位于北京東三環(huán)的國(guó)貿(mào)橋,，是北京最為忙碌的交通樞紐之一,。每天,，有超過(guò)30萬(wàn)人從四面八方經(jīng)由這座立交橋,，涌入總面積僅7.04平方公里的國(guó)貿(mào)CBD辦公,。

在國(guó)貿(mào)CBD的核心區(qū),，緊鄰“全球店王”SKP購(gòu)物中心和北京第一高樓“中國(guó)尊”,，是一座由三棟高樓組成的大型城市綜合體,，其中有五星級(jí)酒店,、5A級(jí)寫字樓,、百貨商場(chǎng)等業(yè)態(tài),。

這就是王健林在18年前拿下的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首個(gè)CBD項(xiàng)目，被內(nèi)部定義為標(biāo)志性戰(zhàn)役,。2008年,，王健林將萬(wàn)達(dá)總部遷至這里的B座大廈，他也長(zhǎng)期在此辦公,。

在長(zhǎng)達(dá)十六年里,，這棟大廈從未對(duì)外出租、出售過(guò),。但隨著萬(wàn)達(dá)不停地“賣賣賣”,，這座大廈也在2024年4月賣出，新華保險(xiǎn),、中金資本成為萬(wàn)達(dá)CBD的新主人,。

“萬(wàn)達(dá)今年賣了得有幾十棟樓。年初他們搬離這里,，新業(yè)主入駐后,，剩下五層沒(méi)用完，B座這才歷史上首次對(duì)外招租,?！币試?guó)貿(mào)地區(qū)為業(yè)務(wù)范圍的商業(yè)地產(chǎn)中介們，提起萬(wàn)達(dá)來(lái)滔滔不絕,。

10月下旬,，南方周末記者以尋租者身份來(lái)到這里，接待負(fù)責(zé)人的風(fēng)格依舊很“萬(wàn)達(dá)”：掛著藍(lán)色的萬(wàn)達(dá)工牌,，一身正裝,，“現(xiàn)在這是國(guó)貿(mào)地區(qū)最火的一棟樓，我們規(guī)劃是整層整租,，并且會(huì)審核客戶資質(zhì),，價(jià)格約為7.5元/平方米/天?！?/p>

這個(gè)價(jià)格在國(guó)貿(mào)CBD屬于中等檔次,。走進(jìn)大廈,，空置的五層樓里,，依然隨處可見萬(wàn)達(dá)的影子，前臺(tái)“大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”的Logo還沒(méi)拆掉,，棕紅色的實(shí)木硬裝,，黑色的皮革沙發(fā)，帶著一定的年代感,。

桌椅十分整潔,，進(jìn)門右側(cè)的宣傳墻上,，“國(guó)際萬(wàn)達(dá)、百年企業(yè)”的口號(hào)下,，貼著過(guò)去的種種榮光,。成立36年來(lái)，這家公司的口號(hào)從最初的“老實(shí)做人,、精明做事”,，到“共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)”,，再到國(guó)際和百年,。

王健林在十年前曾說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)用了25年時(shí)間發(fā)展,，真正邁出轉(zhuǎn)型步伐整整20年”,。他總結(jié)萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了四次標(biāo)志性轉(zhuǎn)型：走出大連，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，轉(zhuǎn)型文化企業(yè),，跨國(guó)發(fā)展。

但從2017年開始,，這四次轉(zhuǎn)型的成果被一一拋售,。文旅、酒店賣給融創(chuàng)與富力,，電影賣給儒意,，百貨賣給蘇寧，百年人壽賣給綠城,，并清空了AMC,、游艇等大部分海外資產(chǎn)。

“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在等于資產(chǎn)全都擺在‘貨架’上賣,，有錢你就可以買,，價(jià)格也足夠低?！奔尤肴f(wàn)達(dá)超過(guò)十年的陳強(qiáng)對(duì)南方周末記者說(shuō),。他參與和見證了北方地區(qū)一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從無(wú)到有、再到今年初被賣出的整個(gè)過(guò)程,。

這是近18個(gè)月以來(lái),，萬(wàn)達(dá)賣出的第十七個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，北京CBD總部是第十九個(gè),。根據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì),，目前萬(wàn)達(dá)已賣出32座廣場(chǎng)。它們?cè)侨f(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最優(yōu)秀的產(chǎn)品，也是王健林表示過(guò)永不放棄的資產(chǎn),。

網(wǎng)傳萬(wàn)達(dá)的下一個(gè)總部,，是距北京2260公里外的珠海橫琴國(guó)際商務(wù)中心。多位萬(wàn)達(dá)在職員工對(duì)南方周末記者表示,，“搬到珠海的是商管業(yè)務(wù),，他們負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理?！?/p>

2019年,，王健林對(duì)商管業(yè)務(wù)的展望是1000億元——“只要繼續(xù)持有商管業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將任憑風(fēng)浪起,，穩(wěn)坐釣魚船”,。但隨著這部分業(yè)務(wù)赴港上市的失利，為解決上市對(duì)賭問(wèn)題,，2024年3月,，王健林將萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)交予了單偉建創(chuàng)立的被譽(yù)為“亞洲小黑石”的太盟投資集團(tuán)。

10月29日,，胡潤(rùn)研究院發(fā)布2024年百富榜,。王健林以290億元財(cái)富位列第157位。八年前,，他第三次成為中國(guó)首富時(shí),，身家達(dá)到330億美元（約合人民幣2150億元），那一年,，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)逼近8000億元,。

萬(wàn)達(dá)“賣賣賣”就像一出連續(xù)劇。10月,，蘇寧易購(gòu)與永輝超市先后向萬(wàn)達(dá)追繳股份回購(gòu)款,，合計(jì)超過(guò)86億元。

王健林和萬(wàn)達(dá),，現(xiàn)在還剩下什么,？以收購(gòu)韓國(guó)第一銀行、深圳發(fā)展銀行聞名的單偉建,，重注萬(wàn)達(dá),，買的又是什么？

萬(wàn)達(dá)速度

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一個(gè)總部,，是位于大連市的萬(wàn)達(dá)大廈,。

