10月29日上午，北京市朝陽區(qū)姚家園的御翠園售樓處人頭攢動(dòng)，前臺(tái)登記處,、沙盤前,、銷售展板前擠滿了看房人,。售樓處外，帶看人員注視著過往的車輛和行人,，稍有人員駐足便迎上去推銷,；售樓處內(nèi)，案場銷售人員整齊地坐成三排,，聽到前臺(tái)叫號后帶著微笑快速前往迎接登記完的客戶,。

銷售人員表示，御翠園項(xiàng)目于10月26日開盤,，因降價(jià)2萬元/平方米銷售,，吸引了大量客戶。周末兩天每天有2000多名客戶看房,，不到四天認(rèn)購量預(yù)計(jì)超過150套,。御翠園由港資房企和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)，從拿地至今已開發(fā)20年,。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)信息，2016年6月該項(xiàng)目土地出讓信息變更,，合同地價(jià)款為4399.2萬元,，規(guī)劃建筑面積為17.3萬平方米，樓面價(jià)為254元/平方米,。

御翠園項(xiàng)目由8棟高層和17棟聯(lián)排別墅組成,，共有1252套房源。本次開盤的是第一期,，包括3棟高層和6棟聯(lián)排,，共計(jì)473套房子。第二期計(jì)劃于2024年12月開盤,，共推420套房源,；第三期計(jì)劃于2025年4月開盤，共推335套房源,；最后一期計(jì)劃于2025年10月推出,，共24套房源。項(xiàng)目將于2025年5月交付,。

北京市住建委公示的信息顯示,，御翠園一期于2023年7月18日取得預(yù)售許可證，高層房源396套,，分140平方米和185平方米兩種戶型,，備案均價(jià)9.8萬元/平方米；聯(lián)排別墅77套，分345平方米和400平方米兩種戶型,，備案均價(jià)9.14萬元/平方米,。銷售人員透露，取得預(yù)售證時(shí)正值樓市下行階段,，由于價(jià)格較高蓄客不理想,，一直沒有對外銷售。9月24日一系列樓市新政發(fā)布后,，項(xiàng)目方?jīng)Q定抓住機(jī)會(huì)出貨,。

早在開盤前，御翠園已經(jīng)通過中介和渠道蓄客,。10月25日晚間,，銷售人員開始密集通過電話聯(lián)系客戶看房，推廣資料在各個(gè)房地產(chǎn)團(tuán)購群大量轉(zhuǎn)發(fā),。根據(jù)渠道銷售人員發(fā)布的內(nèi)容,，御翠園銷售均價(jià)7.6萬元/平方米，比備案均價(jià)便宜了2萬元/平方米,。按照最小140平方米戶型計(jì)算,，平均每套房比備案價(jià)少280萬元，吸引了大量購房者關(guān)注,。

開盤當(dāng)天,，由于看房客戶太多，售樓處不得不排號限流,，拿到號才能進(jìn)入,。客戶認(rèn)購房子需要繳納50萬元認(rèn)購金,，并限定14天內(nèi)繳清首付款,。一些沒有預(yù)約的客戶需要現(xiàn)場排隊(duì)，一般需等待兩小時(shí)左右,。由于周末看房人太多,，認(rèn)購量超出預(yù)期，10月28日御翠園銷售均價(jià)上調(diào)至7.8萬元/平方米,，并于10月29日下午進(jìn)一步上調(diào)至8萬元/平方米,。

開盤以來，御翠園售樓處每天公布一批特價(jià)房源,。10月29日的特價(jià)房源共有25套,，售價(jià)區(qū)間在1148萬元—3744萬元，與備案價(jià)相比,，銷售總價(jià)優(yōu)惠197萬元—432萬元,，平均優(yōu)惠折扣為14.2%,。高層房源中，140平方米戶型銷售均價(jià)普遍在8.2萬元/平方米左右,，比備案價(jià)低16.9%,；185平方米戶型平均售價(jià)在8萬元/平方米左右，銷售中有兩種折扣,，分別比備案價(jià)低17.5%和15%,。聯(lián)排別墅平均售價(jià)也超過8.2萬元/平方米，其中345平方米戶型有兩種折扣,，分別比備案價(jià)低10.5%和8.5%,；400平方米戶型售價(jià)比備案價(jià)低5%。綜合算下來,，御翠園10月29日的平均售價(jià)比開盤前公布的7.6萬元/平方米均價(jià)上調(diào)了6.6%,。

