中央定調(diào)：推動新型城鎮(zhèn)化,，開始了

重要文件發(fā)布

7月31日，國務(wù)院發(fā)布了《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》,。

這份文件是承接一天前召開的中央政治局會議上提出的促消費內(nèi)容,。會議提出：

要以提振消費為重點擴大國內(nèi)需求，經(jīng)濟政策的著力點要更多轉(zhuǎn)向惠民生,、促消費,，要多渠道增加居民收入，增強中低收入群體的消費能力和意愿,，把服務(wù)消費作為消費擴容升級的重要抓手,，支持文旅、養(yǎng)老,、育幼,、家政等消費。

而《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》的目的,，文件開篇第一句話就點明：

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路,，是解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村,、農(nóng)民問題的重要途徑,，是推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴大內(nèi)需和促進產(chǎn)業(yè)升級的重要抓手,。為深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,，依據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035年）》，制定本行動計劃,。

換句話說,，推動新型城鎮(zhèn)化只是手段，最終的目的,，是以這種方式帶動內(nèi)需,。

內(nèi)需不振，是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展路上的不確定因素,。這一點,，在2023年7月份召開的中央政治局會議上就明確提到：

當(dāng)前經(jīng)濟運行面臨新的困難挑戰(zhàn)，主要是國內(nèi)需求不足,，一些企業(yè)經(jīng)營困難,，重點領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，外部環(huán)境復(fù)雜嚴峻,。疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段后,，經(jīng)濟恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進的過程。我國經(jīng)濟具有巨大的發(fā)展韌性和潛力,，長期向好的基本面沒有改變,。

簡單理解就是，在內(nèi)需不足,、企業(yè)經(jīng)營困難,、風(fēng)險隱患較多、外部環(huán)境復(fù)雜嚴峻四大阻力之下,，接下來我們的復(fù)蘇不是康莊大道,，而是羊腸小道。

數(shù)據(jù)顯示,，社消增速自去年11月份見頂之后,，一路下降，6月份增速只有2%,。

而反映通脹指數(shù)的CPI,，則一言難盡。

新型城鎮(zhèn)化提速

那么該如何提振內(nèi)需,？

《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》的到來,，就是要告訴我們，加快新型城鎮(zhèn)化節(jié)奏,，就是最重要的方法之一,。

加快農(nóng)民進城，是中國經(jīng)濟曾經(jīng)飛速發(fā)展的主要推動力,。

數(shù)億農(nóng)民工進城,，滿足了市場經(jīng)濟之下的大量勞動力需求，推動中國工業(yè)快速發(fā)展,，加速資本剩余,，加快技術(shù)沉淀，從而進一步推動中國產(chǎn)業(yè)升級,，釋放更多就業(yè)崗位,，拉動更多農(nóng)民工進城，形成一個良性閉環(huán),。

農(nóng)民工進城的同時,，帶來了龐大的購房、租房,、購車,、購買各種生活必需品等一系列需求，所以1998年房改之后,，無論是一二線,、三四線還是小縣城,，房價都在快速上漲,，其背后很大一個推動力,，就是農(nóng)民從農(nóng)村進入城市和縣城。

當(dāng)然,，房價背后上漲的更大推動力,，房產(chǎn)是資本化、金融化,。

然而,，最近兩年，我們的城市化速率明顯放緩,。2023年,，全國人口戶籍城鎮(zhèn)化率為66.16%。

2021年之前,，每年的戶籍人口城鎮(zhèn)化率較前一年,，至少提升1個百分點。2021年是個分水嶺,，當(dāng)年城鎮(zhèn)化率為64.72%,，只比2019年提升了0.83個百分點。2022年的城鎮(zhèn)化率只比2021年提升了0.5個百分點,。

2023年的城鎮(zhèn)化率,，速度略有加快，但較2022年也只增加了0.94個百分點,，依舊低于1個百分點,。

戶籍城鎮(zhèn)化率背后，主要有兩個因素：

第一,，最近一些年隨著高房價對低收入人群的主動擠出,，疊加收入不濟、不確定性加劇,，買不起房的人越來越多,，影響了農(nóng)村人口落戶城鎮(zhèn)的速度。

