最近樓市表面上風(fēng)平浪靜,，但背后卻暗流涌動(dòng)，每一個(gè)暗流,，都會(huì)影響到大家的買房決策,，所以，我一個(gè)一個(gè)幫大家來(lái)避坑：

01,，央行明確表態(tài),，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底！

為什么說(shuō)當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底了呢,？觀察兩個(gè)數(shù)據(jù)：租金和租售比,；

一般來(lái)說(shuō)，租售比達(dá)到一個(gè)合理水平的時(shí)候,，也意味著本輪房?jī)r(jià)回調(diào)基本結(jié)束了,，暗示大家,，本輪房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)去得差不多了，剛需買房,，差不多可以入手了,！

好，那當(dāng)前的租售比達(dá)到多少了呢,？

每座城市,，租售比是不同的，目前很多二三線城市,，租售比已經(jīng)超過(guò)3%了,，一套100萬(wàn)的房子，年租金收益是3萬(wàn),，那租售比就是3%,；

當(dāng)前部分一線城市和強(qiáng)二線城市的公寓，租售比明顯超過(guò)了3%,，有的甚至可以達(dá)到5%-8%,；

以長(zhǎng)沙為例，市中心一套65平米,，可以看江景的復(fù)式公寓,，市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)在跌到50萬(wàn)左右，月租金可以達(dá)到3000元,，租售比可以達(dá)到7.2%,；

以深圳為例，羅湖區(qū)一套老破小二手房,，面積78平米,，小三房，位于國(guó)貿(mào)地鐵站旁,，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)跌到220萬(wàn),，但是月租金可以達(dá)到8500元，租售比可以達(dá)到4.6%,；

再疊加銀行存款利率下調(diào),，5年期存款利率已經(jīng)低于2%，很多銀行只有1.8%,；而核心城市的房子,，租售比卻輕而易舉超過(guò)了3%，有的高達(dá)5%-7%,，這個(gè)時(shí)候,，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些反轉(zhuǎn)。

就是原來(lái)喜歡存錢的那批人,，現(xiàn)在開(kāi)始慢慢轉(zhuǎn)變思路,，買房似乎成了必選項(xiàng)了！

主要是房貸利率也在下調(diào),，而且很多城市已經(jīng)跌破3%,，而租售比高于3%，相當(dāng)于買房進(jìn)入到了零成本時(shí)代,。

之前,，很多樓市空軍說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌成白菜價(jià)，現(xiàn)在來(lái)看,，根本不可能,，因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)跌到一個(gè)程度，租售比明顯高于銀行存款利率,，且房貸利率也低于租售比,，這個(gè)時(shí)候，很多人是會(huì)考慮買房的,，因?yàn)榘彦X存在銀行里面,，明顯就吃虧了！

而且對(duì)于一二線城市,，尤其是人口凈流入量高的城市,，未來(lái)租房市場(chǎng)是可觀的，租金上漲也是一個(gè)必然現(xiàn)象,。

也就是說(shuō),，只要我買房的地段，未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間,，租房需求大于供給,，房子就不愁租不出去，而且租金每年還會(huì)遞增,。

即便當(dāng)前樓市有多么不景氣,，單從租售比來(lái)看，已經(jīng)不吃虧了,，雖然收益率跟樓市行情好的時(shí)候,，房?jī)r(jià)快速上漲沒(méi)法比，但是起碼比存在銀行里面強(qiáng)多了吧,。

兩害相權(quán)取其輕,，對(duì)于手握大把現(xiàn)金的人來(lái)說(shuō)，買房成為了繞不開(kāi)的一個(gè)選擇,！

到底是買房還是留錢,？

這個(gè)話題，經(jīng)久不衰,，因?yàn)槊刻煊写罅咳嗽谶@兩者中做出選擇,。

但只要你對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)還充滿信心,，對(duì)國(guó)家有信心，對(duì)核心城市核心資產(chǎn)有信心,，這個(gè)問(wèn)題,，其實(shí)已經(jīng)很好選擇了，一定是購(gòu)買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，要好于把錢存在銀行里面,。

當(dāng)然，對(duì)于廣大的三四線城市,，小縣城,，此時(shí)完全沒(méi)必要要把錢拿出來(lái)買房，一個(gè)是房子未必能夠租出去,，另外一個(gè),，大部分城市，未來(lái)的房?jī)r(jià)不確定性因素太高了,，隨著人口凈流出,，產(chǎn)業(yè)流出，房?jī)r(jià)是守不住的,！

