任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)

導(dǎo)讀

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù),、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn),，一定要軟著陸，避免硬著陸,。我國(guó)當(dāng)前處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段,，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn),，就業(yè)穩(wěn),，金融穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,，未來(lái)形勢(shì)如何,？

我們做出了

中國(guó)房地產(chǎn)的十大預(yù)測(cè)：

1、房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕,，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代,，20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn),。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口,、中期看土地,、短期看金融”。

文：任澤平團(tuán)隊(duì)

2,、土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型,，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯,，亟待化解,，推動(dòng)向稅收財(cái)政和

股權(quán)財(cái)政

轉(zhuǎn)型。

3,、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化,，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存,、高杠桿,，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯。

4,、人口往都市圈城市群遷移,，東北、西北,、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力,，未來(lái)二八開，美國(guó),、日本,、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

5,、房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸,，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè),、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵,。不可大意,，全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母,，十次危機(jī)九次地產(chǎn),。

6、放松限購(gòu),、限貸,、限價(jià)等限制性措施是大勢(shì)所趨,，這些都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，形勢(shì)已變,，房地產(chǎn)市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)向防過(guò)冷,，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸,?？梢钥紤]持續(xù)大幅降息、組建住房銀行收購(gòu)開發(fā)商庫(kù)存用于保障房,，當(dāng)務(wù)之急是重啟市場(chǎng)信心,。

7、房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨,，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組,，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰,，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

8,、房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩,，預(yù)計(jì)在未來(lái)2年左右見(jiàn)底，未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自改善型需求,、城市更新,、保障房需求等。

9,、可考慮組建住房銀行,，收購(gòu)開發(fā)商庫(kù)存用于保障房，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓,，有助于防止?fàn)€尾,、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

10,、城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤、金融穩(wěn)定,、租購(gòu)并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡健康發(fā)展的治本之策,，改變認(rèn)知，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。

目錄

1

預(yù)測(cè)一：房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕,，進(jìn)入存量時(shí)代

2

預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型

3

預(yù)測(cè)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整,、分化

4預(yù)測(cè)四：人口向都市圈城市群集聚

5預(yù)測(cè)五：房地產(chǎn)軟著陸,，事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利換擋

6預(yù)測(cè)六：放松限購(gòu),、限貸、限價(jià)等限制性措施是未來(lái)趨勢(shì)

7預(yù)測(cè)七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨

8預(yù)測(cè)八：房地產(chǎn)銷售和投資有待政策支持筑底

9預(yù)測(cè)九：住房銀行收儲(chǔ)去庫(kù)存是良策

10預(yù)測(cè)十：城市群戰(zhàn)略,、人地掛鉤,、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉

1

預(yù)測(cè)一：房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕,，進(jìn)入存量時(shí)代

房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕,，進(jìn)入存量房主導(dǎo)時(shí)代。當(dāng)前20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn),，城鎮(zhèn)化率達(dá)66%,，套戶比超過(guò)1.09?！胺康禺a(chǎn)長(zhǎng)期看人口,、中期看土地、短期看金融”,。

從需求看,，人口方面，中國(guó)20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達(dá)峰值,。

2023年末常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.16%,，城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加1196萬(wàn)人。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線,，中國(guó)目前處于快速發(fā)展期（30%-70%）的減速發(fā)展階段末期。根據(jù)我們預(yù)測(cè),，到2040年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)約78.6%,，對(duì)應(yīng)城鎮(zhèn)人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人,。

從供給看,，1978-2022年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.6億套，套戶比從0.8增至1.09

,。相比美國(guó),、日本的1.17、1.16,，德國(guó),、英國(guó)的1.03、1.02,，國(guó)內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡,。

總體看，中國(guó)20-50歲人口于2013年見(jiàn)頂,、需求峰值已過(guò),，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建,，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)階段。

2

預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政,、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型

土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型,，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯,，亟待化解,，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。

在土地財(cái)政制度設(shè)計(jì)中,，地方政府依賴土地財(cái)政,，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻(xiàn)可觀。

