樓市罕見一幕,，外資巨頭突然轉(zhuǎn)向

外資巨頭突然罕見唱多中國房地產(chǎn)市場,，引發(fā)關(guān)注,。瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助,，我們第一次對中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀,。”

從市場層面來看,，中國房地產(chǎn)市場正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號,。其中，上海豪宅銷售持續(xù)火爆,，帶動上海新房房價指數(shù)環(huán)比上漲,；深圳樓市也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,，3月份二手房成交套數(shù)達(dá)4547套，環(huán)比大增115.13%,，截至4月15日,，深圳月內(nèi)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到2067套，超過3月同期,。樓市罕見一幕。

那么,，在一系列利好信號的加持下,，中國樓市何時將迎來拐點？樓市罕見一幕,，外資巨頭突然轉(zhuǎn)向,。

罕見唱多

瑞銀大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管分析師John LamJ在最新的采訪中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助,，我們第一次對中國房地產(chǎn)行業(yè)變得更加樂觀,。”

他預(yù)計,，國內(nèi)住房需求和供應(yīng)將在明年某個時候恢復(fù)到歷史平均水平,，中國大型地產(chǎn)開發(fā)商們的股票可能會出現(xiàn)反彈。

值得一提的是,，John Lam曾在2021年初罕見地對中國恒大集團(tuán)給出了“賣出”評級,，并將目標(biāo)價從14.5港元下調(diào)至6港元，是唯一一位給予恒大賣出評級的分析師,，震驚市場,。

站在當(dāng)前，John Lam認(rèn)為,，在經(jīng)歷了調(diào)整之后,，中國房地產(chǎn)行業(yè)正準(zhǔn)備緩慢復(fù)蘇。

John Lam預(yù)計,，中國今年的房地產(chǎn)行業(yè)銷量和價格不會上漲,，但降幅會有所緩解。他認(rèn)為,，按面積計算,，今年國內(nèi)住宅銷售可能會下降7%，低于2022年創(chuàng)紀(jì)錄的27%跌幅,。新屋開工率可能下降7%,，較2022年39%的降幅收窄。

John Lam預(yù)測,，一旦房價穩(wěn)定下來,，被壓抑的需求將會回歸,，因為過去三年的房地產(chǎn)價格下跌周期導(dǎo)致人們推遲購買。

John Lam還提到,，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)已停止購買土地和建造房屋,，從而減少了供應(yīng)量。在樓市低迷期間,，中國開發(fā)商的新屋開工量下降了58%,，遠(yuǎn)高于同期按面積計房地產(chǎn)銷售37%的降幅。

John Lam認(rèn)為,，這種“去庫存”可能會使國內(nèi)住房的庫存水平明顯下滑,。

John Lam進(jìn)一步表示，中國的房地產(chǎn)市場比日本更健康,，其危機程度也不及后者嚴(yán)重,。其原因是，中國城市化率和家庭杠桿率較低,，并且實施了嚴(yán)格的外匯管制,，這些因素結(jié)合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產(chǎn)泡沫,。

John Lam預(yù)測,，期待房地產(chǎn)價格和新開工率在2025年6月前恢復(fù)穩(wěn)定。目前,，最大的爭論是購房者需求如何恢復(fù)的宏觀問題,。

積極信號

其實，從市場層面來看,，中國房地產(chǎn)市場正陸續(xù)出現(xiàn)積極信號,，一線城市及新一線城市的回暖跡象愈發(fā)明顯。

據(jù)中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至3月31日,，重點城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長，單周成交量一度達(dá)到2023年下半年以來周度最高水平,。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測,，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù),，部分城市和產(chǎn)品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲,。

具體來看，上海樓市的復(fù)蘇較為明顯,，豪宅銷售堪稱火爆：

4月21日,，融創(chuàng)外灘壹號院二期開盤，該項目單日銷售額達(dá)99.97億元,，去化率100%,，成為今年內(nèi)上海單盤銷售額TOP2的項目,。

4月18日，上海陸家嘴(600663)豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄,，總價1.1億元“樓王”開場即被選購,，單日收金70.27億元。

今年3月底,，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤,，以196.5億元銷售額直接刷新全國開盤紀(jì)錄。

受益于豪宅銷售火爆的帶動,，上海新房房價指數(shù)環(huán)比漲幅已位列全國第一,。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年3月,，上海新房房價指數(shù)環(huán)比上漲0.5%,，領(lǐng)漲全國,；同比上漲4.3%,，位居全國第二。樓市罕見一幕,。

另外,，深圳樓市也持續(xù)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公布的數(shù)據(jù),，3月份二手房成交套數(shù)達(dá)到4547套,，其中二手住宅成交3840套，環(huán)比大增115.13%,，創(chuàng)2023年4月份以來新高,。

進(jìn)入4月份，截至4月15日,，深圳月內(nèi)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到2067套,，超過3月份同期。

另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù),，4月8日至4月14日,，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1295套，環(huán)比增長34.3%,，單周交易量再創(chuàng)2022年以來新高,。

其中，剛需是支撐近期深圳二手房市場放量的重要力量,。3月份深圳二手住宅成交結(jié)構(gòu)當(dāng)中,，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大,；戶型方面,，3月份三房戶型成交占比42%,，占比最大。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，今年3月,，二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%,，也突破了1.2萬套的“榮枯線”,，并創(chuàng)下了近一年來的最高點。

重大變化

當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,。

光大證券在最新的研報中指出，2024年監(jiān)管層繼續(xù)積極優(yōu)化房地產(chǎn)政策,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,。供給側(cè)看，監(jiān)管提出金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸,，繼續(xù)通過信貸,、債券、股權(quán)等綜合方式支持房地產(chǎn)融資,，強調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”,，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途等,，優(yōu)質(zhì)房企融資性現(xiàn)金流有望提升,。樓市罕見一幕，外資巨頭突然轉(zhuǎn)向,。

光大證券表示,，需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán),，地方政府“因城施策”加大需求側(cè)購房支持力度,，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率,，進(jìn)一步優(yōu)化限購范圍和普通住宅標(biāo)準(zhǔn),，對多孩家庭和人才購房給予進(jìn)一步支持等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進(jìn)一步提升,，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化或進(jìn)一步加劇,。樓市罕見一幕。

中銀國際也認(rèn)為,，各地在“因城施策”框架下,，需求端政策進(jìn)入了新一輪發(fā)力期，或?qū)κ袌龅钠蠓€(wěn)和購房者置業(yè)情緒的修復(fù)有一定效果。今年行業(yè)供給側(cè)將持續(xù)出清,，項目白名單的落地一定程度上有助于緩解部分房企資金緊張的局面,。