2015年，中信出版社出版了《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書,，集合了王健林的演講和內(nèi)部會(huì)議講話,。根據(jù)書中信息,，萬(wàn)達(dá)于1988年成立,，最初的名字叫“西崗住宅開發(fā)公司”,。

王健林用“私生子”一詞來(lái)形容最初的萬(wàn)達(dá)。因?yàn)檫@是區(qū)政府與另一家公司聯(lián)合成立的,，并不屬于完全的民營(yíng)企業(yè),，王健林借款100萬(wàn)元，湊上了注冊(cè)資金,。在那個(gè)什么都需要票的年代,，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格控制，大連只有三家企業(yè)能拿到項(xiàng)目指標(biāo),。

成立半年后,，“西崗住宅開發(fā)公司”什么項(xiàng)目都沒(méi)有。王健林找到當(dāng)時(shí)主管城建的領(lǐng)導(dǎo),，表示“不管在什么地方,，批一點(diǎn)，讓我們有活干,，能吃飯就行”,。對(duì)方讓他改造市政府北側(cè)的一片棚戶區(qū)，這無(wú)意中讓萬(wàn)達(dá)成為全國(guó)第一家做舊城改造的企業(yè),。

1992年年底,，公司銷售額達(dá)到20億元，占當(dāng)時(shí)整個(gè)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)約20%,。王健林花了2000元登報(bào)征集公司名,，最終選定了“萬(wàn)達(dá)”，寓意“萬(wàn)事皆通達(dá)”,。

1993年的分稅制改革,，拉開了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的序幕。財(cái)權(quán)上收中央后,，土地財(cái)政逐漸成為地方政府新的收入支柱,。賣地，對(duì)于地方政府,、地產(chǎn)商,、商業(yè)銀行這三大主角而言，都成為了日益重要的財(cái)富引擎,。

《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》這本書中,，王健林在多個(gè)場(chǎng)合頻繁提及，在不同階段,，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是巨大的,。對(duì)資金鏈,、現(xiàn)金流的持續(xù)性焦慮貫穿了他與萬(wàn)達(dá)的36年，并且促成了萬(wàn)達(dá)的四次轉(zhuǎn)型,。

更名“萬(wàn)達(dá)”的1992年,，公司在大連已經(jīng)沒(méi)有空間再持續(xù)增長(zhǎng)，王健林認(rèn)為企業(yè)要走出大連,。那個(gè)年代的口號(hào)是“東西南北中,，發(fā)財(cái)?shù)綇V東”，萬(wàn)達(dá)選擇廣州為第一站,，從區(qū)域公司成為全國(guó)性公司,。

當(dāng)銷售額逼近百億時(shí)，王健林“老是憂慮”,，他認(rèn)為住宅地產(chǎn)的局限性在于有項(xiàng)目才能有現(xiàn)金流,。但當(dāng)項(xiàng)目停止，或全國(guó)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)周期時(shí),，該怎么辦,？

2000年年初，王健林召開了一場(chǎng)持續(xù)三天的會(huì)議,，思考如何才能獲得“長(zhǎng)期,、穩(wěn)定的現(xiàn)金流”。多元化的探索方向一度包括了電梯,、變壓器,、制藥廠、超市,、外貿(mào)等領(lǐng)域,。

最終，萬(wàn)達(dá)選擇做租賃業(yè)務(wù),，從大型購(gòu)物中心入手,，它開始第二次轉(zhuǎn)型，由住宅地產(chǎn)變?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn),。自此,，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為王健林的壓艙石。

截至2022年底,，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遍布全國(guó)224個(gè)城市,，共有473座，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一,。

起步時(shí),，中國(guó)還沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的概念。王健林將它定義為復(fù)合型產(chǎn)業(yè),，地產(chǎn),、商業(yè),、投資、金融都包含在內(nèi),。它是以租金為現(xiàn)金流來(lái)源的長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資,，又對(duì)周邊500米內(nèi)的商鋪、住宅起到拉高地價(jià)作用,。

第一代的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是單棟樓,、面積5萬(wàn)平方米的單店模式,；第二代擴(kuò)大到10萬(wàn)-15萬(wàn)平方米的組合店模式,，開始配套百貨、超市,，但零售類占總經(jīng)營(yíng)面積的90%以上,。

2004年左右，萬(wàn)達(dá)提出了“城市綜合體”作為第三代產(chǎn)品,。零售類占比不超過(guò)50%,，其余包含商業(yè)中心、五星級(jí)酒店,、寫字樓,、公寓、住宅等,。目前,，全國(guó)大部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均屬于第三代產(chǎn)品。

萬(wàn)達(dá)的“三大戰(zhàn)役”在這一年打響,，北京,、上海、寧波鄞州三個(gè)城市綜合體同時(shí)開工,，兩年后,，又在同一周開業(yè)，在當(dāng)時(shí)被看作是房地產(chǎn)開發(fā)的奇跡,。

“城市綜合體概念的提出,，遠(yuǎn)超同行五年?！标悘?qiáng)正是在這一階段加入萬(wàn)達(dá)的,。公司內(nèi)部認(rèn)為，這種超前的商業(yè)模式讓萬(wàn)達(dá)獲得了市場(chǎng)上的議價(jià)權(quán),，多地政府領(lǐng)導(dǎo)幾乎是排著隊(duì)去見王健林,，說(shuō)“只要萬(wàn)達(dá)肯去，地可以很便宜”,。

在上海,，城市規(guī)劃有“一個(gè)中心,，兩個(gè)副中心”的說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)拿下了其中一個(gè)副中心“五角場(chǎng)”,。王健林自述,，萬(wàn)達(dá)拿下五角場(chǎng)，是上海第一次出讓市中心100畝的商業(yè)用地,，樓面不到4000元/平方米,，幾年后漲到了1.6萬(wàn)元/平方米。

上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),。視覺中國(guó)/圖

陳強(qiáng)參與了萬(wàn)達(dá)在北方多地的開疆拓土,。提起2011年開業(yè)、總面積110萬(wàn)平方米的唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，以及斥資80億元,、建筑面積183萬(wàn)平方米的石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，他依然十分興奮,。