2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入的26.0%,，地價(jià)占房?jī)r(jià)5成左右,。近兩年受經(jīng)濟(jì)下行周期影響，地方政府土地財(cái)政空間持續(xù)收縮,，2023年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬(wàn)億元,，跌破6萬(wàn)億大關(guān)，同比下降13.2%,，相比2021年高點(diǎn)的8.7萬(wàn)億元少了2.9萬(wàn)億,。

從宏觀層面看，

2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額8.6萬(wàn)億,，其中國(guó)有土地出讓金收入6.7萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.9萬(wàn)億,。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至35.6%,，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項(xiàng)稅占商品房銷售額的63.4%,。

從中觀城市看,，

選取北京、上海,、廣州,、深圳、杭州,、天津等11個(gè)城市進(jìn)行房?jī)r(jià)構(gòu)成核算,。2022年，土地成本占房?jī)r(jià)的49.0%,，稅收成本占14.4%,，建安費(fèi)用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%,，土地成本加稅收成本占房?jī)r(jià)的5成左右,。將2014-2022年房?jī)r(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸之后發(fā)現(xiàn),，土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)提高0.2個(gè)百分點(diǎn),，且土地成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲解釋力很強(qiáng),。

2024年3月5日，《政府工作報(bào)告》部署2024年重點(diǎn)工作,，提到“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展,，進(jìn)一步落實(shí)

一攬子化債

方案，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”,，“謀劃新一輪財(cái)稅體制改革”?；獾胤诫[性債務(wù)需要深化改革,，處理好中央與地方、政府與市場(chǎng),、政府與金融等關(guān)系,。

財(cái)稅改革是中長(zhǎng)期必然選擇，要推動(dòng)土地財(cái)政向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型,。

長(zhǎng)期看,，一方面，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型,，加力發(fā)展新基建,、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地,；另一方面,，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識(shí)擺脫房地產(chǎn)的依賴,，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群,。例如，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù),、新能源,、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地，常州大舉“新能源之都”建設(shè),，通過(guò)股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財(cái)政收入渠道,。

3

預(yù)測(cè)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整、分化

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化,，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià),、高庫(kù)存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離,、供需錯(cuò)配導(dǎo)致一二線高房?jī)r(jià),、三四線高庫(kù)存，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出,。

人地分離,，主要由于中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長(zhǎng)期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向,，與人口遷移趨勢(shì)背離,。分規(guī)模城市看，2010-2020年1000萬(wàn)人以上城市城區(qū)人口增長(zhǎng)25.4%,，但土地供給僅增長(zhǎng)2.6%,；20萬(wàn)人以下城市人口增長(zhǎng)22.8%，土地供給增長(zhǎng)47.8%,。

房企方面,，與國(guó)際成熟房企相比，中國(guó)房企杠桿率普遍較高,。

2022年末中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.1%,，較2020年的80.7%略有下降，但依舊處于高位,，美國(guó)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為39.1%,，處于較低水平。

近幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式,。在向成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑中,，我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：

1）建立

“

人、房,、地,、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制；2）完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度,；3）實(shí)施好保障性住房、城中村改造

和“平急兩用”公共

基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè),；4）加快解決新市民,、青年人、農(nóng)民工住房問(wèn)題,，下力氣建設(shè)好房子,；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵，探索房企“開發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式,，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道,。

4預(yù)測(cè)四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北,、西北,、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力,，未來(lái)二八開，美國(guó),、日本,、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,，人口遷移分為兩個(gè)階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移,，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。

從國(guó)際看,，美國(guó)人口遷移呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在地區(qū)層面,，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚，到向能源,、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸,、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面,，人口在城市化中后期明顯向大都會(huì)區(qū)集聚,。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈,、大阪圈,、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請(qǐng)參考“澤平宏觀”深度報(bào)告《中國(guó)人口大遷移的新趨勢(shì)》《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六大失衡與對(duì)策》《中國(guó)城市人才吸引力排名2023》）

我國(guó)人口流動(dòng)整體趨勢(shì)是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,、大都市圈城市群集聚,，分化加大，一,、二線人口持續(xù)流入但增速放緩,，三、四線城市人口持續(xù)凈流出,。都市圈層面

,，人口向大都市圈集聚，但分化加大,。城市群層面,，人口進(jìn)一步向核心城市群集聚。預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個(gè)城市群,，其中約60%將分布在長(zhǎng)三角,、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續(xù)分化,，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn),。