因此,，你需要完成的是資產(chǎn)的騰挪轉(zhuǎn)移，即使你人不動(dòng),，你的錢也要挪到一線城市和強(qiáng)二線城市里面去,。

這就是我經(jīng)常說(shuō)的那句話，人挪活,，樹(shù)挪死,，人即使不挪，錢也要挪,！

02,，山東10萬(wàn)名事業(yè)編將轉(zhuǎn)制

這個(gè)事，說(shuō)白了,，不是新聞了,，因?yàn)檫^(guò)去十幾年，幾乎每個(gè)省都在推進(jìn),，只是推進(jìn)力度不大,，今年為什么推進(jìn)力度加大了呢？

因?yàn)榈胤秸疀](méi)錢了,，那不就得讓一部分事業(yè)單位轉(zhuǎn)制嗎,？沒(méi)法輸血了，只能進(jìn)入到市場(chǎng)，去闖一闖,！

就好像一個(gè)人生了8個(gè)孩子,，家庭收入好的時(shí)候，全都能養(yǎng)活,，但現(xiàn)在收入不行了,，只能送幾個(gè)孩子提前進(jìn)入到社會(huì)去打拼，去賺錢養(yǎng)家,！

事情就是這么個(gè)事！大家不要過(guò)于緊張,！

但是也不能掉以輕心,，因?yàn)槭聵I(yè)單位改制，就意味著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越大,，未來(lái)幾年,，大家做生意，會(huì)越來(lái)越內(nèi)卷,！

那作為普通人,，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢？蔣老師給出3點(diǎn)建議：

1,，如果你是公務(wù)員,，鐵飯碗，從現(xiàn)在開(kāi)始,，你要積極給自己謀劃后路,。

因?yàn)轶w制改革，很有可能讓你失去現(xiàn)在的鐵飯碗,，所以,，你要對(duì)家庭負(fù)債率做一個(gè)防火墻。

比如說(shuō),，當(dāng)前你家庭買了2套房,，每個(gè)月月供加起來(lái)是1.5萬(wàn)，而你家庭的月收入是2萬(wàn),，這個(gè)時(shí)候,，你就要開(kāi)始降低負(fù)債率，最好是賣出手里一套房,，把月供降低到1萬(wàn)以內(nèi),，這樣，你即使鐵飯碗丟了,，壓力也不會(huì)太大,。

2，如果你不是事業(yè)編制，你是一個(gè)普通的上班白領(lǐng),，那你最好的出路,，就是給自己開(kāi)辟第二條增長(zhǎng)曲線。

說(shuō)白了,，就是要做一門副業(yè),，增加收入。也許靠你的工資,，在大城市還買不起房,，但是你有了副業(yè)，長(zhǎng)期做下去,，收入翻了一倍,，你是有機(jī)會(huì)買房的。

而且現(xiàn)在是樓市下行周期,，上車門檻比前兩年還要低,，所以，增加收入后,，買房對(duì)你來(lái)說(shuō),，相對(duì)是比較簡(jiǎn)單的。

最關(guān)鍵一點(diǎn),，你有了副業(yè)收入,，你在公司上班會(huì)更加有底氣，不再擔(dān)心老板和上司對(duì)你進(jìn)行PUA,，人生選擇權(quán),，始終要抓在自己手里。

3,，如果你收入穩(wěn)定,，同時(shí)又積累了很多存款，家境殷實(shí),，這個(gè)時(shí)候,，你要考慮做資產(chǎn)配置。

因?yàn)橄掳肽杲迪?，通脹預(yù)期增加,，貨幣貶值加快，你此時(shí)要積極去尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，最好的配置方案,，就是在4+7城市，購(gòu)買多套核心地段的高產(chǎn)品力房子,。

因?yàn)樽》侩p軌制的到來(lái),，改善房才會(huì)有明顯的保值和增值空間，而剛需房，尤其是小戶型的房子,，未來(lái)會(huì)受到保障房市場(chǎng)的沖擊,，加上住房產(chǎn)品的落后，保值性會(huì)有所降低,。

總之,，還沒(méi)有買房的朋友，要積極提升自己的收入,，上班一族,，工作之余，要做好個(gè)人IP,，利用流量杠桿來(lái)撬動(dòng)收入,。

中產(chǎn)和富人，要考慮的是做資產(chǎn)的配置和轉(zhuǎn)移,，把低能級(jí)城市的房子出清，置換到高能級(jí)城市來(lái),，把低產(chǎn)品力的房子,，置換成高產(chǎn)品力的房子。

