最近樓市表面上風(fēng)平浪靜，但背后卻暗流涌動(dòng)，每一個(gè)暗流,，都會(huì)影響到大家的買房決策,，所以,，我一個(gè)一個(gè)幫大家來避坑：

01,，央行明確表態(tài)，當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)見底,！

為什么說當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)見底了呢,？觀察兩個(gè)數(shù)據(jù)：租金和租售比；

一般來說,，租售比達(dá)到一個(gè)合理水平的時(shí)候,，也意味著本輪房價(jià)回調(diào)基本結(jié)束了，暗示大家,，本輪房價(jià)泡沫已經(jīng)去得差不多了,，剛需買房，差不多可以入手了,！

好,，那當(dāng)前的租售比達(dá)到多少了呢？

每座城市,，租售比是不同的,，目前很多二三線城市，租售比已經(jīng)超過3%了,，一套100萬的房子,，年租金收益是3萬,，那租售比就是3%,；

當(dāng)前部分一線城市和強(qiáng)二線城市的公寓,，租售比明顯超過了3%，有的甚至可以達(dá)到5%-8%,；

以長沙為例,，市中心一套65平米，可以看江景的復(fù)式公寓,，市場價(jià)現(xiàn)在跌到50萬左右,，月租金可以達(dá)到3000元，租售比可以達(dá)到7.2%,；

以深圳為例,，羅湖區(qū)一套老破小二手房，面積78平米,，小三房,，位于國貿(mào)地鐵站旁，現(xiàn)在市場價(jià)跌到220萬,，但是月租金可以達(dá)到8500元,，租售比可以達(dá)到4.6%；

再疊加銀行存款利率下調(diào),，5年期存款利率已經(jīng)低于2%,，很多銀行只有1.8%；而核心城市的房子,，租售比卻輕而易舉超過了3%,，有的高達(dá)5%-7%，這個(gè)時(shí)候,，市場開始出現(xiàn)一些反轉(zhuǎn),。

就是原來喜歡存錢的那批人，現(xiàn)在開始慢慢轉(zhuǎn)變思路,，買房似乎成了必選項(xiàng)了,！

主要是房貸利率也在下調(diào)，而且很多城市已經(jīng)跌破3%,，而租售比高于3%,，相當(dāng)于買房進(jìn)入到了零成本時(shí)代。

之前,，很多樓市空軍說房價(jià)會(huì)跌成白菜價(jià),，現(xiàn)在來看，根本不可能,，因?yàn)楫?dāng)房價(jià)跌到一個(gè)程度,，租售比明顯高于銀行存款利率，且房貸利率也低于租售比，這個(gè)時(shí)候,，很多人是會(huì)考慮買房的,，因?yàn)榘彦X存在銀行里面，明顯就吃虧了,！

而且對于一二線城市,，尤其是人口凈流入量高的城市，未來租房市場是可觀的,，租金上漲也是一個(gè)必然現(xiàn)象,。

也就是說，只要我買房的地段,，未來很長時(shí)間,，租房需求大于供給，房子就不愁租不出去,，而且租金每年還會(huì)遞增,。

即便當(dāng)前樓市有多么不景氣，單從租售比來看,，已經(jīng)不吃虧了,，雖然收益率跟樓市行情好的時(shí)候，房價(jià)快速上漲沒法比,，但是起碼比存在銀行里面強(qiáng)多了吧,。

兩害相權(quán)取其輕，對于手握大把現(xiàn)金的人來說,，買房成為了繞不開的一個(gè)選擇,！

到底是買房還是留錢？

這個(gè)話題,，經(jīng)久不衰,，因?yàn)槊刻煊写罅咳嗽谶@兩者中做出選擇。

但只要你對未來經(jīng)濟(jì)還充滿信心,，對國家有信心,，對核心城市核心資產(chǎn)有信心，這個(gè)問題,，其實(shí)已經(jīng)很好選擇了,，一定是購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，要好于把錢存在銀行里面,。

當(dāng)然,，對于廣大的三四線城市，小縣城,，此時(shí)完全沒必要要把錢拿出來買房,，一個(gè)是房子未必能夠租出去,，另外一個(gè)，大部分城市,，未來的房價(jià)不確定性因素太高了,，隨著人口凈流出，產(chǎn)業(yè)流出,，房價(jià)是守不住的！

