最近樓市表面上風平浪靜，但背后卻暗流涌動,，每一個暗流,，都會影響到大家的買房決策，所以,，我一個一個幫大家來避坑：

01,，央行明確表態(tài)，當前房價已經見底,！

為什么說當前房價已經見底了呢,？觀察兩個數(shù)據(jù)：租金和租售比；

一般來說,，租售比達到一個合理水平的時候,，也意味著本輪房價回調基本結束了，暗示大家,，本輪房價泡沫已經去得差不多了,，剛需買房，差不多可以入手了,！

好,，那當前的租售比達到多少了呢？

每座城市,，租售比是不同的,，目前很多二三線城市，租售比已經超過3%了，一套100萬的房子,，年租金收益是3萬,，那租售比就是3%；

當前部分一線城市和強二線城市的公寓,，租售比明顯超過了3%,，有的甚至可以達到5%-8%；

以長沙為例,，市中心一套65平米,，可以看江景的復式公寓，市場價現(xiàn)在跌到50萬左右,，月租金可以達到3000元,，租售比可以達到7.2%；

以深圳為例,，羅湖區(qū)一套老破小二手房,，面積78平米，小三房,，位于國貿地鐵站旁,，現(xiàn)在市場價跌到220萬，但是月租金可以達到8500元,，租售比可以達到4.6%,；

再疊加銀行存款利率下調，5年期存款利率已經低于2%,，很多銀行只有1.8%,；而核心城市的房子，租售比卻輕而易舉超過了3%,，有的高達5%-7%,，這個時候，市場開始出現(xiàn)一些反轉,。

就是原來喜歡存錢的那批人,，現(xiàn)在開始慢慢轉變思路，買房似乎成了必選項了,！

主要是房貸利率也在下調,，而且很多城市已經跌破3%，而租售比高于3%,，相當于買房進入到了零成本時代,。

之前，很多樓市空軍說房價會跌成白菜價,，現(xiàn)在來看,，根本不可能,，因為當房價跌到一個程度，租售比明顯高于銀行存款利率,，且房貸利率也低于租售比,，這個時候,，很多人是會考慮買房的,，因為把錢存在銀行里面，明顯就吃虧了,！

而且對于一二線城市,，尤其是人口凈流入量高的城市，未來租房市場是可觀的,，租金上漲也是一個必然現(xiàn)象,。

也就是說，只要我買房的地段,，未來很長時間,，租房需求大于供給，房子就不愁租不出去,，而且租金每年還會遞增,。

即便當前樓市有多么不景氣，單從租售比來看,，已經不吃虧了,，雖然收益率跟樓市行情好的時候，房價快速上漲沒法比,，但是起碼比存在銀行里面強多了吧,。

兩害相權取其輕，對于手握大把現(xiàn)金的人來說,，買房成為了繞不開的一個選擇,！

到底是買房還是留錢？

這個話題,，經久不衰,，因為每天有大量人在這兩者中做出選擇。

但只要你對未來經濟還充滿信心,，對國家有信心,，對核心城市核心資產有信心，這個問題,，其實已經很好選擇了,，一定是購買優(yōu)質資產，要好于把錢存在銀行里面,。

當然,，對于廣大的三四線城市,，小縣城，此時完全沒必要要把錢拿出來買房,，一個是房子未必能夠租出去,，另外一個，大部分城市,，未來的房價不確定性因素太高了,，隨著人口凈流出，產業(yè)流出,，房價是守不住的,！

因此，你需要完成的是資產的騰挪轉移,，即使你人不動,，你的錢也要挪到一線城市和強二線城市里面去。

這就是我經常說的那句話,，人挪活,，樹挪死，人即使不挪,，錢也要挪,！

02，山東10萬名事業(yè)編將轉制

這個事,，說白了,，不是新聞了，因為過去十幾年,，幾乎每個省都在推進,，只是推進力度不大，今年為什么推進力度加大了呢,？

因為地方政府沒錢了,，那不就得讓一部分事業(yè)單位轉制嗎？沒法輸血了,，只能進入到市場,，去闖一闖！

就好像一個人生了8個孩子,，家庭收入好的時候,，全都能養(yǎng)活，但現(xiàn)在收入不行了,，只能送幾個孩子提前進入到社會去打拼,，去賺錢養(yǎng)家！

事情就是這么個事,！大家不要過于緊張,！

但是也不能掉以輕心,，因為事業(yè)單位改制，就意味著市場的競爭會越來越大,，未來幾年,，大家做生意，會越來越內卷,！

那作為普通人,，應該如何應對呢？蔣老師給出3點建議：

1,，如果你是公務員,，鐵飯碗，從現(xiàn)在開始,，你要積極給自己謀劃后路。

因為體制改革,，很有可能讓你失去現(xiàn)在的鐵飯碗,，所以，你要對家庭負債率做一個防火墻,。

比如說,，當前你家庭買了2套房，每個月月供加起來是1.5萬,，而你家庭的月收入是2萬,，這個時候，你就要開始降低負債率,，最好是賣出手里一套房,，把月供降低到1萬以內，這樣,，你即使鐵飯碗丟了,，壓力也不會太大。

