近期,，關(guān)于新一輪住房金融政策的討論熱烈展開,，特別是存量房貸利率的下調(diào)及跨行轉(zhuǎn)按揭的實施細(xì)節(jié)成為市場關(guān)注焦點?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者以購房者身份,，向多地銀行進(jìn)行了探訪，并與業(yè)內(nèi)專家深入交流,，試圖揭示這些變動對銀行與購房者可能產(chǎn)生的影響,。

央行行長潘功勝在9月24日的國新辦新聞發(fā)布會上宣布，將采取措施降低存量房貸利率,，使之接近新發(fā)放房貸利率,，預(yù)計平均降幅約為0.5個百分點，此舉有望惠及數(shù)千萬家庭,，每年為他們節(jié)省利息支出約1500億元,。此政策是對去年存量房貸利率調(diào)整的延續(xù)，去年的調(diào)整已顯著縮小了新舊房貸利率差距,。

回顧2023年的調(diào)整,，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，自同年9月25日起對符合條件的存量首套住房貸款實施利率下調(diào),。多家銀行積極響應(yīng),，公布了具體的實施細(xì)節(jié)。據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示,，當(dāng)年新發(fā)放個人住房貸款利率明顯下降,，存量首套房貸款利率也平均下調(diào)了0.73個百分點。

然而,，隨著2024年房貸政策的新變化,，新舊房貸利率差異再次擴大,，市場對新的存量房貸利率下調(diào)充滿期待。據(jù)估算,，若房貸利率降低0.5個百分點,，對于100萬元30年期的商業(yè)貸款,，月供可減少約280元,，累計節(jié)省利息超10萬元。本次政策調(diào)整涵蓋首套房與二套房,，力度大于去年,。

潘功勝表示，銀行需要時間進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備以完善按揭貸款定價機制,，未來房貸利率調(diào)整將更加市場化,，由銀行與客戶協(xié)商確定。目前,，具體的操作細(xì)則尚在等待中,，多家受訪銀行均表示將依據(jù)監(jiān)管細(xì)則來實施。

與此同時,，關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的討論升溫,，該業(yè)務(wù)被視為利率下調(diào)的另一種模式。雖然初期可能僅在本行內(nèi)部實施,，但跨行轉(zhuǎn)按揭的可能性也被提及,。然而，考慮到銀行凈息差正處于歷史低位,，加之操作復(fù)雜性和潛在風(fēng)險,，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推進(jìn)面臨挑戰(zhàn)。

業(yè)內(nèi)專家指出,，轉(zhuǎn)按揭需要平衡風(fēng)險控制與市場活力,，銀行需在維護資產(chǎn)質(zhì)量和應(yīng)對市場競爭之間尋找平衡。初期限制在本行內(nèi)操作,，有助于簡化流程,，減少風(fēng)險。長遠(yuǎn)看,，合理實施轉(zhuǎn)按揭有可能提升銀行資產(chǎn)質(zhì)量,，但也要求銀行在短期內(nèi)承受息差壓縮的壓力。

海外經(jīng)驗顯示,，如美國的住房可負(fù)擔(dān)再融資計劃（HARP）和日本住房金融公司的“Flat 35”產(chǎn)品,，通過政府主導(dǎo)或合同條款創(chuàng)新等方式，為轉(zhuǎn)按揭提供了不同的實施路徑,，旨在幫助借款人減輕還款壓力,，應(yīng)對利率波動風(fēng)險,。

當(dāng)前市場正密切關(guān)注存量房貸利率下調(diào)及轉(zhuǎn)按揭政策的具體實施細(xì)節(jié),，期待這些調(diào)整能有效減輕房貸負(fù)擔(dān),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。