隨著2025年的臨近,，部分存量公積金貸款利率將進(jìn)行調(diào)整。今年5月,，中國人民銀行發(fā)布通知,，將5年以上首套個人住房公積金貸款利率從3.1%下調(diào)至2.85%。

今年以來,，商業(yè)銀行房貸利率下降較快,，一度出現(xiàn)公積金貸款利率和商貸利率倒掛的情況。業(yè)內(nèi)人士建議,，公積金貸款利率應(yīng)盡快調(diào)整,，更好地發(fā)揮其普惠性。上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級研究員任濤指出,，個人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP,。

根據(jù)中國人民銀行的通知，自2024年5月18日起,，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%,，第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。2024年5月18日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款,，自2025年1月1日起執(zhí)行新利率,。

以首套房為例，2024年5月18日前已發(fā)放的5年以上首套個人住房公積金貸款利率為3.1%,，將自2025年1月1日起執(zhí)行新利率2.85%,。商業(yè)性個人住房貸款利率方面,，LPR下調(diào)疊加銀行下調(diào)房貸利率加點(diǎn)幅度，導(dǎo)致商業(yè)性個人住房貸款利率顯著下降,。部分城市出現(xiàn)了商業(yè)性個人住房貸款利率低于公積金貸款利率的情況,。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，在廣州,、東莞等城市,，部分銀行對首套房貸利率定價為同期限LPR減100個基點(diǎn)。但10月21日之后,，5年期以上LPR降至3.6%,，原來已經(jīng)簽定合同的貸款實(shí)際執(zhí)行利率為2.6%，低于公積金貸款利率,。這主要是由于相關(guān)部門考慮不周,，政策調(diào)整用力過猛，過低利率不符合市場規(guī)律,，也不利于維護(hù)正常的金融市場秩序,。

董希淼進(jìn)一步表示，浮動利率的房貸,，其利率是在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來,。對于新增房貸而言，LPR下降不意味著房貸利率同幅度下降,，加點(diǎn)部分銀行可以適時適度調(diào)整,。部分地區(qū)對于因LPR過快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率，進(jìn)行適度調(diào)整是正常的市場行為,，有助于維護(hù)房貸市場商業(yè)可持續(xù)性,。調(diào)整后的房貸利率與公積金貸款利率保持適度利差，仍然處于歷史低位,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，隨著市場形勢有所好轉(zhuǎn)，商貸利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性減小,。甚至部分地區(qū)已主動將商貸利率適度上調(diào),，以緩解商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。這種現(xiàn)象較此前已有所緩解,。

在董希淼看來,，公積金貸款具有較強(qiáng)的政策性，在商業(yè)性個人住房貸款利率大幅度下降的情況下,，公積金貸款利率應(yīng)盡快進(jìn)行調(diào)整,，保持與商業(yè)性個人住房貸款利率的適當(dāng)利差，更好地發(fā)揮公積金貸款的普惠性,。

任濤認(rèn)為,，部分地區(qū)選擇上調(diào)商業(yè)性個人住房貸款利率而非下調(diào)住房公積金貸款利率的做法實(shí)際上是本末倒置,。當(dāng)利率降至下限附近時，應(yīng)該選擇降低下限,，而非保持下限不變,。通過下調(diào)住房公積金貸款利率的方式，可以降低購房者的成本,，且對商業(yè)銀行無實(shí)質(zhì)性影響,。

任濤補(bǔ)充道,，自2019年8月LPR報(bào)價機(jī)制改革以來,，5年期LPR累計(jì)下調(diào)10次、累計(jì)下調(diào)幅度達(dá)125BP,，而5年以上個人住房公積金貸款利率同期僅下調(diào)2次,、累計(jì)下調(diào)幅度僅44BP。因此,，個人住房公積金貸款利率至少還應(yīng)再下調(diào)80BP,。當(dāng)前地產(chǎn)金融政策、地產(chǎn)稅收政策基本均已出爐,，但市場反應(yīng)并不積極,，亟需更大力度的政策來挽救困局。大幅下調(diào)住房公積金貸款能夠在一定程度上彌補(bǔ)接下來的政策真空期,。

不過,，嚴(yán)躍進(jìn)分析，雖然下調(diào)利率有助于普通民眾購房,，但目前公積金貸款的額度和使用限制正在放松,。在公積金貸款利率方面，目前尚無明顯跡象表明會進(jìn)一步下調(diào),。提高貸款額度本身可以讓更多人享受公積金的優(yōu)惠利率,，但短期內(nèi)利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性不大。目前的銀行金融政策整體較為寬松,，主要是以現(xiàn)有政策為主進(jìn)行消化,。