“這個(gè)階段的萬(wàn)達(dá)是重資產(chǎn)時(shí)代,，全是城市綜合體，都是不分期開發(fā),。那么大面積,，我們可以做到同期開工，一個(gè)城市可以一夜之間鋪滿萬(wàn)達(dá)的廣告,?！?/p>

“剛來(lái)的時(shí)候，這周圍一大片都是平地,，什么都沒(méi)有,。”如今陳強(qiáng)站在自己參與建造的一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前很是唏噓,，他清晰地記得,，項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)處于疫情期間，他們?nèi)匀粚?shí)現(xiàn)了21個(gè)月竣工開業(yè),。

兩年內(nèi)竣工開業(yè),，是萬(wàn)達(dá)開發(fā)所有城市綜合體的內(nèi)部要求時(shí)間，廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)做到了在10個(gè)月內(nèi)竣工,。全國(guó)不同省份多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在同一天開業(yè)的操作也屢屢出現(xiàn),。

通過(guò)城市綜合體項(xiàng)目的快速“復(fù)制粘貼”，不到七年,，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從100座擴(kuò)張到400座,。陳強(qiáng)記得，那時(shí)公司每一次月度會(huì)議召開前,，都會(huì)披露新入職的高管名單,，“那都是一批一批地進(jìn)人,，量太大了”。

2006年,，萬(wàn)達(dá)開啟第三次轉(zhuǎn)型,，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化企業(yè)，開始做旅游類項(xiàng)目,。2016年,，在《魯豫有約》中，王健林就帶著節(jié)目組來(lái)到了南昌的萬(wàn)達(dá)樂(lè)園,，將其與迪士尼做比較,。

哈爾濱萬(wàn)達(dá)樂(lè)園。視覺中國(guó)/圖

2015年左右,，萬(wàn)達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型開啟,，走向國(guó)際,。其海外收購(gòu)和投資總額一度達(dá)到了2500億元,。

南方周末記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅2014年-2016年,，萬(wàn)達(dá)在海外收購(gòu),、并購(gòu)、投資,、建造的項(xiàng)目就多達(dá)16個(gè),。曾買下位于馬德里市中心的西班牙大廈，更以9.21億英鎊吞下了歐洲第一大院線,，買下美國(guó)傳奇影業(yè),，劍指世界電影產(chǎn)業(yè)話語(yǔ)權(quán)。

2017年5月,，王健林曾提到,，萬(wàn)達(dá)會(huì)落地兩個(gè)超過(guò)百億美元級(jí)別的項(xiàng)目，其中一個(gè)是馬來(lái)西亞的大馬城,。但兩個(gè)月后,，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并沒(méi)有出現(xiàn)在項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)行列。根據(jù)當(dāng)年澎湃新聞的報(bào)道,，入選的七家中國(guó)公司全部為國(guó)企,。

萬(wàn)達(dá)最大的時(shí)候有多大？

綜合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)披露的過(guò)往年度報(bào)告,，最早出現(xiàn)員工總?cè)藬?shù)是在2009年,，近兩萬(wàn)人。2015年達(dá)到十三萬(wàn)人,。2016年達(dá)到巔峰,，總資產(chǎn)逼近8000億元,，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2550億元。

萬(wàn)達(dá)的“膨脹”與社會(huì)環(huán)境息息相關(guān),。

海通證券分析師姜超曾用“三次放水“來(lái)解釋2008年至2015年間社會(huì)杠桿率的高企,。這期間，央行降息13次,、降準(zhǔn)11次,。利率越低，市場(chǎng)上的貨幣越多,，進(jìn)而刺激了企業(yè),、政府和居民的舉債。

“在當(dāng)時(shí)的政策環(huán)境下,，對(duì)公司杠桿率沒(méi)有明顯的控制,。銀行、企業(yè)出于對(duì)利潤(rùn)和業(yè)績(jī)的追求,，會(huì)選擇合作,。”信貸專家嵇少峰對(duì)南方周末記者說(shuō),。

北京地區(qū)一位從業(yè)超過(guò)二十年的地產(chǎn)管理人士也對(duì)南方周末記者形容,，“當(dāng)資金寬松時(shí)，杠桿的錢是不用白不用,，大家都忍不住不去加的,。”

該人士透露,，比如萬(wàn)達(dá)的經(jīng)營(yíng)貸基本上開業(yè)半年就能拿到,，行業(yè)一般是一年以上?！拔艺J(rèn)為萬(wàn)達(dá)后來(lái)‘去杠桿’已經(jīng)足夠迅速了,，到目前為止它還沒(méi)有爆雷，都完成了保交樓,?！?/p>

嵇少峰認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)放大杠桿,，既有做大生意的主觀沖動(dòng),，也有被迫的原因?！胺科罄麧?rùn)其實(shí)很薄,，杠桿率如果低于五倍，基本沒(méi)錢賺?？梢岳斫鉃橐揽扛軛U來(lái)支撐利潤(rùn),。”

到了跨國(guó)企業(yè)階段,，萬(wàn)達(dá)撬動(dòng)杠桿的工具更豐富,。比如，2010年開始,，“內(nèi)保外貸”這一銀行跨境擔(dān)保業(yè)務(wù)開啟,，境內(nèi)房企總公司向境內(nèi)銀行提供資產(chǎn)擔(dān)保，隨后境內(nèi)銀行向境外銀行出具保函,，境外銀行憑借保函向境外投資企業(yè)發(fā)放外幣貸款,。

“萬(wàn)事皆成空”

王健林早年寫過(guò)的一首詩(shī)，有兩句是“商戰(zhàn)經(jīng)年財(cái)富雄,，向來(lái)萬(wàn)事皆成空”,。在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)上，這首詩(shī)被記錄過(guò)兩次,。他自述為堅(jiān)定的唯物主義者,，卻在自己的辦公室門口放了一尊臥佛，會(huì)客廳還有一尊彌勒佛,。