地區(qū)層面

，2010-2020年?yáng)|部人口占比上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，中部下降0.79個(gè)百分點(diǎn),，西部上升0.22個(gè)百分點(diǎn),，東北下降1.20個(gè)百分點(diǎn)。2020年?yáng)|部,、中部,、西部、東北地區(qū)人口占比分別為39.93%,、25.83%,、27.12%、6.98%,。

省份層面,，6個(gè)人口萎縮省份全部位于北方，人隨產(chǎn)業(yè)走,，人往高處走,。

2020年廣東、山東2省人口超1億,，分別為1.26,、1.02億，合計(jì)占全國(guó)的16.1%,。河南,、江蘇、四川等9省人口在5000萬(wàn)-1億,，云南,、江西、遼寧,、福建,、陜西等17省人口在1000萬(wàn)-5000萬(wàn)，寧夏,、青海,、西藏不足1000萬(wàn)。10年間甘肅,、內(nèi)蒙古,、山西、遼寧,、吉林,、黑龍江等6省人口萎縮,，分別減少55.5萬(wàn),、65.7萬(wàn)、79.6萬(wàn)、115.5萬(wàn),、337.9萬(wàn),、646.4萬(wàn)人，全部位于北方,，人們用腳投票,，奔向南方。

5預(yù)測(cè)五：房地產(chǎn)軟著陸,，事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利換擋

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸,，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè),、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵,。不可大意,，全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母,，十次危機(jī)九次地產(chǎn),。

房地產(chǎn)業(yè)解決我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)

。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整,，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢(shì)增長(zhǎng),，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn)，相較2004年規(guī)模擴(kuò)大三倍,。2004-2018年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬(wàn)增至1264萬(wàn),，預(yù)估至2023年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達(dá)1300萬(wàn)。歷史上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，為社會(huì)提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì),。根據(jù)我國(guó)最新的第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中,，物業(yè)管理,、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù),、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員分別占50%,、29%、13%,、6%,。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%,、17%,、11%,、6%。

房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值,，房地產(chǎn)通過(guò)投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材,、家具,、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融,、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè),。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬(wàn)億元,、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬(wàn)億元,。分行業(yè)看，貨幣金融,、零售,、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)的GDP增加值居前列,，分別為8107億元,、4230億元、3527億元,、2820億元,。陶瓷制品、磚瓦等建材,、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高,，為51.2%、50.9%,、47.1%,。

2023年12月，房地產(chǎn)銀行信貸余額達(dá)53萬(wàn)億,，存量占比22.2%,。呈現(xiàn)體量龐大、占比見(jiàn)頂,、增速放緩特征,。

房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用體現(xiàn)為對(duì)公房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房按揭貸款?？傮w來(lái)看,，截至2023年12月，房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸占用余額達(dá)52.6萬(wàn)億,，占銀行貸款比重22.2%,，較2019年頂峰時(shí)期下降了6.7個(gè)百分點(diǎn),。結(jié)構(gòu)來(lái)看，對(duì)公房地產(chǎn)開發(fā)貸14.4億元,，個(gè)人住房貸款38.1億元，占銀行貸款比重分別在2018年,、2020年見(jiàn)頂,，隨著“

三條紅線

”“貸款兩集中”政策出臺(tái)，2023年12月分別回落至6.1%,、16.1%,。

6預(yù)測(cè)六：放松限購(gòu)、限貸,、限價(jià)等限制性措施是未來(lái)趨勢(shì)

放松限購(gòu),、限貸、限價(jià)等限制性措施是大勢(shì)所趨,，這些都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施,，形勢(shì)已變，房地產(chǎn)市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)向防過(guò)冷,，應(yīng)加快取消限制性措施,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下,，核心城市樓市優(yōu)化政策的推出對(duì)于穩(wěn)樓市,、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)很重要，未來(lái)一線城市取消限購(gòu)已經(jīng)是大勢(shì)所趨,。

當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”的階段,。從銷售、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場(chǎng)已超調(diào),，未來(lái)城市化,、改善型、城市更新等還有很大空間,，重點(diǎn)是促進(jìn)軟著陸,，推出新模式，作為周期之母,，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn),。

