近期,，關(guān)于新一輪住房金融政策的討論熱烈展開(kāi),，特別是存量房貸利率的下調(diào)及跨行轉(zhuǎn)按揭的實(shí)施細(xì)節(jié)成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份,，向多地銀行進(jìn)行了探訪(fǎng)，并與業(yè)內(nèi)專(zhuān)家深入交流,，試圖揭示這些變動(dòng)對(duì)銀行與購(gòu)房者可能產(chǎn)生的影響,。

央行行長(zhǎng)潘功勝在9月24日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布，將采取措施降低存量房貸利率,，使之接近新發(fā)放房貸利率,，預(yù)計(jì)平均降幅約為0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉有望惠及數(shù)千萬(wàn)家庭,，每年為他們節(jié)省利息支出約1500億元,。此政策是對(duì)去年存量房貸利率調(diào)整的延續(xù)，去年的調(diào)整已顯著縮小了新舊房貸利率差距。

回顧2023年的調(diào)整,，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知,，自同年9月25日起對(duì)符合條件的存量首套住房貸款實(shí)施利率下調(diào)。多家銀行積極響應(yīng),，公布了具體的實(shí)施細(xì)節(jié),。據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，當(dāng)年新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率明顯下降,，存量首套房貸款利率也平均下調(diào)了0.73個(gè)百分點(diǎn),。

然而，隨著2024年房貸政策的新變化,，新舊房貸利率差異再次擴(kuò)大,，市場(chǎng)對(duì)新的存量房貸利率下調(diào)充滿(mǎn)期待。據(jù)估算,，若房貸利率降低0.5個(gè)百分點(diǎn),，對(duì)于100萬(wàn)元30年期的商業(yè)貸款，月供可減少約280元,，累計(jì)節(jié)省利息超10萬(wàn)元,。本次政策調(diào)整涵蓋首套房與二套房，力度大于去年,。

潘功勝表示,，銀行需要時(shí)間進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備以完善按揭貸款定價(jià)機(jī)制，未來(lái)房貸利率調(diào)整將更加市場(chǎng)化,，由銀行與客戶(hù)協(xié)商確定,。目前，具體的操作細(xì)則尚在等待中,，多家受訪(fǎng)銀行均表示將依據(jù)監(jiān)管細(xì)則來(lái)實(shí)施,。

與此同時(shí)，關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的討論升溫,，該業(yè)務(wù)被視為利率下調(diào)的另一種模式,。雖然初期可能僅在本行內(nèi)部實(shí)施，但跨行轉(zhuǎn)按揭的可能性也被提及,。然而,，考慮到銀行凈息差正處于歷史低位，加之操作復(fù)雜性和潛在風(fēng)險(xiǎn),，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推進(jìn)面臨挑戰(zhàn),。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，轉(zhuǎn)按揭需要平衡風(fēng)險(xiǎn)控制與市場(chǎng)活力,，銀行需在維護(hù)資產(chǎn)質(zhì)量和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之間尋找平衡,。初期限制在本行內(nèi)操作,，有助于簡(jiǎn)化流程，減少風(fēng)險(xiǎn),。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，合理實(shí)施轉(zhuǎn)按揭有可能提升銀行資產(chǎn)質(zhì)量，但也要求銀行在短期內(nèi)承受息差壓縮的壓力,。

海外經(jīng)驗(yàn)顯示,，如美國(guó)的住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP）和日本住房金融公司的“Flat 35”產(chǎn)品，通過(guò)政府主導(dǎo)或合同條款創(chuàng)新等方式,，為轉(zhuǎn)按揭提供了不同的實(shí)施路徑,，旨在幫助借款人減輕還款壓力，應(yīng)對(duì)利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),。

當(dāng)前市場(chǎng)正密切關(guān)注存量房貸利率下調(diào)及轉(zhuǎn)按揭政策的具體實(shí)施細(xì)節(jié),，期待這些調(diào)整能有效減輕房貸負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。