因此,，你需要完成的是資產(chǎn)的騰挪轉(zhuǎn)移,，即使你人不動(dòng)，你的錢也要挪到一線城市和強(qiáng)二線城市里面去,。

這就是我經(jīng)常說的那句話,，人挪活，樹挪死,，人即使不挪,，錢也要挪！

02,，山東10萬名事業(yè)編將轉(zhuǎn)制

這個(gè)事,，說白了，不是新聞了,，因?yàn)檫^去十幾年,，幾乎每個(gè)省都在推進(jìn)，只是推進(jìn)力度不大,，今年為什么推進(jìn)力度加大了呢,？

因?yàn)榈胤秸疀]錢了，那不就得讓一部分事業(yè)單位轉(zhuǎn)制嗎,？沒法輸血了,，只能進(jìn)入到市場，去闖一闖,！

就好像一個(gè)人生了8個(gè)孩子,，家庭收入好的時(shí)候，全都能養(yǎng)活,，但現(xiàn)在收入不行了,，只能送幾個(gè)孩子提前進(jìn)入到社會(huì)去打拼，去賺錢養(yǎng)家,！

事情就是這么個(gè)事,！大家不要過于緊張！

但是也不能掉以輕心,，因?yàn)槭聵I(yè)單位改制,，就意味著市場的競爭會(huì)越來越大，未來幾年，大家做生意,，會(huì)越來越內(nèi)卷,！

那作為普通人，應(yīng)該如何應(yīng)對呢,？蔣老師給出3點(diǎn)建議：

1,，如果你是公務(wù)員，鐵飯碗,，從現(xiàn)在開始,，你要積極給自己謀劃后路。

因?yàn)轶w制改革,，很有可能讓你失去現(xiàn)在的鐵飯碗,，所以，你要對家庭負(fù)債率做一個(gè)防火墻,。

比如說,，當(dāng)前你家庭買了2套房，每個(gè)月月供加起來是1.5萬,，而你家庭的月收入是2萬,，這個(gè)時(shí)候，你就要開始降低負(fù)債率,，最好是賣出手里一套房,，把月供降低到1萬以內(nèi)，這樣,，你即使鐵飯碗丟了,，壓力也不會(huì)太大。

2,，如果你不是事業(yè)編制,，你是一個(gè)普通的上班白領(lǐng)，那你最好的出路,，就是給自己開辟第二條增長曲線,。

說白了，就是要做一門副業(yè),，增加收入,。也許靠你的工資，在大城市還買不起房,，但是你有了副業(yè),，長期做下去，收入翻了一倍,，你是有機(jī)會(huì)買房的,。

而且現(xiàn)在是樓市下行周期,，上車門檻比前兩年還要低，所以,，增加收入后,，買房對你來說，相對是比較簡單的,。

最關(guān)鍵一點(diǎn),，你有了副業(yè)收入，你在公司上班會(huì)更加有底氣,，不再擔(dān)心老板和上司對你進(jìn)行PUA,，人生選擇權(quán)，始終要抓在自己手里,。

3，如果你收入穩(wěn)定,，同時(shí)又積累了很多存款,，家境殷實(shí)，這個(gè)時(shí)候,，你要考慮做資產(chǎn)配置,。

因?yàn)橄掳肽杲迪ⅲ涱A(yù)期增加,，貨幣貶值加快,，你此時(shí)要積極去尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最好的配置方案,，就是在4+7城市,，購買多套核心地段的高產(chǎn)品力房子。

因?yàn)樽》侩p軌制的到來,，改善房才會(huì)有明顯的保值和增值空間,，而剛需房，尤其是小戶型的房子,，未來會(huì)受到保障房市場的沖擊,，加上住房產(chǎn)品的落后，保值性會(huì)有所降低,。

總之,，還沒有買房的朋友，要積極提升自己的收入,，上班一族,，工作之余，要做好個(gè)人IP,，利用流量杠桿來撬動(dòng)收入,。

中產(chǎn)和富人,，要考慮的是做資產(chǎn)的配置和轉(zhuǎn)移，把低能級城市的房子出清,，置換到高能級城市來,，把低產(chǎn)品力的房子，置換成高產(chǎn)品力的房子,。