2,，如果你不是事業(yè)編制,，你是一個普通的上班白領，那你最好的出路,，就是給自己開辟第二條增長曲線,。

說白了，就是要做一門副業(yè),，增加收入,。也許靠你的工資，在大城市還買不起房,，但是你有了副業(yè),，長期做下去,，收入翻了一倍，你是有機會買房的,。

而且現(xiàn)在是樓市下行周期,，上車門檻比前兩年還要低，所以,，增加收入后,，買房對你來說，相對是比較簡單的,。

最關鍵一點,，你有了副業(yè)收入，你在公司上班會更加有底氣,，不再擔心老板和上司對你進行PUA,，人生選擇權，始終要抓在自己手里,。

3,，如果你收入穩(wěn)定，同時又積累了很多存款,，家境殷實,，這個時候，你要考慮做資產配置,。

因為下半年降息,，通脹預期增加，貨幣貶值加快,，你此時要積極去尋找優(yōu)質資產,，最好的配置方案，就是在4+7城市,，購買多套核心地段的高產品力房子,。

因為住房雙軌制的到來，改善房才會有明顯的保值和增值空間,，而剛需房,，尤其是小戶型的房子，未來會受到保障房市場的沖擊,，加上住房產品的落后,，保值性會有所降低。

總之,，還沒有買房的朋友,，要積極提升自己的收入，上班一族,，工作之余,，要做好個人IP,，利用流量杠桿來撬動收入。

中產和富人,，要考慮的是做資產的配置和轉移,，把低能級城市的房子出清，置換到高能級城市來,，把低產品力的房子,，置換成高產品力的房子。

03,，房產4.0時代來了嗎,？

一提到反常4.0，很多人的看法,，都不盡相同,！

因為大家的需求是不同的！

明白吧,，房地產的需求,，大體分為兩種：

一種是有房子住就可以了；

另一種是我想住更好的房子,！

大部分人終其一生，都是在追求第一種,！

只有少數(shù)人,，每天在思考第二種需求！

為什么國家最近取消了普通住宅和非普通住宅的標準,，因為這是在為4.0房產鋪路,！

所謂1.0時代，就是指磚混結構的老破小,，樓梯房,、單位宿舍；

所謂2.0時代,，就是鋼混結構的房子+塔樓電梯房,；

所謂3.0時代，就是現(xiàn)代化住宅,，人車分流,、高層電梯房；

所謂3.5時代,，就是現(xiàn)代化綠色住宅,，陽臺很寬，給你高一點花花草草,，小區(qū)有會所,、板樓設計,，一層兩梯兩戶，送獨立入戶廳,，得房率高達100%,，這類房子，就是3.5,，也被稱為改善房,。

所謂4.0時代，我們還不好定義,，因為沒還有嚴格意義上的4.0時代產品出來,，有人說層高會高于3.6米，有人說是采光標準還會大大提升,，還有人說會在房子里面預埋AI,、元宇宙接口，人機互動,、人房互動,；

其實這些定義，都不重要,，我們只需要搞清楚一點,，就是住這些房子的人，到底是哪些人,？

明白了吧,，科技變化是日新月異的，你怎么能夠去定義呢,？

能夠定義的,，始終是人！因為再過10年,、20年,、50年，100年,，人群的劃分標準,，從來沒有變過！

80%以上的人,，我們稱為剛需,，多數(shù)人在大城市里面，要么租房,、要么住保障房,，要么買1.0和2.0的房子，就這么回事。

只有少數(shù)人,，手里根本不缺房子,，也不缺買房的錢，他們的追求是生活品質,，是4.0,；

不管4.0如何變化，這類房子的受眾群體,，都是少數(shù)人,！

所以，有粉絲問我,，蔣老師,，我在成都郊區(qū)，看到了4.0時代的產品,，單價只要9000多,，這類房子我能買嗎？

抱歉,，您買的不是4.0,，因為定義4.0標準的，從來不是外觀和產品表現(xiàn)力,，而是地段和人群,！

產品表現(xiàn)力，是加分項,，但從來不是用來定義產品和人群的關鍵所在,！

04，深圳房圈傳出小作文,，有望大幅松綁

最近兩天，深圳房圈里面的小作為越傳越厲害,，越傳越逼真,！

啥消息呢？就是深圳樓市有望在8-9月份,，大幅松綁,！

松綁有多厲害呢？具體有5點：

1,，福田,、南山統(tǒng)一調整購房社保年限，之前是非深戶5年,，現(xiàn)在調整為1年,；

2，除了福田和南山，其他區(qū)域的房子,，外地人閉著眼睛買,！

3，首套房和二套房的契稅都調整為1%,；

4,，增值稅5改2；

5,，限售年限廢除,，或者改為2年；

照我說,，尺度還是小了點,，福田、南山也沒必須要遮遮掩掩了,，直接放開得了,！如果要保護剛需，或者留一點顏面,，那就調整為福田南山,，面積段在128平米以上的房子，外地人都可以買,！

但我覺得,，政策還不夠高明！

可以加一條,，比如說本地人購房,，跟外地人購房，首付款比例做一個差異化,！

為了打擊炒房客,，外地人在深圳買房，首付款比例增加到50%,，而本地剛需人群買房,，首套房首付款比例，可以進一步降低,，調整到15%,，甚至10%；

簡單來說,，你是剛需,，我就支持，可以給你多貸款,，甚至利率方面還有優(yōu)惠,，如果你是外地投資客,，對不起，我不歡迎,，你要買可以,，首付款比例要提高，貸款利率也要比剛需高,。