最近樓市表面上風平浪靜，但背后卻暗流涌動，每一個暗流，都會影響到大家的買房決策,，所以，我一個一個幫大家來避坑：

01，央行明確表態(tài),，當前房價已經見底！

為什么說當前房價已經見底了呢,？觀察兩個數(shù)據(jù)：租金和租售比,；

一般來說，租售比達到一個合理水平的時候,，也意味著本輪房價回調基本結束了,，暗示大家，本輪房價泡沫已經去得差不多了,，剛需買房,，差不多可以入手了！

好,，那當前的租售比達到多少了呢,？

每座城市,，租售比是不同的，目前很多二三線城市,，租售比已經超過3%了,，一套100萬的房子，年租金收益是3萬,，那租售比就是3%,；

當前部分一線城市和強二線城市的公寓，租售比明顯超過了3%,，有的甚至可以達到5%-8%,；

以長沙為例，市中心一套65平米,，可以看江景的復式公寓,，市場價現(xiàn)在跌到50萬左右，月租金可以達到3000元,，租售比可以達到7.2%,；

以深圳為例，羅湖區(qū)一套老破小二手房,，面積78平米,，小三房，位于國貿地鐵站旁,，現(xiàn)在市場價跌到220萬,，但是月租金可以達到8500元，租售比可以達到4.6%,；

再疊加銀行存款利率下調,，5年期存款利率已經低于2%，很多銀行只有1.8%,；而核心城市的房子,，租售比卻輕而易舉超過了3%，有的高達5%-7%,，這個時候,，市場開始出現(xiàn)一些反轉。

就是原來喜歡存錢的那批人,，現(xiàn)在開始慢慢轉變思路，買房似乎成了必選項了,！

主要是房貸利率也在下調,，而且很多城市已經跌破3%，而租售比高于3%,，相當于買房進入到了零成本時代,。

之前,，很多樓市空軍說房價會跌成白菜價，現(xiàn)在來看,，根本不可能,，因為當房價跌到一個程度，租售比明顯高于銀行存款利率,，且房貸利率也低于租售比,，這個時候，很多人是會考慮買房的,，因為把錢存在銀行里面,，明顯就吃虧了！

而且對于一二線城市,，尤其是人口凈流入量高的城市,，未來租房市場是可觀的，租金上漲也是一個必然現(xiàn)象,。

也就是說,，只要我買房的地段，未來很長時間,，租房需求大于供給,，房子就不愁租不出去，而且租金每年還會遞增,。

即便當前樓市有多么不景氣,，單從租售比來看，已經不吃虧了,，雖然收益率跟樓市行情好的時候,，房價快速上漲沒法比，但是起碼比存在銀行里面強多了吧,。

兩害相權取其輕,，對于手握大把現(xiàn)金的人來說，買房成為了繞不開的一個選擇,！

到底是買房還是留錢,？

這個話題，經久不衰,，因為每天有大量人在這兩者中做出選擇,。

但只要你對未來經濟還充滿信心，對國家有信心,，對核心城市核心資產有信心,，這個問題，其實已經很好選擇了,，一定是購買優(yōu)質資產,，要好于把錢存在銀行里面,。

當然，對于廣大的三四線城市,，小縣城,，此時完全沒必要要把錢拿出來買房，一個是房子未必能夠租出去,，另外一個,，大部分城市，未來的房價不確定性因素太高了,，隨著人口凈流出,，產業(yè)流出，房價是守不住的,！

因此,，你需要完成的是資產的騰挪轉移，即使你人不動,，你的錢也要挪到一線城市和強二線城市里面去,。

這就是我經常說的那句話，人挪活,，樹挪死,，人即使不挪，錢也要挪,！

02,，山東10萬名事業(yè)編將轉制

這個事，說白了,，不是新聞了,，因為過去十幾年，幾乎每個省都在推進,，只是推進力度不大,，今年為什么推進力度加大了呢？

因為地方政府沒錢了,，那不就得讓一部分事業(yè)單位轉制嗎,？沒法輸血了，只能進入到市場,，去闖一闖,！

就好像一個人生了8個孩子，家庭收入好的時候,，全都能養(yǎng)活,，但現(xiàn)在收入不行了，只能送幾個孩子提前進入到社會去打拼，去賺錢養(yǎng)家,！

事情就是這么個事！大家不要過于緊張,！

但是也不能掉以輕心,，因為事業(yè)單位改制，就意味著市場的競爭會越來越大,，未來幾年,，大家做生意，會越來越內卷,！

那作為普通人,，應該如何應對呢？蔣老師給出3點建議：

1,，如果你是公務員,，鐵飯碗，從現(xiàn)在開始,，你要積極給自己謀劃后路,。

因為體制改革，很有可能讓你失去現(xiàn)在的鐵飯碗,，所以,，你要對家庭負債率做一個防火墻。

比如說,，當前你家庭買了2套房,，每個月月供加起來是1.5萬，而你家庭的月收入是2萬,，這個時候,，你就要開始降低負債率，最好是賣出手里一套房,，把月供降低到1萬以內,，這樣，你即使鐵飯碗丟了,，壓力也不會太大,。