當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)迅速過(guò)熱,?？梢越铏C(jī)全面取消限購(gòu),，降低存量房貸利率,，釋放合理住房需求,。

1）現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，是取消限購(gòu)的良機(jī),。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)國(guó)內(nèi)居民都沒(méi)有限購(gòu)措施,，都是通過(guò)價(jià)格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段,。一二線市場(chǎng)如果活躍起來(lái),，釋放合理的剛需、剛改需求,，可以推動(dòng)行業(yè)筑底復(fù)蘇,。進(jìn)而通過(guò)多貢獻(xiàn)土地財(cái)政,、稅費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。全面取消限購(gòu),，順應(yīng)人口往都市圈城市群流入的趨勢(shì),，供地上人地掛鉤，可緩解一二線高房?jī)r(jià),、三四線高庫(kù)存的歷史難題,。2）大幅降低存量房貸利率，包括居民和房企,，貨幣政策部門通過(guò)定向降準(zhǔn)等支持銀行降低負(fù)債成本?，F(xiàn)在利率太高，就業(yè)和收入壓力大,，居民扛不動(dòng)了,，房企也扛不動(dòng)了，應(yīng)該大幅降低存量利率,，之前降低了首套,，社會(huì)反響很好，二套的也應(yīng)該降低,，這是善政,。

7預(yù)測(cè)七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組,，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè),，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的,。

2024年3月,，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議記者會(huì)上，住建部表示“對(duì)嚴(yán)重資不抵債,、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企,，要按照法治化,、市場(chǎng)化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn),，該重組的重組,。”

新模式下,，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨,，面對(duì)個(gè)別房企資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等挑戰(zhàn),，我國(guó)住建部聯(lián)合相關(guān)部門提出了一系列政策措施，2022年11月,，交易商協(xié)會(huì)提出“

第二支箭

”,，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具；同月,，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布金融16條,，為部分房企三好生提供上岸和行業(yè)重組洗牌的機(jī)會(huì)。

自2015年房地產(chǎn)上升周期以來(lái),，至2020年行業(yè)集中度不斷提升,，2020年房企銷售規(guī)模排名TOP10、30,、50和100市占率分別達(dá)28.0%,、49.2%、61.4%和75.1%,。2021年后部分頭部民營(yíng)房企出現(xiàn)債務(wù)違約,、展期，出險(xiǎn)房企逐步淡出百?gòu)?qiáng)榜單,。民營(yíng)房企行業(yè)集中度下滑,，進(jìn)入洗牌階段，頭部央國(guó)企市占率有所提升,。另外,，改善型房企順應(yīng)市場(chǎng)需求趨勢(shì)，憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提高市占率,。正如十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議記者會(huì)上,，住建部長(zhǎng)指出的“

在新模式下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)看到,，今后拼的是高質(zhì)量,，拼的是新科技，拼的是好服務(wù),。誰(shuí)能抓住機(jī)遇,、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子,、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng),，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái),。

”

加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè),，風(fēng)險(xiǎn)出清，優(yōu)勝劣汰,，有助于維護(hù)房市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展,。放在中長(zhǎng)期的角度，市場(chǎng)投資者可以對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景邊際樂(lè)觀起來(lái),。

2023年2月央行發(fā)布《2022年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,，指出滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu),，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況,。增信、展期,、續(xù)貸等工具保的是三好生現(xiàn)金流,，而不是非三好生的資不抵債,。上岸的房企重組整個(gè)行業(yè),、收獲未來(lái)城鎮(zhèn)化15個(gè)百分點(diǎn)、剩者為王,，沒(méi)上岸的房企被重組,、從此退出歷史舞臺(tái)。大洗牌,，大出清,，大分化，類似之前供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭,。

8預(yù)測(cè)八：房地產(chǎn)銷售和投資有待政策支持筑底

房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩,，預(yù)計(jì)在未來(lái)2年左右見(jiàn)底，未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自改善型需求,、城市更新,、保障房需求等。

綜合考慮多個(gè)維度，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化,、房企與居民信心修復(fù)等,。