他在2013年的一場(chǎng)高峰論壇上分享過(guò),，萬(wàn)達(dá)最初做舊城改造時(shí)，遭遇過(guò)“不準(zhǔn)給房地產(chǎn)貸一分錢”的治理整頓政策,。

政策發(fā)布后，銀行停貸,，當(dāng)時(shí)不到40歲的王健林連續(xù)九天沒(méi)有睡覺,，“差點(diǎn)精神分裂”。為了一筆2000萬(wàn)元的貸款,，王健林跑到一位銀行行長(zhǎng)辦公室堵門50次以上,，不能闖進(jìn)門，就在門口站著,，從早上到中午,，從中午到下午。

“像這樣的調(diào)控,，我25年的從業(yè)生涯中來(lái)了7次,。”他當(dāng)時(shí)說(shuō),。

但2013年的萬(wàn)達(dá)仍處于上升期,。2015年前，萬(wàn)達(dá)挖來(lái)了金融,、酒店,、文化等多個(gè)板塊的頂尖高手,。譬如原中國(guó)建設(shè)銀行高管、深交所高管,、喜達(dá)屋大中華區(qū)總裁,、微軟（中國(guó)）副總裁、谷歌中國(guó)區(qū)總裁等,。

林立曾是萬(wàn)達(dá)的一位高級(jí)管理人員,。已離開數(shù)年，他至今留著在萬(wàn)達(dá)的名片,，也還記得王健林在那幾年年會(huì)上唱的歌,。

2017年年會(huì)，王健林演唱的《一無(wú)所有》在互聯(lián)網(wǎng)上的點(diǎn)擊量超過(guò)10億次,。

回頭去看,，萬(wàn)達(dá)走到今天這一步，退市,、上市和對(duì)賭是關(guān)鍵,。

第一步，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)的退市,。

2006年,、2010年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)兩次因?yàn)檎哂绊懞蜆鞘姓{(diào)控,，未能在港股和A股實(shí)現(xiàn)上市,。2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)終于登陸港交所,，成為當(dāng)年規(guī)模最大的IPO,。但15個(gè)月后，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的價(jià)值被嚴(yán)重低估,，王健林選擇了私有化,。

“從港股退市，這個(gè)決定是在不確定的時(shí)期,，做出的錯(cuò)誤決策,。”林立對(duì)南方周末記者說(shuō),。對(duì)外界來(lái)說(shuō),，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的退市似乎很突然,，但“其實(shí)籌備一段時(shí)間了,，他要找到真金白銀去做私有化”。

2010年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“新國(guó)十條”,，明確要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組,。涉房股權(quán)類融資大門關(guān)閉,。

但在2015年，綠地控股借殼上市A股,、招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)時(shí),，業(yè)界對(duì)A股重啟房企融資開始重新抱有期待。

“王健林似乎是按他自己的理解,，我不做房地產(chǎn)開發(fā),，做萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，目的不是建設(shè),，而是經(jīng)營(yíng)（收租）,，那就可以符合上市要求?！绷至⒎治?。

2015年起，王健林提出,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主,。萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)是這樣解釋其重資產(chǎn)的：萬(wàn)達(dá)主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式是建設(shè)一個(gè)大型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，配套建設(shè)寫字樓,、商鋪、住宅,，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售,，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是以“售”養(yǎng)“租”,。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后，自己持有經(jīng)營(yíng),，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá),。

輕資產(chǎn)指的是，投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，全部資金別人出,，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì),、建造,、招商、管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌,。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成,。

2016年，萬(wàn)達(dá)主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)收入640億元,。萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)上,，這一年王健林宣布：“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不是地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè),?！边@個(gè)階段，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)年收入達(dá)到1122.7億元,。

“為了在國(guó)內(nèi)上市,，萬(wàn)達(dá)大刀闊斧地將當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)板塊砍掉，2016年就砍了一半,。但砍掉以后,，才發(fā)現(xiàn)集團(tuán)利潤(rùn)下降得很厲害?！绷至⒄f(shuō),。2017年，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)收入同比減少23.7%,，同年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入減少10.8%,。

也在2016年，金融去杠桿開始,。央行提高了國(guó)庫(kù)存款定存利率,，提高銀行負(fù)債成本，以壓低杠桿,。2017年3月開始,，原銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了一系列監(jiān)管文件，開始檢查銀行業(yè)的種種亂象與監(jiān)管套利,。

2017年底至2018年初,，《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》發(fā)布，即“資管新規(guī)”,，遏止了銀行借道表外理財(cái)加杠桿的方式等,。

這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是空前的。嵇少峰形容,，房地產(chǎn)去庫(kù)存是一個(gè)很長(zhǎng)的周期,，但去杠桿卻是很快的事，說(shuō)斷流就斷流,?！胺康禺a(chǎn)公司都是短期債,，一下子現(xiàn)金流就不行了?！?/p>

根據(jù)財(cái)新當(dāng)年的報(bào)道,，銀監(jiān)會(huì)于2017年6月中旬要求各家銀行排查包括萬(wàn)達(dá)、海航,、復(fù)星在內(nèi)數(shù)家集團(tuán)的授信及風(fēng)險(xiǎn),，它們多是那些年來(lái)海外投資比較兇猛、在銀行業(yè)敞口較大的民營(yíng)企業(yè),。

消息一出,，萬(wàn)達(dá)立刻遭遇“股債雙殺”，A股上市的萬(wàn)達(dá)電影股價(jià)跌停后緊急停牌,，萬(wàn)達(dá)系債券遭到拋盤,。一個(gè)月后，王健林迅速賣掉了酒店和文旅,，被外界視為“斷臂求生”,。

“酒店他肯定不想賣的，但是酒店回報(bào)周期長(zhǎng),，他知道不賣會(huì)更糟糕,。”林立說(shuō),。除了將萬(wàn)達(dá)文旅賣給融創(chuàng),、富力時(shí)媒體聽到的“摔杯子”聲，人們已無(wú)從知道王健林當(dāng)時(shí)所面臨的壓力,。