第二,，中國工業(yè)的產(chǎn)能過剩問題凸顯,，再加上全球政治氣候以及全球經(jīng)濟復(fù)蘇遲緩，影響了出口,，壓縮了工業(yè)利潤,，影響了企業(yè)擴張，崗位需求不僅沒有增加,，還在縮水,。

所以才要提振內(nèi)需,，而提振內(nèi)需的抓手，又是提升城鎮(zhèn)化,，所以問題又繞了回來,。

那么該如何提振城鎮(zhèn)化呢？最新發(fā)布的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》文件,，給出了具體操作：

第一,，降低落戶門檻。

文件提出,，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制,，推行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。全面落實城區(qū)常住人口300萬以下城市取消落戶限制要求,，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬城市落戶條件,。完善城區(qū)常住人口500萬以上超大特大城市積分落戶政策，鼓勵取消年度落戶名額限制,。

這一要求,，2022年國家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提到過，之后發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035年）》也提到過,。

這幾年,，各地都在落地執(zhí)行。四川,、貴州,、黑龍江、江西,、吉林,、云南、青海,、寧夏,、內(nèi)蒙古、海南,、廣西,、江蘇、山東,、河南,、浙江，均提出放開除主要城市之外的所有地區(qū)落戶門檻,。

中心城市中,，昆明、石家莊,、南昌,、銀川,、福州、濟南,、大連,、鄭州開啟了零門檻落戶。此外西安,、武漢,、成都,、重慶等城市的落戶門檻,，也降到了最低。

這一次,，文件再次強調(diào),，后續(xù)肯定會有更多重點城市降低落戶門檻。

戶籍,，在過去,，是調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)化快慢的重要工具。

戶籍制度,，在中國已經(jīng)延續(xù)了2000多年,。

古代戶籍制度，主要是為了征稅服徭役?，F(xiàn)在戶籍制度的本質(zhì),，則是調(diào)節(jié)資源分配。

在全球原本實行戶籍制度的國家紛紛取消戶籍制度的背景下,，中國始終無法取消,，是因為中國的資源緊缺與人口規(guī)模龐大之間的結(jié)構(gòu)性矛盾，長期無法解決,。

新中國建立之初,，百廢待興，工業(yè)還沒有發(fā)芽,。當(dāng)時的城市無法承載農(nóng)村人口流入,，沒有崗位給農(nóng)民提供就業(yè)崗位，所以在計劃經(jīng)濟時代,，中國的戶籍制度非常嚴格,。

而且，期間因為城市經(jīng)濟出現(xiàn)困難,，國家為緩解城市就業(yè)壓力,，在60年代還號召廣大城市青年奔赴農(nóng)村勞動，解決就業(yè)難題,，也就是上山下鄉(xiāng),，造就了知青一代,。

然而，隨著后來的包產(chǎn)到戶,，農(nóng)村勞動力得以大幅度釋放,，帶來了很多變化：

1，勞動力的釋放,，帶來了糧食的豐收,，但是隨之帶來的農(nóng)產(chǎn)品價格大幅下跌，讓很多人丟失了種地積極性,，于是又產(chǎn)生了很多撂荒情況發(fā)生,。很多人啥也不干，無所事事,，犯罪率快速增加,。

2，勞動力的釋放,，造成了農(nóng)村勞動力嚴重過剩,。中國農(nóng)村的人均耕地，本來就是世界最低,，在勞動力嚴重過剩的背景下,，中國的農(nóng)業(yè)勞作效率基本進入了負值。

在這兩大背景下,，再加上中國在80年代前后,，已經(jīng)完成了工業(yè)化的原始積累，市場經(jīng)濟到來后,，城市需要大批勞動力,。

因此，80年代中期,，中國的戶籍制度開始放松,。

此后在城鎮(zhèn)化大步向前的背景下，便一發(fā)不可收拾,，城市落戶門檻越來越低,，城市戶籍人口不斷增多。城市化率飛速提升,。

而且,，為了加快城市化率，在頂層設(shè)計上,，將房子與教育,、醫(yī)療資源掛鉤。將優(yōu)質(zhì)的教育,、醫(yī)療等公共資源集中在城市,。農(nóng)村人想要有好的教育,、醫(yī)療資源，必須進城,。