我們預(yù)計(jì)中性情景下，2024年供需整體仍將雙向略微收窄,，并在2年左右完成筑底,。2024年商品房銷售面積同比-5.3%，銷售絕對(duì)規(guī)模約10.6億平,；2024年開發(fā)投資額受銷售,、融資復(fù)蘇進(jìn)度制約，預(yù)計(jì)同比-4.5%,，規(guī)模約11.0萬(wàn)億元,。

中性情景下，我們認(rèn)為

：未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)方面,，經(jīng)濟(jì)政策呈現(xiàn)小幅加碼,、緩慢放松，2024年降息降準(zhǔn)與2023年幅度相近,，中央財(cái)政維持同一赤字率水平,，2024年經(jīng)濟(jì)維持當(dāng)前景氣度水平不回落,，居民收入逐步企穩(wěn),。房地產(chǎn)行業(yè)方面，需求端調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài),，居民置業(yè)意愿有所修復(fù),，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期小幅改善。市場(chǎng)呈分化式復(fù)蘇,。供給端,，紓困房企融資的政策如融資“白名單”及“三個(gè)不低于”陸續(xù)落地。不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求得到基本滿足,，部分城市停工項(xiàng)目處置情況緩解,，優(yōu)質(zhì)房企三好生信心修復(fù)，三好生拿地呈恢復(fù)態(tài)勢(shì),。

我們連續(xù)6年在《中國(guó)住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn),，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求,、城市更新等,，未來(lái)中國(guó)住房需求整體呈緩慢下降趨勢(shì)，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間,。

根據(jù)我們測(cè)算

,，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約9.3億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降，2030年我國(guó)居住總需求或?qū)⒕徛抵?.1億平,。2024年我國(guó)年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平,，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動(dòng)，后同）,、居住條件改善,、城市更新需求分別占總需求的36.2%、38.3%,、25.5%,。

未來(lái)六年，改善性需求將成為我國(guó)住房市場(chǎng)最大的需求支撐,。

9預(yù)測(cè)九：住房銀行收儲(chǔ)去庫(kù)存是良策

可考慮組建住房銀行,，收購(gòu)開發(fā)商庫(kù)存用于保障房，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓,，有助于防止?fàn)€尾,、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

組建住房銀行,，住房銀行可通過(guò)專項(xiàng)資金以合適價(jià)格收購(gòu)開發(fā)商土地和商品房庫(kù)存,，用于租賃房保障房，改善民生,、救房企,、緩解財(cái)政壓力。

2021年下半年至今,，房企資金鏈改善緩慢,。

同時(shí)，保交樓是重中之重,，組建住房銀行,，開發(fā)商拿到專項(xiàng)資金后，限定必須進(jìn)行保交樓,，這樣可以防止?fàn)€尾,，堅(jiān)決不能讓購(gòu)房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前做法是讓地方政府保交樓,，但地方受限于財(cái)政壓力,，能力可能相對(duì)單薄。

如果房企回款回升,，房企投資拿地恢復(fù),，土地財(cái)政也會(huì)恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解,。

收購(gòu)的庫(kù)存商品房和土地用于租賃房保障房,，有助于改善民生，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致一定程度的浪費(fèi),，一舉多得,。

10預(yù)測(cè)十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤,、金融穩(wěn)定,、租購(gòu)并舉

城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤,、金融穩(wěn)定,、租購(gòu)并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認(rèn)知,，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,。

我們提出了行業(yè)分析框架：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地,、短期看金融”,。如果采取長(zhǎng)短相結(jié)合措施，有望促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸,，避免硬著陸,，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量。

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究,，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn),，

建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤,、金融穩(wěn)定,、房地產(chǎn)稅,、租購(gòu)并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式,。

1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走,，人往高處走,。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略,、區(qū)域重大戰(zhàn)略,、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”,，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤,、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤,，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定,。穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期,，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途,，支持房企合理融資需求,，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn),。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨,，未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期,，房地產(chǎn)還未走出困境,，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào),，“加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”,。豐富商品房,、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式,，形成政府,、開發(fā)商、租賃中介,、長(zhǎng)租公司等多方供給格局,，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問(wèn)題,，促進(jìn)房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長(zhǎng)空間,。

任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)！