林立記得,，2016年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有幾百名高管在西雙版納開年會(huì),，但到了2018年年初,，參加年會(huì)的管理人員明顯減少。

接下來(lái),，萬(wàn)達(dá)開始奔波于重復(fù)性的上市,、對(duì)賭、失敗,、再上市、再對(duì)賭,、再失敗的道路上。

2017年,，王健林調(diào)整了萬(wàn)達(dá)架構(gòu)，將原商業(yè)地產(chǎn)公司更名為商管集團(tuán),，進(jìn)行IPO，但遲遲未能成功,，2021年3月撤回上市申請(qǐng),。四個(gè)月后,，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)再次被拆分,，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心的珠海萬(wàn)達(dá)商管成立，并在三個(gè)月后赴港上市,。

到2023年年底,，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)四次向港交所遞交招股書,，但均以失敗告終,。

“上市過(guò)程中，應(yīng)該是兩次對(duì)賭為今天的萬(wàn)達(dá)債務(wù)危機(jī)埋下了禍根,。”林立對(duì)南方周末記者說(shuō),。

2016年9月,，王健林為了尋求資金，完成萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化退市,，與投資人簽署了300億元的對(duì)賭協(xié)議，要求是萬(wàn)達(dá)在兩年內(nèi)要完成A股上市,，否則要承擔(dān)數(shù)百億元的股權(quán)回購(gòu)與利息償還義務(wù),。

2018年,，上市失敗,，騰訊作為主發(fā)起方,，聯(lián)合蘇寧、京東,、融創(chuàng),、永輝超市等以340億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)于香港退市時(shí)引入投資人的14%股份。

2021年,，珠海萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)沖擊港股,，它與太盟投資集團(tuán)、騰訊等22家機(jī)構(gòu)投資者再次簽署對(duì)賭協(xié)議,，若2023年前未能上市成功,，投資人享有到期贖回權(quán)。

上市仍然未果后,，太盟聯(lián)合其他投資者,，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行再投資600億元。

這是近五年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)中最大規(guī)模的單筆投資,，解除了王健林的對(duì)賭危機(jī),，也讓他失去了對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)，大連萬(wàn)達(dá)商管對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的持股比例從78.83%降至40%,。

“上市和對(duì)賭這個(gè)大坑一直在拖著他,，萬(wàn)達(dá)沒(méi)有第二條路去大力扭轉(zhuǎn)局面?！皬氖峦顿Y和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的香頌資本董事沈萌對(duì)南方周末記者說(shuō),。

2024年10月，蘇寧易購(gòu)與永輝超市以六年前的對(duì)賭協(xié)議,，通過(guò)仲裁向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及其子公司追繳股份回購(gòu)款,，總額超過(guò)86億元。其中蘇寧方請(qǐng)求裁決支付股份回購(gòu)款50.4億元,。

“這是公司依法維權(quán),，案件仲裁庭已經(jīng)受理，將按照仲裁程序依法履行,?！碧K寧易購(gòu)方人士對(duì)南方周末記者說(shuō),。

多位資本市場(chǎng)人士對(duì)南方周末記者分析，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管能在港股上市,，不僅能解決萬(wàn)達(dá)投資方的負(fù)債問(wèn)題,，增加新的融資渠道,，還可以在一定程度上緩解流動(dòng)性問(wèn)題。無(wú)法上市,，就會(huì)導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債越來(lái)越惡化。

根據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際整理的萬(wàn)達(dá)財(cái)報(bào)，截至2023年3月，萬(wàn)達(dá)商管持有貨幣資金305億元，總資產(chǎn)6122億元,，其中投資性房產(chǎn)4587億元,。總負(fù)債3105億元,。

今時(shí)不同往日

讓人疑惑的是,，如果回頭看萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港股退市是錯(cuò)誤決定，上市未果會(huì)引發(fā)對(duì)賭等一系列問(wèn)題,，為什么當(dāng)時(shí)沒(méi)人提出意見,？

“王老板氣場(chǎng)太強(qiáng)大了，萬(wàn)達(dá)十幾萬(wàn)員工里,，能跟或敢跟王老板說(shuō)‘不’字的,，應(yīng)該不超過(guò)一掌之?dāng)?shù)?！绷至?duì)南方周末記者說(shuō),。這也不是萬(wàn)達(dá)獨(dú)然，大型民企或多或少都有這樣的特點(diǎn),，而且重要決策是集團(tuán)內(nèi)部的統(tǒng)一意見,，誰(shuí)也不能保證企業(yè)的每個(gè)重大決策都是正確的。

他說(shuō),，萬(wàn)達(dá)善待員工,，在某些員工福利待遇上，是國(guó)內(nèi)最好的公司之一。員工一日三餐都免費(fèi),，食堂的食材是定點(diǎn)采購(gòu)的,，管理細(xì)節(jié)涉及油鹽醬醋都考慮到位，國(guó)內(nèi)沒(méi)幾家企業(yè)比得上,，高管食堂則更加豐富,。

但萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部管理，外面評(píng)價(jià)為準(zhǔn)軍事化管理,，讓他壓力頗大,?！安贿^(guò)王老板不是只對(duì)員工嚴(yán)格,，對(duì)自己也很嚴(yán)格,。他在每年年會(huì)上的總結(jié)，兩個(gè)小時(shí),，一分鐘不多,、一分鐘不少。這份本事,，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的老板中，也是極其罕見的,?！?/p>

林立形容，年會(huì)時(shí),，六七百位高管聚集的大會(huì)議室里,，統(tǒng)一椅桌，大家都身著西裝,，筆直端坐,，手機(jī)靜音，一根針掉在地上的聲音都可以聽見,，手機(jī)發(fā)出聲響那是從來(lái)不敢想,。“這應(yīng)該在國(guó)內(nèi)乃至世界的集團(tuán)年會(huì)上,，都是獨(dú)此一家,。”

