業(yè)內(nèi)：新一輪“貨幣化棚改”來(lái)了

住建部等五部委解讀了房地產(chǎn)“組合拳”,，其中“貨幣化安置”引發(fā)廣泛關(guān)注,。10月17日，住建部宣布將通過(guò)貨幣化安置方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造,。政策支持包括重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市,、開發(fā)性及政策性金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)借款,、允許地方發(fā)行專項(xiàng)債、給予稅費(fèi)優(yōu)惠以及商業(yè)銀行根據(jù)評(píng)估發(fā)放貸款,。

回顧我國(guó)棚改進(jìn)程,，大致可以按2015年劃分為兩個(gè)階段：前期以實(shí)物安置為主，后期則以貨幣化安置為主,。貨幣化安置指的是政府部門直接以貨幣形式補(bǔ)償被拆遷居民,，居民再到商品房市場(chǎng)購(gòu)置住房。申港證券在2022年3月的報(bào)告中指出,，2015年后貨幣化安置的主要資金來(lái)源是央行提供的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）,，其貸款余額在2019年11月達(dá)到約3.6萬(wàn)億元的峰值。

對(duì)于新一輪城改資金,，申萬(wàn)宏源證券在去年11月的報(bào)告中表示,，中央政策性銀行專項(xiàng)資金預(yù)計(jì)仍將是重要組成部分，但占比會(huì)略有下降,；地方專項(xiàng)債將成為重要部分之一,。不同于棚改，社會(huì)資本和商業(yè)銀行參與城改的積極性更高,，因?yàn)楸据喅歉闹饕性诟吣芗?jí)的一二線城市,，土地出讓確定性更高，且部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較為可觀,。此外,，城改資金還將包括中央補(bǔ)助和地方自有資金等方面。

市場(chǎng)眼下最關(guān)心的是,，本次“貨幣化安置”能夠撬動(dòng)多少資金,？有哪些重大積極意義？傳導(dǎo)至基本面改善需要多久,？

盡管棚戶區(qū)改造啟動(dòng)時(shí)間較早,，但在2014年才進(jìn)入全面爆發(fā)階段。貨幣化安置對(duì)棚改提速擴(kuò)面起到了直接推動(dòng)作用,。2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%,，2015年上升到29.9%，2016年進(jìn)一步上升到48.5%,。

關(guān)于安置資金,，申萬(wàn)宏源在2023年11月的報(bào)告中寫道，PSL構(gòu)成棚改專項(xiàng)貸款的主要資金來(lái)源,，即通過(guò)PSL放款給政策性銀行支持棚改工程,。2014年至2018年，PSL累計(jì)新增發(fā)行3.38萬(wàn)億元,，同期兩大政策性銀行累計(jì)發(fā)行4.96萬(wàn)億元,，占比高達(dá)68%。根據(jù)住建部數(shù)據(jù),，2015年至2018年計(jì)劃開工合計(jì)2360萬(wàn)套,，實(shí)際開工2442萬(wàn)套，預(yù)計(jì)總投資額6.26萬(wàn)億元,。其中,，棚改專項(xiàng)貸款累計(jì)規(guī)模達(dá)4.53萬(wàn)億元，占比總投資額的72%,；中央補(bǔ)助和地方自有資金估算累計(jì)0.63萬(wàn)億元,，占比10%。

官方數(shù)據(jù)顯示,，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存,。雖然自2017年后住建部門不再公布全國(guó)棚改貨幣化安置比例，但業(yè)界測(cè)算2017年的比例在60%左右,，幫助消化樓市庫(kù)存2.5億至3億平方米,。

關(guān)于棚改貨幣化安置的積極意義，申萬(wàn)宏源總結(jié)了三點(diǎn)：首先,，它有利于地產(chǎn)去庫(kù)存,，拉動(dòng)全國(guó)商品房銷售面積比例均值達(dá)15%；其次,，有利于拉動(dòng)當(dāng)?shù)赝顿Y和消費(fèi),，從而促進(jìn)宏觀GDP回升；最后,，有利于推進(jìn)民生工程,，提升棚戶區(qū)居民的生活水平。從資金效果來(lái)看,，PSL發(fā)行傳導(dǎo)至基本面改善滯后約3個(gè)季度,。