6月7日,，中信建投發(fā)布的研究報(bào)告指出,，隨著5月17日樓市重要政策的出臺(tái)，業(yè)界開(kāi)始重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)，特別是關(guān)注一線(xiàn)城市是否將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性變化，并像過(guò)去一樣帶動(dòng)低級(jí)別城市的市場(chǎng)活力回升。這一話(huà)題成為了資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn),，但觀點(diǎn)各異。

目前,，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存量處于歷史較高水平,，這也是近期一線(xiàn)城市放松房產(chǎn)需求調(diào)控的原因之一。截至今年5月底,，廣州,、北京、上海,、深圳的新房可售套數(shù)分別達(dá)到了10.5萬(wàn)套,、8.7萬(wàn)套,、6.9萬(wàn)套和5.2萬(wàn)套。盡管上海放寬了限購(gòu)政策,，但債券市場(chǎng)反應(yīng)平淡,，顯示出市場(chǎng)更傾向于等待實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)指導(dǎo)行動(dòng)。股市中的房地產(chǎn)板塊在波動(dòng)后恢復(fù)平靜,，反映出投資者對(duì)于一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策效果持觀望態(tài)度,。

市場(chǎng)分歧的核心在于如何評(píng)估一線(xiàn)城市房地產(chǎn)的實(shí)際需求。盡管一線(xiàn)城市因年輕人口流入而理應(yīng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但高庫(kù)存現(xiàn)象引發(fā)了困惑,。通過(guò)分析套戶(hù)比（城鎮(zhèn)居民房屋總量與家庭戶(hù)數(shù)之比），發(fā)現(xiàn)一線(xiàn)城市仍有明顯的潛在需求,，其套戶(hù)比均低于全國(guó)平均水平,，尤其是深圳的套戶(hù)比僅為0.49，表明并非需求不足導(dǎo)致的庫(kù)存累積,，而是有效需求未能得到有效釋放,。

分析認(rèn)為，當(dāng)前一線(xiàn)城市的問(wèn)題在于擁有購(gòu)房潛力的人群中,，具備足夠支付能力的有效需求不足,。這背后的驅(qū)動(dòng)因素包括居民購(gòu)房能力的減弱。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看,，雖然人口持續(xù)從低能級(jí)城市向一線(xiàn)城市流動(dòng)，為一線(xiàn)城市提供了充足的潛在購(gòu)房人群,，但考慮到房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于國(guó)際同類(lèi)城市,，說(shuō)明購(gòu)房資金來(lái)源多元化，包括個(gè)人儲(chǔ)蓄和家庭支持等,，成為影響有效需求的關(guān)鍵,。

對(duì)于一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，報(bào)告指出,，鑒于當(dāng)前主要挑戰(zhàn)在于有效需求不足,，未來(lái)的政策可能聚焦于刺激購(gòu)買(mǎi)力，如降低房貸利率,、減少首付比例以滿(mǎn)足剛性需求,，以及加大對(duì)改善性住房需求的支持。長(zhǎng)期展望,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新發(fā)展模式可能導(dǎo)致一線(xiàn)城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)分化,，保障性住房體系的完善將使大多數(shù)商品房回歸消費(fèi)品屬性，而少數(shù)高品質(zhì)住宅的金融屬性則可能增強(qiáng),，其價(jià)值將更多體現(xiàn)于稀缺性之上,。