在《萬(wàn)達(dá)哲學(xué)》一書里,，王健林總結(jié)了公司的管理模式：最重要是總部集權(quán),，弱化地方公司總經(jīng)理的個(gè)人作用。萬(wàn)達(dá)各地公司高管經(jīng)常輪換,，哪里需要就去哪里,，不服從安排就解聘。總部垂直管理,，地方公司不能干涉,，避免形成利益共同體。

林立說(shuō),，那些年,，外面人對(duì)王健林固然好奇，就連萬(wàn)達(dá)下面公司的管理層,，對(duì)他也很好奇,，甚至有些崇拜?！霸谀陼?huì)這類場(chǎng)合,，當(dāng)看到前面人群像潮水一樣兩邊散開，就是王老板出現(xiàn)了,，你也會(huì)身不由己地跟著退讓”,，提到此處，他笑了笑,，“可能就算已經(jīng)是高管,，也想沾沾他的‘首富’氣吧?！?/p>

多位接受南方周末記者采訪的萬(wàn)達(dá)在職,、離職人士不約而同地認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)實(shí)在過(guò)于龐大,，每個(gè)人都只能局限在自己所看到的部分,，難窺全局。

陳強(qiáng)看到的是,，萬(wàn)達(dá)每一個(gè)賣出的廣場(chǎng),，與建筑成本相比，都在“打折”出售,。他拿北方地區(qū)一個(gè)已經(jīng)賣掉的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉例,，當(dāng)初的建造成本接近7億元，“2024年賣出的時(shí)候,，也就四個(gè)億左右”,。

十年前，各地政府紛紛上門邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)去做項(xiàng)目時(shí),，萬(wàn)達(dá)只能從中選擇1/3甚至1/4來(lái)干,。“現(xiàn)在不一樣了,，買家不是按照建設(shè)成本來(lái)算,，而是根據(jù)租金收益來(lái)判斷,，我們不這樣賣，賣不出去,?！彼麑?duì)南方周末記者說(shuō)。

萬(wàn)達(dá)建設(shè)城市綜合體的速度很快,，賣掉的速度也很快,。

陳強(qiáng)說(shuō)，北方地區(qū)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，從投資方表達(dá)收購(gòu)意愿到最后成交,，“也就四五個(gè)月，你要是現(xiàn)在說(shuō)想買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，我馬上就幫你聯(lián)系”,。

一位上海的律師也向南方周末記者透露，曾具有戰(zhàn)略意義的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá),，也在求出售,。這位律師經(jīng)手過(guò)對(duì)該廣場(chǎng)的資產(chǎn)盤點(diǎn)。

誰(shuí)在買萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),？通過(guò)圖表可以看出,，主要是保險(xiǎn)資金。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為,，保險(xiǎn)資金具有規(guī)模大,、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，需要配置大量長(zhǎng)期資產(chǎn)以匹配負(fù)債端的需求,。相較而言，其他資金渠道可能不具備同等規(guī)模的資金和長(zhǎng)期的投資期限,，難以滿足萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這類大型不動(dòng)產(chǎn)的投資需求,。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于城市核心區(qū)域，具有穩(wěn)定的租金收入,，能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流,。”柏文喜對(duì)南方周末記者說(shuō),。

萬(wàn)達(dá)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，始于2000年，是王健林出于對(duì)“長(zhǎng)期,、穩(wěn)定現(xiàn)金流”的渴望,，這個(gè)模式并沒(méi)有辜負(fù)他。

“萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流一直都還不錯(cuò),，租金收入源源不斷,，有自我造血能力,。沒(méi)有那種突然之間陷入絕境的情況，這是萬(wàn)達(dá)最大的優(yōu)勢(shì),?！绷至⒄f(shuō)。

單偉建買了什么,？

太盟投資集團(tuán)（PAG）是一家專注于亞洲的私市股權(quán)投資公司,。投資項(xiàng)目包括珍愛網(wǎng)、大阪環(huán)球影城,、騰訊音樂(lè),、奈雪的茶等。主席兼首席執(zhí)行官單偉建此前曾擔(dān)任新橋投資集團(tuán)的聯(lián)席主管合伙人,。

單偉建所著《金錢博弈》和《Money Machine》兩本書分別記錄了他和團(tuán)隊(duì)收購(gòu)韓國(guó)第一銀行與深圳發(fā)展銀行的過(guò)程,。他常常拿下標(biāo)的看似大膽、實(shí)則穩(wěn)健,，買下,、重新管理、再賣出時(shí)總能獲得豐厚收益,。

單偉建在所著的《走出戈壁》一書中,，記錄了自己“屯墾戍邊”和接受教育的歷程。1969年10月,，他曾在內(nèi)蒙古戈壁灘上挖土豆,，夜晚因?yàn)闆](méi)有過(guò)夜的房屋，每個(gè)人需在地上挖一個(gè)足夠藏身的坑,，人得鉆進(jìn)去在寒冷潮濕的坑里睡覺,。

巧合的是，王健林在一次公開演講中提到,，1970年他在部隊(duì)當(dāng)兵時(shí),，在東北林海雪原野外宿營(yíng)，也需要自己挖個(gè)雪洞,，鉆進(jìn)去過(guò)夜,。

五十多年后，在太盟600億元注資珠海萬(wàn)達(dá)商管的簽約儀式上,，這兩位身經(jīng)百戰(zhàn)的主角都沒(méi)有現(xiàn)身,。這一年，王健林70歲,，單偉建71歲,。

此次“解救”王健林，仍然是一筆好生意嗎,？單偉建帶來(lái)的600億元,，買下了什么,？

2015年開始，萬(wàn)達(dá)開啟了“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的征程,，經(jīng)過(guò)復(fù)雜的股權(quán)變化,，王健林實(shí)現(xiàn)了通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)控制大連萬(wàn)達(dá)商管，再控制珠海萬(wàn)達(dá)商管的多層股權(quán)控制關(guān)系,。

在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部,，將大連萬(wàn)達(dá)商管稱為“大商管”，珠海萬(wàn)達(dá)商管稱為“小商管”,。比較籠統(tǒng)的劃分是：前者持有各地四百多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，是重資產(chǎn)；后者負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理業(yè)務(wù),，為輕資產(chǎn),。

