存量房貸利率大降,，這波“降息紅包”你準(zhǔn)備好了嗎

中國(guó)人民銀行發(fā)布了關(guān)于降低存量個(gè)人住房貸款利率的通知,，目前國(guó)有大行和多家股份制銀行已經(jīng)公布了具體的操作方案,，并計(jì)劃在10月底前統(tǒng)一實(shí)施批量調(diào)整，確保過程穩(wěn)妥有序，讓借款人安心。

調(diào)整后,，存量房貸利率將與新發(fā)放房貸利率基本一致。原則上,，存量房貸利率將降至不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減30個(gè)基點(diǎn),，即“LPR-30BP”，不再區(qū)分首套和二套房,。北京,、上海等城市的存量房貸利率也將大幅下調(diào)，尤其是之前首套房貸利率為“LPR+55BP”的購房者,，這次將統(tǒng)一調(diào)整為“LPR-30BP”。這是2023年“830政策”以來一系列樓市寬松政策的最新落地措施,。

根據(jù)現(xiàn)行LPR,，調(diào)整后的房貸利率通常可以達(dá)到3.55%,。然而,，這個(gè)利率并不是每個(gè)人都能立即享受。即使房貸合同約定了LPR掛鉤的浮動(dòng)利率,，其中LPR的數(shù)字也不是實(shí)時(shí)調(diào)整的,，而是有一個(gè)重定價(jià)周期。當(dāng)前存量房貸的重定價(jià)周期一般是一年,，只有到了每年中一個(gè)固定日期,，房貸中的LPR才會(huì)更新為最新值。因此,，央行上次調(diào)降LPR后還沒有到重定價(jià)日的貸款人暫時(shí)還不能享受到3.55%的利率,。

在當(dāng)前的降息周期中，如果能縮短重定價(jià)周期,，貸款人就能更快地享受到LPR下降的好處,。9月29日央行指導(dǎo)商業(yè)銀行降低房貸利率的文件中提到，自2024年11月1日起,，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可以與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期,。但具體是否強(qiáng)制執(zhí)行以及協(xié)商后的周期長(zhǎng)度,，央行尚未明確。多家大型銀行表示,，11月1日后,，存量和新發(fā)放個(gè)人住房貸款確實(shí)可以協(xié)商重定價(jià)周期，選擇按年,、半年或季度重定價(jià),。

央行文件還指出，當(dāng)存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率出現(xiàn)差距時(shí),，借貸雙方可以通過變更合同等方式自主協(xié)商調(diào)整貸款利率加點(diǎn)幅度,，無需等待下一次批量調(diào)整。這顯示了央行此次減輕存量房貸負(fù)擔(dān)的決心,。

專家認(rèn)為,，下調(diào)存量房貸利率政策涉及多個(gè)部門，推動(dòng)順利實(shí)施實(shí)屬不易,，此舉將明顯減輕購房者的還款壓力,，提升消費(fèi)能力。此外,，這次調(diào)整對(duì)銀行凈息差的影響總體保持中性,。5月17日放開住房貸款利率下限后，房貸利率顯著下降,，新發(fā)放和存量個(gè)人住房貸款利率之間的差距再次拉大,。許多存量房貸選擇提前還貸，導(dǎo)致銀行利息收入減少,，還出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)貸,、消費(fèi)貸替換房貸的現(xiàn)象。

近期,，一線城市樓盤訪客量和認(rèn)購量有所增加,，居民提前還房貸的情況也有所減少。某國(guó)有大行深圳市分行表示,，9月25日以來,，個(gè)人按揭提前還貸的日均申請(qǐng)量較9月上中旬下降了六成。此外,，9月央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn),，相當(dāng)于為銀行提供了1萬億元的長(zhǎng)期低成本資金，中期借貸便利（MLF）和公開市場(chǎng)操作利率的下降也有助于降低銀行的資金成本,。預(yù)計(jì)隨著這些政策效果逐步顯現(xiàn),，存款利率也將調(diào)整，進(jìn)一步減輕銀行的利息負(fù)擔(dān),。銀行凈息差所受影響總體是中性的,。存量房貸利率大降,，這波“降息紅包”你準(zhǔn)備好了嗎！