與御翠園相鄰的逸翠園二手房成交價(jià)在6.9萬元/平方米—7.5萬元/平方米，帶露臺(tái)或花園的成交價(jià)在8萬元/平方米—8.5萬元/平方米,。御翠園銷售人員表示,，10月29日140平方米的特價(jià)房源已被認(rèn)購?fù)辏ㄗh再釋放一批房源出來,，但項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示完成調(diào)價(jià)后再進(jìn)行釋放,。

渠道負(fù)責(zé)人表示，御翠園開盤以來,，周末每天認(rèn)購量在50套左右,，帶看成交比約為30:1。10月28日和29日,，由于漲價(jià)及工作日原因,，認(rèn)購量開始下降,，兩天認(rèn)購量預(yù)計(jì)在七八十套,。他認(rèn)為御翠園的優(yōu)點(diǎn)是港資開發(fā)商注重品質(zhì)和服務(wù)，房子質(zhì)量不會(huì)太差,，物業(yè)服務(wù)好,，加上優(yōu)惠折扣大，具備較高性價(jià)比,；缺點(diǎn)是由于拿地較早,，外觀、戶型,、園林等設(shè)計(jì)相對老舊,，與當(dāng)前流行的設(shè)計(jì)理念“沒法比”。

御翠園185平方米戶型得房率為82%,，140平方米戶型得房率為76%,，聯(lián)排別墅得房率超過90%,。2004年9月，和黃地產(chǎn)在北京朝陽區(qū)姚家園拿下三幅土地,，用地總面積26.5萬平方米,，建筑面積43.8萬平方米。三幅土地分別被開發(fā)成逸翠園,、御翠尚府和御翠園三個(gè)項(xiàng)目,，項(xiàng)目配建了養(yǎng)老、教育等設(shè)施,。2005年7月,，逸翠園項(xiàng)目取得預(yù)售證開始銷售，銷售均價(jià)9000元/平方米左右,。2007年底,，該項(xiàng)目現(xiàn)房備案簽約均價(jià)在1.5萬元/平方米左右。2011年11月,，御翠尚府取證開始銷售,，均價(jià)2.9萬元/平方米。到2014年項(xiàng)目現(xiàn)房銷售時(shí),，簽約價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米左右,。2021年，御翠園以12萬元/平方米均價(jià)申請預(yù)售,，但未獲批,。2022年底，御翠園項(xiàng)目一度啟動(dòng)蓄客,，并計(jì)劃于年底取證,，最終不了了之。直到2023年7月,，御翠園才拿到一期預(yù)售許可證,。不同于逸翠園和御翠尚府一次性拿證，御翠園一期只申請9棟樓的預(yù)售許可證,。但由于市場未穩(wěn),，項(xiàng)目一直沒有正式對外銷售。從2004年拿地到2024年開盤,，御翠園跨時(shí)20年之久,，經(jīng)歷了2008年上半年房地產(chǎn)最大一輪上行起點(diǎn)，也經(jīng)歷了2023年下半年房地產(chǎn)向下的轉(zhuǎn)折點(diǎn),。2024年9月24日的系列新政發(fā)布后,，房地產(chǎn)市場成交再次出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。

一位中介人士介紹,，10月以來,，北京樓市成交量大幅上升,，二手房由于價(jià)格相對較低，成交要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新房,。御翠園由于拿地較早,，雖然折價(jià)銷售，但溢價(jià)依然可觀,。御翠園一期批準(zhǔn)預(yù)售面積為9.32萬平方米,，占項(xiàng)目住宅可售面積的37.4%，按照10月29日售價(jià)計(jì)算,，一期可銷貨值在76億元左右,，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目可售貨值超過200億元。