博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時刻

房地產(chǎn)這下有救了，政治局再次就房地產(chǎn)重磅發(fā)聲,。作為最高決策會議,，絕對分量十足,。所以我們必須要準確理解和把握這次會議釋放的信號，否則一旦做出錯誤的決策,，一輩子都可能都無法翻身,。博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時刻。

那么,，這次會議都說些什么呢,？有哪些新的提法呢？為什么說標志著房地產(chǎn)進入了新的階段呢,？會議內(nèi)容比較晦澀難懂,，大多數(shù)人都看不太明白，今天我就用人人能聽懂的大白話,，幫助大家來解讀一下,。并且告訴你未來房地產(chǎn)的三大趨勢。

4月30日的政治局會議上,，除了繼續(xù)重申因城施策,、保交樓等之前的政策措施之外，而且有了一個新的提法,。會議特別強調(diào)要“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”,。

如何看待這次會議的重磅發(fā)聲？如何解讀消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的新提法,，會直接關(guān)系到對房地產(chǎn)走勢的理解,。

過去那種高歌猛進、大干快上,、熱火朝天、到處都是工地的發(fā)展模式,，今后將持續(xù)降溫了,，取而代之的，是國家將發(fā)展重點從純新房的開發(fā)建設(shè),，轉(zhuǎn)向積極盤活存量，同時優(yōu)化新房結(jié)構(gòu),，也就是說,，房地產(chǎn)業(yè)從“增量時代”，進入到增量與存量“并存時代”了,。

之前我們?yōu)槭裁匆獙l(fā)展方向鎖定在建設(shè)新房上,？主要是因為我們的歷史欠賬太多。數(shù)據(jù)顯示,，1978年我國城鎮(zhèn)人均住房面積只有6.7平方米,。博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時刻,。

1998年我國正式實施房改，此時距改革開放已經(jīng)過去20年,，積壓了大批的購房需求,，加上大批農(nóng)村人口涌入城市，小城鎮(zhèn)人口涌入大城市,，導(dǎo)致在相當長一段時間里,，我們國家的住房供給嚴重不足。

所以,，1998年以后,，為了迅速讓國民改善居住條件，國家將房地產(chǎn)發(fā)展的重點放在新房開發(fā)建設(shè)上,，這是有合理性和歷史原因的,，這也使得過去20年里，房地產(chǎn)開發(fā)商賺得盆滿缽滿,，成為各類富豪榜上的常客和人數(shù)最多的群體,，就是因為他們趕上了新房開發(fā)的風口,，那時候，只要蓋房就能賺錢,。

但是，如今已經(jīng)時過境遷了,，現(xiàn)在的年輕人，父母有房,，爺爺奶奶有房，姥姥姥爺有房,，今后這3套房都是這個獨生子的,，他還需要買房嗎？這就是現(xiàn)在年輕人不買房的一個重要原因,，因為他不需要,，他可以等。

再來看看城鎮(zhèn)化,，

1978年我國城鎮(zhèn)化率還不到19%,，2023年就達到了66.2%

，現(xiàn)在全國三分之二的人口已經(jīng)是城市人了,，剩下那些在農(nóng)村的基本都留守人員為主,，大家可以想想，未來還有沒有可能像改革開放之初那樣,，有大批農(nóng)村人口涌向城市呢,？該來的都已經(jīng)來了,，所以現(xiàn)在城市的房子也賣不動了,。

此外，2023年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積41平米,，是1978年的6倍,。

很多家庭都有二套房、多套房,。

以上數(shù)據(jù)足以表明,，我國房地產(chǎn)總體上已經(jīng)供大于求。因此,，我們不能再像過去那樣瘋狂的開發(fā)新樓盤了,，所以這次政治局會議才特別提到要消化存量房產(chǎn)。

但是,，既然已經(jīng)供大于求了,，為什么不說是進入存量房時代，而是新房與存量房并存呢,？為什么還要優(yōu)化增量住房呢,？這是因為,，各地方發(fā)展不平衡,，中心城市仍然會繼續(xù)從四面八方引人才。

而這些中心城市本身,，房地產(chǎn)也有需求空間,。比如，北京,、上海、深圳的人均住房面積只有33平米,，遠低于全國的41平米,，在這些城市，未來一段時間,，新房還有增長空間,。

那么，在存量房與新房并存的時代,，國家會采取什么政策,？普通人該如何應(yīng)對呢,？其實，這次政治局會議已經(jīng)說的很清楚了,，那就是消化存量,、優(yōu)化增量。

存量房已經(jīng)成為了房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中,，最堵塞的一環(huán)了?，F(xiàn)在最難賣的就是存量房，尤其是老破小,、老破大,，很多價格已經(jīng)跌到了2016年的水平。如果這些房子賣不出去,，大家就沒有錢去買新房,，只有這個環(huán)節(jié)疏通了，房地產(chǎn)的資金流才能正常運轉(zhuǎn),。

那么如何消化存量房呢,？最大的可能就是以舊換新。其實從去年開始,，已經(jīng)有40多個城市推出房屋“以舊換新”的政策了,，大體上就是你的二手房不是賣不出去嗎？那么政府出錢來收購,，但是你拿到的錢只能買新房,，不能干別的或者存起來，所以有的地方不是直接給錢,，而是給房票,，指定你買哪幾個樓盤。這樣二手房和新房都活起來了,，二手房的流通性解決了,，新房也有人買了。

那么如何優(yōu)化增量房呢,？一方面,，不能全國各地再大干快上了，而是要將新房建設(shè)的重心放在中心城市,，資源向這些城市傾斜,。

另一方面，中心城市的新房未來估計很難有剛需盤,，多數(shù)都會是改善盤,，因為以舊換新的家庭，不可能是剛需，最次也是個剛改,，他必然要換一套比原來好一點的房子,。同時，我們國家未來還將大力發(fā)展保障房,，大城市新市民完全可以等保障房,，從性價比來看，保障房對剛需群體更加友好,。

因此,，我們會看到未來有三大趨勢。

一,，會有更多的城市實行以舊換新,。

二，大城市里的新房將會逐漸改善化,、高端化,，90平米以下的剛需新房估計很難再有了。

三,，政府收購的二手房,，大概率會變成保障房。

當然這是一個逐漸的過程,，不可能這次會議后所有的開發(fā)商都不建剛需盤了,，但是趨勢一定是這樣的。

作為普通人群,，如果你手頭有二手房,，又確實有改善的需求，不防借著政府以舊換新的機會改善一下,；如果你是大城市的新市民,，不是很著急購房的話，不妨等等保障房,。博主：地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷房改后最難時刻,。