二手房交易份額開始反哺新房

今年以來，二手房市場整體表現(xiàn)優(yōu)于新房,。CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市10月二手房成交規(guī)模同比增加24%,，新房成交規(guī)模年內(nèi)首次止跌。然而,，具體到各類型項(xiàng)目占比情況以及二手房成交份額變化,，二手房市場也發(fā)生了微妙的變化。

今年1月,、6-7月和10月市場三次明顯反彈期,，二手房同比回升幅度逐次下降，多數(shù)城市新房市場表現(xiàn)更佳,。二手改善,、高端項(xiàng)目成交套數(shù)增幅同比大幅回落，被剛需項(xiàng)目趕超,。典型城市10月二手房成交份額占比降至年內(nèi)最低,，多個(gè)城市二手房成交占比下降。這意味著一手房終于迎來了二手房交易份額的反哺,。

重點(diǎn)12城二手房成交與新房市場走勢趨同,，年初至今大致經(jīng)歷了三輪成交規(guī)模的反彈期。1月受2023年初低基數(shù)影響,，二手房成交同比增幅達(dá)到50%,。隨后在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動(dòng)下,，6月二手房成交同比增幅達(dá)到33%,，7月熱度延續(xù)，增幅達(dá)到34%,。第三輪明顯反彈是在10月,，得益于“四取消、四降低、兩增加”政策組合拳影響,，市場信心提振,，二手房成交同比增加24%。對(duì)比三次反彈階段成交規(guī)模變化,，10月二手房漲幅明顯最小,。

具體到城市層面，深圳,、北京,、武漢、合肥4個(gè)城市10月二手房成交同比增速較年中上升,。深圳表現(xiàn)最為搶眼,，10月份二手房交易量同比增幅達(dá)到107%，增速較年中提升了30個(gè)百分點(diǎn),，較歷史高點(diǎn)（2021年均值）也增加了83%,。武漢二手房10月成交由年中的回落3%轉(zhuǎn)增至47%。9月末“漢十條”在提振新房交易的同時(shí),，也大大促進(jìn)了二手房成交,。重慶、南京,、蘇州等城市二手房增速下降,，利好新房市場的政策對(duì)二手房市場的提振作用有限。

天津和西安新房市場表現(xiàn)更佳,，如天津10月全面取消限購,、限售、限價(jià),，大幅推升了高性價(jià)比和無競品新房項(xiàng)目的去化速度,。兩個(gè)城市受去年高基數(shù)影響，10月二手房同比增速分別為-2%和5%,，且較年中均有所下降,。對(duì)比新房交易峰值的2021年來看，2024年10月份兩市二手房交易量均較2021年有所增長,，其中西安二手房交易量更是較2021年平均增長了90%。

從項(xiàng)目類型來看,，年初和年中改善類和高端項(xiàng)目成交規(guī)模同比增幅較大,，到了10月份，改善,、高端項(xiàng)目增幅大幅回落至22%和20%,，較年中分別下降13和19個(gè)百分點(diǎn)。剛需項(xiàng)目同比增幅領(lǐng)先，整體增幅較年中僅下降5個(gè)百分點(diǎn),?；诖耍?0月二手房同比增速回升放緩很大程度上受改善,、高端和頂豪類項(xiàng)目增速下降影響,。

從總量來看，10月重點(diǎn)12城一二手房成交總量同比增長14%,，在總量一定的前提下,，改善、高端類二手房項(xiàng)目交易量的增速“缺位”,，必然反哺到新房市場上,。結(jié)合10月新房市場走向來看，各城市高品質(zhì)項(xiàng)目均取得了優(yōu)異的成交表現(xiàn),。比如深圳和上海多個(gè)項(xiàng)目均在10月份取得了較好的去化率,。在年內(nèi)三次反彈期中，剛需項(xiàng)目成交占比均在小幅穩(wěn)步提升,，10月份剛需類新項(xiàng)目平均成交占比51%,。對(duì)比年中成交份額，北京,、深圳,、上海、廣州剛需類項(xiàng)目提升幅度較為明顯,，其中北京,、上海、天津剛需類項(xiàng)目二手房成交占比均超過六成,。

從新房和二手房市場份額進(jìn)一步來看,，10月，重點(diǎn)12城二手房成交份額占比為65%,，較9月下降5個(gè)百分點(diǎn),，并且成交份額降至年內(nèi)各月最低水平。結(jié)合上述各項(xiàng)目類型成交變動(dòng)情況來看,，二手改善,、高端類項(xiàng)目“回落”的同比增幅，正在被新房市場所承接,?？梢钥闯觯?024年四季度,，一手房市場迎來了二手房交易份額的反哺,。從城市表現(xiàn)來看,，2024年10月，多數(shù)城市二手房成交占比出現(xiàn)下降,。典型如廣州,、重慶、蘇州,、天津降幅更是超過5個(gè)百分點(diǎn),。再比如重慶10月新房成交環(huán)比翻番，分流了大量購房客群,，導(dǎo)致二手房成交出現(xiàn)量價(jià)雙降,。杭州、上海,、西安等年內(nèi)新房去化表現(xiàn)較為穩(wěn)定,，二手房成交占比也沒有出現(xiàn)較大波動(dòng)。

從中央到核心一二線城市利好政策不斷,，住建部,、財(cái)政部等部門頻繁發(fā)聲穩(wěn)定樓市，一線城市上海,、北京兩城均取消普宅標(biāo)準(zhǔn),，落地財(cái)政部住房交易優(yōu)惠稅收政策，市場信心將進(jìn)一步修復(fù),，并對(duì)最終交易產(chǎn)生積極作用,。10月重點(diǎn)城市一二手房已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號(hào)，接下來重點(diǎn)城市二手房市場將持續(xù)承接剛需,，而一手房將重新奪回高品質(zhì)住房需求,，意味著有置換需求的改善、高端客群將回歸新房市場,，在政策的推動(dòng)下,，新房成交仍將進(jìn)一步放量。

二手房交易份額開始反哺新房,。