隨著2025年的臨近，部分存量公積金貸款利率將進行調(diào)整,。今年5月，中國人民銀行發(fā)布通知,，將5年以上首套個人住房公積金貸款利率從3.1%下調(diào)至2.85%,。

今年以來，商業(yè)銀行房貸利率下降較快,，一度出現(xiàn)公積金貸款利率和商貸利率倒掛的情況,。業(yè)內(nèi)人士建議，公積金貸款利率應(yīng)盡快調(diào)整,，更好地發(fā)揮其普惠性,。上海金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員任濤指出，個人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP,。

根據(jù)中國人民銀行的通知,，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,，第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%,。2024年5月18日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率,。

以首套房為例,，2024年5月18日前已發(fā)放的5年以上首套個人住房公積金貸款利率為3.1%，將自2025年1月1日起執(zhí)行新利率2.85%,。商業(yè)性個人住房貸款利率方面,，LPR下調(diào)疊加銀行下調(diào)房貸利率加點幅度，導(dǎo)致商業(yè)性個人住房貸款利率顯著下降,。部分城市出現(xiàn)了商業(yè)性個人住房貸款利率低于公積金貸款利率的情況,。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出,，在廣州、東莞等城市,，部分銀行對首套房貸利率定價為同期限LPR減100個基點,。但10月21日之后，5年期以上LPR降至3.6%,，原來已經(jīng)簽定合同的貸款實際執(zhí)行利率為2.6%,，低于公積金貸款利率。這主要是由于相關(guān)部門考慮不周,，政策調(diào)整用力過猛,，過低利率不符合市場規(guī)律，也不利于維護正常的金融市場秩序,。

董希淼進一步表示,，浮動利率的房貸，其利率是在LPR基礎(chǔ)上加點而來,。對于新增房貸而言,，LPR下降不意味著房貸利率同幅度下降，加點部分銀行可以適時適度調(diào)整,。部分地區(qū)對于因LPR過快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率,，進行適度調(diào)整是正常的市場行為，有助于維護房貸市場商業(yè)可持續(xù)性,。調(diào)整后的房貸利率與公積金貸款利率保持適度利差，仍然處于歷史低位,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為,，隨著市場形勢有所好轉(zhuǎn)，商貸利率進一步下調(diào)的可能性減小,。甚至部分地區(qū)已主動將商貸利率適度上調(diào),，以緩解商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。這種現(xiàn)象較此前已有所緩解,。

在董希淼看來,，公積金貸款具有較強的政策性，在商業(yè)性個人住房貸款利率大幅度下降的情況下,，公積金貸款利率應(yīng)盡快進行調(diào)整,，保持與商業(yè)性個人住房貸款利率的適當利差，更好地發(fā)揮公積金貸款的普惠性,。

任濤認為,，部分地區(qū)選擇上調(diào)商業(yè)性個人住房貸款利率而非下調(diào)住房公積金貸款利率的做法實際上是本末倒置。當利率降至下限附近時,，應(yīng)該選擇降低下限,，而非保持下限不變,。通過下調(diào)住房公積金貸款利率的方式，可以降低購房者的成本,，且對商業(yè)銀行無實質(zhì)性影響,。

任濤補充道，自2019年8月LPR報價機制改革以來,，5年期LPR累計下調(diào)10次,、累計下調(diào)幅度達125BP，而5年以上個人住房公積金貸款利率同期僅下調(diào)2次,、累計下調(diào)幅度僅44BP,。因此，個人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP,。當前地產(chǎn)金融政策,、地產(chǎn)稅收政策基本均已出爐，但市場反應(yīng)并不積極,，亟需更大力度的政策來挽救困局,。大幅下調(diào)住房公積金貸款能夠在一定程度上彌補接下來的政策真空期。

不過,，嚴躍進分析,，雖然下調(diào)利率有助于普通民眾購房，但目前公積金貸款的額度和使用限制正在放松,。在公積金貸款利率方面,，目前尚無明顯跡象表明會進一步下調(diào)。提高貸款額度本身可以讓更多人享受公積金的優(yōu)惠利率,，但短期內(nèi)利率進一步下調(diào)的可能性不大,。目前的銀行金融政策整體較為寬松，主要是以現(xiàn)有政策為主進行消化,。