10月29日上午,，北京市朝陽區(qū)姚家園的御翠園售樓處人頭攢動,，前臺登記處、沙盤前,、銷售展板前擠滿了看房人,。售樓處外，帶看人員注視著過往的車輛和行人,，稍有人員駐足便迎上去推銷,；售樓處內，案場銷售人員整齊地坐成三排,，聽到前臺叫號后帶著微笑快速前往迎接登記完的客戶,。

銷售人員表示，御翠園項目于10月26日開盤,，因降價2萬元/平方米銷售,，吸引了大量客戶。周末兩天每天有2000多名客戶看房,，不到四天認購量預計超過150套,。御翠園由港資房企和記黃埔地產集團開發(fā)，從拿地至今已開發(fā)20年,。根據北京市規(guī)劃和自然資源委員會信息,，2016年6月該項目土地出讓信息變更，合同地價款為4399.2萬元,，規(guī)劃建筑面積為17.3萬平方米,，樓面價為254元/平方米。

御翠園項目由8棟高層和17棟聯(lián)排別墅組成,，共有1252套房源,。本次開盤的是第一期，包括3棟高層和6棟聯(lián)排,，共計473套房子,。第二期計劃于2024年12月開盤，共推420套房源,；第三期計劃于2025年4月開盤,，共推335套房源；最后一期計劃于2025年10月推出,，共24套房源,。項目將于2025年5月交付。

北京市住建委公示的信息顯示,，御翠園一期于2023年7月18日取得預售許可證,，高層房源396套,，分140平方米和185平方米兩種戶型，備案均價9.8萬元/平方米,；聯(lián)排別墅77套,，分345平方米和400平方米兩種戶型，備案均價9.14萬元/平方米,。銷售人員透露,，取得預售證時正值樓市下行階段，由于價格較高蓄客不理想,，一直沒有對外銷售,。9月24日一系列樓市新政發(fā)布后，項目方決定抓住機會出貨,。

早在開盤前,，御翠園已經通過中介和渠道蓄客。10月25日晚間,，銷售人員開始密集通過電話聯(lián)系客戶看房,，推廣資料在各個房地產團購群大量轉發(fā)。根據渠道銷售人員發(fā)布的內容,，御翠園銷售均價7.6萬元/平方米，比備案均價便宜了2萬元/平方米,。按照最小140平方米戶型計算,，平均每套房比備案價少280萬元，吸引了大量購房者關注,。

開盤當天,，由于看房客戶太多，售樓處不得不排號限流,，拿到號才能進入,。客戶認購房子需要繳納50萬元認購金,，并限定14天內繳清首付款,。一些沒有預約的客戶需要現場排隊，一般需等待兩小時左右,。由于周末看房人太多,，認購量超出預期，10月28日御翠園銷售均價上調至7.8萬元/平方米,，并于10月29日下午進一步上調至8萬元/平方米,。

開盤以來，御翠園售樓處每天公布一批特價房源,。10月29日的特價房源共有25套,，售價區(qū)間在1148萬元—3744萬元,，與備案價相比，銷售總價優(yōu)惠197萬元—432萬元,，平均優(yōu)惠折扣為14.2%,。高層房源中，140平方米戶型銷售均價普遍在8.2萬元/平方米左右,，比備案價低16.9%,；185平方米戶型平均售價在8萬元/平方米左右，銷售中有兩種折扣,，分別比備案價低17.5%和15%,。聯(lián)排別墅平均售價也超過8.2萬元/平方米，其中345平方米戶型有兩種折扣,，分別比備案價低10.5%和8.5%,；400平方米戶型售價比備案價低5%。綜合算下來,，御翠園10月29日的平均售價比開盤前公布的7.6萬元/平方米均價上調了6.6%,。

與御翠園相鄰的逸翠園二手房成交價在6.9萬元/平方米—7.5萬元/平方米，帶露臺或花園的成交價在8萬元/平方米—8.5萬元/平方米,。御翠園銷售人員表示,，10月29日140平方米的特價房源已被認購完，建議再釋放一批房源出來,，但項目相關負責人表示完成調價后再進行釋放,。

渠道負責人表示，御翠園開盤以來,，周末每天認購量在50套左右,，帶看成交比約為30:1。10月28日和29日,，由于漲價及工作日原因,，認購量開始下降，兩天認購量預計在七八十套,。他認為御翠園的優(yōu)點是港資開發(fā)商注重品質和服務,，房子質量不會太差，物業(yè)服務好,，加上優(yōu)惠折扣大,，具備較高性價比；缺點是由于拿地較早,，外觀,、戶型、園林等設計相對老舊，與當前流行的設計理念“沒法比”,。

御翠園185平方米戶型得房率為82%,，140平方米戶型得房率為76%，聯(lián)排別墅得房率超過90%,。2004年9月,，和黃地產在北京朝陽區(qū)姚家園拿下三幅土地，用地總面積26.5萬平方米,，建筑面積43.8萬平方米,。三幅土地分別被開發(fā)成逸翠園、御翠尚府和御翠園三個項目,，項目配建了養(yǎng)老,、教育等設施。2005年7月,，逸翠園項目取得預售證開始銷售,，銷售均價9000元/平方米左右。2007年底,，該項目現房備案簽約均價在1.5萬元/平方米左右,。2011年11月，御翠尚府取證開始銷售,，均價2.9萬元/平方米,。到2014年項目現房銷售時，簽約價已經達到5萬元/平方米左右,。2021年,，御翠園以12萬元/平方米均價申請預售，但未獲批,。2022年底，御翠園項目一度啟動蓄客,，并計劃于年底取證,，最終不了了之。直到2023年7月,，御翠園才拿到一期預售許可證,。不同于逸翠園和御翠尚府一次性拿證，御翠園一期只申請9棟樓的預售許可證,。但由于市場未穩(wěn),，項目一直沒有正式對外銷售。從2004年拿地到2024年開盤,，御翠園跨時20年之久,，經歷了2008年上半年房地產最大一輪上行起點，也經歷了2023年下半年房地產向下的轉折點。2024年9月24日的系列新政發(fā)布后,，房地產市場成交再次出現好轉跡象,。

一位中介人士介紹，10月以來,，北京樓市成交量大幅上升,，二手房由于價格相對較低，成交要遠遠大于新房,。御翠園由于拿地較早,，雖然折價銷售，但溢價依然可觀,。御翠園一期批準預售面積為9.32萬平方米,，占項目住宅可售面積的37.4%，按照10月29日售價計算,，一期可銷貨值在76億元左右,，預計整個項目可售貨值超過200億元。