那些滿二不滿五的次新房,，現(xiàn)在怎么樣了

上海929新政后,，10月二手成交非?；鸨?。其中一條政策是“增值稅5改2”,。以一套滿二不滿五,、總價300萬的次新房為例,，新政前買家需支付15.14萬元的增值稅及附加，現(xiàn)在則無需這筆費(fèi)用,，大大降低了購房成本,。

關(guān)于上海哪些房子屬于“滿二不滿五”，可以粗略認(rèn)為,，大部分滿二不滿五且可交易的次新房集中在2017到2020年入市的樓盤,。這四年間，入市的新房項(xiàng)目分別為126,、243,、232和250個，總計(jì)851個項(xiàng)目,，取證房源量超過24.5萬套,。再加上二手房市場中滿足房齡要求的次新房掛牌在2到3萬套之間，總體數(shù)量約27萬套,，占整體樓市比例較大,。

從歷年的掛牌情況看，自2021年起,，房齡在5年內(nèi)的次新房占比持續(xù)下降,，從3.88%降至1.86%。加上“滿二”的限定,，今年1到8月次新房的掛牌總量不超過3000套,。但9月和10月的掛牌量顯著增加，10月新增掛牌達(dá)3299套,，同比增長9%,，增幅明顯。

鏈家平臺數(shù)據(jù)顯示,，今年2月初篩選“房齡5年以內(nèi)”標(biāo)簽的房源僅有43頁,，總掛牌量約1000套。目前這一數(shù)字已大幅增加至81頁,，掛牌量超過2000套,。這些次新房主要集中在五大新城、浦東,、寶山以及靜安和普陀的部分板塊,，以外環(huán)外的剛需板塊為主。

過去幾年里,，五大新城的新房供應(yīng)每年都有好幾萬套,，如2022年臨港共推出32個項(xiàng)目、14105套房源,，并引入了大量戶籍人口,。浦東新區(qū)的新房供應(yīng)多集中在非核心板塊，如惠南,、周浦,、航頭等,，成為許多購房者上車的首選。顧村憑借地鐵優(yōu)勢,，長期作為寶山新房供應(yīng)主力,。靜安大寧板塊的靜安府東區(qū)和西區(qū)共有近100套房源在售。

9月和10月的最新掛牌數(shù)據(jù)顯示,，奉賢金匯和浦東前灘板塊表現(xiàn)突出,。奉賢金匯的次新房總價親民，有的僅需200多萬,。不少小區(qū)的掛牌數(shù)超過30套,，有的是因?yàn)榭們r低或小戶型多，也有的是投資客較多,。

貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，前幾年次新房的成交量逐年增加，2020年成交21套,，2021年成交85套,，2022年成交129套，預(yù)計(jì)2023年全年成交約300套,。新政后,，很多客戶選擇略過老破小，直接購買熱門板塊的次新房,。前灘,、徐涇等高分搖號板塊變得更有吸引力，甚至新天地豪宅如翠湖天地五期,、中海建國里也紛紛掛牌,。新政下，豪宅稅費(fèi)節(jié)省200多萬,，對中高端客戶有較大吸引力,。例如，中海建國里10月成交3套,，成交均價為15.2萬/平米,，相比掛牌價下調(diào)超兩成。

次新房議價空間有限,，業(yè)主們通常不會輕易降價,。部分典型次新小區(qū)在10月的成交表現(xiàn)顯示，500萬以下的剛需次新房議價空間和成交周期有所收窄,，而剛改及千萬豪宅的價格不再堅(jiān)挺,，成交周期延長。

次新房掛牌和成交的起勢，部分中介認(rèn)為是因?yàn)榇涡路啃詢r比較高,，許多人抱著“撿漏”心態(tài)來看房,。相比新房，次新房沒有積分要求,，且土拍取消溢價率限制后,，核心地塊聯(lián)動價不斷攀升。此外,，次新房所見即所得，交付風(fēng)險較低,，吸引了越來越多購房者關(guān)注,。

最近前灘板塊再度熱了起來,，10月成交量猛增至40套,，創(chuàng)下今年單月新高。前灘板塊的小戶型較多,，學(xué)位未使用,，進(jìn)一步降低了購房門檻。10月成交的40套中有28套是70平以下的小戶型,，代表小區(qū)如尚峰名邸和江悅名庭,。

除了前灘，青浦徐涇板塊的網(wǎng)紅盤萬科天空之城,、蟠龍?zhí)斓匾黄诤驼猩毯鐦蚬^,，以及寶山楊行的四季都會、浦東惠南的海玥瑄邸和臨港新城的保利玲瓏公館,，也在10月取得了今年以來的成交新高,。

929新政實(shí)施時間不長，但已開始刺激低總價剛需市場,，并逐漸傳導(dǎo)到改善次新部分,。未來三到六個月內(nèi)，更多優(yōu)質(zhì)房源將進(jìn)入市場,，精準(zhǔn)激活這些房源和業(yè)主,，縮短置換年限，提升整個樓市活躍度,。上海正持續(xù)降低限購,、限售及稅收門檻，以滿足更多人的購房需求,。未來,，好房子仍會搶手且溢價空間高。