03,，房產(chǎn)4.0時(shí)代來(lái)了嗎,？

一提到反常4.0，很多人的看法,，都不盡相同,！

因?yàn)榇蠹业男枨笫遣煌模?/p>

明白吧，房地產(chǎn)的需求,，大體分為兩種：

一種是有房子住就可以了,；

另一種是我想住更好的房子！

大部分人終其一生,，都是在追求第一種,！

只有少數(shù)人，每天在思考第二種需求,！

為什么國(guó)家最近取消了普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),，因?yàn)檫@是在為4.0房產(chǎn)鋪路！

所謂1.0時(shí)代,，就是指磚混結(jié)構(gòu)的老破小,，樓梯房、單位宿舍,；

所謂2.0時(shí)代,，就是鋼混結(jié)構(gòu)的房子+塔樓電梯房；

所謂3.0時(shí)代，就是現(xiàn)代化住宅,，人車分流,、高層電梯房；

所謂3.5時(shí)代,，就是現(xiàn)代化綠色住宅,，陽(yáng)臺(tái)很寬，給你高一點(diǎn)花花草草,，小區(qū)有會(huì)所,、板樓設(shè)計(jì)，一層兩梯兩戶,，送獨(dú)立入戶廳,，得房率高達(dá)100%，這類房子,，就是3.5,，也被稱為改善房。

所謂4.0時(shí)代,，我們還不好定義,，因?yàn)闆](méi)還有嚴(yán)格意義上的4.0時(shí)代產(chǎn)品出來(lái)，有人說(shuō)層高會(huì)高于3.6米,，有人說(shuō)是采光標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)大大提升,，還有人說(shuō)會(huì)在房子里面預(yù)埋AI、元宇宙接口,，人機(jī)互動(dòng),、人房互動(dòng)；

其實(shí)這些定義,，都不重要,，我們只需要搞清楚一點(diǎn)，就是住這些房子的人,，到底是哪些人,？

明白了吧，科技變化是日新月異的,，你怎么能夠去定義呢,？

能夠定義的，始終是人,！因?yàn)樵龠^(guò)10年,、20年、50年,，100年,，人群的劃分標(biāo)準(zhǔn),，從來(lái)沒(méi)有變過(guò)！

80%以上的人,，我們稱為剛需,，多數(shù)人在大城市里面，要么租房,、要么住保障房,，要么買1.0和2.0的房子，就這么回事,。

只有少數(shù)人,，手里根本不缺房子，也不缺買房的錢,，他們的追求是生活品質(zhì),，是4.0；

不管4.0如何變化,，這類房子的受眾群體,，都是少數(shù)人！

所以,，有粉絲問(wèn)我,，蔣老師，我在成都郊區(qū),，看到了4.0時(shí)代的產(chǎn)品，單價(jià)只要9000多,，這類房子我能買嗎,？

抱歉，您買的不是4.0,，因?yàn)槎x4.0標(biāo)準(zhǔn)的,，從來(lái)不是外觀和產(chǎn)品表現(xiàn)力，而是地段和人群,！

產(chǎn)品表現(xiàn)力,，是加分項(xiàng)，但從來(lái)不是用來(lái)定義產(chǎn)品和人群的關(guān)鍵所在,！

04,，深圳房圈傳出小作文，有望大幅松綁

最近兩天,，深圳房圈里面的小作為越傳越厲害,，越傳越逼真！

啥消息呢,？就是深圳樓市有望在8-9月份,，大幅松綁,！

松綁有多厲害呢？具體有5點(diǎn)：

1,，福田,、南山統(tǒng)一調(diào)整購(gòu)房社保年限，之前是非深戶5年,，現(xiàn)在調(diào)整為1年,；

2，除了福田和南山,，其他區(qū)域的房子,，外地人閉著眼睛買！

3,，首套房和二套房的契稅都調(diào)整為1%,；

4，增值稅5改2,；

5,，限售年限廢除，或者改為2年,；

照我說(shuō),，尺度還是小了點(diǎn)，福田,、南山也沒(méi)必須要遮遮掩掩了,，直接放開(kāi)得了！如果要保護(hù)剛需,，或者留一點(diǎn)顏面,，那就調(diào)整為福田南山，面積段在128平米以上的房子,，外地人都可以買,！

但我覺(jué)得，政策還不夠高明,！

可以加一條,，比如說(shuō)本地人購(gòu)房，跟外地人購(gòu)房,，首付款比例做一個(gè)差異化,！

為了打擊炒房客，外地人在深圳買房,，首付款比例增加到50%,，而本地剛需人群買房，首套房首付款比例,，可以進(jìn)一步降低,，調(diào)整到15%,，甚至10%；

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，你是剛需,，我就支持，可以給你多貸款,，甚至利率方面還有優(yōu)惠,，如果你是外地投資客，對(duì)不起,，我不歡迎,，你要買可以，首付款比例要提高,，貸款利率也要比剛需高,。