在萬(wàn)達(dá)的重資產(chǎn)時(shí)代，陳強(qiáng)他們屬于“打江山”的人,，用極快的速度幫萬(wàn)達(dá)開辟疆土,。“那時(shí)候我們是花錢的,，和政府對(duì)接,、和施工單位對(duì)接、和開發(fā)商對(duì)接,，動(dòng)用的資金很大,，我們?cè)谇埃坦茉诤??！?/p>

“過(guò)去商管的總經(jīng)理只能和我們的副總經(jīng)理對(duì)接，但隨著集團(tuán)往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，我們好幾年都見不到獎(jiǎng)金了,，輕資產(chǎn)那邊照發(fā)?！标悘?qiáng)笑笑，他也曾想轉(zhuǎn)型去珠海商管但沒(méi)成功,。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)，就是只負(fù)責(zé)商場(chǎng)設(shè)計(jì),、招商和運(yùn)營(yíng),，收入以服務(wù)費(fèi)和租金為主，無(wú)需再承擔(dān)大量資本開支,?！壁w寧對(duì)南方周末記者說(shuō),。他從事商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)十年，也曾在巔峰期加入萬(wàn)達(dá),，現(xiàn)在另一家商業(yè)地產(chǎn)龍頭公司擔(dān)任管理層,。

截至2023年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)廣場(chǎng)497家,，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積6898萬(wàn)平方米,，遍布全國(guó)所有省份，合計(jì)227個(gè)城市,。

珠海萬(wàn)達(dá)商管投資者之一,、中信資本董事總經(jīng)理葉鑫曾對(duì)外表示：大連新達(dá)盟的在管項(xiàng)目中約有40%為第三方購(gòu)物中心，這說(shuō)明萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式具有很好的可復(fù)制性,。

如何復(fù)制,？趙寧曾在國(guó)內(nèi)幾家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)工作過(guò)。他坦言,，自己的公司與萬(wàn)達(dá)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,，“有差距”。

“萬(wàn)達(dá)在輕資產(chǎn)上的優(yōu)勢(shì),，在于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)模型的標(biāo)準(zhǔn)化,。同行跟不上他的節(jié)奏?！彼f(shuō),。這是萬(wàn)達(dá)早在2004年就創(chuàng)造的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

首先,，與住宅地產(chǎn)開發(fā)“先規(guī)劃設(shè)計(jì),、建設(shè)、再招商”相反,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一直走“先租后建”的模式,。項(xiàng)目開工前，70%-80%的租賃面積已經(jīng)有主,，一開始就規(guī)避了招商風(fēng)險(xiǎn),。

其次，全國(guó)的平均租金分為兩檔,，北京上海一檔,，其他城市一檔，不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判,。而且萬(wàn)達(dá)只租不售,，多年來(lái)，他們認(rèn)為,，賣商鋪絕不是商業(yè)地產(chǎn),。

“萬(wàn)達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)化就像一臺(tái)機(jī)器,。開一個(gè)商場(chǎng)，說(shuō)兩年就兩年,，做到極限縮短時(shí)間,，繼而縮短現(xiàn)金流?！壁w寧說(shuō),。

二十年前，萬(wàn)達(dá)將投資地產(chǎn)可能會(huì)遇到的各種問(wèn)題,，編成了《商業(yè)地產(chǎn)投資100問(wèn)》,，后來(lái)合并為《商業(yè)地產(chǎn)投資50問(wèn)》，涵蓋土地,、配套,、地下、規(guī)劃,、稅費(fèi)等各類問(wèn)題,。任何新人來(lái)到萬(wàn)達(dá)，給他一本制度,，就知道怎么干,。

萬(wàn)達(dá)每項(xiàng)工程的工作都編入了模塊化管理軟件。比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從設(shè)計(jì),、工程,、裝修、機(jī)電到招商等,，計(jì)劃到周,，共分三級(jí)、近400個(gè)管控節(jié)點(diǎn),。一級(jí)節(jié)點(diǎn)總裁管理,，二級(jí)節(jié)點(diǎn)分管副總裁管理，三級(jí)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目公司管理,。實(shí)行“紅黃綠燈制度”,，紅燈扣分，相應(yīng)會(huì)扣除獎(jiǎng)金,，積累三個(gè)紅燈就換人,。

王健林在二十年前就總結(jié)過(guò)，“三流企業(yè)賣產(chǎn)品,，二流企業(yè)賣品牌，一流企業(yè)賣標(biāo)準(zhǔn)（模式）”,。2021年至2023年,，萬(wàn)達(dá)商管的利潤(rùn)逐年增加,，分別為53億元、75億元和95億元,。

輕資產(chǎn)是如何幫助萬(wàn)達(dá)賺錢的,？

趙寧解釋，比如建設(shè)階段,，輕資產(chǎn)方會(huì)出五個(gè)管理人,，他們會(huì)使用萬(wàn)達(dá)的模型、系統(tǒng),，打通萬(wàn)達(dá)的供應(yīng)鏈,，再運(yùn)用萬(wàn)達(dá)的數(shù)據(jù)庫(kù)，教物業(yè)持有方一條條地按照萬(wàn)達(dá)已經(jīng)做了二十年的模式去操作,。

這個(gè)階段,，管理人會(huì)收取一定勞務(wù)費(fèi)。按照萬(wàn)達(dá)速度,，兩年內(nèi),，就可以建成一座廣場(chǎng)，那么開業(yè)以后,，每年的租金收入原則是三七開,，個(gè)別商場(chǎng)會(huì)有上下浮動(dòng)。這一比例得到另一位受訪者的認(rèn)可,。

趙寧曾在個(gè)別項(xiàng)目上與萬(wàn)達(dá)商管是對(duì)手,，萬(wàn)達(dá)商管與同行不同的是，跟物業(yè)持有方合作,，萬(wàn)達(dá)可以做到一分錢不投,。“我對(duì)比過(guò)商管的幾種模式,，萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)在是最不投入的一家”,。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，利用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn),，躺著收錢,。