2，如果你不是事業(yè)編制,，你是一個普通的上班白領,，那你最好的出路，就是給自己開辟第二條增長曲線,。

說白了,，就是要做一門副業(yè)，增加收入。也許靠你的工資,，在大城市還買不起房,，但是你有了副業(yè)，長期做下去,，收入翻了一倍,，你是有機會買房的。

而且現(xiàn)在是樓市下行周期,，上車門檻比前兩年還要低,，所以，增加收入后,，買房對你來說,，相對是比較簡單的。

最關鍵一點,，你有了副業(yè)收入,，你在公司上班會更加有底氣，不再擔心老板和上司對你進行PUA,，人生選擇權,，始終要抓在自己手里。

3,，如果你收入穩(wěn)定,，同時又積累了很多存款，家境殷實,，這個時候,，你要考慮做資產配置。

因為下半年降息,，通脹預期增加,，貨幣貶值加快，你此時要積極去尋找優(yōu)質資產,，最好的配置方案,，就是在4+7城市，購買多套核心地段的高產品力房子,。

因為住房雙軌制的到來,，改善房才會有明顯的保值和增值空間，而剛需房,，尤其是小戶型的房子,，未來會受到保障房市場的沖擊，加上住房產品的落后,，保值性會有所降低,。

總之,，還沒有買房的朋友，要積極提升自己的收入,，上班一族,，工作之余，要做好個人IP,，利用流量杠桿來撬動收入,。

中產和富人，要考慮的是做資產的配置和轉移,，把低能級城市的房子出清，置換到高能級城市來,，把低產品力的房子,，置換成高產品力的房子。

03,，房產4.0時代來了嗎,？

一提到反常4.0，很多人的看法,，都不盡相同,！

因為大家的需求是不同的！

明白吧,，房地產的需求,，大體分為兩種：

一種是有房子住就可以了；

另一種是我想住更好的房子,！

大部分人終其一生,，都是在追求第一種！

只有少數(shù)人,，每天在思考第二種需求,！

為什么國家最近取消了普通住宅和非普通住宅的標準，因為這是在為4.0房產鋪路,！

所謂1.0時代,，就是指磚混結構的老破小，樓梯房,、單位宿舍,；

所謂2.0時代，就是鋼混結構的房子+塔樓電梯房,；

所謂3.0時代,，就是現(xiàn)代化住宅，人車分流,、高層電梯房,；

所謂3.5時代,，就是現(xiàn)代化綠色住宅，陽臺很寬,，給你高一點花花草草,，小區(qū)有會所、板樓設計,，一層兩梯兩戶,，送獨立入戶廳，得房率高達100%,，這類房子,，就是3.5，也被稱為改善房,。

所謂4.0時代,，我們還不好定義，因為沒還有嚴格意義上的4.0時代產品出來,，有人說層高會高于3.6米,，有人說是采光標準還會大大提升，還有人說會在房子里面預埋AI,、元宇宙接口,，人機互動、人房互動,；

其實這些定義,，都不重要，我們只需要搞清楚一點,，就是住這些房子的人,，到底是哪些人？

明白了吧,，科技變化是日新月異的,，你怎么能夠去定義呢？

能夠定義的,，始終是人,！因為再過10年、20年,、50年,，100年，人群的劃分標準,，從來沒有變過,！

80%以上的人,，我們稱為剛需,，多數(shù)人在大城市里面，要么租房、要么住保障房,，要么買1.0和2.0的房子,，就這么回事,。

只有少數(shù)人,，手里根本不缺房子，也不缺買房的錢,，他們的追求是生活品質,，是4.0；

不管4.0如何變化,，這類房子的受眾群體,，都是少數(shù)人！

所以,，有粉絲問我,，蔣老師，我在成都郊區(qū),，看到了4.0時代的產品，單價只要9000多,，這類房子我能買嗎,？

抱歉，您買的不是4.0,，因為定義4.0標準的,，從來不是外觀和產品表現(xiàn)力，而是地段和人群,！

產品表現(xiàn)力,，是加分項，但從來不是用來定義產品和人群的關鍵所在,！

04,，深圳房圈傳出小作文，有望大幅松綁

最近兩天,，深圳房圈里面的小作為越傳越厲害,，越傳越逼真！

啥消息呢,？就是深圳樓市有望在8-9月份,，大幅松綁！

松綁有多厲害呢,？具體有5點：

1,，福田、南山統(tǒng)一調整購房社保年限,，之前是非深戶5年,，現(xiàn)在調整為1年,；

2，除了福田和南山,，其他區(qū)域的房子,，外地人閉著眼睛買！

3,，首套房和二套房的契稅都調整為1%,；

4，增值稅5改2,；

5,，限售年限廢除，或者改為2年,；

照我說,，尺度還是小了點，福田,、南山也沒必須要遮遮掩掩了,，直接放開得了！如果要保護剛需,，或者留一點顏面,，那就調整為福田南山，面積段在128平米以上的房子,，外地人都可以買,！

但我覺得，政策還不夠高明,！

可以加一條,，比如說本地人購房，跟外地人購房,，首付款比例做一個差異化,！

為了打擊炒房客，外地人在深圳買房,，首付款比例增加到50%,，而本地剛需人群買房，首套房首付款比例,，可以進一步降低,，調整到15%，甚至10%,；

簡單來說,，你是剛需，我就支持,，可以給你多貸款,，甚至利率方面還有優(yōu)惠,，如果你是外地投資客，對不起,，我不歡迎,，你要買可以，首付款比例要提高,，貸款利率也要比剛需高,。