轟轟烈烈的四十多年城市化,，從某種角度來看，是資源的城市化,，和普通民眾買房的城市化,。

在這種背景下，城市化率不斷高企,，房價也不斷高企,。

然而，恰如我上面所講,，近兩年制約城鎮(zhèn)化率提升的兩個因素,，一個是高房價，一個是就業(yè)空間壓縮,。沒有解決好這兩個問題，僅靠降低落戶,，很難達到效果,。

所以，文件除了提出要降低落戶外,，還列出了很多配套措施,。

關(guān)于教育、就業(yè),、住房

第二,，公共服務(wù)、教育等資源同權(quán)享用,。

文件提到：

把握人口流動客觀規(guī)律,，推動相關(guān)公共服務(wù)隨人走。各地區(qū)在動態(tài)調(diào)整基本公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)時,，要增加常住人口可享有的基本公共服務(wù)項目,，按照常住人口規(guī)模優(yōu)化基本公共服務(wù)設(shè)施布局。推進居住證與身份證功能銜接,，健全以公民身份號碼為標(biāo)識,、與居住年限相掛鉤的非戶籍人口基本公共服務(wù)提供機制，穩(wěn)步實現(xiàn)基本公共服務(wù)由常住地供給,、覆蓋全部常住人口,。

以公辦學(xué)校為主將隨遷子女納入流入地義務(wù)教育保障范圍，加大公辦學(xué)校學(xué)位供給力度,，持續(xù)提高隨遷子女在公辦學(xué)校就讀比例,。加快將隨遷子女納入流入地中等職業(yè)教育,、普惠性學(xué)前教育保障范圍。優(yōu)化區(qū)域教育資源配置,，建立同人口變化相協(xié)調(diào)的基本公共教育服務(wù)供給機制,。依據(jù)常住人口規(guī)模變化動態(tài)調(diào)整、統(tǒng)籌優(yōu)化各地教師等人員力量,。

一言以蔽之,，就是要努力做到非戶籍人口和戶籍人口的公共服務(wù)同權(quán)享用。

有人可能會說,，既然同權(quán)了,，還有必要落戶嗎？并不妨礙,。同權(quán)的目的,，是讓外來者在城市找到歸屬感，獲得尊重,，從而選擇落戶,，這是一個耐力投資。

這個難點,，其實在于有限的資源如何做到讓戶籍人口與非戶籍人口同權(quán),。

最典型的就是教育資源的分配。

以深圳來說,，由于中小學(xué)教育資源極度緊張,，非戶籍人口在就讀小學(xué)、中學(xué)時,，具有天然的劣勢,。深圳的中小學(xué)教育資源，分配情況被分成了三六九等,，首先傾斜給深圳戶籍且有房的人,。

非戶籍、沒房,，在最底層,。小孩上中小學(xué)，以前基本只能回老家,?；蛘咦x民辦小學(xué)、初中,，但面對中考時,，非戶籍人口的高中錄取率比戶籍人口低很多。

這幾年，由于深圳每年巨額財政投向教育領(lǐng)域,，建設(shè)了大量基礎(chǔ)教育學(xué)位,，大幅緩解了教育資源緊張等問題。但是以戶籍和房產(chǎn)的積分標(biāo)準(zhǔn),，并沒有改變,。

所以，如何做到戶籍與非戶籍同權(quán),，是個難題,，需要時間，但需要多長時間,，不知道,。恐怕只有等到新生兒人口下跌到一定階段,，才能實現(xiàn)動態(tài)平衡,。

第三，加大就業(yè)支持,。

城市吸引人口落戶最主要的方式,，就是提供就業(yè)，尤其是提供收入可觀的就業(yè),。

文件提到,，工業(yè)實力雄厚的地區(qū)，要培育新能源,、新材料、高端裝備,、基礎(chǔ)軟件和工業(yè)軟件等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,，來滿足就業(yè)需求。

其他地區(qū),，則要利用自身的資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),，培育引進具有生態(tài)主導(dǎo)力和核心競爭力的產(chǎn)業(yè)鏈“鏈主”和龍頭企業(yè)，帶動上下游專精特新企業(yè)集聚,，打造專業(yè)優(yōu)勢突出,、協(xié)作配套緊密的產(chǎn)業(yè)集群，從而提供就業(yè),。