03,，房產(chǎn)4.0時(shí)代來了嗎？

一提到反常4.0,，很多人的看法,，都不盡相同！

因?yàn)榇蠹业男枨笫遣煌模?/p>

明白吧,，房地產(chǎn)的需求,，大體分為兩種：

一種是有房子住就可以了；

另一種是我想住更好的房子,！

大部分人終其一生,，都是在追求第一種！

只有少數(shù)人,，每天在思考第二種需求,！

為什么國家最近取消了普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檫@是在為4.0房產(chǎn)鋪路,！

所謂1.0時(shí)代,，就是指磚混結(jié)構(gòu)的老破小，樓梯房,、單位宿舍,；

所謂2.0時(shí)代，就是鋼混結(jié)構(gòu)的房子+塔樓電梯房,；

所謂3.0時(shí)代,，就是現(xiàn)代化住宅，人車分流,、高層電梯房,；

所謂3.5時(shí)代，就是現(xiàn)代化綠色住宅,，陽臺很寬,，給你高一點(diǎn)花花草草，小區(qū)有會(huì)所,、板樓設(shè)計(jì),，一層兩梯兩戶，送獨(dú)立入戶廳,，得房率高達(dá)100%,，這類房子,，就是3.5，也被稱為改善房,。

所謂4.0時(shí)代,，我們還不好定義，因?yàn)闆]還有嚴(yán)格意義上的4.0時(shí)代產(chǎn)品出來,，有人說層高會(huì)高于3.6米,，有人說是采光標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)大大提升，還有人說會(huì)在房子里面預(yù)埋AI,、元宇宙接口,，人機(jī)互動(dòng)、人房互動(dòng),；

其實(shí)這些定義,，都不重要，我們只需要搞清楚一點(diǎn),，就是住這些房子的人,，到底是哪些人？

明白了吧,，科技變化是日新月異的,，你怎么能夠去定義呢,？

能夠定義的,，始終是人！因?yàn)樵龠^10年,、20年,、50年，100年,，人群的劃分標(biāo)準(zhǔn),，從來沒有變過！

80%以上的人,，我們稱為剛需,，多數(shù)人在大城市里面，要么租房,、要么住保障房,，要么買1.0和2.0的房子，就這么回事,。

只有少數(shù)人,，手里根本不缺房子，也不缺買房的錢,，他們的追求是生活品質(zhì),，是4.0,；

不管4.0如何變化，這類房子的受眾群體,，都是少數(shù)人,！

所以，有粉絲問我,，蔣老師,，我在成都郊區(qū)，看到了4.0時(shí)代的產(chǎn)品,，單價(jià)只要9000多,，這類房子我能買嗎？

抱歉,，您買的不是4.0,，因?yàn)槎x4.0標(biāo)準(zhǔn)的，從來不是外觀和產(chǎn)品表現(xiàn)力,，而是地段和人群,！

產(chǎn)品表現(xiàn)力，是加分項(xiàng),，但從來不是用來定義產(chǎn)品和人群的關(guān)鍵所在,！

04，深圳房圈傳出小作文,，有望大幅松綁

最近兩天,，深圳房圈里面的小作為越傳越厲害，越傳越逼真,！

啥消息呢,？就是深圳樓市有望在8-9月份，大幅松綁,！

松綁有多厲害呢,？具體有5點(diǎn)：

1，福田,、南山統(tǒng)一調(diào)整購房社保年限,，之前是非深戶5年，現(xiàn)在調(diào)整為1年,；

2,，除了福田和南山，其他區(qū)域的房子,，外地人閉著眼睛買,！

3，首套房和二套房的契稅都調(diào)整為1%,；

4,，增值稅5改2,；

5，限售年限廢除,，或者改為2年,；

照我說，尺度還是小了點(diǎn),，福田,、南山也沒必須要遮遮掩掩了，直接放開得了,！如果要保護(hù)剛需,，或者留一點(diǎn)顏面，那就調(diào)整為福田南山,，面積段在128平米以上的房子,，外地人都可以買！

但我覺得,，政策還不夠高明,！

可以加一條，比如說本地人購房,，跟外地人購房,，首付款比例做一個(gè)差異化！

為了打擊炒房客,，外地人在深圳買房,，首付款比例增加到50%，而本地剛需人群買房,，首套房首付款比例,，可以進(jìn)一步降低,，調(diào)整到15%,，甚至10%；

簡單來說,，你是剛需,，我就支持，可以給你多貸款,，甚至利率方面還有優(yōu)惠,，如果你是外地投資客，對不起,，我不歡迎,，你要買可以，首付款比例要提高,，貸款利率也要比剛需高,。