在陳強(qiáng)看來(lái)，太盟拿下珠海萬(wàn)達(dá)商管,，看中的第一是企業(yè)規(guī)模足夠大,，第二是管理,、招商、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)足夠?qū)I(yè),。最后,，和萬(wàn)達(dá)出售的廣場(chǎng)一樣：“價(jià)格相較于資產(chǎn)，還是很便宜”,。

“單偉建的投資風(fēng)格和巴菲特買股票一樣，當(dāng)企業(yè)的價(jià)格低于價(jià)值時(shí),，我就買入，等待市場(chǎng)回升,，價(jià)格和價(jià)值平行甚至更高一些時(shí)，我就獲利,?！鄙蛎葘?duì)南方周末記者說(shuō)。本質(zhì)上都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在短時(shí)間受到經(jīng)濟(jì),、局勢(shì)的變化而呈現(xiàn)出低價(jià),。

單偉建形容過(guò)自己的投資風(fēng)格,，是Buy-out(控制權(quán)收購(gòu))。無(wú)論是亞洲金融危機(jī)期間收購(gòu)韓國(guó)第一銀行,，還是2004年收購(gòu)深發(fā)展,，再到萬(wàn)達(dá)珠海商管，最終都實(shí)現(xiàn)了這一步,。

買下一家公司后，他常常會(huì)換掉一把手,，并且徹底改造它,。《金融博弈》一書記錄了收購(gòu)韓國(guó)第一銀行后的系列舉措,，包括尋找新任行長(zhǎng),、新行長(zhǎng)制定戰(zhàn)略、重組團(tuán)隊(duì),、變更適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,、調(diào)整資產(chǎn)組合、大數(shù)據(jù)決策,、產(chǎn)品創(chuàng)新等,。《Money Machine》中記錄拿下深發(fā)展控制權(quán)后的改造過(guò)程也與之類似,。

南方周末記者找到了一位曾在深發(fā)展任職的員工,，他經(jīng)歷了單偉建收購(gòu)后的時(shí)代。他形容,，“單偉建并購(gòu)企業(yè),，擅長(zhǎng)抓指標(biāo)考核，指標(biāo)達(dá)標(biāo)或優(yōu)秀后再出售,，自然會(huì)賣個(gè)好價(jià)錢,。”

沈萌研究過(guò)單偉建收購(gòu)韓國(guó)第一銀行,、深發(fā)展這兩起蜚聲國(guó)際的收購(gòu)案,。他認(rèn)為，除了單偉建個(gè)人的專業(yè)能力以及強(qiáng)大的人脈資源外,，時(shí)代的發(fā)展才是他成功的關(guān)鍵,。

2024年1月，對(duì)賭失敗后的珠海萬(wàn)達(dá)商管重組,，設(shè)立大連新達(dá)盟,，珠海萬(wàn)達(dá)商管為其子公司。

兩個(gè)月后,，單偉建在個(gè)人微信公眾號(hào)上發(fā)表了一篇文章《房市可救》,，表示中國(guó)的房市不存在供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩問(wèn)題，尚未轉(zhuǎn)危為安，原因是需求和價(jià)格仍受到政策抑制,。目前應(yīng)考慮立即全面松綁,，恢復(fù)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的功能，以恢復(fù)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的作用,，并使民眾找回對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的信心和消費(fèi)的意愿,，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

兩日后,，太盟600億元注資珠海萬(wàn)達(dá)商管的簽約儀式落地,。2024年9月，大連新達(dá)盟發(fā)生工商信息變更,，注冊(cè)資本從162.1億元增至405.17億元,。萬(wàn)達(dá)商管董事長(zhǎng)肖廣瑞不再擔(dān)任新達(dá)盟法定代表人、董事長(zhǎng),，由太盟合伙人兼太盟中國(guó)總裁黃德煒接任,。

如今局面如何，截至發(fā)稿,，萬(wàn)達(dá)方面未回復(fù)南方周末記者的采訪,。

單偉建團(tuán)隊(duì)進(jìn)入后改變了什么？有萬(wàn)達(dá)在職員工形容,，太盟成為珠海萬(wàn)達(dá)商管新的實(shí)際控制人后,，“至今還沒(méi)感覺到他們對(duì)我們有明顯的改變”。

陳強(qiáng)打開萬(wàn)達(dá)內(nèi)部的企業(yè)App說(shuō),，“珠海商管和我們分開后,，我們手機(jī)的內(nèi)部系統(tǒng)上已經(jīng)看不到他們的部門和框架了?！?/p>

珠海萬(wàn)達(dá)商管新總部的內(nèi)部一角,。南方周末記者梅嶺攝

根據(jù)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司官網(wǎng)地址，珠海萬(wàn)達(dá)商管的新總部位于“中國(guó)廣東省珠海市橫琴新區(qū)環(huán)島東路3000號(hào)”,，這里是珠海ICC橫琴商務(wù)中心,，距離“一國(guó)兩制”交匯點(diǎn)橫琴口岸步行僅需10分鐘，與澳門一橋相連,。

與北京總部十幾年從未對(duì)外展示過(guò)不同,，珠海萬(wàn)達(dá)商管租用了ICC商務(wù)中心AB兩棟樓中的八層辦公樓，還租用了商務(wù)中心里的共享辦公區(qū),。

11月5日,，南方周末記者以尋租者身份來(lái)到共享辦公地，負(fù)責(zé)招商的人士表示,，“萬(wàn)達(dá)商管大約有300人在我們這里,，他們來(lái)半年了,。目前只是過(guò)渡，后期會(huì)部分遷回ICC的其他樓層,?！惫蚕磙k公按人頭收費(fèi)，報(bào)價(jià)為1500元/人/月,。

依然是熟悉的藍(lán)色字體,，貼著“珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司”標(biāo)志的、大小不一的萬(wàn)達(dá)辦公室夾在一眾其他不同類型的公司里,，掛著藍(lán)色萬(wàn)達(dá)工牌的員工依舊非常忙碌,，仿佛什么都沒(méi)有變過(guò)。

而就在下個(gè)月,，一座25萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將在珠海開業(yè)。