第四,，提供多元化的住房保障體系。

我在上面已經(jīng)說到,，這兩年制約城鎮(zhèn)化速度的一個很重要因素,，就是高房價與低收入疊加收入不濟、預(yù)期缺失,、不確定性加劇之下的越來越多的人買不起房,。

住房才是影響一個人歸屬感的最大變量因子,。

所以文件提到：

鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍。加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口經(jīng)濟可承受的小戶型保障性租賃住房供給,。積極培育發(fā)展住房租賃市場,，支持采取多種措施通過市場化方式滿足農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求。逐步使租購住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利,。在具備條件的城市推進保障性住房建設(shè),。

多元化的住房保障體系，這些年我們一直在做,，也在不斷嘗試,。嘗試過人才房，嘗試過共有產(chǎn)權(quán)住房,。

最終于去年正式確定了“商品房+保障房”的雙軌制,。

去年國務(wù)院審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，也即“14號文件”,，明確提到：

建設(shè)保障房的兩大目標(biāo)：

一是加大保障性住房建設(shè)和供給,，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮,，放開手腳為美好生活奮斗”,；

二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性,，滿足改善性住房需求,，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期,，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

第一個目標(biāo),，就是杜甫所作《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中的那句千古名句,，“大庇天下寒士俱歡顏”。

第二個目標(biāo),，則是雙軌制,。保障的歸保障，商品的歸商品,。讓商品房回歸商品房屬性,。

這兩年也是這樣做的，絕大多數(shù)城市都完全放開了限購,、限售,，購房不再有門檻。

這意味著未來中國大多數(shù)城市走向新加坡模式，給未來的房地產(chǎn)劃定兩個圈子,，一個商品房圈子,，一個保障房圈子。

保障房保障買不起商品房人居住,，商品房則讓有錢人去玩,，當(dāng)然也要以穩(wěn)定為基調(diào)。

新加坡房屋結(jié)構(gòu)是,，72%為組屋,，只有5%為私人住宅，23%為有地住宅,。

正是因為有這種房屋種類,，所以別看新加坡商品房價格位居全球前列，新加坡人從來沒有為房子煩惱過,。

而且,，和我們所理解的保障房、共有產(chǎn)權(quán)房不同,，新加坡的組屋無論是地段,、品質(zhì)還是配套，一點也不比商品房差,。

最關(guān)鍵的是,，組屋價格只有商品房價格的三分之一左右。

新加坡規(guī)定,，新組屋的分配主要是針對新加坡無房家庭,，并且每個家庭只能購買 一套新組屋，一生只有兩次購買機會,，單身人士需35歲以上才可購買新組屋,；而永久居民和單身人士只能購買二手組屋。

屋主擁有及實際居住組屋至少5年,，才可進入市場交易，但政府要征收10%-15%的附加費,，此后組屋獲得完整產(chǎn)權(quán),，不再受限。如果不滿5年轉(zhuǎn)讓組屋,，政府規(guī)定屋主只能將組屋以原價回賣給政府,。組屋的產(chǎn)權(quán)年限一般為99年，到期后要還給政府,，極少數(shù)一部分政府會按市價買回,，然后重建組屋。

在組屋制度之下，新加坡成功實現(xiàn)了“居者有其屋”的夢想,，房屋自有率高達91%,，是香港、東京的兩倍,，是深圳的近3倍,。

所以，中國開啟了住房雙軌制,，效仿新加坡,。

不過，和預(yù)想的可能存在較大偏差,，因為全國房價進入了調(diào)整深水區(qū),，而且調(diào)整周期還不知何時結(jié)束。

此時如果大規(guī)模推動保障房入市,，可能會成為壓垮駱駝的最后一根稻草,。

而且，隨著商品房價格不斷回歸,，保障房的價格優(yōu)勢也會逐漸縮小,，形成一個不良競爭。

所以,，如何穩(wěn)定,、健康推進房地產(chǎn)雙軌制建設(shè)，是個大考驗,。

查看原圖 150K

個人觀點,，僅供參考