年3月,，二手房網簽量14280套,，環(huán)比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”,，并創(chuàng)下了近一年來的最高點,。

重大變化

當前，我國房地產市場供求關系已發(fā)生重大變化,。

光大證券在最新的研報中指出,，2024年監(jiān)管層繼續(xù)積極優(yōu)化房地產政策，加快構建房地產發(fā)展新模式,。供給側看,，監(jiān)管提出金融業(yè)支持房地產責無旁貸，繼續(xù)通過信貸,、債券,、股權等綜合方式支持房地產融資，強調不同所有制房企融資“一視同仁”,，建立城市房地產融資協調機制,，提升經營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質房企融資性現金流有望提升,。樓市罕見一幕,，外資巨頭突然轉向。

光大證券表示,，需求側看,，住建部提出充分賦予城市房地產調控自主權,，地方政府“因城施策”加大需求側購房支持力度，包括優(yōu)化“認房認貸”,，下調首付比例及按揭利率，進一步優(yōu)化限購范圍和普通住宅標準,，對多孩家庭和人才購房給予進一步支持等,；隨著地方政府樓市調控自主性進一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化或進一步加劇,。樓市罕見一幕,。

中銀國際也認為，各地在“因城施策”框架下,，需求端政策進入了新一輪發(fā)力期,，或對市場的企穩(wěn)和購房者置業(yè)情緒的修復有一定效果。今年行業(yè)供給側將持續(xù)出清,，項目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張的局面,。